雖然從去年開始潘石屹就在不斷強調(diào)要不斷增加持有物業(yè)的比例，但今年以來SOHO中國于上海連續(xù)兩次收購的項目都預計全部售出。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 “我們下一個項目也是在上海”，這是老潘在4月1日收購曹家渡地塊后的豪言，相隔不到一個月，這句話就變成了現(xiàn)實。

　　4月19日下午，SOHO中國宣布公司成功收購上海虹口區(qū)的地鐵10號線海倫路站地塊.根據(jù)協(xié)議，SOHO中國將向杭州紫元和上海嘉聯(lián)支付總價24.7億元。

　　購地海倫路

　　項目位于上海虹口區(qū)的四平路、天水路、同嘉路和海倫路之間，占地面積2.8萬平方米，總建筑面積約15萬平方米。其中包括地上辦公及商場面積11.2萬平方米，地下商場面積及配套停車位約4萬平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公。

　　海倫路站地塊為地鐵10號線和4號線交匯處，交通便捷，項目地處虹口區(qū)的中心區(qū)域和黃金地段，與四川北路商圈和北外灘相鄰，距市中心人民廣場僅2.5千米，距新建路隧道和外灘隧道出入口僅5分鐘車程，到浦東陸家嘴和外灘僅需6分鐘。

　　資料顯示，該地塊由杭州紫元教育投資有限公司和上海嘉聯(lián)實業(yè)投資有限公司在09年11月5日以18.52億元摘得。為了合開發(fā)該項目，杭州紫元和上海嘉聯(lián)成立了合資公司上海杭鋼嘉杰實業(yè)有限公司，雙方股權(quán)比例分別為80%與20%。

　　此次SOHO的收購也是從其兩大股東手中收購上海杭鋼嘉杰實業(yè)有限公司的100%的股權(quán)及其股東債權(quán)，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓價為5.2億元，股東債權(quán)轉(zhuǎn)讓款為19.5億元，共計24.7億元。

　　此次收購，如果按地上地下總可售面積來算，樓面價為2.1萬元/平方米，若僅算地上面積的話，樓面則為2.2萬元/平方米。

　　重拾散售模式

　　老潘表示，轉(zhuǎn)讓方為國有鋼鐵企業(yè)杭鋼集團，可能在開發(fā)房地產(chǎn)項目的技術(shù)、力量方面比較弱，所以愿意轉(zhuǎn)手給他們開發(fā)。

　　其實，杭鋼在拿下該地塊后也沒有進行任何操作，“該地塊目前是一塊平整的空地，下面有兩條地鐵已經(jīng)建成，上面沒有任何的拆遷戶和遺留問題”，老潘如是介紹。

　　老潘稱，該地塊位于地鐵交匯處所以也很適合發(fā)展寫字樓項目。根據(jù)之前的政府規(guī)劃，該項目將由SOHO重新設計，目前該項目定位將以寫字樓為主，商業(yè)配套為輔。

　　SOHO中國董事長潘石屹在19日下午的電話會議中爽快地公布，24.7億的土地款已經(jīng)全部付清。另據(jù)SOHO管理層透露，加上建安成本該項目總的投資額預計為30多億，其毛利率按照公司的一貫風格應該會在40%～50%之間。

　　會上，老潘稱，由于該地塊下地鐵4號線和10號線已經(jīng)建成，所以公司項目的建筑基礎必須和地鐵部門密切配合。按老潘的計劃，該項目將在今年10月開工，整個項目的工期會持續(xù)到2015年。按照上海建好封頂才能銷售的政策，銷售可在2014年6月正式展開。

　　他預計，該項目建成后，其商業(yè)部分的平均售價將達到10萬元左右，寫字樓部分的售價應該是6萬元/平方米。

　　一個頗值得關注的細節(jié)是，雖然從去年開始潘石屹就在不斷強調(diào)，SOHO中國要不斷增加持有物業(yè)的比例，并在2014年后達到50%，但今年以來SOHO中國于上海連續(xù)兩次收購的項目都預計全部售出。

　　更為有趣的是，老潘解釋選擇出售剛出收購的海倫路站項目原因與之前并不相同，面對媒體潘石屹坦言，“我們現(xiàn)在持有的四個項目，從土地的費用到建安費用占用了我們現(xiàn)金流中相當多的一部分。因此，我們還要使企業(yè)的銷售業(yè)績、銷售的力量繼續(xù)加強下去，這也是我們的一個強項。”

　　此前，他解釋曹家渡項目的出售是因為公司有整體的策略安排。

　　實際上，在完成這兩次收購后，SOHO中國目前手中尚有200億左右的現(xiàn)金，但另一方面，SOHO在短短兩年內(nèi)于上海繁華商業(yè)區(qū)接連拿下6個項目，總投資約120多億元。

　　與之成對比的是，SOHO中國起家的北京目前動作甚微，潘石屹也直言“我們喜歡上海”，他甚至稱，下一步公司在上海估計還將有幾個項目，并且很快就會出結(jié)果。