　　蔡洪平：第一個小問題，對我剛才的發(fā)言有什么評價沒有？投資者現(xiàn)在擔心的第一個問題就是怎么看待未來12個月中國的房地產(chǎn)宏觀政策。因為不管調(diào)控也好，像我06年做綠地上市，你嚴也好、松也好，只要保持一個穩(wěn)定政策，我們在資本市場融資都可以做。你們怎么看待未來一年里面中國宏觀房地產(chǎn)政策的變化，是多變還是趨于穩(wěn)定還是放松？我想請一個一個來，首先是財政部的大爺。

　　賈康：我不是財政部的大爺，我是財政部研究機構的研究者。蔡總這個問題提的非常好，業(yè)界朋友首先要看大市，不能只看局部。最大的市應該在中國經(jīng)濟里面就是十八大，十八大前后有一些事是相對敏感的，但是因為敏感，也可能就是相對穩(wěn)定。

　　首先已經(jīng)明確的房地產(chǎn)調(diào)控新政不會簡單的告一段落，會按照原來的邏輯繼續(xù)往前走。我的理解現(xiàn)在看起來一些比較嚴厲的行政性控制手段必須是過渡性的，如果沒有真正的制度建設，就把行政的限購等等看做理所當然，長此以往，這個宏觀調(diào)控應有水平體現(xiàn)不出來，還會引出以后的矛盾積累和麻煩。

　　關鍵就是在今后大概一年左右，這樣一個發(fā)展過程中有沒有可能越來越實質(zhì)性地托起保障軌上低端的有效供給，就是越來越清晰的廉租房、公租房，而淡化那種過去把產(chǎn)權一下推到完全產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房，繼續(xù)限制成有限產(chǎn)權。

　　把雙軌制越來越有效托起來，加強管理，防止扭曲，就創(chuàng)造了一年、兩年，更長時間段主要靠市場機制加上必要經(jīng)濟手段調(diào)控，讓市場軌道的房地產(chǎn)業(yè)更有活力發(fā)展的制度條件。這是我期待的一個發(fā)展過程，一年的進展我認為還是相對有限的。已經(jīng)表現(xiàn)出來的嚴厲態(tài)度還會在一定程度延續(xù)，另外有一些不聲不響的事情還會繼續(xù)往前做。

　　保障房是硬任務，上海和重慶房產(chǎn)稅試點還要有耐心，觀察并總結經(jīng)驗，延續(xù)以后的改革。我先談這么一點看法。

　　蔡洪平：我們請經(jīng)濟學家魯政委說一下。

蔡洪平

　　魯政委：首先感謝蔡總，您剛才這個評價首先是一個非常成功的廣告。從一年以內(nèi)的政策來說，應該不會有特別大的變化，雖然我們已經(jīng)看到轉(zhuǎn)變的端倪。

　　比如由過去單純對房價過高的強調(diào)，同時沒有注意到背后的原因，而現(xiàn)在更多開始強調(diào)可能供需失衡，以前只是強調(diào)增加供給，是保障房，沒有提到普通商品房，但是這次在4月份溫總理已經(jīng)說了增加普通商品房供應這一手也不能放松，已經(jīng)讓我們看到政策轉(zhuǎn)變小端倪，但是步伐還是不夠快。

　　對于未來十年，其實轉(zhuǎn)變還是很多的，因為雖然從理論上說時間越久我們就會把這個東西想的越清楚，但是一些東西還沒有厘清，比如物業(yè)稅還有爭論，房價泡沫的問題依然沒有弄清楚。

　　我們從05年就說有泡沫，可是我們沒有看到如此堅韌的泡沫在7、8年時間不僅沒有破，而且越來越大。關鍵是沒有理清楚價格作為一個市場的東西，政府來判斷它本來就是不可能的。

　　我們是不是可以從泡沫生成機制入手，如果我們果真懷疑房價是否有泡沫，可以從降低抵押貸款人入手。關于保障房其實也沒有想清楚，保障房初衷是為了解決低收入群體住者有其居的問題，那么有沒有可能考慮房租補貼，房租補貼可以解決目前存在的問題。

　　蓋房子資金壓力很大的，但是通過租金補貼，分期付款，這個資金壓力很快緩解了。政府直接蓋房，把低收入群體都蓋在一個小區(qū)，小了不經(jīng)濟，大了就形成了貧民窟的風險。如果有租金補貼，就把這個風險變小了。如果房租這個月你收入夠，就給你補錢。下個月不夠，就沒有補錢，具有動態(tài)調(diào)整特征。

