按照禹洲的發(fā)展戰(zhàn)略，公司在二線城市將采用大盤(pán)開(kāi)發(fā)的模式，主要以住宅開(kāi)發(fā)為主，住宅的比例不低于80%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 6月9日，禹洲地產(chǎn)公布今年首五月銷售數(shù)據(jù)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積14.25萬(wàn)平方米，合約銷售金額14.65億元，分別同比上漲84%及96%。

　　禹洲另披露，前五月的平均售價(jià)約1.03萬(wàn)元/平方米，同比上漲7%，累計(jì)的認(rèn)購(gòu)未簽約金額為6.4億元。

　　禹洲指出，五月合約銷售主要得益于福州兩個(gè)項(xiàng)目的熱銷，禹洲鼓山一號(hào)和禹洲東方威尼斯二期在5月份總共有29套別墅獲得認(rèn)購(gòu)，其中14套簽約銷售。隨著禹洲東方威尼斯三期的即將推盤(pán)，預(yù)計(jì)集團(tuán)將繼續(xù)取得不錯(cuò)的合約銷售成績(jī)。

　　與此同時(shí)，禹洲地產(chǎn)今年計(jì)劃新開(kāi)盤(pán)的四大項(xiàng)目已開(kāi)始逐一亮相。其中，合肥項(xiàng)目禹洲·天鏡二期于6月5日再度開(kāi)盤(pán)，并取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。

　　大盤(pán)開(kāi)發(fā)

　　據(jù)介紹，禹洲·天鏡二期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出的195套房源就獲得超額認(rèn)購(gòu)，并錄得銷售總額約1.09億元，成為今年以來(lái)合肥市最熱銷樓盤(pán)之一。

　　資料顯示，此次推出的房源為多層戶型單位，面積由80平方米至130平方米不等，包括兩房、三房和復(fù)式單位，總推售面積約1.75萬(wàn)平方米。

　　而此次推售的均價(jià)亦較一期翻番，達(dá)到6236元/平方米，而一期僅3750元/平方米。禹洲解釋，這主要是因?yàn)楫a(chǎn)品屬較高檔次。

　　雖然價(jià)格提升，但并未影響天境項(xiàng)目的銷情，很大程度上取決于所在區(qū)域沒(méi)有被列入限購(gòu)范圍。

　　據(jù)了解，天境位于合肥政務(wù)文化新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交匯的核心區(qū)域，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。項(xiàng)目的總占地面積高達(dá)45萬(wàn)平方米，總建筑面積為120萬(wàn)平方米。其中，一期總建筑面積約17.6萬(wàn)平方米，二期總建筑面積為35.9萬(wàn)平方米，三期為69.5萬(wàn)平方米。

　　除了住宅項(xiàng)目以外，天境項(xiàng)目還有商業(yè)配套。按照禹洲的規(guī)劃，天境項(xiàng)目將打造成為一個(gè)120萬(wàn)平米的大型國(guó)際化社區(qū)，集中央會(huì)所、九年一貫制名校、雙語(yǔ)幼兒園、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街為一體。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這將是一場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)，禹洲對(duì)此亦并不否認(rèn)。

　　翻閱禹洲派發(fā)的資料，其開(kāi)發(fā)的大多數(shù)項(xiàng)目雖建面不如天境項(xiàng)目之大，但亦達(dá)到50萬(wàn)平方米，且為綜合體項(xiàng)目。

　　當(dāng)中包括廈門(mén)禹洲·高爾夫、廈門(mén)禹洲·尊海、廈門(mén)禹洲·陽(yáng)光花城、廈門(mén)禹洲·溪堤尚城、天津禹洲·尊府等。

　　很明顯，禹洲在廈門(mén)、天津、合肥等二三線城市已邁出了造城的步伐。

　　在天境項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一天，禹洲地產(chǎn)主席林龍安在接受媒體訪問(wèn)時(shí)亦詳細(xì)介紹了禹洲的發(fā)展模式。

