領(lǐng)跑的概念不止單指規(guī)模，還有企業(yè)對整個行業(yè)的水平提升等都要有所貢獻(xiàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 選擇這項運(yùn)動，"我也為了自己更好看。"郁亮風(fēng)趣說道。

　　4月16日，郁亮再次來到媒體面前，并換上了一套專業(yè)的自行車賽服。

　　當(dāng)問及郁亮最享受的是運(yùn)動的過程還是結(jié)果時，他立馬表示："過程是很枯燥的，怎么享受？但結(jié)果很可愛。盡管累得一塌糊涂，也會覺得特別開心。"

　　郁亮稱，爭強(qiáng)好勝的他只在乎最后一刻，并時時要以第一為目標(biāo)。就算哪天成了第二，下次也要爭第一。

　　確實(shí)，這種"爭第一"的心態(tài)，在萬科的發(fā)展上表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　賽后，郁亮再次與眾媒體聊起了萬科，聊起了萬科"爭第一"的種種。

　　"光指銷售規(guī)模，我們確實(shí)第一。"郁亮表示，但領(lǐng)跑的概念不止單指規(guī)模，還有企業(yè)對整個行業(yè)的指導(dǎo)水平提升等都要有所貢獻(xiàn)。

　　以下為4月16日萬科自行車賽后，萬科總裁郁亮與媒體懇談會實(shí)錄：

　　保障房的博弈

　　毫無疑問，保障房一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。至今，萬科已參與了300多萬平米保障房的建設(shè)。但郁亮始終表示，并沒有找到賺錢的路。他以廣州萬匯樓為例，不算利息，萬科需要57年才能收回成本。

　　"這個錢好像不應(yīng)該賺，賺了以后說不清楚，為了賺這一點(diǎn)小錢反而會惹很多麻煩回來。"郁亮表示，希望萬科在參與保障房的建設(shè)上采取代建模式，"賺一塊錢就夠了，這樣又做得比較純粹。"

　　郁亮表示，現(xiàn)在很多人把房價的高低看成調(diào)控成功與否的關(guān)鍵，但實(shí)際上調(diào)控的目的是要讓更多人有房子住，而不是讓更多人買房子。而目前保障房的建設(shè)基本上大部分解決了有房子住的問題。

　　"至于說，未來市場保障房做好了，商品房如果還不放開就是有問題了。打個比方，現(xiàn)在我把兩套90平米的房子打通來用，無法再購房，但我也有改善的需求，這方面我自己能解決，但問題在于未來是否能給我購房的資格。"

　　郁亮續(xù)指，目前的制度建設(shè)至關(guān)重要，房地產(chǎn)市場重新再設(shè)計之后，制度怎么安排，"哪些人是通過市場自己解決，哪些人群需要政府照顧安排解決，需要政府安排的這部分哪些是通過經(jīng)適房、安居房完成，哪些是通過租賃完成，這些不同人群的進(jìn)入和退出機(jī)制現(xiàn)在基本缺失。"

　　他稱，如果沒有制度的建設(shè)，那么今年大力推建的保障房最后又會成了一筆浪費(fèi)。

　　限購影響大

　　與大多數(shù)開發(fā)商看法一樣，郁亮亦認(rèn)為，目前的調(diào)控比之前幾輪更加嚴(yán)格，限購影響更大。"現(xiàn)在的歷史不是簡單地重復(fù)2008年，當(dāng)時降價一定能解決問題，現(xiàn)在不是沒錢買，而是沒有資格買，這時更考驗房企的營銷水平。"

　　"我們有各種手段，不只是價格，在目前的環(huán)境下，關(guān)鍵要看我們的營銷能力?，F(xiàn)在外面環(huán)境不好，核輻射讓吃飯的人少了，但總會有人要吃飯，既然有人吃飯那大家都不會餓死，讓全部人都上我們家吃飯不就行了嗎？"

　　郁亮透露，到目前為止，萬科的發(fā)展戰(zhàn)略并沒有因為調(diào)控而調(diào)整，在2008年制定發(fā)展戰(zhàn)略之時，就曾預(yù)計未來的生活會處于長期的調(diào)控之中。"倒不是說每一個方法都能夠預(yù)測得到，但現(xiàn)在市場上出的各種各樣的政策也沒有超出過預(yù)期。"

