　　編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 和光 位于北京長安街、距離天安門僅1200米的東方廣場，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，北京的“城中之城”。

　　能夠在中國首都的核心位置，擁有一大幅土地，建造一個世界一流的商業(yè)中心，無疑是最具吸引力的宏篇巨著。

　　但在當(dāng)時一切都還未曾明晰的政策環(huán)境中，投入巨資在北京古城區(qū)核心破土動工這組面積龐大、尺度夸張的建筑群，李嘉誠具備的冒險精神和勇氣，也是絕大多數(shù)人都難以想象的。

　　而東方廣場自問世之初，就一路坎坷、流言四起，直到1996年才得以順利走上軌道，并趕在1999年10月1日前初步竣工。

　　這個誕生于1992年的故事，時至今日依然是人們欲辨難明的傳奇，而所有的這一切，都離不開兩個人的名字--第一個是李嘉誠，第二則是周凱旋。

　　在東方廣場建成開業(yè)十年后，李嘉誠又成功將其打包上市，在香港發(fā)行人民幣計價的房地產(chǎn)信托基金“匯賢房托”，再一次讓人們見識了這個項目所蘊含的巨量財富和無盡可能。

　　東方廣場傳奇

　　東方廣場之名源自香港董氏集團的東方海外公司，而周凱旋當(dāng)時則是董氏集團旗下一家公司的董事，負(fù)責(zé)中國投資項目。

　　1993年，周凱旋抓住了機會，把東長安街及王府井地區(qū)占地面積10萬平方米的土地一并吃下，提出了全面開發(fā)東方廣場的計劃。

　　那時周凱旋為東方海外尋找地產(chǎn)投資項目，找到了長安街上的兒童電影院，卻被告知，兒童電影院不能單獨開發(fā)，整個東長安街及王府井地區(qū)都屬于統(tǒng)一規(guī)劃，必須要將周圍1萬平方米的面積整體開發(fā)。

　　出乎意料的是周凱旋提出了一個更大膽的計劃，就是將王府井至東單“金街”與“銀街”之間的10萬平方米的地段全部拿下，計劃開發(fā)的項目名稱就叫“東方廣場”。

　　毫無地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的周凱旋在日后分析自己當(dāng)初的投資意識時這樣說：“財富機會只會降臨在有膽識又很謹(jǐn)慎的人身上。”

　　周凱旋為東方海外帶來的東方廣場計劃在香港引起了轟動，當(dāng)時還是東方海外董事長的董建華親自出面，邀請多家地產(chǎn)商合作，其中就包括“首富”李嘉誠。

　　眾所周知，王府井是北京最繁華、歷史最悠久的商業(yè)區(qū)，在這樣的黃金地段想找一間鋪面都難于登天。香港一位地產(chǎn)人士甚至稱，誰擁有王府井一幅土地，誰就擁有了一座金礦。

　　在之后，就如傳說中那般，周凱旋只用了幾分鐘時間，說服李嘉誠買下這個項目，投入20億美金打造一流的商業(yè)中心，而她則取得了4億港幣的酬勞。

　　但處于最敏感地段的東方廣場，一直都是“樹欲靜而風(fēng)不止”。

　　作為李嘉誠投資的亞洲最大建筑群項目，東方廣場歷經(jīng)北京高層建筑高度限制、“釘子戶”麥當(dāng)勞、陳希同王寶森貪污受賄案、開發(fā)中撞見古跡等一系列風(fēng)浪，工程過程起伏變幻，國內(nèi)國際的輿論綿延不絕。

　　雖一路逆境，但在李嘉誠的不懈努力下，東方廣場終于修成正果。1996年開始走上順利的軌道，2004年項目全部竣工，李嘉誠旗下長江實業(yè)及和記黃埔占有60%股權(quán)，其內(nèi)地合作伙伴擁有40%股權(quán)。

　　2008年起，李嘉誠開始一系列資本操作，通過其1993年在香港成立的匯賢控股、以及1994年于境外成立的HuiXianCayman，接收了長江實業(yè)及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權(quán)。

　　而后，李嘉誠再通過匯賢控股向北京東方廣場公司注入資金2.7億美元，買下東方廣場公司境內(nèi)合作伙伴在土地使用期限內(nèi)的租金收益權(quán)，匯賢控股因此擁有北京東方廣場未來38年的全部租金收益權(quán)限。

　　匯賢控股則由6家投資機構(gòu)組成的財團控制，長江實業(yè)擁有33.4%的權(quán)益、和記黃埔17.9%、中國銀行19.8%、中國人壽19.8%、東方海外7.9%、和記黃埔的聯(lián)營公司Cranwood1.2%。

　　時至今日，東方廣場已經(jīng)是北京最好的商業(yè)綜合體，可以說是不折不扣的“賺錢機器”，并成功于2011年4月29日在港交所通過REITs方式上市，集資總額超過人民幣100億元。

