宋延慶(蘭德咨詢(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng))：各位嘉賓大家好！我今天主要談一點(diǎn)微觀的，這些年我們一直為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，我個(gè)人這幾年也認(rèn)真研究了一下房地產(chǎn)企業(yè)，主要講的是萬(wàn)科、中海、綠地他們之間開(kāi)發(fā)模式、創(chuàng)業(yè)模式的區(qū)別，以及銷售額、利潤(rùn)率背后的原因。我今天講的內(nèi)容也是圍繞這些展開(kāi)。

　　中海和萬(wàn)科利潤(rùn)率之差，2009年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入488.7億，當(dāng)年結(jié)算的凈利潤(rùn)是53.3億，利潤(rùn)率是10.9%，而同一年中海結(jié)算的營(yíng)業(yè)收入是328億，利潤(rùn)是74.7億。我們可以看出，中海比萬(wàn)科低了100多億，但是利潤(rùn)比萬(wàn)科高了將近20個(gè)億左右，換句話說(shuō)中海的凈利率是萬(wàn)科的兩倍多。2010年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售額是1080億，結(jié)算的營(yíng)業(yè)收入只有507億，我記得今年年初在廣州論壇上曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，這是我們業(yè)界大多數(shù)上市公司玩的一個(gè)游戲，我們可以大膽的測(cè)算一下房?jī)r(jià)，去年還有500多億的投資銷售額沒(méi)有進(jìn)入結(jié)算，今年如果萬(wàn)科能夠?qū)崿F(xiàn)700個(gè)億的新增合同額，也就有可能做到1200個(gè)億，大多數(shù)上市公司都會(huì)這樣做，我不知道是不是這個(gè)行業(yè)的悲哀。

　　在這一年我們也看到了除了萬(wàn)科歷史性的突破千億以外，業(yè)內(nèi)終于誕生了凈利率超過(guò)百億的企業(yè)中海，當(dāng)年的凈利潤(rùn)達(dá)到了123.7億港元，在這一年中海和萬(wàn)科的凈利潤(rùn)之差進(jìn)一步拉大，達(dá)到了13.5%。

　　我個(gè)人給出了三個(gè)方面的原因：

　　第一、直接原因。我們始終認(rèn)為中海和萬(wàn)科是兩個(gè)不同的企業(yè)，幾乎代表著兩類不同的企業(yè)一個(gè)是非常低調(diào)、穩(wěn)健的央企；另一家是我們不太愿意做過(guò)多評(píng)價(jià)的股權(quán)多元化企業(yè)。直接原因是兩者的產(chǎn)品戰(zhàn)略不同，大多數(shù)人認(rèn)為是兩者之間的產(chǎn)品定位不同，或者是市場(chǎng)導(dǎo)向不同，通俗的講中海主要做中高端項(xiàng)目，萬(wàn)科主要是住宅。但是我們認(rèn)為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略包括于產(chǎn)品理念、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等內(nèi)容。分析不同企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略應(yīng)該從多個(gè)緯度。

　　第二、兩家公司的以下三種能力表現(xiàn)出比較大的差異。

　　一是反周期能力。

　　二是營(yíng)建能力。房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)過(guò)程。

　　三是成本控制能力。

　　萬(wàn)科和中海之所以出現(xiàn)這樣的利率差可能有兩者之間對(duì)于企業(yè)價(jià)值的理由問(wèn)題，我們剛才說(shuō)了中海屬于央企，很多人認(rèn)為央企的管理沒(méi)有真正的所有者，其實(shí)這21家央企地產(chǎn)公司里，我們和14家央企合作，我們認(rèn)為央企的用人機(jī)制和領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于民營(yíng)企業(yè)。比如說(shuō)幾年換一總經(jīng)理，不像很多的民營(yíng)企業(yè)從開(kāi)始創(chuàng)業(yè)到最后都是一個(gè)老板。一個(gè)人一生無(wú)論多么優(yōu)秀，你的黃金時(shí)間也就是四大八年，所以美國(guó)總統(tǒng)一屆是四年、兩屆是八年。一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人不可能有二十年的黃金期獻(xiàn)給這個(gè)企業(yè)和行業(yè)。國(guó)有企業(yè)每幾年換一任領(lǐng)導(dǎo)未必是一件壞事。之所以對(duì)企業(yè)架構(gòu)的理解不同，比如說(shuō)我們有一些股份多元企業(yè)，他們對(duì)股東的理解可能更多的是停在所有者和感覺(jué)者的區(qū)別上。前前天一個(gè)老板講大一個(gè)故事，老板和職業(yè)經(jīng)理人的區(qū)別在那里，兩個(gè)人一起到山上打獵，碰到一頭熊，職業(yè)經(jīng)理人一槍打過(guò)去沒(méi)有打準(zhǔn)，熊鋪上來(lái)的時(shí)候職業(yè)經(jīng)理人可以仍下槍走人，而老板就會(huì)赤手空拳的去得。過(guò)多關(guān)注個(gè)人的股權(quán)激勵(lì)，而不太關(guān)注股東價(jià)值的訴求導(dǎo)致了不同企業(yè)的利潤(rùn)率表現(xiàn)上有迥然的區(qū)別。因此，就算一流的優(yōu)秀企業(yè)也很難找出各個(gè)方面都表現(xiàn)得非常好的。：

