給地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明確的預(yù)期，當(dāng)前進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖，力度不放松，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

　　2011年8月17日，“下一個(gè)十年改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕，本屆論壇已經(jīng)邀請(qǐng)到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)等專家學(xué)者以及八百位企業(yè)精英參會(huì)。

　　以下是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄

　　朱中一：各位同仁、各位專家、新聞界的各位朋友，上午好！

　　博鰲房地產(chǎn)論壇是一個(gè)回到前十年展望后十年的論壇。

　　過(guò)去的十年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，取得了快速發(fā)展，成就舉世矚目。

　　過(guò)去的十年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的不斷調(diào)控及眾多爭(zhēng)議中螺旋式發(fā)展的十年。

　　雖然，社會(huì)各界與人士對(duì)政府調(diào)控的認(rèn)識(shí)及未來(lái)市場(chǎng)的判斷還不盡相同，但十一屆人大四次會(huì)議通過(guò)的國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要，已對(duì)2011年至2015年期間房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)、健全住房供應(yīng)體系、加大保障性住房供給、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等重大問(wèn)題作了精辟的表述。本人相信，“十二五”期間的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)朝著國(guó)家“十二五”規(guī)劃的目標(biāo)和方向平穩(wěn)發(fā)展。

　　2011年，是我國(guó)“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年。今年上半年，在“國(guó)八條”及相關(guān)政策的引導(dǎo)下，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，投機(jī)、投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)總體平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程著力推進(jìn)。但是，市場(chǎng)在積極變化的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問(wèn)題。部分二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，商品住宅用地供應(yīng)僅完成今年計(jì)劃的四分之一；有的城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設(shè)、分配和管理方面也還存在著一些問(wèn)題。在這種情況下，國(guó)務(wù)院于7月12日召開了常務(wù)會(huì)議，提出了加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的五點(diǎn)意見(jiàn)，意在鞏固“國(guó)八條”的調(diào)控成果，同時(shí)給地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明確的預(yù)期，當(dāng)前進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖，力度不放松，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

　　中央政府之所以再三強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向不動(dòng)搖，力度不放松，本人認(rèn)為主要有三點(diǎn)理由：

　　第一、住房的基本屬性是滿足百姓的居住需求，再加上我國(guó)人均占地面積稀少等原因，必須要遏制投機(jī)、投資性的需求。去年與今年，新加坡、香港和臺(tái)灣地區(qū)也通過(guò)差別化的印花稅或奢侈稅來(lái)抑制投機(jī)炒房行為。

　　第二、不少城市的房?jī)r(jià)仍在高位，與多數(shù)購(gòu)房者的支付能力不相適應(yīng)。盡管近幾年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的原因是復(fù)雜的，但不少城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，也關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)此，政府必須高度關(guān)注。

　　第三、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是不言而喻的。今年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.6%，即使今年后五個(gè)月或明、后年商品住宅的投資有波動(dòng)，但今年開始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動(dòng)，因而對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的影響不會(huì)太大。加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況總體良好，國(guó)家也在有意識(shí)地降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度?；谏鲜鰩c(diǎn)，我認(rèn)為中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松。

