章華（榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理）：剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)和專家都在講行業(yè)的趨勢和預(yù)測?；鹪趪H上已經(jīng)有多年的歷史，地產(chǎn)基金在國際上大概有30年的時間，2010年為中國房地產(chǎn)基金的元年，今年是進入發(fā)展的時間。去年全球有300億美金的規(guī)模，房地產(chǎn)基金的數(shù)量還是屈指可數(shù)，我們大概有接近10個運作好的基金。

　　2010年元年，風(fēng)起云涌，也是魚龍混雜，在這個過程里面我覺得行業(yè)規(guī)則的樹立還在進行中。我站在四個點給大家做分享：

　　第一、機遇與挑戰(zhàn)并存，長遠看好。

　　第二、地產(chǎn)基金的前景與展望。

　　第三、具體的操作。

　　第四、投資者的運營關(guān)注。

　　觀點一、機遇與挑戰(zhàn)并存，面臨著諸多的機遇與問題，今年以來國家總調(diào)控力度是史無前例的，在不同地區(qū)提出了禁購的戰(zhàn)略措施。保障房提出了這么大的量，在沒有把模式確定下來的情況下去做這些重頭的措施，最后的結(jié)果可能還是有待觀察。房地產(chǎn)市場仍然保持一個良好向上的趨勢，銷售面積、竣工面積都在持續(xù)向上。有人說中國過去十年宏觀調(diào)控是沒有成效的，我們也一直在關(guān)注政策的走向。大家如果仔細的看，從04年以來到現(xiàn)在七年的時間，除了中間有一個直上直下之外，這是因為世界進入了金融危機，中國在里面有一個政策的頻繁變化，其他時間的曲線基本是在10—18之間，平均算起來是14，全國房價漲幅13.2。一二線的漲幅比平均算起來的14還要高。98年以來，這十幾年間為什么一直持續(xù)向上，雖然歷經(jīng)調(diào)控，但是堅韌不拔的在向上走，我想這幾個因素大家都是比較清楚的：

　　一是城市化進程，現(xiàn)行的財稅體制。

　　二人均收入的遞增。

　　三是18億的土地紅線。

　　四是投資渠道較少?，F(xiàn)在的投資除了股票就是房子。

　　城市化進程一年以1%的速度來增長會增長1500萬，這里面包含著改善性的需求，各式各樣的棚戶區(qū)改造。長期泛濫的流動性，2011年3月CPI5.2%，持續(xù)高位運行。熱錢的涌入，美國印鈔全球都跟著，他們多印了，你如果印少了虧了，我們只有印得更多才能占國外的便宜。劉明康主席在今年的年會上也談到了這個話題，他認為未來的五到十年貨幣過剩。三線、四線城市面臨著比較好的發(fā)展機遇。在過去十年的時間來看，年均漲幅大概44%，房價的年均漲幅大概是13.2%，我們是接近15，這個數(shù)字有一個非常微妙的關(guān)系，如果大家仔細的去看看邏輯，你們會發(fā)現(xiàn)44%里面地價占了1/3左右。全國平均房價漲幅是15%，其中13%是因為地價造成的，所以各級媒體政府有時候否認地價和房價的關(guān)系，我覺得從這個數(shù)字來看是比較清晰的，房價之所以上漲是因為地方政府在高價賣地。

　　我們認為，房地產(chǎn)市場支持因素將伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展而持續(xù)長期存在，任何短期局部的市場調(diào)整或政策調(diào)控都不會對其根本產(chǎn)生動搖。當(dāng)前新形勢下的房地產(chǎn)市場機遇和挑戰(zhàn)并存，我們有理由堅信中國房地產(chǎn)市場會更加健康。

　　觀點二、地產(chǎn)股權(quán)私募，地產(chǎn)行業(yè)趨勢所向。國際化視覺考量，最近三十年的時間，美國房地產(chǎn)基金得到了大幅的增長，為什么在八十年代才開始起步呢，八十年代之前是戰(zhàn)爭，在那個年代是沒有一個穩(wěn)定的國際環(huán)境。

　　(PPT圖表對照講解)目前國際基金前十名的排位，國際前十位里現(xiàn)在已經(jīng)有八個進入了中國市場，這說明大家是堅定的看好中國。管理的規(guī)模前十位超過了300億，最小的公司也達到了2000億，地產(chǎn)基金在中國勢不可當(dāng)。國內(nèi)眾多的開發(fā)商紛紛涉足PE業(yè)務(wù)。眾多一線開發(fā)商紛紛進駐，由上市公司運營的、樹立地產(chǎn)PE品牌的目前僅三家，榮盛、金地、復(fù)地。

　　房地產(chǎn)基金走勢的優(yōu)勢：

　　1、資金規(guī)模大。幾個億在房地產(chǎn)項目里只能投一個或者是半個，規(guī)模上很容易做起來。

　　2、長期性。

　　3、風(fēng)險低。

　　(PPT圖表對照講解)，右側(cè)的前兩個是因為中國證監(jiān)會嚴(yán)格限制房企各種類型的公司。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，人民銀行發(fā)起的公司債是由證監(jiān)會來做的。大家一定要珍惜你們的戰(zhàn)略投資者。如果這兩年你們還找不到合作方，想要快速成長起來是非常困難的。

　　基金為開發(fā)商帶來一系列的好處：

　　1、可以分擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，因為他們是作為你們一個堅定的股東進來的。

　　2、基金一般是參股，可以調(diào)整你的報表結(jié)構(gòu)，負債率可以大幅的降低。

　　3、擴大企業(yè)的規(guī)模，提高效益和管理水平。

　　泰發(fā)觀點三、地產(chǎn)故私募，以人為本投資者利益第一

　?。≒PT圖表對照講解）地產(chǎn)私募行業(yè)對人才的要求，以人為本，重在管控。只有這樣才能去投資好、管理好。

　　高素質(zhì)的基金管理團隊，一類是大型金融機構(gòu)里負責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的、一類是大型房地產(chǎn)公司里負責(zé)基金業(yè)務(wù)的。

　　泰發(fā)觀點四、投資者的運營關(guān)注。泰發(fā)基金投資項目包括三類，保障房、二三線趁勢住宅。我們的制度、團隊、管理方式、我們有非常多的管控系統(tǒng)，怎么去選項目我們有很多的標(biāo)準(zhǔn)，這一塊大家如果有興趣后期我們可以逐一交流。我們在實際管理里面通過四個緯度、四個模塊來操作。我們希望可以和投資商走在一起結(jié)合的時候更長，當(dāng)然這個也不是以我們的意志為轉(zhuǎn)移的。我們希望未來可以和投資伙伴在一起快速的確立行業(yè)的規(guī)模，既然做基金的，主要的工具還是我們的管控體系，投資者也好、被投資企業(yè)也好，共贏是我們的目標(biāo)。謝謝大家！