　　我在這里提出優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的八大特征：

　　1、優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)都能夠提供精致、有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如果像萬(wàn)科、綠地這樣的企業(yè)一樣，你能夠形成相對(duì)成熟的產(chǎn)品線那就更好了。服務(wù)，不僅僅是傳統(tǒng)的物業(yè)管理，而是指面向新的物業(yè)服務(wù)體系，包括養(yǎng)老。我昨天在綠城開(kāi)了一天的會(huì)，他們提出了專門研究社區(qū)養(yǎng)老的學(xué)堂叫“娛樂(lè)學(xué)堂”。

　　2、優(yōu)秀的企業(yè)都具有鮮明特色的品牌形象，比如說(shuō)我們提到中海就很清楚他們做什么，提到新河灣就知道他的裝修很到位。

　　3、股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)，決策比較快速、有效。

　　4、優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是戰(zhàn)略方向清晰的、商業(yè)模式明確的，具有持久競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　5、具有敏銳的市場(chǎng)把控能力、反周期能力、你不能踏空。規(guī)模開(kāi)發(fā)能力和快速開(kāi)發(fā)能力。中等規(guī)模以上的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)的就是兩個(gè)字“快、多”。

　　6、要想成為一流的房地產(chǎn)企業(yè)，一定要構(gòu)建一流的平臺(tái)，同時(shí)我們要有一流的薪資。如果公司的競(jìng)爭(zhēng)水平不具備行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力如何吸引一流的人才，沒(méi)有一流的人才又怎么可能成為一流的企業(yè)。

　　7、我們的企業(yè)家都有一個(gè)共同的特征，勤勉、好學(xué)、善意、正直、低調(diào)、有責(zé)任感、追求完美。業(yè)內(nèi)有一個(gè)好奇怪的現(xiàn)象，越高調(diào)的企業(yè)成長(zhǎng)越慢，而越低調(diào)的企業(yè)一不留神就做到500億。

　　8、要成為一流的優(yōu)秀企業(yè)肯定需要有規(guī)模效應(yīng)和比較好的盈利能力，只有這樣才能建立自己的話語(yǔ)權(quán)，備受社會(huì)公眾和廣大媒體的關(guān)注。

　　這是我提出優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的八個(gè)特征。要想成為優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，我們認(rèn)為應(yīng)該實(shí)現(xiàn)幾個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。在今年之前，業(yè)內(nèi)的企業(yè)大多圍繞著“老四化”做文章，包括規(guī)?；?、規(guī)范化、專業(yè)化、全國(guó)化布局。我們觀察通過(guò)對(duì)一線企業(yè)的研究發(fā)現(xiàn)了“新四化”，全面的標(biāo)準(zhǔn)化，包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、流程的標(biāo)準(zhǔn)化、人力資源的標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)管理的一體化。我們所搭建的任何一個(gè)平臺(tái)是不是產(chǎn)品為了業(yè)務(wù)服務(wù)的，而不要為了管理而管理?，F(xiàn)在很多一線企業(yè)整合全球的優(yōu)秀資源。

　　我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該總兩個(gè)方面導(dǎo)入，首先，盡可能的調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，向下游拓展，實(shí)現(xiàn)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)的聯(lián)動(dòng)。其次，現(xiàn)實(shí)的來(lái)說(shuō)可以從產(chǎn)品線和管理上入手，像一線企業(yè)那樣建立標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制的產(chǎn)品線。

　　面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，股市在不好的時(shí)候也有上漲的，股市上漲的時(shí)候也有跌停的。通常的一個(gè)規(guī)律是，成敗永遠(yuǎn)取決于自己，市場(chǎng)越劇變的時(shí)候越容易打亂思維，你保持一顆平和的心態(tài)，想到什么只要是正確的就要干，積極行動(dòng)起來(lái)，我們相信肯定能度過(guò)今年這樣一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)期。謝謝！