　　至于大家關(guān)心的調(diào)控方式，希望政府盡量采用差別化的信貸稅收政策，盡量減少行政調(diào)控的措施。我也有同感。但我同時(shí)認(rèn)為，方向是第一位的，措施是可以因時(shí)制宜、因地制宜的。如2007年，韓國(guó)政府針對(duì)首爾等地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的情況，也采取了限購(gòu)、限價(jià)和問(wèn)責(zé)制度。日本政府在二戰(zhàn)后不久，針對(duì)當(dāng)時(shí)住房的嚴(yán)重短缺及之后的改善性需求，也連續(xù)制定了若干個(gè)住房建設(shè)五年規(guī)劃，并通過(guò)政府組織與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的辦法認(rèn)真實(shí)施。最近，我還認(rèn)真閱讀了香港行政會(huì)議召集人梁振英先生編著的《如果是你的子女》的一本書，書中有多篇論述住房與房地產(chǎn)的文章。他在其中一篇文章中引用了1972年10月時(shí)任香港總督麥理浩在立法局的一段講話。麥理浩說(shuō)：“住宅的質(zhì)量和數(shù)量不足，和所有相關(guān)的影響，以及因此造成的嚴(yán)峻困境，是政府和市民之間出現(xiàn)不快和摩擦的一個(gè)重要和經(jīng)常性源頭。這種情況沖擊著我們的人文精神、我們的自尊和我們?cè)谡紊系牧己靡庾R(shí)。”麥理浩總督在講這番話不久，很快啟動(dòng)了港英政府的十年建房計(jì)劃。梁振英還說(shuō)，這個(gè)總督，不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)的總督，而是香港這個(gè)號(hào)稱資本主義堡壘的總督；這番講話也沒(méi)有拉攏選民的動(dòng)機(jī)，因?yàn)樗目偠铰殑?wù)是英國(guó)政府任命的。我在這里列舉韓國(guó)、日本的例子和引用梁振英先生書中兩段話的意思是，住房問(wèn)題是所有的國(guó)家和地區(qū)都十分關(guān)心的重要民生問(wèn)題。至于解決的方法，是市場(chǎng)多一點(diǎn)，還是計(jì)劃多一點(diǎn)，在不同的時(shí)期，不同的階段和不同的經(jīng)濟(jì)制度中會(huì)有所不同。關(guān)鍵是看能否解決實(shí)際問(wèn)題，能否促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　至于大家希望的政府能將短期的調(diào)控政策與中長(zhǎng)期制度結(jié)合起來(lái)的問(wèn)題。我也有同感，中央政府也早有這種意愿。我們協(xié)會(huì)也多次提出過(guò)建議。但我在換位思考后又感到，現(xiàn)在的許多改革確實(shí)到了攻堅(jiān)階段，許多改革措施涉及面廣，需要做好頂層設(shè)計(jì)。如征收房產(chǎn)持有稅，不僅涉及到住房普查，還涉及到對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估，涉及到與土地出讓金的關(guān)系等，情況相當(dāng)復(fù)雜。又比如要將房?jī)r(jià)調(diào)到合理的區(qū)間，就涉及到地價(jià)的合理性問(wèn)題；而土地招拍掛制度的完善，不僅關(guān)系到如何發(fā)揮好市場(chǎng)對(duì)土地資源的合理配置問(wèn)題，關(guān)系到公開、公正、公平的問(wèn)題，還涉及到中央政府與地方政府事權(quán)、財(cái)權(quán)的合理匹配問(wèn)題，難度同樣很大。所以，我們希望中央政府抓緊建立中長(zhǎng)期制度的建議是合理的，但過(guò)急的要求也是不現(xiàn)實(shí)的。

　　加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的深刻變革。早在1996-2000年的國(guó)家“九五”規(guī)劃期間，中央政府就提出要把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為集約型增長(zhǎng)，但由于多種原因，十多年來(lái)效果尚不明顯。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面是開發(fā)建設(shè)模式傳統(tǒng)粗放，資源能源消耗大；一方面由于這十幾年正處于快速發(fā)展時(shí)期，各類需求旺盛，多數(shù)企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)型發(fā)展未引起重視。今后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長(zhǎng)型為主轉(zhuǎn)為性價(jià)比提升為主，所有企業(yè)都必須要重視這個(gè)問(wèn)題，否則將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。

　　為了認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，提升行業(yè)整體發(fā)展質(zhì)量和效益，今年的6月下旬，我們中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)在廣州清遠(yuǎn)恒大集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)召開了主題為“推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新管理模式”的論壇。劉志峰會(huì)長(zhǎng)在會(huì)上做了“加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，全面提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量”的報(bào)告，恒大、萬(wàn)科、綠地、綠城等一批骨干企業(yè)在會(huì)上介紹了經(jīng)驗(yàn)。與會(huì)者普遍反映收益匪淺。有關(guān)廣州會(huì)議的具體情況，大家可從中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上作進(jìn)一步了解。我個(gè)人對(duì)會(huì)議上交流的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的內(nèi)容作了歸納，認(rèn)為主要應(yīng)抓好調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式、推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新、拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理等幾方面工作。

　　調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一是健全住房供應(yīng)體系，加快構(gòu)建以政府為主提供基本住房保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)；二是健全差別化住房信貸、稅收政策、合理引導(dǎo)自住性和改善性住房需求，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；三是堅(jiān)持租售并舉，注重培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)；四是在繼續(xù)增加住宅有效供應(yīng)的同時(shí)，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住宅的開發(fā)；有能力的企業(yè)，也可由單純從事住宅的開發(fā)銷售向兼顧持有商業(yè)物業(yè)和租賃型住宅轉(zhuǎn)型；但企業(yè)在考慮多業(yè)態(tài)發(fā)展時(shí)一定要結(jié)合企業(yè)的人才、資金和管理的實(shí)際，切不能盲目跟風(fēng)。因?yàn)閺慕鼛啄甑陌l(fā)展規(guī)?？矗亲≌顿Y占房地產(chǎn)投資總量的比例一般在30%左右，而且每一種非住宅業(yè)態(tài)的發(fā)展也有一個(gè)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理的問(wèn)題，還要與當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與百姓的消費(fèi)能力相適應(yīng)。

