相對(duì)元朗項(xiàng)目的激烈，原本預(yù)計(jì)將成為香港新地王的半山波老道豪宅地塊競(jìng)拍過(guò)程并不如之前想象的熱鬧。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 雖然最后成交價(jià)沒(méi)有達(dá)到之前預(yù)計(jì)的150億港元，但香港6月9日拍賣(mài)的土地還是創(chuàng)下了第二高記錄。

　　6月9日，在一番激烈追逐之后，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)力壓嘉里建設(shè)、信和置地及華懋等多家香港實(shí)力企業(yè)，以116.5億港元的總價(jià)將港島半山波老道豪宅地塊收入囊中。

　　116.5億地王

　　6月9日下午，在香港的伊莉莎白體育館，各發(fā)展商上演一場(chǎng)好戲。

　　港島半山波老道豪宅地塊的開(kāi)拍價(jià)為95億港元，共有5人曾參與競(jìng)投。持16號(hào)牌的南豐承第一口價(jià)，到后期主要由持26號(hào)牌的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與持18號(hào)牌的信和置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)42次叫價(jià)，最終長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以116.5億港元投得，較開(kāi)價(jià)高出22.6%。

　　此前，市場(chǎng)估計(jì)波老道地塊的拍賣(mài)價(jià)約為110-152億港元。

　　波老道地塊原為香港公務(wù)員宿舍地，可飽覽維多利亞港海景，地塊面積11.3萬(wàn)平方英呎，以地積比率為3.86倍計(jì)，可建樓面高達(dá)43.5萬(wàn)平方英呎，平均呎價(jià)為26763港元，可建中、低密度混合性住宅物業(yè)。

　　第一太平戴維斯董事總經(jīng)理陳超國(guó)表示，這是近年罕見(jiàn)的具規(guī)模的港島豪宅地塊，估計(jì)日后落成每平方英呎的售價(jià)為33000至35000港元。

　　而位于元朗屏山的地塊競(jìng)投尤為激烈，開(kāi)拍價(jià)為1.3億港元，有6位人士參與競(jìng)投，叫價(jià)160次，持26號(hào)牌的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與持7號(hào)牌的華懋集團(tuán)輪番出價(jià)，最終長(zhǎng)實(shí)以3億港元投得，較開(kāi)價(jià)高出130%。

　　陳超國(guó)表示，元朗屏山地塊的地盤(pán)面積約65402平方英呎，以地積比率1倍計(jì)算，可建樓面約65402方英呎。以成交價(jià)計(jì)，即每平方英呎樓面地價(jià)約4587港元。日后可發(fā)展為低密度的純住宅物業(yè)，估計(jì)每英呎售價(jià)為5500至6500港元。

　　這是香港今年第三次推地。5月12日，香港地政總署推出三幅分別位于港島東半山、九龍又一村及新界港元朗的低密度地塊，最終長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基和中海分別取得上述三宗地塊，賣(mài)地所得共計(jì)約60億港元。

　　此外，頗為巧合的是，在波老道地塊成為香港第二地王之前，該記錄由去年成功出讓的何文田地塊以109億港元記錄保持，而何文田地王的誕生日期則是去年6月8日。正好一年之隔，西半山波老道地塊將其取而代之。

　　競(jìng)拍反應(yīng)冷淡

　　相對(duì)元朗項(xiàng)目的激烈，原本預(yù)計(jì)將成為香港新地王的半山波老道豪宅地塊競(jìng)拍過(guò)程并不如之前想象的熱鬧。

　　高緯環(huán)球后來(lái)表示，本次拍賣(mài)競(jìng)投氣氛略遜預(yù)期，僅有5個(gè)財(cái)團(tuán)積極出價(jià)。

　　其表示，波老道地塊以接近市場(chǎng)預(yù)期下限價(jià)成交，氣氛略遜預(yù)期，相信因?yàn)轫?xiàng)目涉及龐大投資額，對(duì)發(fā)展商而言風(fēng)險(xiǎn)較大，令發(fā)展商出價(jià)極為審慎。今次拍賣(mài)成交價(jià)對(duì)豪宅市場(chǎng)投資者心理上有一定影響，惟有利投資氣氛尚在，如低利率及商品價(jià)格高企，相信影響僅屬暫時(shí)性，對(duì)山頂、南區(qū)以及備受內(nèi)地客垂青的九龍站物業(yè)影響極微。

　　但美聯(lián)集團(tuán)副主席黃錦康于賣(mài)地后表示預(yù)測(cè)，計(jì)及地價(jià)及建筑成本，未來(lái)波老道地塊落成后每呎售價(jià)料約4萬(wàn)港元，而目前鄰近二手呎價(jià)2萬(wàn)至3萬(wàn)港元。

　　黃錦康還稱，波老道地塊成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，主要是由于發(fā)展商預(yù)計(jì)未來(lái)市區(qū)土地供應(yīng)將較過(guò)去增加，而近期政府亦多推豪宅用地，過(guò)往豪宅每年吸納量不多于2000個(gè)。

　　但他重申，成交價(jià)反映市區(qū)豪宅升幅不如過(guò)往急速，成績(jī)并非對(duì)樓市屬負(fù)面消息，僅反映未來(lái)郊區(qū)豪宅升幅高于市區(qū)，預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)達(dá)20%，而市區(qū)豪宅增長(zhǎng)升幅10%，幅度合理。

　　拍賣(mài)官羅思善則表示，滿意兩幅地塊成交價(jià)。并指，雖然未超越97年地王的成交價(jià)紀(jì)錄，但并未感到失望，其認(rèn)為價(jià)格能反映市場(chǎng)前景。

　　長(zhǎng)實(shí)副主席李澤鉅在隨后的記者會(huì)上表示，兩幅地塊成交價(jià)均屬預(yù)期之內(nèi)。其稱，元朗屏葵路長(zhǎng)實(shí)于該區(qū)有不少物業(yè)，清楚客人需求，而且其地形合適長(zhǎng)實(shí)的裁剪設(shè)計(jì)。

　　至于波老道地塊是以市場(chǎng)下限成交的情況，李澤鉅強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)估值只屬估計(jì)，預(yù)測(cè)者并非發(fā)展商，地塊最終成交價(jià)才是反映真正市場(chǎng)，今日買(mǎi)地情況才反映真正市場(chǎng)。

　　李澤鉅稱半山波老道地屬傳統(tǒng)豪宅區(qū)，加上毗鄰財(cái)經(jīng)金融中心、享維港景致，以及交通便利，而他個(gè)人而言，特別喜歡該地處于霧線以下。

　　但對(duì)于投資額及日后售價(jià)，李澤鉅并未給予正面回應(yīng)，僅表示目前長(zhǎng)實(shí)的凈負(fù)債為零，故于投資新項(xiàng)目時(shí)，財(cái)政狀況較寬松。