萬(wàn)科稱，由于竣工在全年分布的不均勻，今年竣工集中于第四季度，上半年結(jié)算資源較為有限。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 8月8日，萬(wàn)科公布2011年度中期報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%。

　　截至6月底，萬(wàn)科已經(jīng)完成全年計(jì)劃1400億元銷售目標(biāo)的47%。

　　1187億待結(jié)

　　萬(wàn)科表示，由于竣工在全年分布的不均勻，今年竣工集中于第四季度，上半年結(jié)算資源較為有限。

　　期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入199.9億元，凈利潤(rùn)29.8億元，同比分別增長(zhǎng)19.2%和5.9%；結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為138.3萬(wàn)平方米和191.7億元，同比分別下降8.1%和上升16.5%。

　　萬(wàn)科稱，隨著四季度項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全年結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。

　　由于結(jié)算跟不上銷售的原因，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科已銷售未結(jié)算資源進(jìn)一步增加。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共有1022萬(wàn)平方米已銷售資源尚未結(jié)算，合同金額合計(jì)約1187億元。

　　期內(nèi)，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為32.1%，受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，較去年同期的29.0%有所上升；凈利潤(rùn)率14.9%，較去年同期的16.8%有所下降。

　　萬(wàn)科稱，凈利潤(rùn)率下降的主要原因是上半年銷售規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)，與銷售規(guī)模相關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的絕對(duì)規(guī)模增加。

　　實(shí)際上，報(bào)告期內(nèi)萬(wàn)科繼續(xù)加強(qiáng)了費(fèi)用控制，上半年管理費(fèi)用占銷售金額的比重為1.33%，比去年同期降低0.21個(gè)百分點(diǎn)，銷售費(fèi)用占銷售金額的比重為1.46%，比去年同期降低0.19個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，由于銷售順暢，萬(wàn)科目前的存貨結(jié)構(gòu)依然健康，截至6月末，萬(wàn)科各類存貨中，現(xiàn)房存貨比例僅為2.8%。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積759萬(wàn)平方米，占年初制定的開(kāi)工計(jì)劃的近六成。萬(wàn)科董秘譚華杰表示，目前公司尚未調(diào)整全年計(jì)劃開(kāi)工量。

　　408億現(xiàn)金

　　萬(wàn)科指出，受益于良好的銷售和謹(jǐn)慎的投資策略，公司的資金狀況更趨穩(wěn)健。

　　截至6月末，萬(wàn)科持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款230.4億元。

　　中報(bào)亦透露，上半年萬(wàn)科相對(duì)銷售收入的管理費(fèi)用率和銷售費(fèi)用率分別為1.33%和1.46%，兩項(xiàng)費(fèi)用率合計(jì)同比下降了0.40個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，萬(wàn)科剔除預(yù)收賬款后的各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負(fù)債率20.8%，繼續(xù)保持在較低的水平。

　　值得關(guān)注的是，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科及其控股子公司新增擔(dān)保69.34億元，解除擔(dān)保0億元。

　　截止報(bào)告期末，萬(wàn)科擔(dān)保余額101.47億元，占公司2010年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的比重為22.94%。

　　其中，萬(wàn)科及控股子公司為其他控股子公司提供擔(dān)保余額90.31億元，公司及控股子公司對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供擔(dān)保余額為11.16億元。

　　根據(jù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)顯示，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為38.3億元，去年同期則為-95.1億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-31.1億元，去年同期則為-5.8億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為42.4億元，去年同期則為60.9億元。

　　相關(guān)人士指出，雖然萬(wàn)科的現(xiàn)金流情況表現(xiàn)良好，但因其投資現(xiàn)金凈流和融資現(xiàn)金凈流均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，加之公司擔(dān)?；顒?dòng)較多且金額巨大，萬(wàn)科當(dāng)警惕其中風(fēng)險(xiǎn)。

　　拿地減緩

　　盡管如此，但萬(wàn)科表示，在整體融資環(huán)境趨緊的情況下，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況不僅有利于萬(wàn)科在市場(chǎng)調(diào)整期保持經(jīng)營(yíng)安全，也為把握土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)創(chuàng)造了良好的條件。

　　據(jù)了解，萬(wàn)科前七月新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約423萬(wàn)平方米，在深圳、武漢、太原參與舊城改造項(xiàng)目4個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約161萬(wàn)平方米。

　　對(duì)比去年同期，萬(wàn)科今年上半年的拿地動(dòng)作并不多。相關(guān)分析亦指出，由于去年公司加快了拿地進(jìn)程，去年新增的3000萬(wàn)平建面可供兩年開(kāi)發(fā)，因此今年萬(wàn)科的主要任務(wù)是去化，必將放緩拿地速度，保持適中的儲(chǔ)備量。

　　分析指出，萬(wàn)科年開(kāi)工量大約在1300-1500萬(wàn)平，一般保證3年的開(kāi)發(fā)量以適應(yīng)高周轉(zhuǎn)策略，因此預(yù)計(jì)萬(wàn)科下半年拿地速度仍將維持在上半年水平。

　　不過(guò)，有分析師亦曾作出提醒，由于行業(yè)仍在焦灼期，下半年整體供給偏大的情況下企業(yè)的去化速度依然面臨挑戰(zhàn)，萬(wàn)科對(duì)于推盤(pán)節(jié)奏的把握，以及公司現(xiàn)金為王的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也將在下半年市場(chǎng)不確定時(shí)有更多調(diào)整的空間。