截至一季度末已售未結(jié)資源規(guī)模進(jìn)一步增加，合并報表范圍內(nèi)尚有900萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額累計約1052億元。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣4月19日，萬科發(fā)布2011年第一季度報告披露，一季度公司實現(xiàn)銷售面積303.8萬平米，銷售金額355.1億元，同比分別增長144.6%和135.3%。

　　2011年的首月，萬科就交出一份靚麗的成績單：1月實現(xiàn)銷售額201億元，銷售面積165.4萬平方米，分別同比增長220.8%及216.1%。這亦為首季度355億的銷售提供了良好基礎(chǔ)。

　　但由于季節(jié)性原因，2月推盤量明顯減少，以致實現(xiàn)銷售面積及銷售金額環(huán)比大降近七成，僅實現(xiàn)銷售面積54.9萬平方米，銷售金額60.8億元。

　　進(jìn)入3月，萬科的推盤量明顯加大，3月單月的新推盤量就達(dá)100億。數(shù)據(jù)顯示，萬科3月份實現(xiàn)銷售面積83.5萬平方米，銷售金額93.3億元。

　　千億待結(jié)

　　分區(qū)域來看，以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域貢獻(xiàn)銷售最多，實現(xiàn)銷售面積99.1萬平方米，銷售金額107.9億元，同比分別增長120.2%和90.5%。以珠三角為核心的深圳區(qū)域次之，實現(xiàn)銷售面積84.6萬平方米，銷售金額98.4億元，同比分別增長213.8%和136.7%。

　　此外，以長三角為核心的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積54.1萬平方米，銷售金額88.6億元，同比分別增長102.0%和189.3%；中西部中心城市組成的成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積66.0萬平方米，銷售金額60.1億元，同比分別增長159.3%和172.3%。

　　此外，萬科在今年前三個月，新推盤當(dāng)月銷售率均達(dá)到了60%以上這條“及格線”，但事實上，礙于調(diào)控政策的成效逐漸顯現(xiàn)，市場整體銷售有所放緩，該數(shù)字較去年的70%-75%以上的去化速度有明顯回落。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示：“萬科仍然會將新推盤當(dāng)月銷售率作為主要關(guān)注的指標(biāo)，通過靈活的銷售策略努力保持良好的銷售速度。”

　　與銷售規(guī)模相比，萬科首季的結(jié)算資源并不多。據(jù)公告，公司一季度實現(xiàn)結(jié)算收入76.7億元，同比增長4.2%。

　　萬科對此表示，這主要由于全年竣工預(yù)計集中于四季度，加上近年來萬科裝修房比例呈上升趨勢，平均竣工周期不斷拉長，結(jié)算滯后于銷售的情況趨于顯著。

　　譚華杰表示，萬科已經(jīng)在引進(jìn)國際上更先進(jìn)的項目管理經(jīng)驗，并擴(kuò)大工業(yè)化應(yīng)用范圍，以力圖緩解上述情況的進(jìn)一步放大。

　　雖然一季度結(jié)算面積有所下降，但由于結(jié)算的項目中上海、深圳、廣州三城市結(jié)算面積占整體的60%，萬科的結(jié)算收入仍然保持了增長，達(dá)到76.7億元，實現(xiàn)營業(yè)收入79.7億元，凈利潤12.1億元，同比分別增長6.2%和7%。

　　萬科另透露，截至一季度末已售未結(jié)資源規(guī)模進(jìn)一步增加，合并報表范圍內(nèi)尚有900萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額累計約1052億元，為未來的業(yè)績體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。

　　存貨壓力

　　公告另披露，一季度萬科實現(xiàn)開工面積346萬平方米。譚華杰表示，公司目前并無必要下調(diào)全年的計劃開工量，仍將堅持快速銷售策略，但會結(jié)合限購政策下客戶需求的變化，對未來供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行靈活的調(diào)整。

　　此外，截至一季度末，萬科持有現(xiàn)金371.9億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款之和202.9億元。扣除預(yù)收賬款后的真實負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為36.7%，較年初進(jìn)一步下降。而各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)46.8億元，占比僅3.10%。

　　盡管如此，萬科的存貨壓力依然上升。根據(jù)日前公布的2011年萬科公司債券跟蹤評級報告顯示，盡管萬科現(xiàn)房銷售壓力小，但在建和擬開發(fā)產(chǎn)品合計占存貨的95.96%，大量的在建和擬建開發(fā)產(chǎn)品是公司持續(xù)經(jīng)營的保障，同時后續(xù)開發(fā)的資金需求也較大。

　　譚華杰亦曾指出，隨著去年大量開工的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)入銷售，未來整體住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升。

　　而近期相繼出臺的限購、限貸、限價等調(diào)控政策，令房企資金趨于緊張。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)日前公布的調(diào)研報告顯示，在金融危機復(fù)蘇后，房企資金來源分類指數(shù)首次跌破100，利用外資需求明顯增加。

　　就連四年未在資本市場融資的萬科，也開始“未雨綢繆”。中誠信托指出，盡管2010年萬科保持良好的流動性，資金壓力較小，但公司運營資金需求大，而2011年受政策調(diào)控影響銷售增速可能下降，融資環(huán)境趨緊，萬科流動性也面臨一定的考驗。

　　3月23日，萬科宣布將與大股東華潤集團(tuán)合作融資，貸款的合同金額、利用的資金金額以及共同投資的投資金額總計不超過44.2億元。

　　而在3月31日，萬科公告，為滿足深圳萬科紅項目開發(fā)的需要，操作該項目的深圳市海軒投資發(fā)展有限公司向中國工商銀行深圳福園支行借款1.3億元。

　　土地機遇

　　今年前3月，萬科加強其在二三線城市的布局，新進(jìn)入了蕪湖、秦皇島、太原等城市。公司新增開發(fā)項目15個，按萬科權(quán)益計算規(guī)劃建筑面積約309萬平方米，平均樓面地價約2500元/平方米。

　　此外，期內(nèi)萬科還參與了3個城市更新改造類項目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，按萬科權(quán)益計算規(guī)劃建筑面積約146萬平方米，預(yù)計平均樓面綜合改造成本和地價約1540元/平方米。

　　譚華杰指出，和去年同期相比，1季度各主要城市的土地供應(yīng)和成交面積同比均有較大程度的萎縮，土地成交溢價率也出現(xiàn)了較為明顯的下降。預(yù)計到下半年，土地供應(yīng)的增加可能會進(jìn)一步推動土地市場降溫，經(jīng)營穩(wěn)健、資金充裕的企業(yè)將在把握市場機遇中占據(jù)優(yōu)勢。

　　他表示，萬科將立足現(xiàn)有城市，繼續(xù)貫徹快速銷售和現(xiàn)金為王的策略，在謹(jǐn)慎投資的基本原則下，密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場機遇。