我們基本的策略就是在不限購的區(qū)域、城市加快布局，在不限購的區(qū)域加快推盤，打造不限購的產(chǎn)品線。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠 8月15日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布2011年中期業(yè)績報告。今年上半年，龍湖地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額182.6億元，較2010年同期增長74.1%，實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)400億元的45.65%。

　　上半年，龍湖地產(chǎn)銷售總建筑面積146.7萬平方米，同比增長99.1%；營業(yè)額78.5億元，上升113.8%；歸屬于股東的溢利25.2億元，增長14.5%。

　　上半年龍湖在成都和寧波新增兩幅土地，規(guī)劃建筑面積約239萬平方米，土地單價僅為908元/平方米。截至6月30日，龍湖整體土地儲備為3325萬平方米，而土地單價由年初的1935元/平方米進(jìn)一步下降至1778元/平方米，土地單價在簽約銷售單價的占比僅為14.3%。

　　在債務(wù)融資方面，龍湖地產(chǎn)在境外完成了7.5億美元債券融資及2.5億美元銀團(tuán)貸款，上半年整體平均債務(wù)成本為6.04%，較同期央行基準(zhǔn)利率為低。截至6月30日，集團(tuán)在手現(xiàn)金超過人民幣126.3億元，凈負(fù)債率為56.6%。

　　龍湖地產(chǎn)認(rèn)為，下半年的市場將繼續(xù)受宏觀調(diào)控影響，限購政策將推廣到更多二三線城市，而改善型自住需求仍然強勁，因此公司將積極安排多元化的產(chǎn)品布局，適當(dāng)增加商業(yè)立項項目的銷售，以減少限購政策影響。

　　同日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長吳亞軍辭任CEO一職，該職位將由公司執(zhí)行董事邵明曉先生接任。對此，吳亞軍表示，董事長與CEO的分工是為了使公司更機構(gòu)化、職業(yè)化和專業(yè)化。分工后，董事長將專注于六大職責(zé)板塊，CEO將聚焦具體運營。

　　以下為龍湖地產(chǎn)2011年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：龍湖上半年在北京的銷售取得比較好的成績，這是什么原因？你們預(yù)計下半年政府調(diào)控措施將會持續(xù)，在這樣的情況下公司能保持一定的增長嗎？

　　邵明曉（龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官）：今天上半年其實我們在北京市場的表現(xiàn)還是非常不錯的，主要原因有幾個：

　　第一，對節(jié)奏把握還是非常清晰，因為我們在1月份就銷售了將近20億，在1月份最重要的窗口期，在調(diào)控之前。

　　第二，在北京我們無論是區(qū)域和產(chǎn)品的布局，這兩個緯度都還不錯，我們在順義、通州、海淀，包括在朝陽區(qū)都有項目在銷售，區(qū)域匹配比較合理，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也非常合理。我們的產(chǎn)品線比較長，有花園洋房，也有一些低密度產(chǎn)品。

　　第三，在北京龍湖還是有相當(dāng)?shù)钠放频挠绊懥Α?/p>

　　所以綜合幾個方面，盡管上半年北京調(diào)控非常嚴(yán)厲，但是我們在北京的團(tuán)隊還是取得了非常好的成績。

　　吳亞軍（龍湖地產(chǎn)董事長）：北京上半年已經(jīng)實現(xiàn)了全年銷售的60%，我們認(rèn)為，下半年的調(diào)控政策不會放松，只會更緊，可能大家也知道了，調(diào)控限購政策已經(jīng)向二三線城市蔓延，我們也充分估計了對未來的困難，會有應(yīng)對措施。

　　第一，我們會加大布局力度，比如像剛剛開盤的煙臺這種新城市的項目，開盤成功，正好處在不限購的城市。

　　第二，在不限購的區(qū)域加快銷售，比如像在沈陽的郊區(qū)是不限購的。

　　第三，做一些不限購的產(chǎn)品。比如我們馬上要在成都開盤的時代天街項目，是商業(yè)物業(yè)項目，所以銷售也不會受太大的影響。

　　我們基本的策略就是在不限購的區(qū)域、城市加快布局，在不限購的區(qū)域加快推盤，打造不限購的產(chǎn)品線。所以，對于下半年的推盤量和去化量，我們還是有信心的。

　　在2008年行業(yè)最低谷的時候，龍湖的去化率是65%，而我們估算今年下半年的去化是按照60%來計算的。在60%去化率的情況下，完成全年的銷售是沒有問題的，所以我們不需要下調(diào)任何銷售的預(yù)期。