　　孫明春：賈所長是這方面專家，賈所長講完基本上我就沒有什么話說了，我非常同意他的觀點。行政控制式政策是一個過渡式的，我認為接下來也應該再推出一些更多的通過稅收、通過利率等等這些方面做的間接式調(diào)控，一旦間接式調(diào)控出來后見到效果，過渡性措施可能就會取消。不過我個人觀點十八大之前不能有太大希望。

　　寇衛(wèi)東：我不是做房地產(chǎn)行業(yè)的，是做IT的，我從另外一個角度分享。第一，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，如何應對這個挑戰(zhàn)，我覺得企業(yè)轉(zhuǎn)型、行業(yè)轉(zhuǎn)型是非常關鍵一步。我就講一個例子，我們IBM公司到今年6月16日是100年，我們公司經(jīng)歷了100年風風雨雨有很多次轉(zhuǎn)型，在1992年、1993年的時候，IBM就面臨一個非常大的挑戰(zhàn)。我們92年一個季度的虧損是90億美金，當時差點被倒閉。

寇衛(wèi)東

　　當時IBM做了一個大的轉(zhuǎn)型，一個就是從向IT服務的轉(zhuǎn)型。第二，向軟件的轉(zhuǎn)型，我們原來從賣硬件的公司變成三足鼎立公司，一年后扭虧為盈。去年我們收入大概1000億美金，57%是IT服務，23%是軟件，硬件只有18%，另外2%是金融業(yè)務。我們把大概不到5%的業(yè)務賣到聯(lián)想，聯(lián)想就成為世界第三大PC機廠商了。

　　蔡洪平：你認為是賣對了還是賣錯了？

　　寇衛(wèi)東：都對，我們運行成本比聯(lián)想要高得多，而且聯(lián)想在全世界根本沒有任何一個分支去銷售它的PC，買了IBM的PC后在全世界有銷售網(wǎng)絡，所以它是贏了。IBM也贏了，我們把注意力轉(zhuǎn)移到IT服務。

　　房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，我覺得主要是要轉(zhuǎn)型，昨天幾位專家老總都說要轉(zhuǎn)型，比如向租賃市場轉(zhuǎn)型。向服務轉(zhuǎn)型，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型等等，適者生存，轉(zhuǎn)型是很重要方面。

　　第二，IT怎么幫助房地產(chǎn)迎接挑戰(zhàn)，實施轉(zhuǎn)型。昨天朱會長老先生特別講到房地產(chǎn)行業(yè)是要科技推動進步，任志強也談到目前房地產(chǎn)面臨主要是現(xiàn)金流問題，香港恒隆陳總也講到現(xiàn)金流是關鍵，所以怎么用科技幫助我們現(xiàn)金流，我想講一點點意見。

　　第一，通過IT我們可以掌控地產(chǎn)集團整體運營情況，保證資金運算嚴格執(zhí)行、合理使用。IBM和用友提供為我們企業(yè)提供了很多解決方案。比如廣州富力，為他們整個產(chǎn)業(yè)提供一些服務。昨天我跟富力執(zhí)行董事呂勁總還專門交流過。

　　另外比如碧桂園，在信息化方面也是通過IBM和用友一起幫助他們做。整個提高他們財務信息的準確性，提高整體運營效率。現(xiàn)在有一個新的技術，昨天很多專家也說過包括海爾、用友都講過云計算，云計算可以幫助我們房地產(chǎn)做跨越式發(fā)展。

　　我們國家房地產(chǎn)行業(yè)信息化非常弱，我們雖然說資金多，但是非常弱。我們不能按照西方的路子走。按照傳統(tǒng)建設IT的話，投資大、周期長。所以我們要一個快速發(fā)展。云計算就好在你不需要買機器、軟件、設備，馬上就可以得到服務。需要什么服務，你可以租賃，生意好了就多付一點錢，生意不好久少付一點錢，對現(xiàn)金流有好處。

　　蔡洪平：第一就是要轉(zhuǎn)型，第二是信息化。還有什么？

　　寇衛(wèi)東：我們要通過新的技術使房地產(chǎn)行業(yè)有一個跨越式發(fā)展，增加現(xiàn)金流。

　　蔡洪平：云計算能計算中國宏觀調(diào)控政策嗎？

　　寇衛(wèi)東：云計算并不能對宏觀政策有多大影響，但是可以影響中國的產(chǎn)業(yè)，比如很多城市，重慶、上海、北京都有云計劃，一投資都是上百億的，這樣對整個行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃整合是很有好處的，所以這是一個新的趨勢。

