回顧十多年來，我們?cè)诮ㄔO(shè)住房雙軌制方面已經(jīng)幾次走彎了，教訓(xùn)是深刻的，經(jīng)驗(yàn)也是足夠。

　　2011年8月17日，“下一個(gè)十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕，本屆論壇邀請(qǐng)到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)等專家學(xué)者以及八百位企業(yè)精英參會(huì)。

　　以下是中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄

　　孟曉蘇：各位同仁、各位朋友，上午好！主辦單位讓我講的是保障房、雙軌制和房地產(chǎn)，我就講這么一個(gè)題目，建設(shè)“兩個(gè)體系”為房地產(chǎn)業(yè)帶來的變化。

　　現(xiàn)在保障房的事情已經(jīng)引起了中央和全國(guó)人民的重視，并且著力去實(shí)行。其實(shí)關(guān)于建立住房保障體系是早在1998年我們進(jìn)入房改的時(shí)候，在房改方案中就明確包括的。

　　從去年年底中央強(qiáng)調(diào)要建兩個(gè)體系，就把這個(gè)問題更為明確了，原來我們建立的是符合國(guó)情的保障房體系和商品房體系，這樣兩個(gè)體系是一個(gè)雙軌制并行。但是回顧十多年來，我們?cè)诮ㄔO(shè)住房雙軌制方面已經(jīng)幾次走彎了，教訓(xùn)是深刻的，經(jīng)驗(yàn)也是足夠。

　　我講五個(gè)方面：第一，房改方案早就要求提供廉租住房。我是1992年進(jìn)入建設(shè)行業(yè)，進(jìn)入后我就投身到保障房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)全是保障房。

　　當(dāng)時(shí)住房公司就是全國(guó)最大的保障房建設(shè)公司，80年代初期這一家公司就占了全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的20%比重，那個(gè)時(shí)候建的都是四、五層，沒有停車位、沒有外墻保溫，平均戶型46平米一套，租賃給員工。我們這些房地產(chǎn)前輩們?cè)?0、90年代以前建的房子都是保障房。

　　中國(guó)要推行住房商品化是起源于1990年鄧小平指示，97、98年進(jìn)行房改期間，我有幸參與了房改設(shè)計(jì)，并且擔(dān)任了住房分稅制改革課題組組長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)提出了由政府設(shè)立廉租住房供應(yīng)體制這樣一個(gè)重要的部分，我們的楊會(huì)長(zhǎng)在這個(gè)方案中起到了重要作用。

　　房改推動(dòng)了住房商品化，正是因?yàn)橥苿?dòng)了商品化，產(chǎn)生了一大批為商品房奮斗的房地產(chǎn)企業(yè)，才使得老百姓居住狀況得到根本改善，人民群眾住的更加寬敞、生活更有尊嚴(yán)。現(xiàn)在自有率已經(jīng)達(dá)到80%，人們多數(shù)住房已經(jīng)得到改善。

　　本來房改方案里有保障房的，但是當(dāng)時(shí)為了推動(dòng)房改，考慮廉租房停建兩年。在這兩年里，主管部門大規(guī)模主持投資了2億平方米經(jīng)濟(jì)適用房，為中低收入家庭提供了他們可居住的房屋。后來因?yàn)橹鞴懿块T換了人，就把暫停2年，變成10年停建，前主管部門忘記了自身職責(zé)，嚴(yán)重忽略了保障房建設(shè)。應(yīng)該說他們?cè)谕苿?dòng)商品房方面有功的，但是在保障房建設(shè)方面有過。隨著房?jī)r(jià)上漲，弱勢(shì)群體與商品房越來越遠(yuǎn)。這本來是政府公共服務(wù)不到位，卻誤導(dǎo)為對(duì)開發(fā)企業(yè)不滿。

　　在老百姓需要保障房的情況下，他們?cè)O(shè)想用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，讓開發(fā)商來解決保障房問題。怎么解決呢？一個(gè)政策就是打壓房?jī)r(jià)，設(shè)想把商品房房?jī)r(jià)降低下來就可以代替保障房。再一個(gè)誤區(qū)就是切小商品房，用小戶型政策來代替保障房。

　　我們知道把鮑魚切小了，仍然是鮑魚，而不是老百姓要吃的東西。老百姓要吃的不是鮑魚龍蝦魚翅，他們要吃的是野山雞燉蘑菇，但是我們市場(chǎng)上沒有適合老百姓的產(chǎn)品。

　　這就引發(fā)了老百姓呼聲，2007年人們發(fā)出這樣的呼喊，說我們中國(guó)只有房地產(chǎn)政策，沒有住房社會(huì)政策。前主管部門就成立了一個(gè)開發(fā)商管理部，而不是推動(dòng)給普通老百姓建設(shè)住房的部門。這樣長(zhǎng)期誤導(dǎo)下，原國(guó)有企業(yè)他們沒有保障房任務(wù)了，從此不建保障房了，他們?cè)趺崔k呢？他們只有轉(zhuǎn)軌去開發(fā)商品房，國(guó)有企業(yè)被逼走他鄉(xiāng)，要求國(guó)有企業(yè)也要盈利為目的。中國(guó)人被逼能走幾條路呢？闖紅燈、走西口、下南洋，但是國(guó)有企業(yè)只有走一條路，只有進(jìn)入商品房領(lǐng)域跟民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

