　　4、施工，去年增長26.6%，前年是2.8%。開工去年增長40.7%，前年是12.5%，其中有一項是供應(yīng)問題，施工多、開工多、竣工少，前年是增長5.5%，去年是4.5%。從去年整個增長來看，主要是二線城市的增長，以前都是一線城市，現(xiàn)在在前面排位的都是二、三線城市，合肥、鄭州、石家莊、沈陽、呼和浩特排在前五位。中部地區(qū)和西部地區(qū)明顯好于東部地區(qū)，市場在向中西部轉(zhuǎn)移。

　　概括起來：一是去年我國房地產(chǎn)各項指標(biāo)都在高位運行；二是二、三線城市房價全面上漲；三是社會資金流入房地產(chǎn)過多；四是居民消費、投資沒有過多的出路。大家還是集中在有錢還是想買房；五是貫徹調(diào)控政策有很大差距，實際上在國十條出來時政策很嚴、措施很好，但是真正實施起來差異太大，更多的城市基本是空位。

　　二、2011年調(diào)控加碼的原因。基于以下幾個原因：

　　一是“十二五”規(guī)劃和政府工作報告很突出的主要是兩點：受轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、重視了民生工程。這兩點與房地產(chǎn)都有密切的關(guān)系，現(xiàn)在我們的供求矛盾為什么這么突出，有外在的原因，也有內(nèi)在的問題。外在的原因是投資結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致分配不合理，同時消費不合理，內(nèi)在原因包括供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分配方式的不合理。不僅要搞好市場，更要重視保障房的建設(shè)。

　　二是進一步貫徹落實“國十條”。措施更嚴格、更明確。

　　三是物價膨脹帶來的巨大壓力。CPI增長5.4%，一季度平均5%以上，這個指標(biāo)是比較高的。雖然今年國家定的是4.5，對于完成這個指標(biāo)有難度，但是能完成，為什么這么說？因為主要是上半年投資的問題，投資量很大，另外建筑材料市場短缺，壓力非常大。所以把物價問題擺在首位，房地產(chǎn)與此有很大的關(guān)系

　　四是房價潛在全面反彈跡象。去年出臺調(diào)控政策的節(jié)奏感，每一個節(jié)日之前都出臺一些政策，原因就是出現(xiàn)了量價齊升的跡象，如果一旦快速反彈，也可以說對我們整個調(diào)控的戰(zhàn)略部署打亂了。而且對以前調(diào)控造成的損失沒法避免。從整個全年的幾項指標(biāo)來看，去年的調(diào)控節(jié)奏是對的。

　　五是把握住兩會召開前的戰(zhàn)機。去年出了“國十條”，今年又出臺了新“國八條”，在一月份出臺主要是為了迎來兩會，各地領(lǐng)導(dǎo)都到位，是最好的貫徹調(diào)控政策的時機，讓各地政府更加重視這件事情，而且回去以后對完成這項任務(wù)更有好處。

　　(PPT圖表對照講解)這是從08年到今年3月份CPI的情況，當(dāng)我們再高的時候就是出現(xiàn)了08年的經(jīng)濟危機。

　　三、“國八條”調(diào)控重點。

　　一是要求各個城市都要確定房價漲幅指標(biāo)。根據(jù)三個，包括GDP、收入、消費能力。

　　二是限購城市范圍全面擴大。為什么要限定指標(biāo)？我覺得這是中央對地方要求最好的辦法。因為過去整個調(diào)控辦法出臺那么多，貫徹起來那么難，我不說大家都清楚。確實有各種利益在里面，我把任務(wù)交給地方政府，必須要按照這個指標(biāo)來設(shè)定你的調(diào)控措施和方案，把壓力交給了地方政府。國家調(diào)控指標(biāo)制定以后各地反應(yīng)肯定不一樣，最后的結(jié)果也不會一樣。

　　三是房地產(chǎn)稅改革逐步推進。

　　四是調(diào)整二套房首付比例。

　　五是嚴格住房用地供應(yīng)管理。從兩方面來管理，規(guī)范化管理是解決目前市場規(guī)范囤地的行為、另外一個是保障房的用地管理。

　　六是加強市場管理，規(guī)范市場秩序，解決市場上不規(guī)范的行為。

　　七是保障房建設(shè)開始全面規(guī)劃。

　　八是建立約談問責(zé)制。

　　四、限購、房產(chǎn)稅、加息對市場的影響。

　　1、限購，市場供需矛盾會有所緩解，當(dāng)前剛性需求可以穩(wěn)定市場。優(yōu)先解決本市和長期居住這個城市居民的住房問題，排除一些以投資為主的住房群體。現(xiàn)在的市場是什么樣的呢？矛盾加劇突出，目的是緩和市場矛盾，這種辦法是不合理的。按理說市場不應(yīng)該采取這種排除辦法，但是我們的市場發(fā)展到了一個階段，還處在住房制度改革的時期。在這種情況下，也不敢說我們的供求矛盾平衡，就目前住房供給、剛性改善性消費這一塊，覺得會出現(xiàn)求大于供。尤其是去年沉淀了一些消費，今年上半年還會繼續(xù)沉淀一些消費，保持市場穩(wěn)定沒有太大的幫助。

　　2、房地產(chǎn)稅，我定義為潛試水，上海方案是以面積為主，人均60平方米，超過就要加稅。重慶是在主城九區(qū)按價格來劃分稅費。稅收的影響會慢慢加深、范圍會越來越大。

　　3、加息。全面影響，波及的范圍難以評估。

　　從現(xiàn)在來看第四次加息了，增加了兩方面的成本，一個是消費成本，另外一個是開發(fā)成本。

　　五、1000萬套保障房計劃。40%是棚戶區(qū)改造，大概是五千萬，中央投入四百億用于基礎(chǔ)設(shè)施配套，地方投入1200億。真正資金短缺的是廉租房，這一塊是沒有利潤的?，F(xiàn)在各地在采取各種辦法解決這一問題。雖然是保障房資金問題，但是更重要的是認識問題，政府對這件事的認識問題。認識到了事情就做了，而且方法是非常之多的。

　　六、2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。全國銷售同比增長14.9%，但是在有些城市幾乎屬于零狀態(tài)，比如說北京、上海前幾天的房展基本上沒有賣多少套。大家說是信貸危機感非常強，但是在全國來看銷售量還是增加那么大。大家要回憶一下去年，去年上半年包括五一之前全部都不好，而且五一以前又出臺了一些調(diào)控政策，但是到年底以后的銷售全面爆發(fā)，所以我判定現(xiàn)在屬于觀望期，買賣雙方誰也不出手都在觀望。到年終政策穩(wěn)定、市場相對清楚一些，剛性需求開始逐步出售，到年底整個市場就開始呈現(xiàn)了。由于我們現(xiàn)在的經(jīng)濟剛剛公布的是9.7%，還是保持了比較快的速度發(fā)展，現(xiàn)在城市建設(shè)的熱潮還很高，所以說房地產(chǎn)不是你想不想走的問題，你不走也會有政策。這個市場我相信還是能夠保持穩(wěn)定發(fā)展的。如果真的要年底繼續(xù)出現(xiàn)低迷狀態(tài)，那說明我們的政策太厲害了，如果繼續(xù)出現(xiàn)高漲說明我們的政策落實還不到位，但從目前的政策和我們提供的需求，在這一兩年之內(nèi)主要應(yīng)該滿足于自住型和改善型的需求，謝謝大家！