整個(gè)市場持續(xù)處于貨幣供大于求產(chǎn)品供不應(yīng)求的饑渴市場，因此這兩年房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲幅度幾乎超過100%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)    這個(gè)標(biāo)題的直接含義就是房地產(chǎn)價(jià)格的下降之路。這會(huì)是一個(gè)很多人感興趣的話題，當(dāng)然也是一個(gè)讓一部分人感到愉悅的話題，但本文并不準(zhǔn)備說明房產(chǎn)什么時(shí)候下降，或者下降幅度會(huì)有多大，以及采取什么樣的政策可以促使房價(jià)下降這些命題。本文僅從邏輯上分析，房產(chǎn)市場通脹結(jié)束的邏輯路徑和支撐。

　　一

　　本文的第一個(gè)觀點(diǎn)是房價(jià)的上漲，取決與雙供求市場。第一個(gè)供求市場是貨幣的供求市場；第二個(gè)供求市場是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求市場。這兩個(gè)市場之間的關(guān)系是前者為后者的充要條件。也即貨幣供求關(guān)系一定會(huì)影響到產(chǎn)品供求關(guān)系；但產(chǎn)品供求關(guān)系也一定會(huì)影響到貨幣的供求關(guān)系。

　　這里的邏輯路徑是同等產(chǎn)品供求關(guān)系，貨幣增加將導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格上漲；而貨幣供應(yīng)減少，將導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格下跌。在同等貨幣供求關(guān)系下，產(chǎn)品供求關(guān)系上漲，將導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格下跌，產(chǎn)品供求關(guān)系下降將導(dǎo)致上漲。

　　這里有點(diǎn)混淆和混亂，因?yàn)檫@里包含了兩組雙向辯證關(guān)系。一是產(chǎn)品供求關(guān)系內(nèi)部會(huì)存在供求對應(yīng)變化；二是貨幣供求關(guān)系會(huì)存在貨幣供求的對應(yīng)變化。從這個(gè)角度來說，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)雙層思維變化關(guān)系。因?yàn)槊繉庸┣箨P(guān)系都會(huì)有3個(gè)結(jié)果，這個(gè)邏輯推理下來，整個(gè)市場就會(huì)出現(xiàn)9種運(yùn)行的可能。但這里面會(huì)存在5種供求關(guān)系的單向化，即貨幣市場供求關(guān)系相等情況下的產(chǎn)品供求關(guān)系會(huì)簡單的歸結(jié)為產(chǎn)品市場內(nèi)部市場；而在供大于求與供小于求的情況下均分別存在產(chǎn)品供求關(guān)系相等的情況，這種情況可以歸結(jié)為貨幣市場的內(nèi)部市場。這五種市場關(guān)系中，排除貨幣供求市場平衡和產(chǎn)品供求市場平衡的雙平衡市場(這是一個(gè)靜止的市場)前兩者的關(guān)系為，貨幣市場不變，產(chǎn)品市場供大于求，價(jià)格下跌；產(chǎn)品市場供小于求，價(jià)格上漲；后兩者的關(guān)系為：產(chǎn)品市場供求平衡，貨幣市場供大于求，價(jià)格上漲；供小于求，價(jià)格下跌。

　　排開這五層關(guān)系以后，剩下四層較為復(fù)雜的關(guān)系，即貨幣市場供大于求，產(chǎn)品市場供大于求，這里會(huì)存在一個(gè)供大于求的程度導(dǎo)致的價(jià)格變異問題；第二層是貨幣市場供大于求，產(chǎn)品市場供小于求，這個(gè)結(jié)論最明顯，即產(chǎn)品價(jià)格顯著上漲；第三層是貨幣市場供小于求，產(chǎn)品市場供大于求，這里的變化總體趨勢確定性的產(chǎn)品價(jià)格下降；第四層關(guān)系為貨幣市場供不應(yīng)求，產(chǎn)品市場供不應(yīng)求，這里產(chǎn)品價(jià)格變化也會(huì)隨兩者程度不同而產(chǎn)生變異。

