在銷售方面會(huì)采取較靈活的銷售策略，根據(jù)市場的情況來確定我們的銷售計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 汪少平 5月20日，恒盛地產(chǎn)召開周年股東大會(huì)，恒盛在股東大會(huì)上宣布，副總裁姜永進(jìn)獲委任為該公司首席財(cái)務(wù)官及戴詠群獲委任為公司秘書及法定代表。

　　此外，鑒于獲公司委任其他工作，程如龍已辭任公司首席財(cái)務(wù)官、公司秘書及法定代表，自股東周年大會(huì)結(jié)束起生效。

　　股東大會(huì)結(jié)束，恒盛行政總裁兼執(zhí)行董事程立雄與新上任的首席財(cái)務(wù)官姜永進(jìn)出席媒體交流會(huì)，并詳述了恒盛的具體發(fā)展情況。

　　以下是恒盛地產(chǎn)媒體交流會(huì)實(shí)錄：

　　媒體提問：有消息傳言，北京今年下半年或?qū)⑼瞥龇慨a(chǎn)稅，不少一線城市也有這個(gè)準(zhǔn)備，雖然恒盛今年已把重心放在二三線城市，但假如房產(chǎn)稅真的推出，會(huì)對(duì)公司造成怎樣的影響？

　　程立雄：從銷售來講，北京并非公司今年的重點(diǎn)城市，在公司全年的業(yè)務(wù)計(jì)劃中所占比例非常小。公司在北京僅有一個(gè)項(xiàng)目，即大興區(qū)的恒盛小鎮(zhèn)藝墅，項(xiàng)目體量較大，總面積達(dá)24.4萬平方米，但售價(jià)相對(duì)較低，僅在9千元/平方米左右，因此就算北京出臺(tái)房產(chǎn)稅，對(duì)樓盤的影響并不大。

　　事實(shí)上，恒盛在上海已經(jīng)在感受房產(chǎn)稅了，上海對(duì)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象有一定的價(jià)格要求，只有超過一定價(jià)格才會(huì)征收房產(chǎn)稅，因此，9千的均價(jià)應(yīng)不在征收之列。所以，房產(chǎn)稅推廣至北京，對(duì)公司今年的業(yè)務(wù)影響應(yīng)該不大。而且，目前大家都覺得重慶和上海房產(chǎn)稅其實(shí)挺溫柔的。

　　媒體提問：目前中國內(nèi)地不斷收緊銀根政策，對(duì)恒盛的融資會(huì)不會(huì)造成很大影響？公司是否考慮在香港發(fā)債融資？

　　程立雄：與前兩年相比，今年中央的銀根確實(shí)收緊，特別是在不斷提高存款準(zhǔn)備金率以后，銀行的貸款額度確實(shí)相對(duì)比較緊張。但這并不等于說沒有貸款，或者說貸不到款。

　　銀行還是有一部分的新增額度，而且銀行也正在對(duì)存量額度進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，即把貸款向一些重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，從而優(yōu)化完善貸款結(jié)構(gòu)。所以，這并不是貸不到款的問題，而是銀行對(duì)企業(yè)、對(duì)項(xiàng)目的審核更嚴(yán)格了。

　　具體到恒盛而言，公司和銀行有一個(gè)長期的合作關(guān)系，信譽(yù)非常好，且的項(xiàng)目非常優(yōu)質(zhì)，因?yàn)橥恋貎r(jià)格非常低，平均的地價(jià)、樓面價(jià)只有1200元/平方米左右。所以，對(duì)銀行來說，這些項(xiàng)目既是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，又是安全資產(chǎn)。

　　對(duì)于銀行來說，它在發(fā)放貸款的時(shí)候需要你有抵押物，如果它覺得你抵押的資產(chǎn)是一個(gè)非常安全的資產(chǎn)，它會(huì)將你的項(xiàng)目作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來進(jìn)行考慮。在目前的情況下，銀行需要更多的選擇，挑選好的公司、好的項(xiàng)目，而我覺得我們公司在這方面是有優(yōu)勢。

