在這個(gè)行業(yè)里你必須做老大，要不就不要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，做老二回報(bào)率非常低，要是老五老六根本就沒(méi)有回報(bào)了。

　　2011年8月17日，“下一個(gè)十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇正式開(kāi)幕，本屆論壇邀請(qǐng)到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)等專家學(xué)者以及八百位企業(yè)精英參會(huì)。

　　以下是香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　陳啟宗：我聽(tīng)說(shuō)今年來(lái)的投資基金的朋友特別多，去年我曾經(jīng)嘗試邀請(qǐng)他們來(lái)，好像沒(méi)有多少人來(lái)，今年來(lái)的特別多。投資基金的朋友對(duì)住房有興趣，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)也有興趣，允許我在這里講幾個(gè)觀點(diǎn)，關(guān)于中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　很多人說(shuō)，我可能前年在這里說(shuō)過(guò)一句話：姚明是打籃球最優(yōu)秀的運(yùn)動(dòng)員之一，李寧跳馬也是世界最優(yōu)秀的運(yùn)動(dòng)員之一，但是此運(yùn)動(dòng)不是彼運(yùn)動(dòng)，你讓姚明跳馬肯定就不行。

　　所以商業(yè)房地產(chǎn)和住房地產(chǎn)這兩大塊之間，這兩個(gè)都是房地產(chǎn)，但是此房地產(chǎn)非彼房地產(chǎn)。如果我們?cè)诟拍钌喜桓闱宄?，恐怕就很難從住房房地產(chǎn)過(guò)渡到商業(yè)房地產(chǎn)。

　　大家都知道以往這一年，因?yàn)樽》糠康禺a(chǎn)那個(gè)餅好像越來(lái)越小了，所以很多住房的房地產(chǎn)商就往商業(yè)房地產(chǎn)去走。有一個(gè)數(shù)字其實(shí)不是那么準(zhǔn)確的，在座各位知道，但是外來(lái)的基金經(jīng)理他們是外國(guó)人，可能就聽(tīng)不明白了。我舉一個(gè)例子，2010年全國(guó)出售的商品住房是930萬(wàn)套左右，溫總理說(shuō)今年就要蓋1000萬(wàn)套保障房，明年差不多要蓋好了。

　　外國(guó)投資基金就很難想象去年的全年的商品住房供應(yīng)930萬(wàn)套，如果明年真的出來(lái)1000萬(wàn)套的話，那怎么辦？那1000萬(wàn)套有很多講究在里面，就是500萬(wàn)套也不得了，但比起去年一年銷售的930萬(wàn)還是很大的數(shù)字，所以難怪很多住房房地產(chǎn)商看到市場(chǎng)隨著政府調(diào)控，那個(gè)餅對(duì)他們來(lái)說(shuō)可能是越來(lái)越小，所以很多人就會(huì)過(guò)渡到商業(yè)房地產(chǎn)去。

　　商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)有很大區(qū)別。第一，住房99.9%是要賣掉，商業(yè)地產(chǎn)不能賣掉，除非一整棟賣，只要你分層出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)不可以分層或者分單位出售，一個(gè)是要賣的，一個(gè)是不能賣的，兩個(gè)是根本不同概念。由此可見(jiàn)，各方面發(fā)展過(guò)程中，理念完全是兩個(gè)概念。但是好像今年人沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)事，以為姚明就是跳馬，以為李寧就是打籃球。

　　住房或多或少或者說(shuō)比較大部分是一個(gè)量的競(jìng)賽，要用量來(lái)取勝，反正政府大概不大允許價(jià)格的飛升，一定要有量。但是從那個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)看，絕對(duì)不是量的較量，是一個(gè)質(zhì)的較量。在量的較量里你要很快很快蓋起來(lái)，但是在質(zhì)的較量上，就必須細(xì)工才能做出好產(chǎn)品。

　　現(xiàn)在在內(nèi)地聽(tīng)到很多朋友說(shuō)我可以12、18個(gè)月就把商業(yè)樓宇蓋起來(lái)，但是蓋的是垃圾大樓。今天中國(guó)越來(lái)越多垃圾大樓，這是視覺(jué)污染，我實(shí)在替我們中國(guó)人感到悲哀。

　　住房離遠(yuǎn)一點(diǎn)、差一兩個(gè)地鐵站不是很重要，但是商業(yè)地產(chǎn)那個(gè)地點(diǎn)重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房。比如辦公樓對(duì)地點(diǎn)要求比較高，要求最低的就是工業(yè)的樓宇。還有當(dāng)談到商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，土地規(guī)劃條件絕對(duì)是一個(gè)極度重要的事。所以凡是搞商業(yè)房地產(chǎn)，而單是從政府買(mǎi)地不在規(guī)劃上談條件的，恐怕都是沒(méi)有水平的發(fā)展商。