　　蔡洪平：剛才寇總說得非常好，未來十年改革轉(zhuǎn)型這個是對的，但是目前工業(yè)不一樣，我們聽聽?？偟摹?/p>

　　祝惇若：關于調(diào)控政策的過去，我非常同意任志強說的，調(diào)控出了多少輪，新一輪就是對上一輪的否定，自己打自己耳光，到現(xiàn)在沒有成功的。

祝惇若

　　我們舉一個美國例子，70年代的時候，美國經(jīng)濟一塌糊涂，里根上臺刺激經(jīng)濟，上臺第二年經(jīng)濟騰飛，連續(xù)8年騰飛。之后老布什打了一場仗，威望如日中天，最后經(jīng)濟不好，就下臺。

　　克林頓上臺，也是經(jīng)濟不好，從第二年開始，美國經(jīng)濟連續(xù)8年非常好。這里面我們可以借鑒一個什么問題呢？一個新政府上臺，最遲最遲第二年一定會有起色。我們明年開十八大，明年十八大開了后，可能明年下半年就有起色。但是其實我現(xiàn)在有一個新的問題，最近美國債務危機搞得全世界都是風聲鶴唳的。會不會中國政府又要跳出來挽救中國、挽救世界？如果中國政府今年下半年又要扮一次英雄的的話，可能這個市場年底就會有變化。

　　蔡洪平：有人說中國經(jīng)濟像開賽車一樣。你的意思是年底又要踩油門了？

　　祝惇若：我覺得中國政府比較喜歡扮英雄，如果債務危機一直下去，把歐洲拖下去，我們這邊又要出來扮一次英雄，顯得財大氣粗的。這就是老蔡你的課題了，如果中國政府今年年底因為債務危機原因出一些政策的話，可能這個市場形勢就會掉頭。

　　蔡洪平：你的意思是既然可以踩剎車也可以踩油門，是這個意思吧？

　　祝惇若：對。

　　蔡洪平：我們聽殷總。

　　殷嶸：今天安排嘉賓對話是非常有意思的現(xiàn)象，我是唯一一位開發(fā)商代表。在座幾位有學者，也有經(jīng)濟學家，還有我們供應商，還有我們咨詢服務機構，唯獨我是開發(fā)商代表。

　　昨天任總上來說，陳勁松也說這次會議很成功，來了將近800位開發(fā)商代表，我想可能臺下有很多開發(fā)商，我是作為他們的代表上來對話，其實我們是真的希望在座的能夠影響政府決策的我們的經(jīng)濟學家，我們賈所長，能夠幫忙呼吁呼吁，我們希望政策能夠保持穩(wěn)定，不要太頻繁、太波動了。

　　其實從中國真正的住房制度改革以來，商品房建設開發(fā)以來，這十年來我們經(jīng)歷過的這種調(diào)控政策還少嗎？但是作為發(fā)展商非常非常辛苦的，不談可憐吧，很辛苦。

　　我們發(fā)展商一直靠天吃飯，發(fā)展商唯一辦法就是政策出來了堅決執(zhí)行。

　　第二，我們策略選擇我們的路數(shù)。當年9070政策出來了，我們不停研究小戶型；限購政策出臺，一線城市做不了，就往二線城市跑。二線城市投資型客戶限購了，我們只能往客戶抓。我們發(fā)展商沒有辦法影響政策，只能堅決貫徹政策，但是現(xiàn)在這個苦只有心中知。

　　蔡洪平：昨天晚上去喝茶的時候，幾個人告訴我，過去的9年，中國經(jīng)濟發(fā)展不容易是一個奇跡，一方面GDP全球第二位。

　　第二，9年是一個非常痛苦的9年，是一個天災的9年，是一個人禍的9年，還有調(diào)控的9年。大概討論下來，我明白了，還有一年，就是要過渡期了，該折騰的也折騰完了，明年反而是應該歇歇了，等待新的十八大，大家對十八大還是充滿信心，也就是對未來還充滿信心，估計交班前可能不會再折騰了。

　　有人告訴我朱镕基和溫家寶什么區(qū)別：朱镕基是一個人說了算，現(xiàn)在溫總理是誰都說了算，就他說了不算。朱镕基時代他一個人說了算，前后不能不一致?，F(xiàn)在各個部說了算，政出多門，又跟地方搞不定，政策變成非常復雜的因素。不知道幾位經(jīng)濟學家怎么看？首先這個不是我說的，是我聽來的，你們怎么看這個看法。

