如果整個(gè)社會(huì)沒有大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中國(guó)市場(chǎng)沒有大的突破，那么這可能就意味著整個(gè)房地產(chǎn)規(guī)模市場(chǎng)的終結(jié)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 萬科保利招商金地等大型企業(yè)年報(bào)上，描述中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前景的時(shí)候的首要列舉因素是城市化。城市化參照標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平來計(jì)算我們城市化容量進(jìn)程和速度，以及此過程帶來的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需求總?cè)萘俊?/p>

　　在討論城市化的時(shí)候，這個(gè)過程有點(diǎn)冗長(zhǎng)，但核心問題，用我們社會(huì)主義時(shí)髦詞匯是自覺城市化，而不是自發(fā)城市化，也就是今天的城市化是人為主導(dǎo)的城市化，是憑個(gè)人想象和設(shè)計(jì)去開拓的城市化，而非依據(jù)社會(huì)，自然，經(jīng)濟(jì)，人文的拓展而進(jìn)行的城市化。

　　城市化悖論

　　縱觀世界城市史，城市化核心動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)的聚集帶動(dòng)人口的聚集，人口的聚集衍生人口的流動(dòng)和消費(fèi)，因此在經(jīng)濟(jì)學(xué)里面才有二產(chǎn)業(yè)是三產(chǎn)業(yè)的源泉的闡述。

　　這里我們有個(gè)假設(shè)和現(xiàn)實(shí)的悖論：比如美國(guó)沒有二產(chǎn)業(yè)，但美國(guó)城市化率依然超過70%，因此城市化不需要產(chǎn)業(yè)化的承載，城市化也不需要產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)，我們依然可以如美國(guó)那樣。

　　在回答這個(gè)問題的時(shí)候，我們沿著產(chǎn)業(yè)鏈的縱深回溯，以及當(dāng)前美國(guó)失業(yè)率徘徊在9%而不能下去兩個(gè)事實(shí)來解說。前者是當(dāng)今美國(guó)產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)，但美國(guó)的服務(wù)業(yè)延伸向了世界，這點(diǎn)在生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)中體現(xiàn)的更為明顯；其二是美國(guó)如我們零售百貨類產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)也是世界的，盡管沃爾瑪為美國(guó)公司，但沃爾瑪?shù)姆值瓯椴既澜?，管理全世界分店的主要工作分配是美?guó)人，從這點(diǎn)反過來說，沒有當(dāng)今的全球化，美國(guó)經(jīng)濟(jì)是不可能去產(chǎn)業(yè)化的。

　　短期內(nèi)要占領(lǐng)過大的市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)細(xì)分是唯一的策略和方法，而從這個(gè)角度來說，美國(guó)的城市化依然是建立在產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)之上；

　　第二個(gè)問題是美國(guó)當(dāng)今失業(yè)率為什么徘徊在9%而不能下去？原因也很簡(jiǎn)單，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)，世界市場(chǎng)在縮小，管理領(lǐng)域工作在減少，但美國(guó)又沒有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，或者說生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，不能在這個(gè)領(lǐng)域創(chuàng)造需求，因此導(dǎo)致就業(yè)供應(yīng)不足而無法將失業(yè)率降下去；

　　第三方面如果我們將世界當(dāng)作一個(gè)企業(yè)來看，美國(guó)人當(dāng)作管理團(tuán)隊(duì)來看，按照普遍的科層組織的管理崗位的對(duì)比，即1：8左右的對(duì)應(yīng)形式，那么美國(guó)對(duì)應(yīng)全球30億人就可以保持非產(chǎn)業(yè)化的城市化。當(dāng)然由于有自己陣營(yíng)里面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，美國(guó)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不足30億的時(shí)候，失業(yè)率便開始普遍呈現(xiàn)出來。

　　比照美國(guó)的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)比照我國(guó)城市發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以很清晰發(fā)現(xiàn)彼此之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和相互論證關(guān)系。

　　首先我們城市快速發(fā)展的東部城區(qū)，是受惠于外國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而發(fā)展起來的，簡(jiǎn)單敘述就是東部產(chǎn)業(yè)化帶來了城市化；