　　因?yàn)檎囊?guī)劃有他的局限性，政府不是房地產(chǎn)商，不是商業(yè)房地產(chǎn)商，他們有的知識(shí)不可能超越有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)房地產(chǎn)商，所以在規(guī)劃方面有很大的不同。

　　住房的設(shè)計(jì)是比較簡(jiǎn)單的，來(lái)來(lái)去去，跳不出一個(gè)框架，但是商業(yè)房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)方面無(wú)論是外面的還是里面的，在設(shè)計(jì)方面的要求都比住房的發(fā)展是困難的多。所以剛才我說(shuō)有些商業(yè)房地產(chǎn)說(shuō)可以12、18個(gè)月就能夠蓋起來(lái)，我可以告訴你全國(guó)最有經(jīng)驗(yàn)之一的商業(yè)房地產(chǎn)公司恐怕是我的公司，我們一般12-18個(gè)月才能把一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案做出來(lái)。他們是18個(gè)月就從買(mǎi)地到出租都完成了，我們要花12-18個(gè)月在設(shè)計(jì)一個(gè)環(huán)節(jié)上動(dòng)很多腦筋。

　　再來(lái)，住房因?yàn)槭浅鍪鄣?，管理不是一個(gè)大問(wèn)題，但是如果是商業(yè)房地產(chǎn)商，持續(xù)的管理是極度的重要，但是這方面又是被忽略了。

　　最后因?yàn)橐粋€(gè)是出售，一個(gè)是出租，所以在財(cái)政上的要求也是完全不一樣。住房沒(méi)有蓋好就可以賣，資金回來(lái)就可以繼續(xù)投進(jìn)去。但是商業(yè)房地產(chǎn)不可能這樣做，因?yàn)橹荒艹鲎猓鲎獾玫降淖饨疬h(yuǎn)遠(yuǎn)低于支出，所以在財(cái)務(wù)方面的安排又是兩個(gè)完全不同的世界。

　　第二點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)既然這么多人進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，將來(lái)前途會(huì)怎么樣呢？我想有兩個(gè)可能性。第一，有些人失敗了，失敗的話，問(wèn)題就是有沒(méi)有連鎖的反應(yīng)。

　　如果有的話，那非常糟糕，就是沒(méi)有的話，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)從今開(kāi)始要進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。戰(zhàn)國(guó)時(shí)代在以往十幾年很少見(jiàn)，因?yàn)橹袊?guó)需求太大，100萬(wàn)人以上的城市有180多個(gè)，沒(méi)有戰(zhàn)國(guó)時(shí)代出現(xiàn)的可能性，但是當(dāng)你做商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，大家都往市中心區(qū)的時(shí)候，都往最好的城市去的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就有進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的可能。

　　我講一個(gè)歷史給你們聽(tīng)，1999年我在上海開(kāi)了一個(gè)商場(chǎng)，叫做港匯廣場(chǎng)，現(xiàn)在每年8000萬(wàn)人次進(jìn)入我們一個(gè)商場(chǎng)里，美國(guó)最好的商場(chǎng)3200萬(wàn)人，在上海港匯廣場(chǎng)每年8000萬(wàn)人。

　　我進(jìn)去的時(shí)候旁邊已經(jīng)有5、6個(gè)非常大的商場(chǎng)已經(jīng)在那里，我進(jìn)去后，他們就抵制我。很多他們的大客戶，因?yàn)樗麄兪侨珖?guó)有不同的店，他們就抵制恒隆，凡是進(jìn)入恒隆港匯廣場(chǎng)的，休想在我的百貨店里有店。所以那個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是極度激烈，不過(guò)經(jīng)過(guò)3、4年下來(lái)，從99年到2003年，基本上在上海徐家匯商圈領(lǐng)域戰(zhàn)國(guó)時(shí)代基本結(jié)束，恒隆就變成秦始皇，一統(tǒng)天下，現(xiàn)在再去徐家匯商圈，只有兩個(gè)商場(chǎng)人流最多，兩個(gè)商場(chǎng)從回報(bào)率來(lái)看，恒隆的絕對(duì)比另外一個(gè)高很多。

　　我作最后一個(gè)總結(jié)，在商業(yè)房地產(chǎn)前面有很多不確定性的因素，因?yàn)閼?zhàn)國(guó)時(shí)代誰(shuí)贏誰(shuí)輸很難說(shuō)。但是有以下幾件事我認(rèn)為是非?？梢钥隙ǖ?。