　　大家都去給富人蓋房子，沒有人管低收入家庭的事情。再一個(gè)，主管部門誤認(rèn)為今后沒有保障房建設(shè)，他們認(rèn)為只有商品房建設(shè)，因此就要取消三種出讓方式里面的協(xié)議出讓，2004年這種絕對(duì)化措施出臺(tái)了，71號(hào)文件，號(hào)稱813大限的文件，要求從此取消協(xié)議出讓。我們都知道在立法里曾經(jīng)明確三種土地出讓方式，包括了協(xié)議出讓，但是通過一個(gè)部令就改變了法律的規(guī)定，這真是一個(gè)笑話。

　　第三個(gè)，最近中央再次明確要形成兩個(gè)體系。2007年國(guó)務(wù)院就第二次提出了關(guān)于兩個(gè)體系建設(shè)的思想，這次的提法就是要解決中低收入家庭住房困難，把解決低收入家庭困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。認(rèn)識(shí)到位了，但是資金連續(xù)三年沒有得到解決；07年中央投入了，地方?jīng)]有錢；08年在兩會(huì)上講了，結(jié)果地方還沒有錢；09年本來說每年3000億投資保障房，結(jié)果年底算下來連1500億的一半都不到。由于這樣長(zhǎng)期的第一沒有認(rèn)識(shí)，第二沒有錢，沒有錢說到底就是沒有決心。

　　所以12年沒有建保障房，就形成了保障房成為一個(gè)短板，民間怨氣順著這個(gè)短板流出來了。我們高興的看到從去年開始中央下決心要建保障房，當(dāng)年竣工370萬套，而在去年年底第三次明確了要建立兩個(gè)體系，新建保障房的任務(wù)也很明確，今年1000萬套，五年3600萬套，而今年前7個(gè)月，根據(jù)主管部門新聞發(fā)布，我們看到已經(jīng)開工率超過了70%，達(dá)到了72%，這是一個(gè)可喜的現(xiàn)象，我們要為好事說好話。

　　第四個(gè)，談一談完善住房雙軌制需要多方面配合。本來如果持續(xù)建保障房就不會(huì)有今天的困難，香港和新加坡都用50年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了保障目標(biāo)，香港是為相當(dāng)比例的家庭提供了居屋、夾屋、公屋、廉租屋，大概用了50年，從港英政府就實(shí)行居者有其屋。

　　新加坡1954年推行居者有其屋，他是1965年獨(dú)立，獨(dú)立前就推動(dòng)。而我們國(guó)家是十年曠課或者說十二年曠課，通過五年時(shí)間要補(bǔ)上去，那就是一個(gè)惡補(bǔ)了，這就需要大量投資，五年3600萬套，需要7萬億之巨。

　　現(xiàn)在為了推動(dòng)保障房建設(shè)，國(guó)務(wù)院提出明確要求，而且要求要加強(qiáng)金融支持，關(guān)鍵在于建立健全資金籌措和管理機(jī)制，加緊建立保障房融資機(jī)制。我們要補(bǔ)保障房短板，不能打壓商品房這個(gè)短板，因?yàn)樯唐贩恳彩嵌贪?，不然就不?huì)出現(xiàn)這么大面積的上漲了。

　　什么是長(zhǎng)板？中國(guó)錢多，所以要去找錢。在這種情況下，我作為一個(gè)保障房資深建設(shè)者就參與了。我率領(lǐng)的私募基金最近在昆明市投資40億參與保障房開發(fā)。這是保障房第一個(gè)環(huán)節(jié)，土地。如果不去進(jìn)行土地拆遷整理，光去找那些沒有建過房的農(nóng)地，就會(huì)把房子建到門頭溝去，那就不適合低收入家庭居住了。為什么選擇在昆明進(jìn)行第一個(gè)合作呢？昆明實(shí)行了公租房和廉租房并軌，土地是協(xié)議出讓，這樣商業(yè)機(jī)構(gòu)就可以參與了。

　　形成雙軌制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)上的影響也是顯著的，在保障房開發(fā)的第二個(gè)階段就是直接生產(chǎn)保障房階段，現(xiàn)在已經(jīng)由各地政府成立一批新的國(guó)有企業(yè)，包括保障房開發(fā)公司、土地投資公司，已經(jīng)有別于現(xiàn)有的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，他們是一批新產(chǎn)生的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。由此我們可以看到，回顧30年每一次由于房屋建設(shè)任務(wù)不同，就造成了不同的企業(yè)，在80年代和90年代初期，由于當(dāng)年大量的是福利房、保障房，所以出現(xiàn)的是國(guó)有企業(yè)。