　　賈康：做點評論吧，畢竟是部委研究所的，反正說話也不能太放得開。我不是官員身份，但是很多時候管是比照公務員來管我。

　　我是覺得蔡總剛才說的帶點調(diào)侃的話確實反映現(xiàn)在在政策協(xié)調(diào)、管理層面的現(xiàn)實問題。我舉一個例子，比如前一段說的沸沸揚揚的關于中國的奢侈品、關稅到底應該怎么把握。按照常理來說應該在管理部門內(nèi)部做一個充分溝通后，給一個清晰意見給大眾，可以聽取大眾意見后再改進。但是沒有道理是說我們管理部門某一個部門給出一個馬上要實行的信息了，然后另外一個部門又給出一個信息，說他那個思路根本不對頭。

　　這樣的一個博弈也不是說絕對的不好，但是違反了我們一般的政策調(diào)節(jié)里面的那種他的比較合理的協(xié)調(diào)程序，這是我的一個評價。它表明我們隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，管理部門越來越帶有特定視角、偏好訴求，更需要大家從全局出發(fā)有效率溝通協(xié)調(diào)，形成一個管理部門有連續(xù)性、有穩(wěn)定性的政策意圖公布給大家，這是一個比較合理的一個我們以后改進管理方面值得爭取的方向。得要承認的是有的人說得很刻薄，中國現(xiàn)在有的管理部門實際上不是部委這一級決定事情，是司局長專政甚至處長專政。

　　蔡洪平：他們說是處長專政下的總理負責制，不是我說的，我聽來的。

　　賈康：現(xiàn)實必須正視這個問題，一方面精簡機構，另一方面必須有一個管理環(huán)節(jié)。如果沒有一個好的制約機制、糾錯機制、磋商機制，一定會在所謂的處長專政概念下引發(fā)出很多低效率甚至誤配置，這是我們值得警惕的。

　　魯政委：這次開會800羅漢濟濟一堂，多躲閃，少直面。這樣情況下怎么會有真正的比較好的最終政策出來呢？因為我們獨立冷靜思考越來越少，包括學者的獨立冷靜也很少。尤其是美債問題后，國內(nèi)聲音一邊倒，可是你看到中國虧的嗎？沒有虧。

魯政委

　　蔡洪平：你說美債撤出來，昨天上午我參加李克強在香港一個會議，私下也討論了。撤和不撤已經(jīng)不重要，畢竟買了那么多國債。我們現(xiàn)在幾個扭曲的，電價扭曲、房地產(chǎn)扭曲、外匯政策扭曲，我們就不能把外匯買回來不要結匯行不行，一結匯有3萬億，又增加了市場流動量。結匯后又買美元國債，這8年來，美國不斷逼我們升值。接著我們增加出口，出口后，他們買了便宜貨，還說我們中國人通縮、通脹等等。賺了外匯又買他國債，他拿了國債航空母艦一下開到南海，我們是什么模型？現(xiàn)在開始，外匯咱們直截了當，不要結匯了。你讓中國的民營企業(yè)買，現(xiàn)在很多民營企業(yè)不坑不哈買了很多資產(chǎn)，南美森林、鉆石、礦場都是中國人買的。為什么買那個票子。外匯改革勢在必行，我認為這是一個改革的事情。

　　魯政委：我只是由這個引出來說中國學者獨立冷靜思考依然很少，謝謝！

　　孫明春：我也借此機會講講我工作的特點，我們?nèi)欢挤Q為經(jīng)濟學家，但是經(jīng)濟學家與經(jīng)濟學家是不一樣的，就像醫(yī)生與醫(yī)生是不一樣的。賈所長是屬于政策經(jīng)濟學家，主要職責就是為政府出謀劃策。我是屬于市場經(jīng)濟學家，我的主要職責是為我的客戶提供正確的預測，對市場的預測、對經(jīng)濟的預測，我的職責不是為政府出謀劃策。

孫明春

　　另外我也注意到一點，我以前在政府做過，這些年我也不太為政府出謀劃策，一年關于政策的也就講一次到兩次。為什么？一方面不在其位不謀其政。另一方面，我意識到一點，如果你在外面，了解的信息和在政府里面了解的信息感覺到的約束是不一樣。

　　蔡洪平：你當過處長嗎？

　　孫明春：我還沒到就離開了。我想講一個道理，我們在這兒說很容易做的事情，實際上我們看不到政策約束，所以我也不亂講，講了也沒有用。謝謝！

　　寇衛(wèi)東：我從另外一個觀點看看，我們怎么樣，一個是把我們3萬億存款用好。一個方面我們要向資源，向一些礦產(chǎn)，收購這些資源，而不是光買國債。另外，中國的轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在制造業(yè)很低端的，跟人家打工的，怎么向高端走，這就需要高科技。