　　現(xiàn)場提問：邵總新上任，俗話說新官上任三把火，邵總的三把火是怎么樣的，目標(biāo)和計劃是怎樣的？

　　邵明曉：我以前是負(fù)責(zé)龍湖北京地區(qū)業(yè)務(wù)的，今年年初調(diào)到集團(tuán)工作，已經(jīng)開始協(xié)助吳總做一些集團(tuán)的業(yè)務(wù)，還有負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然也參與了今年3月份的發(fā)債。

　　對于“新官上任三把火”，應(yīng)該這樣說，龍湖很有特點，我們的戰(zhàn)略是比較持續(xù)和清晰的，不會在一些時點上過分強調(diào)一些動作。當(dāng)然這我和吳總之間有一個分工，我除了參與戰(zhàn)略制訂之外，更多還是在于執(zhí)行。龍湖能發(fā)展到今天，除了戰(zhàn)略清晰之外，還得益于非常強的執(zhí)行力。

　　所以未來我們一定還要堅守貨如輪轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)策略，同時還要管控好土地成本和資金成本；另外適度的發(fā)展一些投資性物業(yè)，堅定不移地做好產(chǎn)品和服務(wù)，把我們客戶的滿意度進(jìn)一步提升。這些都是龍湖一貫的戰(zhàn)略，我們會在這些緯度上進(jìn)一步把執(zhí)行做得更堅決。

　　從我自己來講，還是非常有信心的。

　　現(xiàn)場提問：下半年龍湖會不會有一些大規(guī)模推盤的計劃？上半年公司的住宅項目比較少，商業(yè)、度假產(chǎn)品比較多，下半年公司推出的產(chǎn)品會以什么業(yè)態(tài)為主？

　　韋華寧（龍湖地產(chǎn)首席財務(wù)官）：我們?nèi)甑耐票P總量是600多億，今年上半年推出260億，賣掉了183億，剩下的加上下半年新推的340億，整個下半年約有400億可供推售。當(dāng)中差不多63%是新盤或者是老盤新推，我們整個銷售的彈性是非常大的、有保障的。

　　第二個問題是業(yè)態(tài)，實際上今年整個含量里面對于旅游和商業(yè)項目這部分的業(yè)態(tài)，在整體中大約是占10%-15%，差不多有60-80億的貨量是屬于商業(yè)業(yè)態(tài)的形式。值得注意的是，在今年上半年183億的銷售里面，我們其實是有53%是來自于受限購的項目，這得益于龍湖的品質(zhì)、口碑、品牌。

　　吳亞軍：下半年仍然是以住宅為主，而且限購的剛需產(chǎn)品也是龍湖推售的主力品種。

　　現(xiàn)場提問：在下半年400億的推售當(dāng)中，有多少是不限購的產(chǎn)品，能不能說一下大概的比例嗎？現(xiàn)金流的管控情況如何？

　　韋華寧：在今年整體的產(chǎn)品里面，限購和非限購的產(chǎn)品都是差不多6：4左右。有60%左右的限購，40%會在一些不限購的區(qū)位或者城市，還有一些以不限購的形態(tài)，比如商業(yè)項目這部分的產(chǎn)品。

　　整體的現(xiàn)金流管控我還是希望大家關(guān)注兩個事情：第一個就是，實際上我們低成本資金的獲得跟現(xiàn)金流充沛是多少是有密切關(guān)系的。因為只要缺錢就會求銀行借錢，一旦求銀行借錢就不可能低成本，這之間是有必然的聯(lián)系。

　　在公司經(jīng)營的這么多年，我們一直都把現(xiàn)金流的安全當(dāng)做財務(wù)運營里面重要的基本策略，一旦我們預(yù)測到未來24個月-36個月，在任何一個時點上某個新的投資，會壓跨我們最低的現(xiàn)金投算，我們就會停止投資，所以我們整個現(xiàn)金流的水平是非常健康的。今年上半年大家看到我們的銷售同比增長了74%，再加上完成發(fā)債，所以實際上我們現(xiàn)在的現(xiàn)金余額比去年年底又增長了將近20%。

　　在這樣波動的市場里面，我們覺得應(yīng)該保持比較充分的現(xiàn)金，控制好成本。實際上房地產(chǎn)長期來看是一個資金成本的問題，所以這是堅持的最基本的底線。越是波動的時候，越容易讓人感到困惑，但是一定有一些最基本的策略是值得堅持的。

　　現(xiàn)場提問：下半年龍湖會不會大規(guī)模買地，大約投入多少錢？

　　吳亞軍：目前拿地的機會比較多，比如說很多地方政府邀請我們進(jìn)入該地，而且公司在各個地方也有很好的口碑，客戶也有，所以很多機會。但是我們會嚴(yán)守幾個重要的策略底線：第一是我們的占比；第二是現(xiàn)金流是否承受得起；第三就是市場的波動，對我們收入的影響，或者融資狀況。