　　不過雖然如此，也還是會(huì)遇到銀行本身階段性額度受限的影響，比如銀行已經(jīng)同意貸款，但是它在一段時(shí)間內(nèi)受到額度的影響，需要延遲一兩個(gè)月才會(huì)有額度釋放出來。

　　當(dāng)然即使能順利貸到款，現(xiàn)在貸款成本確實(shí)有所提高，有可能會(huì)在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再有一些上浮。

　　不過，恒盛從年初到現(xiàn)在，在國內(nèi)陸續(xù)有些貸款在落實(shí)，部分更在最后的準(zhǔn)備審批階段。

　　此外，作為一個(gè)在香港的上市公司，境外融資渠道永遠(yuǎn)是我們考慮的融資渠道之一。但還要視乎哪個(gè)融資渠道對(duì)公司更為有利，如果境外融資市場能給到一個(gè)比境內(nèi)融資更加有利的方案，我們當(dāng)然會(huì)考慮境外融資。

　　媒體提問：穆迪評(píng)估機(jī)構(gòu)早前曾發(fā)表報(bào)告指出，如果今年銷售額下降兩成半，恒盛將是出現(xiàn)資金困難的內(nèi)房公司之一，您們對(duì)此如何回應(yīng)？

　　程立雄：從目前的實(shí)際情況來講，今年公司在現(xiàn)金流等方面都較為正常和健康。

　　截止2010年末，公司凈負(fù)債率僅在54%左右，這在內(nèi)房股當(dāng)中應(yīng)該是屬于一個(gè)非常健康和正常的水平。此外，公司2010年底手頭現(xiàn)金亦有50多億，今年公司的資本開支78億。

　　此外，公司4月份在大連新收購了一個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)款為5億多，今年公司只需付1.6億，另外3億多留待明年付清。加上大連項(xiàng)目1.6億土地款，公司今年的土地支出也只是30億不到。

　　此外，在目前300萬平方米的可售面積的基礎(chǔ)上，公司今年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)150億元的銷售額，只要完成該數(shù)額，那么公司今年的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流都仍會(huì)保持在一個(gè)非常正常和健康的水平。當(dāng)然，我們也希望公司今年能夠有更好的銷售表現(xiàn)。

　　媒體提問：公司今年是否有其它需要償還的到期銀行貸款？接下來公司是否還有再融資方案？

　　程立雄：今年恒盛到期需要償還的貸款共有60億，當(dāng)中也包括為尚海灣安排的20億，在考慮財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流的狀況時(shí)，公司已經(jīng)把這60億需要還的貸款度考慮在內(nèi)了。

　　當(dāng)然，這這60億的貸款當(dāng)中，國內(nèi)的項(xiàng)目貸款我們可能會(huì)做一些暫時(shí)的安排。另外，我們會(huì)通過我們的銷售資金，包括我們的手頭現(xiàn)金去進(jìn)行一些貸款的償還。

　　其實(shí)，在今年現(xiàn)金流的安排當(dāng)中，包括150億的銷售，各種資本性的開支，以及貸款償還安排，公司都沒有考慮再新增貸款，或其它融資。

　　媒體提問：恒盛四月的銷售業(yè)績?nèi)绾?？截止目前為止，五月的銷售情況大概如何？

　　程立雄：四月份恒盛銷售額是11.3億，和去年同期相比有140%的增長。截止到四月底，恒盛已經(jīng)完成了超過40億的銷售，我們對(duì)該銷售還是很滿意的，因?yàn)槎荚诎凑瘴覀兊挠?jì)劃進(jìn)行。