　　其次我國(guó)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)不均衡，頭大腳小，大城市多，中小城市小，這從一般規(guī)律來看是不存在的，但從我們經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看又完全是吻合的，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，大量的勞動(dòng)力集中在大城市，而中小城市因?yàn)槌鞘协h(huán)境，產(chǎn)業(yè)工人吸納的容量相對(duì)有限，因此產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首要選擇點(diǎn)是大城市，這點(diǎn)不論是國(guó)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還是國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，都可以論證的極為充分；

　　第三個(gè)問題是我們要重點(diǎn)回答和探討的問題，即我們能否象美國(guó)一樣，丟掉二產(chǎn)業(yè)而直接進(jìn)入三產(chǎn)業(yè)，如果同意我們對(duì)世界為一個(gè)市場(chǎng)的看法，同意已經(jīng)廣泛存在的科層管理理論，那么答案顯然是否定的，中國(guó)14億人，按照我們前面的推論，最少需要100億人以上的世界市場(chǎng)，才能支撐我們丟掉工業(yè)化而直接城市化。這樣說，可能會(huì)有朋友反駁說我忽視忽略了中國(guó)內(nèi)生市場(chǎng)，但這里更簡(jiǎn)單的事實(shí)是美國(guó)目前自己也有制造業(yè)，也有內(nèi)生產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)。所以反駁不能成立。

　　這里我們得到的結(jié)論第一點(diǎn)是我們城市化總體目標(biāo)可能到不了70%，因此支撐中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)旺盛的未來15年的需求當(dāng)然不成立，因此依照70%目標(biāo)，每年遞進(jìn)的城市化住房需求是不成立的。

　　雖然我們沒有明確提出第二個(gè)問題，即我們國(guó)家城市化水平頂點(diǎn)在什么區(qū)間，這個(gè)問題過于復(fù)雜，但我們的城市化頂點(diǎn)不應(yīng)該超過55%（有點(diǎn)和美國(guó)戰(zhàn)前城市化頂點(diǎn)區(qū)間一致，同時(shí)按照1：8的管理和市場(chǎng)來看，我們7億人需要有55億人的市場(chǎng)，加上內(nèi)生市場(chǎng)，50億人的市場(chǎng)總?cè)萘渴切枰模?/p>

　　人口紅利頂點(diǎn)

　　所有地產(chǎn)需求的描述中，第二個(gè)重要理由是人口紅利。很遺憾，筆者沒有完整的中國(guó)人口數(shù)據(jù)，但中國(guó)人口事實(shí)上的人口井噴區(qū)間是50-70年代中期，50年代是由于社會(huì)制度的變革，財(cái)富的平均分配導(dǎo)致的社會(huì)供養(yǎng)能力的增加而導(dǎo)致的人口的增長(zhǎng)，這個(gè)極限在大躍進(jìn)的時(shí)候得到體現(xiàn)；

　　第二個(gè)增長(zhǎng)區(qū)間是60年代和70年代早期，社會(huì)生產(chǎn)逐步恢復(fù)，土地供養(yǎng)能力再次增強(qiáng)，導(dǎo)致的人口大幅度增長(zhǎng)。但進(jìn)入70年代以后，計(jì)劃生育導(dǎo)致人口惡性增長(zhǎng)速度放緩，但因現(xiàn)代社會(huì)的特征是高出生率和低死亡率，因此50-70年代出生的人口的再生育高峰就是整個(gè)人口結(jié)構(gòu)的高峰（54年-57年人口自然增長(zhǎng)率為22.1%；57年-76年總共凈增人口3億多，自然增長(zhǎng)率為23.6%，最高年份達(dá)到33.5%，考慮到50-70年代生育年齡的早期趨勢(shì)，70年代早中期的人口井噴便可以理解，而本階段正式計(jì)劃生育開始出臺(tái)并嚴(yán)格執(zhí)行的階段）。