　　從房改前后90年代以來產(chǎn)生一批上市公司、民營(yíng)企業(yè)主要建的是商品房，而現(xiàn)在適應(yīng)今天的保障房建設(shè)任務(wù)，又出現(xiàn)了一批新的房地產(chǎn)企業(yè)，什么土投、房建、城投，包括我們各類基金這個(gè)時(shí)候重新回到保障房領(lǐng)域。

　　現(xiàn)在問題是這些新的房地產(chǎn)企業(yè)是不是已經(jīng)得到各界認(rèn)可？還說國(guó)企拿不到保障房任務(wù)，拿不到保障房任務(wù)的是原來那個(gè)國(guó)企，是已經(jīng)轉(zhuǎn)型干商品房的國(guó)企，現(xiàn)在新成立的國(guó)企是不是應(yīng)當(dāng)被我們承認(rèn)、應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)協(xié)會(huì)呢？再一個(gè)，土地出讓制度得到了完善。原來被主管部門通過所謂8.31大限去強(qiáng)行裁掉的協(xié)議出讓，現(xiàn)在重新回到土地使用權(quán)出讓領(lǐng)域，符合了當(dāng)年全國(guó)人大立法。8.31大限已經(jīng)是終局了。

　　最后談?wù)務(wù)l來持有保障房，特別是保障房里的租賃房這個(gè)難題還要破解。如果是協(xié)議出讓的土地可以介入，保障房建設(shè)方面地方政府已經(jīng)成立了一批新的國(guó)有企業(yè)，通過國(guó)家貸款可以投資建設(shè)。

　　在持有階段卻碰到難題，這就是三級(jí)市場(chǎng)。租賃型保障房是最難的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)型保障房可以賣，把錢收回來。租賃保障房，讓房地產(chǎn)企業(yè)持有，怎么可以持有呢？

　　現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)被要求配建保障房，這些都是以政府收購(gòu)為前提的，現(xiàn)在不去收購(gòu)，房企也很著急。我們房地產(chǎn)企業(yè)很早就建議要引進(jìn)國(guó)外成熟的產(chǎn)品REITs，我在07年就建議把REITs作為保障房持有基金，香港第一只REITs領(lǐng)匯基金就是用政府出租物業(yè)發(fā)行的。

　　在我們中國(guó)經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)保障房和租賃房可以獲得很好的收益，因?yàn)橥恋卦靸r(jià)低廉、戶型不大，而且商業(yè)是旺鋪，REITs可以實(shí)現(xiàn)每年7%到8%收益就很知足了。

　　這種模式早在2008年12月份就得到了國(guó)務(wù)院的支持，國(guó)務(wù)院還發(fā)出了126號(hào)文件要求開展房地產(chǎn)基金。現(xiàn)在進(jìn)行的試點(diǎn)在天津、上海都是由REITs持有廉租房、公租房，土地并軌就創(chuàng)造了一個(gè)條件。

　　之所以我們主張要在第三階段動(dòng)員社會(huì)資金進(jìn)入，是因?yàn)槲覀冎袊?guó)已經(jīng)不差錢，現(xiàn)在銀行存款已經(jīng)100萬億，資本市場(chǎng)22萬億，保險(xiǎn)市場(chǎng)還有5萬多億，這些資金都找不到升值渠道。

　　最近保險(xiǎn)業(yè)全面的困難就是因?yàn)楣墒胁缓?，保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)再三呼吁要求投資保障房增強(qiáng)收益。我們是不是設(shè)想缺乏資金的保障房建設(shè)領(lǐng)域和社會(huì)資金充裕的環(huán)境下，創(chuàng)造一個(gè)非誠(chéng)勿擾的平臺(tái)？

　　再一個(gè)方面，REITs可以幫助我們股市早日走出熊市，年初專家設(shè)想說資金沒有地方去，不讓買房了，一憋就憋到股市里了，但是資金寧可去買收藏品、寧可去買舊的人民幣，也不進(jìn)股市。

　　美國(guó)股市有18%就是REITs，有穩(wěn)定的收益率，還有免交稅的優(yōu)惠。如果我們能夠創(chuàng)立REITs，并且讓REITs進(jìn)入資本市場(chǎng)，不僅可以解決保障房持有困難，而且還可以激活低迷的股市。現(xiàn)在是通過先發(fā)國(guó)債而沒有推動(dòng)REITs試點(diǎn)，剛才樊綱已經(jīng)講到了國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)國(guó)債不考慮還。

　　而我們發(fā)國(guó)國(guó)債當(dāng)然要還，一發(fā)國(guó)債，REITs又到了提起的時(shí)間了。發(fā)了國(guó)債只有兩個(gè)方向可以解決，一個(gè)是發(fā)票子，另外一個(gè)就是發(fā)REITs，到底是哪一個(gè)好？我相信人們都可以做出一個(gè)正確回答。

　　REITs在中國(guó)只差臨門一腳，我相信通過這種金融創(chuàng)新可以有效推動(dòng)中國(guó)保障房建設(shè)。