　　上市后的匯賢房托市值介于人民幣262億元和279億元之間，而通過REITs方式上市，李嘉誠在不失去對東方廣場控制權(quán)的情形下，最大程度套取現(xiàn)金。

　　東方廣場將近二十年的傳奇并未塵埃落定，而李嘉誠在內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展道路也依然充滿想象。

　　李嘉誠內(nèi)地造富

　　雖然李嘉誠曾經(jīng)強調(diào)，長和系在內(nèi)地是持續(xù)投資，并不是僅僅靠房地產(chǎn)。但毫無疑問，相對于發(fā)電廠、集裝箱、零售等行業(yè)，長和系在內(nèi)地更吸引人們眼球的只能是房地產(chǎn)。

　　無論是北京、上海、廣州，還是天津、長春、成都、重慶、武漢、海南，幾乎每一個重要區(qū)域、熱點區(qū)域，都可以看到長和系的地產(chǎn)開發(fā)蹤影。

　　自1992年進入北京拿下東方廣場以來，李嘉誠在內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)接連“受阻”，被認(rèn)為“水土不服”。和黃2005年的年報顯示，其在內(nèi)地24個城市一共擁有42個地產(chǎn)項目，但近年來在內(nèi)地1年中同時銷售的項目幾乎不會超過5個，而且大多集中在上海、廣州、深圳等南方中心城市。

　　事實上，李嘉誠內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)思路一直執(zhí)行“拖后”政策，尋得的許多優(yōu)質(zhì)項目，往往要等上三、四年才進入開發(fā)；而旗下許多成熟物業(yè)，也會采取租賃經(jīng)營，以緩慢而穩(wěn)定的方式回籠資金。

　　有分析認(rèn)為，憑借長和系資金實力雄厚，這種看似“慢動作”的做法，反而會因為內(nèi)地土地價格飛漲而獲得土地溢價。

　　在這樣的情況下，李嘉誠在內(nèi)地的土地儲備一直保持了相當(dāng)可觀的數(shù)字，并在不經(jīng)意間增長到了一個驚人的高度。

　　資料顯示，截止到2003年年底，和黃在內(nèi)地的土地儲備約239萬平方米，到2005年6月就超過了600萬平方米；此外，2002年年底和黃的土地儲備中內(nèi)地占72%，而到2005年，這一比例已經(jīng)上升到93%。

　　最具代表性的時間是在2005年前后。2005年2月在上海、3月在成都、4月在長沙和長春、5月在武漢天津北京、6月在重慶、9月在廣州，長和系半年時間內(nèi)拿下了近200萬平方米土地，加上2004年下半年在成都、深圳、西安等地買入的大幅地塊，長和系那一段時間在內(nèi)地買地達到300萬平方米。

　　長和系為此投入了400億元的巨額資金，并已經(jīng)基本完成了其對一級城市和主要二級城市的戰(zhàn)略布局。

　　2008年2月，李嘉誠旗下和記黃埔以12億競得常州一地塊之后，有很長一段時間在內(nèi)地土地市場上銷聲匿跡。

　　長和系重新回到內(nèi)地土地市場是2010年11月26日，和黃在重慶以13.1億元拿下兩江新區(qū)一住宅用地；隨后的28天，和黃先后在上海、大連及南京高價搶地，而且每次都來勢洶洶，而且在上海、南京問鼎地王。

　　那一個月時間里，李嘉誠在內(nèi)地土地市場上投入的金額高達73.8億元。

　　這一切仿佛回到2005年，相似的是，2010年和2005年的內(nèi)地房地產(chǎn)市場同樣面臨著嚴(yán)厲的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場的降溫，反而成就了李嘉誠逆市擴張的好時機。

　　李嘉誠似乎正在復(fù)制著上世紀(jì)70年代以后，一舉成為香港政府之外最大“地主”的一幕。

　　1964年，香港物業(yè)價格暴跌，李嘉誠開始購入地皮、樓宇等，而且只買不賣；1972年，香港地產(chǎn)復(fù)蘇，李嘉誠將長實25%的股票投入股市，從中獲利巨大；1975年，長實擁有樓宇面積500萬平方英尺。隨后，世界經(jīng)濟衰退也嚴(yán)重打擊香港市場，李嘉誠反而又購入一批地皮，到1978年已擁有樓宇面積1500萬平方英尺；1981年以后，李嘉誠在香港擁有建筑樓宇的土地面積又增加2900萬平方英尺。

　　伴隨著內(nèi)地地產(chǎn)規(guī)模的擴張，“當(dāng)大街上遍地都是鮮血的時候，就是你最好的投資時機。”李嘉誠的這句名言也從此廣為流傳。