編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 博鰲特稿梁嘉欣 1月20日晚上10點，復(fù)地集團聯(lián)合復(fù)星集團同時發(fā)出一則公告宣布，復(fù)星國際將以22億元的代價悉數(shù)收購復(fù)地股權(quán)，撤銷復(fù)地集團港股上市公司地位。5月9日起，復(fù)地H股停牌，暫停買賣。5月13日上午九時正，復(fù)地正式退市。

　　事實上，復(fù)地集團當(dāng)年為了尋求H股上市可謂費了一番周折。2004年，復(fù)地成功在H股上市，而那時內(nèi)地H股上市的民營房企不超過3家。然而今天，在香港上市已經(jīng)有6年之久的復(fù)地卻以這種特別的方式告別資本市場。

　　對復(fù)地而言，這或許并非是一個痛苦的決定。

　　融資的能力

　　也許對很多房企來說，香港H股資本市場平臺是目前實現(xiàn)融資最便捷的渠道，但這卻成為了復(fù)地未來成功發(fā)展的一個障礙。

　　雖然貴為H股上市的內(nèi)房企，復(fù)地在海外融資的能力非常有限，包括透過離岸銀行貸款、國際債券發(fā)行和股票發(fā)行等融資方式。

　　自2004年上市以來，經(jīng)過六年的發(fā)展，直至2010年，復(fù)地才首次突破百億銷售規(guī)模，相較于近兩年才成功IPO的內(nèi)地房企，復(fù)地的擴張進程似乎并不太理想。

　　蹉跎多年，復(fù)地的發(fā)展開始進入提速期。按照復(fù)地的計劃，每年要保證實現(xiàn)30%左右的增長，雖然該增長速度對比同行并不高。資料顯示，復(fù)地2011年的銷售目標(biāo)為150億元。

　　復(fù)星國際曾指出，復(fù)地的成功增長，未來還將有大量的資金需求。

　　然而，由于復(fù)地對金融杠桿使用效率低，復(fù)地的股價在2008年一度低于每股1港元。這最直接的后果，就是把復(fù)地基本上變?yōu)橐粋€喪失了融資能力的上市公司，復(fù)地更曾因此一度考慮回歸A股上市融資。

　　而復(fù)地目前的負(fù)債水平相對在香港聯(lián)交所上市的同業(yè)公司較高，這進一步妨礙了復(fù)地獲取商業(yè)優(yōu)惠條款的融資能力。

　　根據(jù)2010年中報披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，復(fù)地截止半年報期間的總負(fù)債為254.7億，流動負(fù)債為155.3億，資產(chǎn)負(fù)債率達76.8%，凈資產(chǎn)負(fù)債率更高達330%，與之對應(yīng)的是，復(fù)地的總資產(chǎn)僅331億，凈資產(chǎn)更只有71.79億。

　　喪失了海外市場融資的能力，復(fù)地希望在私募基金上能尋求突破。

　　復(fù)地一直有一個藍圖：實現(xiàn)“雙核發(fā)展”，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)與私募基金齊頭并進。盡管復(fù)地目前參與私募基金的進展情況不錯，但是眼下依然面臨著怎樣快速地把基金規(guī)模做大，來支持現(xiàn)有13個城市的規(guī)模在目前的基礎(chǔ)上做大的挑戰(zhàn)。

　　此外，目前復(fù)地旗下的兩只基金投資項目可能需要到2012-2013年才可以貢獻利潤。

　　搭臺與轉(zhuǎn)型

　　其實，在市場上尋求資金還不如到母公司復(fù)星國際注資來得方便些。然而，礙于復(fù)地是H股上市的獨立公司，鑒于《上市規(guī)則》對公司與其控股股東之間的關(guān)連交易的規(guī)定，復(fù)星也無法為復(fù)地注入大量的資本。

　　2010年6月底，復(fù)星系曾決定注資復(fù)地23億資金，復(fù)地可憑借該筆資金暫緩資金的壓力，并減低負(fù)債率，但最終該筆增發(fā)內(nèi)資股的方案沒有獲得監(jiān)管層通過。

　　復(fù)星國際認(rèn)為，當(dāng)復(fù)地成為復(fù)星的全資子公司后，集團內(nèi)部的資金調(diào)配將會更加方便。此外，復(fù)地不需要繼續(xù)承擔(dān)維持在香港聯(lián)交所主板上市的有關(guān)成本及管理資源的責(zé)任。

　　復(fù)星國際表示，將復(fù)地私有化以后，復(fù)地可憑借復(fù)星更強的財政實力，加上其在國內(nèi)和離岸銀行及資本市場融資具有更強的議價能力，從而擁有更優(yōu)厚的條件來發(fā)展更具規(guī)模的房地產(chǎn)項目。

　　而復(fù)地的退市，實際上也是為復(fù)星旗下的“大地產(chǎn)”搭建一個更大的平臺做準(zhǔn)備。

　　事實上，復(fù)地的退市和籌建新的公司其實已經(jīng)醞釀了一段時間。除了退市之外，復(fù)地的另一個大動作就是董事長的變更。

　　在宣布退市的一個月前，復(fù)地集團就公告宣布，范偉將卸任集團董事長一職，由原復(fù)地集團總裁張華接任。

　　仍然繼續(xù)擔(dān)任復(fù)地集團執(zhí)行董事的范偉，未來的重心則主要放在處理復(fù)星集團層面的管理運作上，并利用復(fù)星的資源加大對復(fù)地的投入和支持。據(jù)消息稱，近期范偉正在進行復(fù)星旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整理工作。

　　復(fù)星國際的私有化決定，為復(fù)地未來的發(fā)展預(yù)留了更多的空間。在進行私有化的同時，復(fù)地也開始跑馬圈地。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來至退市前夕，復(fù)地在上海、南京、天津共斥資近44億元拿地，其中南京紫金山的海軍醫(yī)地塊就耗資28億元。

　　然而作為單純的住宅開發(fā)商，此時此刻受到調(diào)控的壓力并不小，在房企紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)及金融之際，復(fù)地也開始學(xué)習(xí)凱德，謀劃向房地產(chǎn)投資商的轉(zhuǎn)型。

　　早在2010年7月，復(fù)地投資集團宣告成立，并進一步明確了私募、投資、資產(chǎn)管理三足鼎立的策略。復(fù)地除了做開發(fā)業(yè)務(wù)，還可投資買地，然后以土地入股的形式與其他知名房企合作，并嘗試轉(zhuǎn)型做一些商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　“與復(fù)地原先作為單純性開發(fā)商的意義不同的是，今后更為側(cè)重的，會是集團內(nèi)各項資源、平臺以及產(chǎn)業(yè)之間的整合與合作。”復(fù)地投資CEO周純?nèi)涨敖邮苊襟w訪問時表示。

　　盡管目前復(fù)地投資的項目大多數(shù)仍是住宅物業(yè)，但周純表示，未來投資的目標(biāo)將會逐漸趨向多元化，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)等。此外，未來還會適當(dāng)選擇持有型商業(yè)地產(chǎn)，且逐漸進入三線甚至是四線城市。

　　按照復(fù)地的規(guī)劃，到2019年，復(fù)地的利潤要達到100億元，整個投資板塊的利潤貢獻能占到復(fù)地集團的40%左右，即40億元。

　　“也不排除今后可能會再上市。但是否會再次上市，以及是否回歸A股的問題，仍需要繼續(xù)摸索。”復(fù)地相關(guān)高管如此表示。