　　從確定性的情況來說，產(chǎn)品價(jià)格上漲會(huì)在以下幾種邏輯關(guān)系上成立：貨幣供求平衡；產(chǎn)品供不應(yīng)求；貨幣供大于求，產(chǎn)品供求平衡和供不應(yīng)求。確定產(chǎn)品價(jià)格會(huì)下跌的有：貨幣供求平衡，產(chǎn)品供大于求；貨幣供不應(yīng)求，產(chǎn)品供大于求和供求平衡。兩者情況下價(jià)格不確定：即貨幣供大于求，產(chǎn)品供大于求；貨幣供不應(yīng)求，產(chǎn)品供不應(yīng)求。

　　二

　　如果我們把這些邏輯弄清楚以后，那么再回過來看今天房地產(chǎn)市場是否能夠得到有效解釋。當(dāng)然我們緊緊想解釋當(dāng)前市場。因?yàn)樨泿攀袌龉?yīng)是一個(gè)確定性的市場，即貨幣當(dāng)前供過于求，因此我們的推論實(shí)際上少了很多假設(shè)條件而變得更加簡單和清晰。

　　關(guān)于貨幣供大于求可以從兩個(gè)角度來分析，第一，近兩年中國投放的貨幣總量多了，因此房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣供應(yīng)量相應(yīng)會(huì)增多，這是個(gè)普遍性的優(yōu)勢分析；其次是房地產(chǎn)行業(yè)近兩年行業(yè)比較優(yōu)勢明顯，一方面是行業(yè)平均利潤率大大高出其他行業(yè)，導(dǎo)致外行業(yè)資金涌入，這在供應(yīng)方面表現(xiàn)為吸收了其他行業(yè)的投入資金，在需求方面表現(xiàn)為購房金額積壓了消費(fèi)金額；另一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的對資金吸納的規(guī)模優(yōu)勢，這個(gè)條件會(huì)強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)優(yōu)勢，兩者共同導(dǎo)致行業(yè)相對優(yōu)勢的擴(kuò)大化。

　　如果用事實(shí)來證明，相對來說比較容易，在供應(yīng)方面是這兩年所有做眼鏡的，做火鍋的，做網(wǎng)絡(luò)的，做醫(yī)藥的，做電器的都有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的大量案例的存在；從需求方面來說，壓縮其他一切消費(fèi)來購房的行為比比皆是。

　　關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)貨幣供過于求的另一個(gè)明顯的通路是行業(yè)內(nèi)金融杠桿放大，導(dǎo)致貨幣內(nèi)生性供應(yīng)激增，一方面08年以后，開發(fā)企業(yè)的自有資本金從35%下降到20%，另一方面整個(gè)市場多層次的分次付款體系與多層抵押體系，又將整個(gè)市場金融杠桿極大化；而需求方面則是2008、2009年與2010年的貸款比例放大與貸款規(guī)模放大，導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)資金激增。

　　三

　　我們剛才已經(jīng)證明的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)狀態(tài)是貨幣供過于求的市場前提。接下來我們要分析的是，在這種假設(shè)條件下，產(chǎn)品市場的三種關(guān)系，即產(chǎn)品供大于求，供求平衡，供小于求。

　　貨幣供大于求，產(chǎn)品供不應(yīng)求的情況是價(jià)格出現(xiàn)顯著上漲，行業(yè)的情況是，少量的產(chǎn)品生產(chǎn)對應(yīng)了大量的貨幣供應(yīng)，這樣導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格大幅度上漲。這里的上漲呈現(xiàn)出兩者累加的態(tài)勢，即產(chǎn)品價(jià)格的上漲幅度超過了任何單一要素形成的價(jià)格上漲極限。貨幣供大于求，產(chǎn)品供求平衡情況下，價(jià)格的上漲為貨幣供應(yīng)量上漲的比例的反應(yīng)。

　　很顯然，我們2009年與2010年市場基本處于這兩個(gè)市場之間，嚴(yán)格來說基本處于貨幣供大于求而產(chǎn)品供不應(yīng)求的市場環(huán)境當(dāng)中，因?yàn)楫a(chǎn)品供求均衡是個(gè)靜態(tài)概念，在動(dòng)態(tài)的市場過程中，整個(gè)市場持續(xù)處于貨幣供大于求產(chǎn)品供不應(yīng)求的饑渴市場，因此這兩年房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲幅度幾乎超過100%(09年1月到10年12月月度價(jià)格)。沒有一個(gè)產(chǎn)品市場能夠形成這樣的瘋狂，除了房地產(chǎn)市場。