　　按照禹洲的發(fā)展戰(zhàn)略，公司在二線城市將采用大盤(pán)開(kāi)發(fā)的模式，主要以住宅開(kāi)發(fā)為主，住宅的比例不低于80%。

　　為了規(guī)避調(diào)控下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，公司在一線城市則主要開(kāi)發(fā)不限購(gòu)不限貸的產(chǎn)品，即商業(yè)項(xiàng)目。

　　資金的周轉(zhuǎn)

　　眾所周知，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目還是大盤(pán)開(kāi)發(fā)，對(duì)資金的要求都很高。

　　禹洲表示，公司采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，以天境為例，230萬(wàn)平方米分4期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷售回籠資金投入到下一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。

　　林龍安亦表示，為了確保穩(wěn)健的現(xiàn)金流，公司在拿地6個(gè)月后會(huì)開(kāi)工，目標(biāo)是在10-12個(gè)月里取得預(yù)售證，項(xiàng)目要在3年內(nèi)結(jié)束。

　　就新取得的泉州項(xiàng)目，5月拿了地之后6月就開(kāi)工，爭(zhēng)取年底之前開(kāi)賣，盡早實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，再做下一輪的開(kāi)發(fā)投資。

　　目前而言，禹洲旗下項(xiàng)目的大體銷售情況亦表現(xiàn)良好。據(jù)介紹，禹洲在上海打造的一商業(yè)項(xiàng)目，至今已開(kāi)發(fā)了5期，均是商業(yè)辦公項(xiàng)目，并已全部銷售完畢。其中第五期甫一推出，去化率就高達(dá)八成。

　　禹洲亦透露，目前公司在廈門(mén)的部分高端別墅項(xiàng)目去化率也達(dá)到60%至70%，而合肥項(xiàng)目作為今年現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)項(xiàng)目，去化率將達(dá)到80%。

　　實(shí)際上，相對(duì)較低的售價(jià)也是致使禹洲能實(shí)現(xiàn)如此高去化率的主要原因。

　　以合肥天境為例，雖然二期所推的項(xiàng)目售價(jià)較一期高出一倍，但6236元/平方米這一均價(jià)在合肥的銷售均價(jià)中仍屬偏低。

　　“我們定價(jià)會(huì)緊貼市場(chǎng)，不會(huì)完全脫離市場(chǎng)，所以基本上都會(huì)很有競(jìng)爭(zhēng)力，性價(jià)比都是非常高。”禹洲相關(guān)人士透露，受益于此，禹洲目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均不存在存貨的壓力。

　　林龍安表示，將會(huì)根據(jù)銷售進(jìn)度適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。禹洲早前曾透露，包括手持現(xiàn)金及銀行貸款額度，公司可動(dòng)用的資金達(dá)40億元，加上項(xiàng)目的回籠資金，禹洲有充足的資金可以拿地。

　　目前來(lái)看，禹洲的資金鏈確實(shí)相對(duì)寬松。據(jù)了解，目前禹洲手持現(xiàn)金達(dá)15億元，未繳付土地款僅2億，加上下半年可推售面積不少于70萬(wàn)平方米，因此，林龍安亦信心十足地表示，“現(xiàn)階段沒(méi)有融資壓力。”

　　但這不代表禹洲沒(méi)有融資的需求。早前曾有消息稱，禹洲有意赴臺(tái)發(fā)行臺(tái)灣信托存證，即TDR。

　　禹洲對(duì)此回應(yīng)稱，由于公司在廈門(mén)，所以也有在臺(tái)灣做TDR的考慮，以保證融資的通道保持非常暢通的狀態(tài)。

　　但禹洲亦表示，如果要做TDR，需要在臺(tái)灣有投資業(yè)務(wù)，但公司目前沒(méi)有考慮將主營(yíng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張到臺(tái)灣，還是以廈門(mén)為據(jù)點(diǎn)，只能把臺(tái)灣的投資引至廈門(mén)，還不足以到臺(tái)灣投資。