　　五月份的銷售業(yè)績目前還不方便透露，但總的來說還是在按照我們的計(jì)劃在進(jìn)行當(dāng)中。

　　媒體提問：今年首四月的銷售比去年同期大幅增長，這是因?yàn)榇罅ν票P所致？另外，尚海灣是否會(huì)有降價(jià)的打算？

　　程立雄：今年恒盛的銷售資源確實(shí)增多，除了上海以外，在二三線城市亦推出較多的項(xiàng)目。

　　關(guān)于尚海灣項(xiàng)目，公司今年會(huì)盡快銷售，以完成公司全年的銷售計(jì)劃。所以，在銷售方面會(huì)采取較靈活的銷售策略，根據(jù)市場的情況來確定我們的銷售計(jì)劃。

　　至于調(diào)價(jià)幅度這要根據(jù)市場來判斷，但目前尚海灣暫時(shí)還沒有降價(jià)。

　　所謂靈活定價(jià)，就是要使價(jià)格貼近市場，如果我們認(rèn)為原來的價(jià)格是可以接受的，那會(huì)維持原來的價(jià)格，如果價(jià)格還有一定程度的上升，我們也會(huì)做一定程度的上升，但是為了加快銷售進(jìn)度需要進(jìn)行一些價(jià)格方面的讓步，我們也不排除這個(gè)可能性。

　　媒體提問：截止到四月底，恒盛短債和長債的比重是多少？今年恒盛的支出有沒有比較大的調(diào)整？

　　姜永進(jìn)：到3月底，恒盛的短債大概是占40%左右，長債60%。

　　今年所有開發(fā)商均面臨著比較嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控形勢，挑戰(zhàn)也比較大，對(duì)我們來說，最重要的是保持財(cái)務(wù)的安全性、穩(wěn)健性，我覺得這中間很重要的一點(diǎn)是要逐步改善我們的資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加長期債務(wù)，降低短期債務(wù)，同時(shí)降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，使整個(gè)財(cái)務(wù)進(jìn)入到一個(gè)良性循環(huán)。

　　在今年，恒盛的重點(diǎn)就是加快銷售，加快現(xiàn)金回流，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。

　　恒盛今年歷史的支出可能會(huì)適當(dāng)增加，因?yàn)檎麄€(gè)政府的宏觀調(diào)控本身除了限購以外，就是收緊信貸。從我們公司的角度來講，銷售的現(xiàn)金流是最重要的，公司盡量少拿一些高息的短期債。

　　關(guān)于尚海灣的融資安排，預(yù)算是公司上市之前的安排，利率非常高，這個(gè)債今年公司是一定要還的，今年還了以后明年的財(cái)務(wù)壓力會(huì)大大減輕。

　　程立雄：長期來說，我們的歷史支出肯定會(huì)逐步降低，因?yàn)楣驹瓉碛幸还P上市前的融資安排，上海實(shí)業(yè)18%年息這筆融資公司今年會(huì)償付，接下來公司利息費(fèi)用會(huì)逐步降低。

　　當(dāng)然，從國內(nèi)的貸款來說，包括在加息周期以內(nèi)，這個(gè)融資成本較高，但在目前宏觀調(diào)控情況下，這個(gè)成本相對(duì)來說比前面會(huì)有降低。

　　姜永進(jìn)：加息也可能是一個(gè)逐步的過程。從國外看，美國的加息也不會(huì)那么快，從中國的加息來看，盡管我們處在一個(gè)負(fù)利率水平，但因?yàn)榧酉⒈旧韺?duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響比較大，政府在加息方面也是非常謹(jǐn)慎。所以，銀行資金一般是提高存款準(zhǔn)備金率，相對(duì)來說這是比較溫和的一個(gè)調(diào)控的方式。

　　媒體提問：去年恒盛土地成本增長70%，今年恒盛的土地成本大概會(huì)有怎么樣的增幅？每一季度銷售金額回籠的情況又是怎么樣的？今年恒盛拿地的策略和態(tài)度是怎樣？

　　程立雄：你說的土地成本也就是入帳的建安成本，前幾年公司入帳更多的是包括一些比較早拿的土地，像上海威尼斯地塊。但有一些土地是在08年左右或者以后拿的，這些土地成本肯定會(huì)有一個(gè)相對(duì)的提高。