　　四

　　2011年的房地產(chǎn)市場，會(huì)迎來一個(gè)什么樣的市場環(huán)境。關(guān)于貨幣市場，其實(shí)我們還是可以很輕易得到一個(gè)結(jié)論，或者相信一個(gè)結(jié)論，即貨幣市場供大于求，一方面人民幣升值和美元貶值同時(shí)進(jìn)行，導(dǎo)致今年的FDI大量增加；另一方面中國外儲(chǔ)持續(xù)增加，外匯占款導(dǎo)致的人民幣供應(yīng)量增加在持續(xù)進(jìn)行；三方面是套利熱錢的涌入；四是外行業(yè)資本的持續(xù)涌入，人民幣升值惡化的外貿(mào)企業(yè)導(dǎo)致不能持續(xù)經(jīng)營的外貿(mào)企業(yè)資金流入樓市；五是09年貸款和10年貸款進(jìn)入第二輪循環(huán)周期，還沒到最后結(jié)算周期，依然在市場上流通，加上今年新增貸款依然較大，整個(gè)經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量依然過剩。

　　但貨幣市場也有結(jié)構(gòu)性的萎縮，萎縮最為厲害的是需求類資金進(jìn)入，主要原因在于貨幣杠桿被壓縮，二套房的5成按揭，4成按揭大大壓縮了貨幣杠桿；另一方面貨幣成本的提高，導(dǎo)致了貨幣周轉(zhuǎn)速度的下降與貨幣效率的下降，這兩者共同抑制了今年需求市場的貨幣供應(yīng)量。供應(yīng)市場盡管有一定的影響，但供應(yīng)市場更多的影響僅僅是貨幣供應(yīng)的方式的變化，即原來的銀行貸款，證券市場融資變成其他的方式，由于房地產(chǎn)行業(yè)的比較優(yōu)勢存在，其他行業(yè)資本總會(huì)繞過各種壁壘，流進(jìn)房地產(chǎn)市場。

　　今年產(chǎn)品市場呢？目前來看，產(chǎn)品市場正走向供大于求的局面，這里主要是兩方面因素導(dǎo)致，一是高房價(jià)對需求市場的隔阻作用體現(xiàn)，導(dǎo)致需求量的減少；二是政策限制導(dǎo)致的需求減少；三是供應(yīng)量受到2009年5月以來土地市場激增，以及2010年以來房地產(chǎn)開工量的激增，市場供應(yīng)量無法抑制的持續(xù)增長。這點(diǎn)從今年統(tǒng)計(jì)局公布的供應(yīng)量數(shù)據(jù)與去年供應(yīng)量數(shù)據(jù)對比可以看出(這里還不能明顯顯示，在各大城市還存在著政府抑制供應(yīng)量的釋放問題，更為科學(xué)的數(shù)據(jù)應(yīng)該是開工量的累積增加存量的持續(xù)增長)。

　　以一個(gè)具體市場數(shù)據(jù)來說明，筆者采用重慶市場的數(shù)據(jù)來說明這個(gè)問題：2011年1—4月重慶新增預(yù)售許可證放量為656萬方，成交量為387萬方；2010年1—4月新增預(yù)售許可證放量為：596萬方，成交面積為712萬方。今年市場存量為：269萬方，2010年存量為(—116)萬方；三個(gè)數(shù)據(jù)之比分別為：1.1；0.54；3.3.即今年預(yù)售許可證同比上漲10%；成交量同比下跌46%；存量同比凈增加385萬方。

　　五

　　好了，這里我們來到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。即我們先前所探討的貨幣供應(yīng)過剩，產(chǎn)品供應(yīng)過剩的環(huán)境中來了。市場會(huì)沿著怎樣的方式轉(zhuǎn)化，因?yàn)槲磥砦粗?，所以我們必須進(jìn)行新一輪邏輯假設(shè)。假設(shè)一：當(dāng)前市場環(huán)境不變，供應(yīng)量放量持續(xù)增加；需求持續(xù)被部分抑制，或者說需求持續(xù)跟不上供應(yīng)的增長，導(dǎo)致市場存量越來越大；另一個(gè)假設(shè)即市場供應(yīng)量放緩，需求市場開始反彈，存量被有效控制在一定的范圍內(nèi)的局面。

　　關(guān)于兩個(gè)假設(shè)的可能性，誰大誰小，這是個(gè)市場判斷問題，不在本文要討論的范疇之內(nèi)。故我們只討論兩者假設(shè)出現(xiàn)的可能后果。