　　如果我們以76年最為最后高高增長(zhǎng)年份，同時(shí)將現(xiàn)有婚育年齡的平均年齡設(shè)定為30歲，那么2006年將是我國(guó)人口最高的頂點(diǎn)，雖然最近人口普查顯示我國(guó)人口高峰年齡還有兩年才能到來，但考慮到人口老齡化以及50年代人口激增的社會(huì)現(xiàn)狀，我國(guó)也將面臨50年代增加的人口集中死亡階段。因此短暫的人口峰值的推移，不能改變整個(gè)人口發(fā)展趨勢(shì)的現(xiàn)狀。從這個(gè)推斷中，人口的絕對(duì)紅利已經(jīng)無法構(gòu)成當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支撐的核心要素。

　　人口紅利的第二個(gè)方面是伴隨城市化帶來的人口轉(zhuǎn)移紅利，即在非工業(yè)化和非城市化的階段，或者鄉(xiāng)村社會(huì)，人口紅利表現(xiàn)為總量恒定的紅利，人口流動(dòng)性極弱，因此由于人口流動(dòng)延伸的流動(dòng)性居住幾乎可以忽略不計(jì)。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及中國(guó)城市化和產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)，人口流動(dòng)性紅利開始普遍呈現(xiàn)出來。

　　依據(jù)人的社會(huì)屬性和生物屬性，人口流動(dòng)主要年齡階段主要集中在就業(yè)年齡階段，按照當(dāng)前普遍的就業(yè)年齡應(yīng)該在25-60歲，但考慮到目前教育產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀以及人進(jìn)入50歲后的流動(dòng)性動(dòng)因減弱，人口流動(dòng)性的主要階段應(yīng)集中在18-50歲這個(gè)區(qū)間，這當(dāng)中，如果我們加入經(jīng)濟(jì)因素，那么由于流動(dòng)性導(dǎo)致的購(gòu)買力主要集中在30-50歲這個(gè)區(qū)間。反推過去，按照我們前面的人口年齡結(jié)構(gòu)的反推，流動(dòng)性的人口紅利頂點(diǎn)大概在2026這個(gè)時(shí)間段（實(shí)際情況可能更早一些）。

　　在討論人口流動(dòng)性對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的紅利的時(shí)候，我們還必須要討論中國(guó)的社會(huì)階層結(jié)構(gòu)以及中國(guó)的財(cái)富結(jié)構(gòu)。相比于西方社會(huì)的橄欖型社會(huì)特征，中國(guó)的社會(huì)特征呈現(xiàn)出明顯的二級(jí)分化特征，即我們常說的28結(jié)構(gòu)，或者是37結(jié)構(gòu)。也即盡管流動(dòng)性人口的紅利基數(shù)龐大，但實(shí)際能正常流動(dòng)，且能產(chǎn)生流動(dòng)性需求的人口總量是并不會(huì)太多。而這個(gè)紅利在當(dāng)今西方世界被證明是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)存在的主要?jiǎng)恿σ蛩?，并不是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)集中爆發(fā)階段的動(dòng)力因素。

　　財(cái)富與危機(jī)

　　財(cái)富效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，嚴(yán)格的說來，應(yīng)該叫財(cái)富增長(zhǎng)帶來的購(gòu)買力效應(yīng)。這個(gè)問題我們?cè)谇懊嬲撌鲋袊?guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)時(shí)候，已經(jīng)進(jìn)行過說明，這里將推論延伸出來就是中國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)行業(yè)的購(gòu)買力結(jié)構(gòu)。而這一點(diǎn)在現(xiàn)今的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的政策導(dǎo)向已經(jīng)極為明顯而充分的得到證明。

　　但房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的問題并不能簡(jiǎn)單等同于中國(guó)社會(huì)的財(cái)富結(jié)構(gòu)，也不能簡(jiǎn)單用中國(guó)人口結(jié)構(gòu)或者人口紅利，甚至是中國(guó)城市化進(jìn)程來進(jìn)行解釋。在解釋這點(diǎn)的時(shí)候，我們要加入一些歷史元素來看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)帶來的購(gòu)買力效應(yīng)。

