開發(fā)商應(yīng)該如何吸引在“等待機(jī)會(huì)”的樓市需求特別是其中的投資性需求？是坐等政策松動(dòng)還是主動(dòng)降價(jià)？

　　本刊編輯部 春夏之交的樓市與天氣一樣，總是復(fù)雜多變和難于預(yù)測。

　　五一假期時(shí)，深圳中海等少數(shù)幾個(gè)樓盤的熱銷搶購還沒有影響到大多數(shù)人對(duì)于樓市趨勢的判斷，但是半個(gè)月后，碧桂園卻在南京制造了“萬人搶購”。

　　5月8日有消息稱，碧桂園將于5月15日一次性推出南京鳳凰城4200余套房源，業(yè)內(nèi)為之嘩然。

　　有人歡呼叫好，有人擔(dān)憂碧桂園的推盤策略，有人則認(rèn)為南京樓市難于消化如此巨大的貨量。

　　經(jīng)過一個(gè)星期的醞釀后，雖然碧桂園最終推出貨量并非如此前消息所說是4200套，但是“腰斬”后的2000余套單位還是在一天時(shí)間內(nèi)被搶購一空。

　　這樣的樓市景象似曾相識(shí)，在調(diào)控下，“日光盤”早已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)一道獨(dú)特而且固有的風(fēng)景線。

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)人對(duì)于碧桂園2000套“日光”的感受應(yīng)該是復(fù)雜的，一方面是樓市需求在長時(shí)間調(diào)控高壓之下依然旺盛；另一方面，我們不得不承認(rèn)，價(jià)格因素是“日光”與“搶購”的最主要原因。

　　從第一方面分析，可以看出即使經(jīng)過長達(dá)一年多的宏觀調(diào)控，樓市的剛性需求以及投資性需求依然存在，只是一直在等待機(jī)會(huì)。

　　另一方面來看，開發(fā)商應(yīng)該如何吸引在“等待機(jī)會(huì)”的樓市需求特別是其中的投資性需求？是坐等政策松動(dòng)還是主動(dòng)降價(jià)？

　　主動(dòng)降價(jià)顯然是樓盤銷售必殺技，無論是任何時(shí)候、任何市況，只要適當(dāng)讓利降價(jià)，對(duì)于樓盤銷售提升都會(huì)具有決定性的作用。但問題是，即使已經(jīng)日漸艱難，開發(fā)商們?yōu)槭裁催€不降價(jià)？

　　從深圳中海1349套限價(jià)房源在4月30日被搶購一空，廣州碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)單日認(rèn)購800多套，以及上述南京碧桂園2000套房源的“日光”等個(gè)案中可以發(fā)現(xiàn)，價(jià)格雖然是熱銷的決定性因素，但我們并不能就此認(rèn)為，中海與碧桂園選擇了主動(dòng)降價(jià)。

　　以深圳中海為例，坊間就質(zhì)疑其推出房源有精裝修與毛坯房的價(jià)格差因素，而且中海在深圳此舉更有可能只是清場套現(xiàn)，是個(gè)別現(xiàn)象。

　　至于南京碧桂園2000套房源熱銷，亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園南京鳳凰城定價(jià)較低自有其原因。

　　首先是土地成本低；其次，碧桂園以大盤開發(fā)模式著稱，擅長于控制開發(fā)流程，建安成本較低；第三，項(xiàng)目地理位置較偏遠(yuǎn)，位于句容市黃梅鎮(zhèn)，距離南京市區(qū)車程約45分鐘。

　　因此，南京碧桂園鳳凰城毛坯均價(jià)5000元/平米、精裝修均價(jià)6280元/平米的價(jià)位，在某種程度上只能說是一個(gè)適合該項(xiàng)目的定價(jià)，并非是降價(jià)。

　　忘記個(gè)案，回到整體樓市的層次來觀察，未來的發(fā)展卻依然難于判斷。

　　從政策層面來說，中央政府和溫家寶總理在五一期間再一次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控與“降房價(jià)”，寄望調(diào)控政策的退出顯然不太可能。

　　從金融方面來看，央行于5月12日宣布了今年第五次存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的決定，此次上調(diào)后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史新高點(diǎn)30%。

　　流動(dòng)性一直在收緊，4月份居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.3%的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也已經(jīng)不再讓人們意外，隨之而來的更有可能是新一輪加息。

　　在所有的政策與大環(huán)境影響下，樓市成交量一再下降，房地產(chǎn)行業(yè)可以說陷入內(nèi)外交困的局面，但是目前房價(jià)卻依然穩(wěn)如泰山，并非如部分分析家所言，如果CPI保持在5%左右的話，實(shí)際房價(jià)已經(jīng)開始下降，中國房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已經(jīng)來臨。

　　也許最終我們都不愿意看到整個(gè)局面滑落至如潘石屹所言：“給所有的保障性住房提供按揭貸款，所有的商品房不提供按揭貸款，這樣商品房的房價(jià)一定會(huì)降下來”。