　　我覺得用一些錢可以多投一些高科技，可以產(chǎn)生附加值的，這樣對國家是很有幫助的。

　　比如新的科技技術，不光IT技術，包括生命技術等等。美國領先，最主要是兩個東西領先，一個是科技、一個是金融。這兩個是它最核心的東西。我們中國制造業(yè)，經(jīng)常給人家打工的，所以我們要用一些資源做一些高端的事情。

　　另外，我們中產(chǎn)階級、中產(chǎn)社會太少，在美國是橄欖球，兩邊小，中產(chǎn)大。所以穩(wěn)定。我們國家不是這樣，我們怎么樣增加在座中產(chǎn)階級收入，這是關鍵。如果把這兩點，向高端科技發(fā)展，給高附加值，中產(chǎn)階級收入多，對內(nèi)消費拉動起來，這樣中國可持續(xù)增長就有希望。

　　祝惇若：我今天上臺前看名單，我嚇一跳，談資本，上面都是大名鼎鼎的經(jīng)濟學家。我上臺之前就要掌握一個原則，今天最好不要和姚明打籃球。說到政策，所有政策歸根到底最后就是兩個字：維穩(wěn)，這是國家的頭等大事。

　　蔡洪平：在過往8年里關于房地產(chǎn)政策不用多談了，各種報紙、各種聰明學者、各種地方政府，有上海模式、有北京模式、有重慶模式，都在討論。中國基本上是沒有統(tǒng)一的說法，現(xiàn)在已經(jīng)沒有對和錯而已，但是我相信這是一個基本政策。

　　賈康：從研究者為誰服務這個角度談點感想，比如我這兒更側(cè)重為政府出謀劃策，另外一些學者更側(cè)重為市場、客戶出謀劃策。我的理解可能在某些分工方面這種特色是無可諱言的，但是在一個可以經(jīng)受時間考驗的研究者的出謀劃策努力之中，應該努力使自己出謀劃策為政府和為市場和為市場的投資者都能夠起到正面、有益的作用。

　　我認為如果真正有一定水準的研究者，既對政府完善政策有用，也對市場主體怎么樣順應機遇把自己作為一個有所作為的企業(yè)家在市場上做大做強有所幫助，在內(nèi)部這兩者是互通的，不是簡單截然對立的。只要真正把握住了經(jīng)濟內(nèi)在所謂規(guī)律性，應該就是共贏的。政府和市場主體在以后，一定是要求共贏才行。如果不是共贏為前提，中國要出事，而且矛盾積累到一定程度，還是大事，我們一定要努力避免這個情況出現(xiàn)。

　　蔡洪平：有時候我們在外面討論的時候，想起一位偉人說的話，他就是鄧小平。深圳市委旁邊鄧小平畫得最像，每次司機開車經(jīng)過，我讓司機開慢一點，我感謝他，我深深向他鞠一躬，他說發(fā)展是硬道理，我相信中國所有問題必須在發(fā)展中求穩(wěn)定，在發(fā)展中抓科學，而不是科學發(fā)展。這幾年火車跑得這么快，火車是抓運力的，怎么抓運速去了。這科學嗎？不科學。

　　很多東西越來越不和諧，我們提倡什么，什么都沒有做到。我們千萬不要忘記一件事，咱們還是發(fā)展中國家，我們大而不強，我們富而不文明，我們還有許多東西需要不斷完善，過去20、30年是數(shù)量建設，今后能不能是質(zhì)量建設，人的素質(zhì)、產(chǎn)品的素質(zhì)。還是那句話，發(fā)展是硬道理，我們請殷總作一個總結，您是發(fā)展商。

　　殷嶸：主持人提到這幅偉人的畫像，我家還在深圳。90年代初本人從事房地產(chǎn)業(yè)，看著這幅畫像長大。其實這幅畫給深圳人民、給全國人民帶來非常大的震撼和啟示。作為發(fā)展商來說，其實在座同業(yè)來說，全國人民來說，我們是希望整個社會持續(xù)永恒發(fā)展，但是我們希望這個永恒發(fā)展是一個有質(zhì)量、有水準、有素質(zhì)的，是能夠讓我們社會各行業(yè)充滿幸福感的發(fā)展，謝謝！

　　蔡洪平：未來是有希望的，十八大以后更有希望，未來中國向朝著更加高質(zhì)量的方向發(fā)展。國民素質(zhì)更高，政府管理水平也更高，謝謝各位嘉賓，謝謝！