　　中國(guó)社會(huì)與西方社會(huì)最大的不同之處在于中國(guó)社會(huì)制度的穩(wěn)定性大大超過了世界任何一個(gè)國(guó)家的社會(huì)制度，2000年封建制度的核心是土地制度的固話，即土地成為社會(huì)財(cái)富的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中國(guó)封建社會(huì)里面，衡量一個(gè)人的社會(huì)地位和社會(huì)財(cái)富是以占有土地?cái)?shù)量多少來恒定，同時(shí)因?yàn)榉饨ㄉ鐣?huì)的私有化的合理合法性，土地的可繼承性讓中國(guó)產(chǎn)生了更多的土地?fù)碛姓叩氖酪u家族。這種世襲的社會(huì)效應(yīng)和示范效應(yīng)的主要集中體現(xiàn)在社會(huì)的價(jià)值觀上面，而當(dāng)這種土地的占有上升到精神層面，效應(yīng)基本就等同于宗教和信仰，這是解釋我們當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)癡迷的最重要的核心因素。

　　但如果經(jīng)?？粗袊?guó)史，會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)史其實(shí)就是個(gè)土地聚集與分散的歷史，從陳勝吳廣開始的均田地，再到天平天國(guó)無一不是這個(gè)口號(hào)，均田地。一個(gè)社會(huì)開始的時(shí)候是以土地分散開始的，結(jié)束的時(shí)候是以土地的高度集中壟斷為特征的。

　　這是一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，同時(shí)也是一部經(jīng)久不變的經(jīng)濟(jì)史。在今天都市社會(huì)取代鄉(xiāng)村社會(huì)以后，以鄉(xiāng)村土地占有為生存和財(cái)富衡量標(biāo)準(zhǔn)變成了都市以房屋多寡的占有來衡量的標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)進(jìn)化史其實(shí)本質(zhì)上并沒有出現(xiàn)更多的不同。

　　在過往的社會(huì)，財(cái)富的兼并和集中都發(fā)生在每一個(gè)朝代的中期，而且都是以經(jīng)濟(jì)危機(jī)為背景開始展開的，當(dāng)然這里面還有個(gè)前提，農(nóng)村土地稀缺是絕對(duì)稀缺，城市住宅稀缺是相對(duì)稀缺。在整個(gè)社會(huì)不再以大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)推動(dòng)發(fā)展的時(shí)候，房屋的稀缺性才能凸現(xiàn)出來。

　　中國(guó)自改革開放以后，還沒有經(jīng)歷過一次嚴(yán)格意義上的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)，普通民眾還沒有被嘗試財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過程，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始了，2008年房地產(chǎn)企業(yè)是一次大規(guī)模的壟斷度提高，2011年是第二次。隨著這種局面由企業(yè)組織開始向個(gè)體轉(zhuǎn)移，前提就是一次中等規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以占有房屋作為財(cái)富的動(dòng)機(jī)觀念一方面將被削弱，另一方面普通民眾購(gòu)買力將被削弱。這兩者共同導(dǎo)致房屋集中度的出現(xiàn)。但整個(gè)社會(huì)受制于財(cái)富的集中和轉(zhuǎn)移，財(cái)富購(gòu)買力將不變，但購(gòu)買群體將減少，因此對(duì)房屋絕對(duì)需求將減少。

　　利潤(rùn)率杠桿

　　在我們闡述完宏觀需求動(dòng)因以后，我們將進(jìn)入供應(yīng)鏈條的分析。

　　任何一個(gè)行業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)者的特征都是從小到大到小，從少到多到少。道理很容易解釋，以萬通六君子的案例可以很清晰的說明，盡管他們今天都是比較大的企業(yè)，但行業(yè)開啟的時(shí)候，他們還是一群無業(yè)游民般性質(zhì)，任何行業(yè)最初的衍生都是由整個(gè)社會(huì)基礎(chǔ)開始啟動(dòng)的，然后在資本支持下開始變大，然后在市場(chǎng)需求萎縮的情況下，開始變小。