　　雖已與大股東華潤集團(tuán)簽訂融資合作意向，但郁亮仍表示，目前萬科手上仍有370多億現(xiàn)金，暫時沒有融資的考慮。

　　他表示，目前資本市場沒有給出條件窗口，但如果有合適的融資機(jī)會，合適的渠道，萬科當(dāng)然需要。此外，萬科也一直在探索一條減少依賴股東給錢的發(fā)展模式。

　　"我們幾年都沒和股東要錢了。從目前萬科的發(fā)展模式來看，萬科對股東的資本依賴不像過去那么大了。除此之外，是否還有其它對象如國家、外資、民營、央企等，通過各種合作方式，讓我們能夠把舞臺做得更大些，給股東回報也更多點(diǎn)。"

　　對商業(yè)保持警惕

　　在商業(yè)地產(chǎn)這個避風(fēng)港里，也擠進(jìn)了萬科。據(jù)了解，在萬科目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里，商業(yè)僅占5%左右，并沒成為主業(yè)，且大部分仍在建設(shè)階段。

　　"我們的挑戰(zhàn)還沒到，完全可以看別人做得怎么樣，然后我們再推進(jìn)。"郁亮指出，在推進(jìn)商業(yè)項目的建設(shè)上，萬科還是結(jié)合金融工具，"如果有金融工具我們就做得大膽一些，如果沒有，我們就做得小一些。"

　　"我們對商業(yè)還是保持警惕，因為商業(yè)萬一形成泡沫比住宅厲害。說實(shí)話萬科算是最大的地產(chǎn)公司了，凈資產(chǎn)就400多億，但李嘉誠東方廣場一賣就200多億，我們只是兩棟東方廣場，所以，沒這個錢最好別做這個事?，F(xiàn)在很多企業(yè)是超前了自己的資格實(shí)力來做商業(yè)，所以我們很慎重。"郁亮稱。

　　郁亮再一次強(qiáng)調(diào)，萬科是出于為住宅提供更好的服務(wù)才做商業(yè)，因此也更在于社區(qū)配套商業(yè)的建設(shè)。而目前面臨最大的問題是如何把社區(qū)商業(yè)做得更好。

　　除了商業(yè)，舊改一直是郁亮的頭痛事。

　　"我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，舊城改造比騎自行車更難。幾方在博弈，但如果不能達(dá)成共識，最后可能幾方都沒有占到利益。"郁亮指出，舊城改造時一個非常大的單體，也是一個多方尋找價值最大化的過程，但整個過程進(jìn)行下來非常復(fù)雜，盡管萬科對深圳所有的舊城改造都有興趣，但真正做起來比商業(yè)地產(chǎn)還要難。

　　郁亮表示，要解決好舊改過程中產(chǎn)生的問題，不能操之過急，要有足夠的耐心、包容及理解，"預(yù)期未來我們在任何公開場合都會遇到這樣的難題。"

　　工程師文化

　　在萬科這20多年的發(fā)展過程中，有人把王石對萬科的重要性，喻為喬布斯對蘋果的重要性。而王石的游學(xué)三年，一直讓萬科陷入發(fā)展瓶頸的輿論漩渦中。

　　郁亮對此表示，如果萬科真走到這一步，是公司的失敗。"王石的成功在于組建了一個團(tuán)隊、一套制度，公司的發(fā)展要靠團(tuán)隊和制度來完成，而不是靠個人。"

　　他指出，注重文化創(chuàng)意及創(chuàng)新是萬科的一貫傳統(tǒng)，相對而言萬科最近幾年更加強(qiáng)調(diào)工程師文化。"當(dāng)公司還很小時，我們可以做出很不一樣的東西，引起別人的注意，造就發(fā)展的機(jī)會，但做大之后，就要考慮如何做得比別人好。所謂工程師文化，就是要更加務(wù)實(shí)，對質(zhì)量更加追求實(shí)實(shí)在在。"

　　而萬科"文科"與"理科"的轉(zhuǎn)變，曾一度讓外界認(rèn)為這是導(dǎo)致近期高管頻頻流失的主要原因。

　　郁亮表示，萬科的價值觀核心是健康豐盛，并沒有分理想主義或不理想主義，是否健康豐盛才是最重要。