　　第一，中國(guó)要來(lái)的50年，所有的大城市是買(mǎi)了垃圾大樓，垃圾大樓充斥了全中國(guó)。我是香港來(lái)的，香港有一個(gè)好事，叫做一國(guó)兩制50年不變。恐怕在中國(guó)的大城市，這些垃圾大樓、視覺(jué)的污染也會(huì)50年不變。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)蓋好了，就不可能挖掉，幾十年下來(lái)，中國(guó)是越來(lái)越多垃圾大樓?，F(xiàn)在住房房地產(chǎn)這個(gè)餅對(duì)業(yè)界來(lái)說(shuō)越來(lái)越小，所以就越來(lái)越多人進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，垃圾大樓會(huì)大大增加。

　　第二，這個(gè)對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)，對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的浪費(fèi)，市場(chǎng)基本上比較可以支配資源，好叫資源比較少浪費(fèi)。市場(chǎng)不可能解決所有問(wèn)題，但是市場(chǎng)確有他的有利一面。

　　中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)雖然基本上是一個(gè)市場(chǎng)所支配的環(huán)境，政府也不太干預(yù)，但是太多人進(jìn)去，而且是沒(méi)有水平的人進(jìn)去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也實(shí)在太快，所以資源的浪費(fèi)會(huì)非常非常嚴(yán)重。

　　第三，老百姓選擇是多多了，你要垃圾的商場(chǎng)也有，要最優(yōu)秀的像恒隆蓋的也有，所以老百姓的選擇是增加了，那是好事。

　　最后，今天中國(guó)房地產(chǎn)好像還沒(méi)有看到很大的一輪淘汰的過(guò)程，但是我相信特別是是在商業(yè)房地產(chǎn)，因?yàn)檎母深A(yù)比較少，今天的贏家不一定是明天的贏家，今天看到意氣風(fēng)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)商，可能5年、7年后不見(jiàn)了，很有這個(gè)可能。

　　誰(shuí)是優(yōu)秀的，誰(shuí)是最優(yōu)秀的，暫時(shí)看不出來(lái)。我們行內(nèi)的人比較能看得出來(lái)，但是一般人基本看不清楚，所以很多人就以為某某公司一定是贏家，可能過(guò)兩年他就破產(chǎn)了。

　　因?yàn)槲覀冞@個(gè)行業(yè)最重要的不是盈利，最重要的也不是回報(bào)率，最重要的是現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，資產(chǎn)有多大，也沒(méi)有用，一次過(guò)不了關(guān)就淪為破產(chǎn)。

　　所以在這個(gè)行業(yè)里，我相信未來(lái)的5-10年是一個(gè)相當(dāng)殘酷的年代，在這個(gè)領(lǐng)域里不像住房，住房可以很多贏家。在商業(yè)房地產(chǎn)，大家都往幾個(gè)城市去的時(shí)候，在那個(gè)城市就有一個(gè)非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而且第一名跟第二名回報(bào)率分別非常大。一般來(lái)說(shuō)第一名是第二名的2-3倍。

　　恒隆今天在上海的商場(chǎng)跟寫(xiě)字樓在不貸款的情況下，我們?nèi)ツ赀_(dá)到了30%，能夠拿到17%的有幾家，我相信這樣的企業(yè)非常非常少。

　　也就是說(shuō)，在這個(gè)行業(yè)里你必須做老大，你不要小看我個(gè)子矮，商業(yè)地產(chǎn)里面不能矮，要不就不要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，做老二回報(bào)率非常低，要是老五老六根本就沒(méi)有回報(bào)了。

　　因此這也是很刺激的，因?yàn)槲磥?lái)幾年里有戰(zhàn)國(guó)時(shí)代出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)非常非常激烈。這個(gè)實(shí)力不僅是財(cái)政的實(shí)力，更是經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力，更是能力的實(shí)力，唯有經(jīng)驗(yàn)實(shí)力和財(cái)政實(shí)力兩者兼有的時(shí)候情況下，才能在這個(gè)領(lǐng)域贏出來(lái)。

　　基本上在全中國(guó)在商業(yè)房地產(chǎn)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)藍(lán)海，除了恒隆以外，其他都是紅海，也就是說(shuō)其他都是水平不行的。但是紅海也可以賺錢(qián)，因?yàn)橹挥幸患宜{(lán)海，中國(guó)太大的，所以就給了很多機(jī)會(huì)大家一同來(lái)賺錢(qián)。有一個(gè)限制條件，就是藍(lán)海的還沒(méi)有來(lái)，藍(lán)海來(lái)了，就是你失敗的日子。謝謝！