　　推動(dòng)行業(yè)變大的第一個(gè)因素是利潤(rùn)率，利潤(rùn)是左右資本進(jìn)入任何行業(yè)的絕對(duì)指示器。而旨在探討利潤(rùn)率的任何微觀指標(biāo)都會(huì)引人質(zhì)疑，因此并不準(zhǔn)備在這個(gè)領(lǐng)域大費(fèi)周章，但我們可以拆解房地產(chǎn)行業(yè)成本三大塊，并通過價(jià)格的對(duì)比尋找到利潤(rùn)空間。

　　房地產(chǎn)主要成本三大塊，一是建筑成本，這點(diǎn)可以間接的用PPI指標(biāo)來說明，相對(duì)于價(jià)格，建安成本幾乎可以視為固定成本，稅收成本與金融成本是完全彈性成本，他們的成本變化基本是隨著銷售額的變化而變化，土地成本要一分為二來看，當(dāng)期開發(fā)的我們可以稱為成本，但沉淀土地則是資產(chǎn)。

　　原因很簡(jiǎn)單，比如一個(gè)供應(yīng)商有兩塊土地，一塊樓面成本1000元每平米，一塊樓面成本2000元，現(xiàn)在市場(chǎng)上售賣的樓面成本是3000元，那么當(dāng)期開發(fā)的如果是1000元的這塊土地，那么他的成本只有1000元，溢價(jià)2000元，而另一塊沒有開發(fā)的土地則變成了資產(chǎn)加成本，而非純粹的成本，因?yàn)槿绻麑⑦@塊地用來當(dāng)期售賣可以獲得3000元的市場(chǎng)估價(jià)，而如果將這塊地用作資本抵押融資，可以獲得3000元的抵押品價(jià)值。

　　這里我們可以很清晰的得到房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)來源的兩個(gè)方面，一是正常開發(fā)獲取的收益，二是囤積土地得到的資產(chǎn)價(jià)值升值，前者等于同工廠生產(chǎn)，后者對(duì)于普通購(gòu)房者而言，相當(dāng)于買房炒房。

　　另外還有個(gè)特殊因素不得不說的是房地產(chǎn)的訂購(gòu)預(yù)售制度，中國(guó)房地產(chǎn)交易采用的是契約購(gòu)買新式而不是實(shí)物購(gòu)買新式，即買賣雙方是依據(jù)事先約定的條件達(dá)成交易，而不是依據(jù)實(shí)物來完成的交易，這種制度的最大特征是先期投資資本相對(duì)較小，因此房地產(chǎn)企業(yè)的收益衡量指標(biāo)，往往并不能用實(shí)際的毛利率和純利率來衡量，而應(yīng)采用企業(yè)會(huì)計(jì)手法上的內(nèi)部收益率法來計(jì)算相對(duì)較為客觀和科學(xué)。

　　考慮到所有房地產(chǎn)企業(yè)都動(dòng)用雙向金融杠桿，前向是土地分期付款，土地質(zhì)押獲取貸款，或許資本金利潤(rùn)率更能反映出行業(yè)資本投資意愿。而這幾項(xiàng)指標(biāo)在目前市場(chǎng)來看，無疑均具有非常大的行業(yè)比較優(yōu)勢(shì)。我們用一句簡(jiǎn)單的總結(jié)話來說明，即成本資本化，減小房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和增加利潤(rùn)以及行業(yè)自身比較利潤(rùn)的比較優(yōu)勢(shì)，是資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的最大動(dòng)因。

　　推動(dòng)行業(yè)變革的第二個(gè)因素是進(jìn)入資本所有者，這里我們要借用資本行為動(dòng)機(jī)來進(jìn)行解釋：所有中小資本進(jìn)入某個(gè)行業(yè)的動(dòng)機(jī)是高盈利；所有大資本進(jìn)入某個(gè)行業(yè)是高保值。兩個(gè)不同的動(dòng)機(jī)也就決定了大小資本進(jìn)入某個(gè)行業(yè)時(shí)候的態(tài)度，那么當(dāng)大型資本開始進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，利潤(rùn)率下降便是一個(gè)決定因素，這在我們市場(chǎng)行為中通?？梢钥吹降氖茄肫筇靸r(jià)拿地，率先跳價(jià)買樓，原因很簡(jiǎn)單，作為有巨額資金支撐的央企，并不會(huì)追求利潤(rùn)率最大化，而是追求安全與資本利潤(rùn)率平行的雙向指標(biāo)。

