雖然中海并沒有大的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，但今年出現(xiàn)了很多“微調(diào)整”，包括在融資、拿地和銷售方面等等。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 一度在銷售業(yè)績(jī)上被萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離的中國(guó)海外，終于在2011年5月首次超過(guò)萬(wàn)科，成為實(shí)實(shí)在在的領(lǐng)先者。

　　6月9日，中海宣布5月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?21.3億港元，折合人民幣約100億元，比萬(wàn)科之前公布的5月業(yè)績(jī)90億元超出約10億元。

　　中國(guó)海外公布，公司5月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額港幣121.3億元，銷售面積61.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別251.8%和47.9%。

　　2011年1至5月份，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額港幣401億元，同比增長(zhǎng)81.8%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積243.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.9%。

　　價(jià)格策略

　　面對(duì)中海5月超高的銷售業(yè)績(jī)，連許多業(yè)內(nèi)人士都大呼意外。

　　中銀國(guó)際的地產(chǎn)分析師表示，中海的銷售業(yè)績(jī)比之前想象的還要高。該人士認(rèn)為，中海出現(xiàn)高業(yè)績(jī)的主要因素還是價(jià)格原因。

　　上述分析師表示，通過(guò)讓利來(lái)促進(jìn)銷售是讓很多開發(fā)商都很頭痛的事情，因?yàn)槿绻淮涡越祪r(jià)太明顯，以前的業(yè)主會(huì)有很大意見，2008年萬(wàn)科就曾經(jīng)因此引發(fā)很大的矛盾。而中海因?yàn)橛泻芏嘈峦茦潜P，不用擔(dān)心因降價(jià)出現(xiàn)業(yè)主糾紛，因此在定價(jià)上比較有優(yōu)勢(shì)。

　　但該分析師強(qiáng)調(diào)，雖然5月出現(xiàn)降價(jià)聲音較大的碧桂園和中海在5月的銷售業(yè)績(jī)都不錯(cuò)，但還不足以表示整體市場(chǎng)有回暖跡象。

　　雖然業(yè)內(nèi)都認(rèn)為中海在價(jià)格方面的確有所讓步，但中海此前并不這么認(rèn)為，中海投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人楊海松曾表示，這主要是由于這些項(xiàng)目目前推出產(chǎn)品的類型、位置等皆和之前的有所差別，因此價(jià)格不同也是理所當(dāng)然。

　　此外，據(jù)中海方面透露，5月環(huán)渤海地區(qū) (北京、天津、濟(jì)南) 為銷售額最多的地區(qū)，銷售額達(dá)港幣33.0億元，同比增長(zhǎng)1211.1%。同時(shí)，西部地區(qū) (成都、重慶、西安) 為銷售面積最多及增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，銷售面積達(dá)19.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)234.0%。

　　輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕對(duì)中海在環(huán)渤海區(qū)域取得了如此高的銷售業(yè)績(jī)表示吃驚，其稱作為調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)之一，中海還能取得如此高的業(yè)績(jī)，或者這只能說(shuō)明調(diào)控并沒有想象中來(lái)得嚴(yán)厲。

　　中銀國(guó)際分析師則認(rèn)為，這或許與中海定價(jià)合理，項(xiàng)目定位符合了真正能支撐購(gòu)買的剛性需求有關(guān)。

　　5月26日，中銀國(guó)際在實(shí)地走訪了中海天津項(xiàng)目之后發(fā)表研報(bào)稱，最近出臺(tái)的限購(gòu)令的確對(duì)3月份以來(lái)的住宅項(xiàng)目銷售產(chǎn)生了一些負(fù)面影響，銷售進(jìn)度有所放緩，出售率也由限購(gòu)令宣布前的80%降至55%左右。

　　但同時(shí)，中海也采取了積極的措施，包括釋放了更多適合首次購(gòu)房者需求的小戶型產(chǎn)品，由于目標(biāo)客戶主要為首次購(gòu)房者，因此今年截至目前均價(jià)與去年基本持平，另一方面，中海也沒有明顯的降價(jià)跡象。

　　中銀國(guó)際認(rèn)為，中海定價(jià)比較合理，目前的確還不需要特別降價(jià)。

　　首超萬(wàn)科

　　更值得注意的是，中海銷售業(yè)績(jī)首次單月超過(guò)人民幣百億元，同時(shí)也是中海首次單月銷售業(yè)績(jī)超過(guò)萬(wàn)科。資料顯示，萬(wàn)科5月實(shí)現(xiàn)銷售面積81萬(wàn)平方米，銷售金額90.1億元。

　　輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕對(duì)此表示，今年中海的表現(xiàn)比前幾年明顯更加靈活、積極。

　　其稱，中海的整體節(jié)奏一向比較平穩(wěn)，那現(xiàn)在可能進(jìn)入了階段性發(fā)展期，再加上中海新的5年計(jì)劃，對(duì)中海這兩年業(yè)績(jī)的增加起了很大的推動(dòng)作用。

　　陳耕認(rèn)為，雖然中海并沒有大的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，但今年出現(xiàn)了很多“微調(diào)整”，包括在融資、拿地和銷售方面等等。

　　中海在昨日的公告中表示，3月份在香港新增項(xiàng)目1個(gè)，總權(quán)益發(fā)展面積1490平方米，總地價(jià)為港幣2.9億元。

　　此外，其于5月份分別在香港、成都市及深圳市新增項(xiàng)目3個(gè)，總權(quán)益建筑面積821551平方米，共需支付地價(jià)26.1億元，本年度中海累計(jì)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備666.1萬(wàn)平方米。

　　陳耕表示，中海從2009年起很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，去年主要也是靠收購(gòu)中海宏洋獲得項(xiàng)目。在2011年，中海不但在內(nèi)地積極拿地，而且已經(jīng)多次出現(xiàn)在香港的土地市場(chǎng)上，積極擴(kuò)充香港土地資源。

　　在銷售方面，向來(lái)堅(jiān)持高利潤(rùn)率的中海也于5月出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目讓利促銷的消息。

　　4月底，中海在深圳啟動(dòng)的大規(guī)模降價(jià)推盤計(jì)劃。據(jù)悉，中海在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目中?？党菄?guó)際、中海塞納時(shí)光共推出了1349套“限價(jià)房”，11000元/平方米左右的均價(jià)比市價(jià)低了近2000元。降價(jià)的作用十分明顯，當(dāng)日推售的房源全部售罄。

　　5月22日，重慶中海國(guó)際社區(qū)觀園1352套住宅9折促銷，開盤當(dāng)日從開始搖號(hào)到結(jié)束簽約僅2小時(shí)，銷售1180套，成交金額達(dá)到7.4億元。

　　同日，上海中海御景熙岸再推230套精裝房源，包括89平米2房和89平米3房，均價(jià)在21000元，當(dāng)天購(gòu)房更可享97折優(yōu)惠。據(jù)了解，中海·御景熙岸加推房源銷售情況火爆，當(dāng)天即售出100套。

　　此外，在融資方面，中海也剛于5月31日與11家著名銀行組成的銀團(tuán)簽訂一項(xiàng)62億港元五年期的銀團(tuán)貸款。再加上重慶、杭州等地的商業(yè)綜合體項(xiàng)目“寰宇天下”即將先后入市，中海在市場(chǎng)的表現(xiàn)的確頗為活躍。