　　我們的投資團(tuán)隊做到了在買一塊地的時候給我們準(zhǔn)備三塊地，這就讓我們在恰當(dāng)?shù)臅r機去拿最想拿的地。因為龍湖土地儲備足夠開發(fā)，公司的目標(biāo)就是保證3-7年的開發(fā)量就夠了，再多可能難以把握，但是太少也會影響公司的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：下半年會去哪里拿地呢？

　　吳亞軍：沒有一個特別要去的地方，其實一線跟二線都可以，只要符合我們的戰(zhàn)略。

　　現(xiàn)場提問：上個月的配股沒有成功，為什么會趨向配股的方法去融資，是不是因為現(xiàn)在覺得股價已經(jīng)很高了，還是因為有其他的原因？

　　張艷（龍湖地產(chǎn)投融資中心總監(jiān)）：實際上龍湖上市以來表現(xiàn)一直不錯，股東也非常認(rèn)可，但是存在一個問題，就是雖然實市值很大，但是流動性偏低，很多股東持有股份不出售。所以很多的投資者，特別是一些還沒有成為龍湖股東的資金會經(jīng)常來公司聊，很希望能夠買到我們的股票，促進(jìn)一下流動性。公司其實也考慮了很久，因為公司其實非常關(guān)注股東的利益，而且希望能夠?qū)崿F(xiàn)公司發(fā)展跟股東利益有一個很好的平衡和共贏。

　　前一階段我們做了一次配股的嘗試，應(yīng)該說是只是一個嘗試。當(dāng)天因為前一周估價非常好，一度上升到14.16元，隨后又回落了一點，那天是在13.7元多。我們覺得以龍湖自己的判斷，覺得不是最高點，我們不希望在最高點配股，就是希望給股東一點盈利的空間。

　　而且我們對自己半年報的業(yè)績還是非常有信心的，與此同時我們也看到有一些比較好的投資機會。剛才吳總也提到，實際上過去的三周之內(nèi)我們拿了三塊地，這些地大家都是處于非常好的位置，包括像上海虹橋，不是在這種市況下很難拿到。所以我們覺得拿這些地對公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和股東利益都是非常有好處的。

　　那天整個市場給我們的反饋一開始太樂觀了，包括投行都覺得很久都沒有公司做配股了，報價就特別樂觀，甚至報到當(dāng)天收盤價的零折扣，當(dāng)時比較主流都在3%-6%之間，公司覺得這個價格也還不錯，也就開始做。

　　不過股東的反響不是特別熱烈，加上那天歐洲市場下跌了3%，市場的情緒相對波動，公司發(fā)現(xiàn)配股好象不是每個人都高興，覺得就不做了，因為做這些選擇還是希望最后不要配了之后還要被罵，這樣我們覺得不是共贏的結(jié)果。

　　后面很多投資者都跟我們說，實際上如果時間留得充裕一點，或者在多給兩個點的折扣，肯定是特別好的一個結(jié)果，但是公司就覺得還是希望出來的價格是一個對公司發(fā)展和對新老股東都是一個不錯的價格，我們才做這個選擇。

　　現(xiàn)場提問：跟穆迪的報告有關(guān)嗎？

　　張艷：穆迪的報告在之前已經(jīng)出來了，只不過媒體的朋友可能還沒有渲染得這么充分。因為看報告全文的話就可以看到對龍湖的評價是很正面的，而且在26間房地產(chǎn)的公司里面有13個公司都被插了紅旗，他們只不過在前面特別提了龍湖，那是因為我們是里面評級最高的一間公司而已。

　　后來大家也看到，穆迪還專門為此給我們寫了一封澄清信，這只是他們一種新的研究方法，并不代表對公司風(fēng)險的判斷，而龍湖仍然是現(xiàn)實中國民營房企最好的評級水平。但是當(dāng)時大家關(guān)注的比較多，加上股票市場那天，因為這些股票的投資者看不到穆迪報告的全文，所以大家就特別緊張。我們也沒有想到市場反應(yīng)這么大，所以以后公司會更加小心。

　　現(xiàn)場提問：如果股價回升到一定的程度，公司會不會繼續(xù)配股？

　　張艷：還是要看公司的發(fā)展需求，因為如果我們已經(jīng)用自有的現(xiàn)金拿到了充足的土地儲備，最想要的地已經(jīng)拿到再去募資，這些錢只會閑置在賬上，那可能對股東的利益和對公司的發(fā)展都沒有特別正面的價值。