　　貨幣通脹

　　輪到我們進(jìn)入現(xiàn)實(shí)世界了。這里我們要結(jié)合行業(yè)周期的相關(guān)特征，來分析現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的特征以及其所處的周期階段。

　　引用一下重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，重慶主城區(qū)市場(chǎng)2006年成交量為1350萬方；2007年是1924萬方；2008年是1205萬方；2009年是2134萬方；2010年是2002萬方；2011年估算數(shù)字應(yīng)該在1500萬方（上半年1-6月為680萬方）；以上數(shù)據(jù)說明整個(gè)市場(chǎng)非常富有彈性。這點(diǎn)在行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)里面唯一符合的階段性特征是成熟期，在成長(zhǎng)期需求是持續(xù)向上的，衰退期不可能出現(xiàn)大的反轉(zhuǎn)，因此這組數(shù)據(jù)能夠表明的特征是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成熟期。

　　第二個(gè)論證角度是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)信貸緊張與成交萎縮，相信大部分讀者都會(huì)將這視為房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，但仔細(xì)思考房地產(chǎn)調(diào)控政策，唯有限購(gòu)是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)需求具有顯著抑制作用。那真正抑制市場(chǎng)的因素是什么呢？在一個(gè)非公開的場(chǎng)合，聽到一組數(shù)據(jù)或許具有真實(shí)的意義，即今年盡管按揭貸款個(gè)案同比下降較大幅度，但個(gè)人按揭資金總量呈現(xiàn)出同比較大的上升幅度。

　　這里我們需要引入一個(gè)新的元素，即中國(guó)的貨幣政策，但筆者只想引入數(shù)量型貨幣政策來進(jìn)行解釋：2007年中國(guó)新增貸款總量約為3.61億；2008年為4.95億；2009年為9.59萬；2010年為7.95萬億；2011年呢？據(jù)說是7.5萬億的。至于這些新增貸款有其他什么意義呢？那就是最近中央貨幣管理機(jī)關(guān)的每個(gè)人出來的聲音都是本輪通脹將長(zhǎng)時(shí)期存在，以及今年CPI與PPI持續(xù)高位運(yùn)行。

　　這對(duì)于樓市的意義則在于，第一持續(xù)高漲的貨幣供應(yīng)量不可持續(xù)，新增貸款高位運(yùn)行不可持續(xù)，基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)動(dòng)能下降；第二基于世界經(jīng)濟(jì)的不景氣，出口增長(zhǎng)放緩，因?yàn)橥鈪R占款而導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣供給增長(zhǎng)動(dòng)能不足；三是因?yàn)槲覀兊呢泿殴?yīng)是基于貸款形式出來的，那么這個(gè)環(huán)節(jié)出來的貨幣如果不能找到非人民幣資產(chǎn)溢價(jià)的話，整個(gè)社會(huì)會(huì)陷入一個(gè)平衡的賬戶，即社會(huì)實(shí)體的收入等于銀行貸款的利息。因此一旦社會(huì)實(shí)體行業(yè)沒有創(chuàng)造出額外的財(cái)富，那么銀行每收取一分利息，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就減少一分收入。

　　現(xiàn)在的問題顯得簡(jiǎn)要明了，一方面新增貸款基于通貨膨脹的原因難以向更高位運(yùn)行；第二新增基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)基于出口萎縮難以高增長(zhǎng)。整個(gè)社會(huì)總的資金量恒定。因房地產(chǎn)是其中一個(gè)行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)同樣適用于上面的規(guī)律。即總的資金供應(yīng)量恒定，單價(jià)越高，那么成交的數(shù)量就越低。這點(diǎn)其實(shí)才是解釋2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降的關(guān)鍵因素與核心因素。