　　轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式，首先要推進(jìn)工業(yè)化的生產(chǎn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、部件部品的工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)施工的裝配化和土建裝修的一體化，盡快實(shí)現(xiàn)住宅的全裝修；二是嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)，大力發(fā)展綠色建筑；三是積極開展住宅性能認(rèn)定，提高住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能與耐久性能；四是提倡房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少采購(gòu)成本，提高工程質(zhì)量。

　　推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新。首先要鼓勵(lì)企業(yè)大力推廣運(yùn)用國(guó)家倡導(dǎo)的先進(jìn)適用技術(shù)。二是鼓勵(lì)企業(yè)與高等院校、科研單位建立產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)研究單位的科研成果與企業(yè)的技術(shù)運(yùn)用相對(duì)接，盡快將研究單位的研究成果運(yùn)用到生產(chǎn)實(shí)踐中。

　　拓寬房地產(chǎn)融資渠道，改變房地產(chǎn)企業(yè)單一向銀行貸款，拓展向債券融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等多渠道融資。既能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，又能改變部分居民對(duì)房地產(chǎn)的直接投資為間接投資，解決政府建設(shè)公租房等資金不足等問(wèn)題。建議有關(guān)部門在這方面加大創(chuàng)新的力度。

　　強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，由粗放式管理向精細(xì)化、信息化、規(guī)范化管理轉(zhuǎn)變，是企業(yè)得以持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)環(huán)境寬松的時(shí)候，企業(yè)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的愿望和動(dòng)力都不足。只有在市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)嚴(yán)竣的形勢(shì)下，利用宏觀調(diào)控的倒逼機(jī)制，迫使企業(yè)眼睛向內(nèi)，通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高產(chǎn)品性價(jià)比，贏得市場(chǎng)占有率；通過(guò)優(yōu)勝劣汰，做好做強(qiáng)做大一批企業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)集中度和競(jìng)爭(zhēng)力，才能使行業(yè)健康發(fā)展，使百姓得到實(shí)惠。

　　我們的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)與行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，認(rèn)識(shí)有早有晚，進(jìn)展差異較大。為什么同在國(guó)家調(diào)控政策的背景下，有的企業(yè)能以平和的心態(tài)，順應(yīng)政策調(diào)整，認(rèn)真分析市場(chǎng)變化，及早進(jìn)行全國(guó)性布點(diǎn)，認(rèn)真制定中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃并付諸實(shí)施，而有的企業(yè)左顧右盼觀望不前，重要的就是對(duì)調(diào)控政策與轉(zhuǎn)型發(fā)展認(rèn)識(shí)的程度不同。今年上半年，萬(wàn)科的銷售額已達(dá)到了644.2億元，比去年同期增加了81%；恒大的銷售面積達(dá)到了620萬(wàn)平方米，比去年同期增加了一倍左右，就是很好的例證。象萬(wàn)科、恒大這樣在轉(zhuǎn)型發(fā)展中已取得了較好成績(jī)的企業(yè)還有不少。我們希望更多的企業(yè)都能向他們學(xué)習(xí)。

　　關(guān)于我們協(xié)會(huì)在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中如何發(fā)揮作用的問(wèn)題，劉志峰會(huì)長(zhǎng)在廣州會(huì)議上講了四點(diǎn)意見(jiàn)：一是要推動(dòng)企業(yè)間的戰(zhàn)略合作共贏，鼓勵(lì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和上下游合作經(jīng)營(yíng)，支持優(yōu)勢(shì)企業(yè)并購(gòu)落后企業(yè)和困難企業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)集中度和資源配置效率；二是要積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定和新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料的轉(zhuǎn)化應(yīng)用；三是要努力為企業(yè)轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取好的政策環(huán)境，加大對(duì)轉(zhuǎn)型發(fā)展成功經(jīng)驗(yàn)的交流推廣；四是通過(guò)“廣廈獎(jiǎng)”的評(píng)選、信用評(píng)價(jià)體系的試點(diǎn)與推廣，鼓勵(lì)企業(yè)為老百姓建造“好房子”。

　　我的發(fā)言有不當(dāng)之處，歡迎大家批評(píng)指正。

　　最后，預(yù)祝本次博鰲論壇圓滿成功！