　　但是，現(xiàn)在公司1900萬平方米的土地儲(chǔ)備平均成本是1200元/平方米左右。所以，如果說在公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上再有一些入帳，這個(gè)土地成本不會(huì)有太大的上升。

　　此外，恒盛的拿地策略首先是要量入為出，根據(jù)公司的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流的狀況確定我們拿地的計(jì)劃，其次，要看機(jī)會(huì)是不是合適，因?yàn)楹闶⑹菑膩聿粫?huì)在土地市場上去做非常冒險(xiǎn)的舉動(dòng)；第三，公司也會(huì)更多的去關(guān)注二、三線城市。

　　媒體提問：你對(duì)房地產(chǎn)暴利有何看法？你覺得這種暴利能維持多久？

　　程立雄：這個(gè)我們不好評(píng)價(jià)，但是房地產(chǎn)是不是真的像大家想象的這么暴利，我覺得大家在行內(nèi)會(huì)了解更多一些。其實(shí)，比我們這個(gè)行業(yè)利潤高的還挺得多。

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們還是把房子建好，把公司經(jīng)營好，同時(shí)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)也要做一些回饋社會(huì)的表現(xiàn)。

　　姜永進(jìn)：用暴利形容房價(jià)不確切，只有壟斷的市場才能產(chǎn)生暴利。其實(shí)，中國房地產(chǎn)是一個(gè)完全競爭的市場，從行業(yè)的平均率來說它基本上是一個(gè)平中的水平，房地產(chǎn)毛利率大概都是二十幾，當(dāng)然也不排除個(gè)別項(xiàng)目，因?yàn)槟玫乇容^早，地價(jià)比較便宜，正好趕上了這幾年房價(jià)快速增長期，利潤比較高。但是大家不能因?yàn)橐粌蓚€(gè)項(xiàng)目就作出對(duì)整個(gè)行業(yè)的判斷。而且，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各方面的發(fā)展會(huì)越來越健康，毛利率也會(huì)攤薄，恢復(fù)到一個(gè)平均的水平。

　　現(xiàn)在中國房地產(chǎn)確實(shí)處在一個(gè)特殊的快速增長期，根據(jù)我們自己判斷和從第三方專家了解，這個(gè)快速增長期應(yīng)該還有15年左右的時(shí)間。

　　程立雄：至于15年之后，我覺得中國房地產(chǎn)從長期來說，應(yīng)該還是會(huì)繼續(xù)一個(gè)比較長的發(fā)展和增長期。因?yàn)橹袊鞘谢尸F(xiàn)在也還是很低，還沒有到達(dá)發(fā)展中國家的平均水平。此外，要住更好房子的愿望，中國人也較強(qiáng)烈。

　　所以，中國的房地產(chǎn)應(yīng)該還是會(huì)有較長時(shí)間的發(fā)展，當(dāng)然，這當(dāng)中會(huì)有起起落落，但長期來說我們覺得還是有前景的。

　　媒體提問：公司在三線城市的項(xiàng)目碰到有沒有限購令或者限止開盤價(jià)的措施？

　　程立雄：現(xiàn)在遭遇更多的還是限購，比如無錫、合肥這些城市。當(dāng)然，目前也有些不限購的城市，如南通。另外，雖然沈陽和大連這兩個(gè)城市有限購，但是也有不限購的區(qū)域，恒盛的項(xiàng)目都在這些不限購的區(qū)域中。

　　其實(shí)，在限購的城市，不同項(xiàng)目的反應(yīng)也不同。像上海，應(yīng)該說是執(zhí)行限購令最嚴(yán)的城市之一，但是恒盛在上海項(xiàng)目的反應(yīng)情況卻比較好。這也許是因?yàn)樯虾：闶?middot;湖畔豪庭的價(jià)格不是很高，只有1.4萬/平方米，客戶也是以當(dāng)?shù)刈宰⌒枨鬄橹鳎凿N售還是不錯(cuò)。我們?cè)鲁跬屏?60套房子，4月18號(hào)推了360套房子，銷售情況都不錯(cuò)。