　　如果把這個(gè)問題看清楚了，那么我們便可以清楚，即便下半年中央政府要放開市場(chǎng)管制，即對(duì)限購(gòu)的控制，銀行也很難拿出更多的貨幣出來房貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款會(huì)更加緊張。開發(fā)商形成了量?jī)r(jià)關(guān)系的死結(jié)，即要多出貨必須降價(jià)；而降價(jià)也因?yàn)槭艿秸麄€(gè)行業(yè)資金總量限制，不能出更多的貨。

　　第三個(gè)問題我們還必須重新回到購(gòu)買力上面。經(jīng)過處理后，我們得到今年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度為8.25%，在現(xiàn)在市場(chǎng)利率下上浮30%的利率，購(gòu)房者要支付超過9%的年資金成本，雙向跌價(jià)購(gòu)房者購(gòu)置同樣面積的房屋需要支付超過去年同期水平18%左右的成本，如果考慮到購(gòu)房者對(duì)金融杠桿的使用，那么購(gòu)房者購(gòu)房支付成本將與其收入上升的比重的倍數(shù)將達(dá)到300%，如果一旦購(gòu)房者收入停止增長(zhǎng)，那么這種購(gòu)房成本轉(zhuǎn)換成壓力的速度就會(huì)極快。

　　至少就本輪宏觀經(jīng)濟(jì)周期而言，目前已經(jīng)進(jìn)入下行階段，如果進(jìn)入到衰退階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，失業(yè)率上升，那么市場(chǎng)因?yàn)椴豢斑@種高額成本而進(jìn)行的二次供應(yīng)將不可避免，這將與美國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的三方供應(yīng)體系雷同。這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力是可想而知的。

　　龜兔賽跑

　　盡管我們的國(guó)家建國(guó)已經(jīng)有60多年了，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史或者說改革開放的歷史卻僅僅30余年。整個(gè)社會(huì)，至少?gòu)慕?jīng)濟(jì)角度來說，處于上升期社會(huì)。

　　上升的社會(huì)不缺乏前進(jìn)的動(dòng)力，但缺乏反思能力。因此才有整個(gè)社會(huì)和市場(chǎng)集體的樂觀派，而整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)氛圍也充滿了樂觀的氛圍。而這種樂觀有時(shí)候是盲目樂觀，正如在文革時(shí)期，我們大多數(shù)人不能保持清醒的頭腦一樣，今天能夠保持清醒頭腦的人也不會(huì)是整個(gè)社會(huì)的主流。

　　房地產(chǎn)行業(yè)成交彈性是一個(gè)很激進(jìn)的先兆數(shù)據(jù)，它表明了房地產(chǎn)功能上的完全轉(zhuǎn)化，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主流需求已經(jīng)淪為財(cái)富的需求，而不再是居住的需求。除非共產(chǎn)主義就在我們看得見的明天，那么全體人民共同富裕只能是一個(gè)善良的愿望。整個(gè)社會(huì)將持續(xù)二元結(jié)構(gòu)，即少數(shù)人掌握財(cái)富，而每一次蕭條的來臨，意味著財(cái)富的集中度都將得到更大程度的提高。

　　在我們貨幣政策提前透支若干年以后的需求以后，還要能保持社會(huì)需求的總體旺盛，其實(shí)已經(jīng)不太可能。供應(yīng)市場(chǎng)滯后性是任何社會(huì)危機(jī)發(fā)生的根本原因，當(dāng)社會(huì)已經(jīng)無法以先前的需求釋放時(shí)候，供應(yīng)正處于加速期。加速的供應(yīng)又會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)供求關(guān)系的失衡，過量的供應(yīng)與萎縮的需求演繹另一場(chǎng)龜兔賽跑。

　　在價(jià)格不調(diào)整的情況下，要消化本輪供應(yīng)存量，可能最少需要5年以上時(shí)間。而這5年以后，如果整個(gè)社會(huì)沒有大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中國(guó)市場(chǎng)沒有大的突破，那么這可能就意味著整個(gè)房地產(chǎn)規(guī)模市場(chǎng)的終結(jié)。

　　王雪松 觀點(diǎn)新媒體專欄作者