　　前者導(dǎo)致的情況是市場存量迅速放大，當(dāng)大到一定程度的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)什么局面。為了便于說明，我們再次啟動(dòng)假設(shè)，我們假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的純利潤為20%(高于保利，高于萬科的純利)，如果資金及時(shí)支付的情況下，供應(yīng)方能夠承受的極限存量為20%；我們再次假設(shè)，即供應(yīng)商的資金能夠按時(shí)收回，且可以將所有的中間款項(xiàng)延遲3個(gè)月支付，那么供應(yīng)方能夠忍受的極限存量為：20%的銷量＋3個(gè)月中間款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)時(shí)間；我們再次假設(shè)，供應(yīng)方能通過預(yù)期利潤抵押獲取存量的50%的資金。這上面的三層假設(shè)，幾乎可以看做供應(yīng)方的存量極限，第一個(gè)我們已經(jīng)量化，第二個(gè)我們也已經(jīng)間接量化，第三個(gè)我們可以簡單量化為40%的銷量，這么一簡單累計(jì)，供應(yīng)方能夠承受的極限存量為60%的存量＋2.4(3個(gè)月的0.8)月的極限，這里的60%的比量關(guān)系對應(yīng)數(shù)據(jù)應(yīng)為開工量和土地儲(chǔ)量的總和，盡管這里面土地儲(chǔ)量不會(huì)發(fā)生3個(gè)月的延期支付。因?yàn)橄嗷ブg的關(guān)系過于繁瑣，所以筆者在這里取一個(gè)簡單值，即將所有企業(yè)的存量簡單等同為1年的開工量(盡管數(shù)據(jù)看來有些離譜，但考慮到開發(fā)商會(huì)有卯吃寅糧的狀況，也基本靠譜)，那么開發(fā)企業(yè)能夠承受的最大存量極限為10個(gè)月左右，這點(diǎn)與重慶市2007年與2008年的數(shù)據(jù)相對比較接近，也算一個(gè)注解吧。如果這個(gè)推論成立，那么市場將在6個(gè)月存量以后，發(fā)生較大的變動(dòng)，在結(jié)構(gòu)性的市場中，只能抵抗6個(gè)月以下的企業(yè)開始逃命(變賣企業(yè)，抵押等多種方式，不一定通過銷售市場)，但在6—10個(gè)月之間，供應(yīng)方開始大規(guī)?，F(xiàn)金短缺，集體的逃跑將取代個(gè)體的逃跑。一場價(jià)格的風(fēng)暴在這個(gè)區(qū)間，將不可避免發(fā)生。

　　如果出現(xiàn)第二種假設(shè)，那么市場很簡單，性質(zhì)將界定為貨幣市場供過于求，產(chǎn)品市場輕微的供過于求，市場擠壓并不存在。市場將保持量價(jià)關(guān)系的正常運(yùn)行，即沒有動(dòng)機(jī)刺激供應(yīng)方出貨，也沒有動(dòng)機(jī)刺激需求方加速進(jìn)貨或者盡量不進(jìn)貨。市場價(jià)格也就不會(huì)出現(xiàn)較大的變化。

　　當(dāng)然在這里，如果你比較細(xì)心，你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們遺漏了個(gè)問題，即在第一種假設(shè)中，剩余貨幣對供應(yīng)環(huán)節(jié)的補(bǔ)給問題，以及剩余貨幣的加速購買問題，這兩者是因?yàn)楫?dāng)前現(xiàn)實(shí)的行業(yè)環(huán)境，當(dāng)前政策在極力截?cái)喙┬桦p方的資金補(bǔ)給通道，從而阻礙或者延緩了資金的到達(dá)時(shí)間，速度和規(guī)模。

　　六

　　引文本文旨在探討邏輯路徑，因此不對現(xiàn)實(shí)環(huán)境做任何假設(shè)性判斷，因此本文不打算討論各種可能背景下，政府政策的應(yīng)對對市場造成的短期沖擊和波動(dòng)。如果我們承認(rèn)上面這些分析，并運(yùn)用這些分析來將政府影響行為市場化，應(yīng)該也可以找到市場運(yùn)行的方向和趨勢，給予較為準(zhǔn)確的判斷。故筆者不打算在本文中贅述。

　　王雪松 觀點(diǎn)新媒體專欄作者