一線城市的土地仍然很稀缺，我們反而會(huì)有一些機(jī)遇，保障房也可能帶來(lái)機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月29日，首創(chuàng)置業(yè)在香港召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光、執(zhí)行董事兼總裁唐軍、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊及董事兼總經(jīng)理張燕雯等均出席了會(huì)議。

　　2010年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額64.93億元，同比上漲20%；經(jīng)營(yíng)溢利為19.47億元，較去年增長(zhǎng)22%；股東應(yīng)占溢利為9.18億元，較去年增長(zhǎng)71%；每股基本盈利由09年的0.2655元上升為0.4527元。

　　截止2011年3月25日，首創(chuàng)的土地儲(chǔ)備為971萬(wàn)平方米，可售樓面面積為808萬(wàn)平方米。

　　首創(chuàng)置業(yè)高層預(yù)計(jì)，2011年公司預(yù)期竣工的總面積會(huì)超過(guò)140萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2010年的70.8萬(wàn)平方米。

　　2011年，首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)方面的重點(diǎn)將放在商業(yè)地產(chǎn)，將在環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角以及西北、西南五點(diǎn)的三四線城市布局，形成四大區(qū)域的均衡發(fā)展。

　　首創(chuàng)置業(yè)高層還強(qiáng)調(diào)，在未來(lái)的五到十年，公司會(huì)在全國(guó)的大部分的省會(huì)城市、直轄市、二三線城市，建設(shè)不少于30家?jiàn)W特萊斯旗艦店、主力店、和奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)，成為中國(guó)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)行者。

　　以下為業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北京剛剛出了限購(gòu)令，首創(chuàng)在北京的項(xiàng)目也降價(jià)了，降價(jià)的幅度是多少？首創(chuàng)今年在新盤的定價(jià)是不是有一些保守？

　　首創(chuàng)置業(yè)：現(xiàn)在項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)很大降幅。截止3月25日，公司已經(jīng)創(chuàng)造了24億元的銷售成績(jī)，與2010年1-3月份相比上漲了33%，今年我們總體的銷售目標(biāo)是157億元的銷售額，1-3月份大概完成17%，這在公司的預(yù)期內(nèi)。

　　在發(fā)展態(tài)勢(shì)上，我們也做了一些準(zhǔn)備。第一，我們今年會(huì)推出300萬(wàn)平方米的銷售面積，絕大部分都是商品房，基本都是中小戶型，總價(jià)也比較低，預(yù)計(jì)會(huì)有1-3個(gè)億的銷售。

　　另外，我們現(xiàn)在的項(xiàng)目具有這些特點(diǎn)：第一，是中小戶型；第二，特別受客戶的好評(píng)。第三，除了北京外，大部分項(xiàng)目都很好，并沒(méi)有受太多限購(gòu)的影響，如沈陽(yáng)限購(gòu)令范圍很小，對(duì)我們沒(méi)有什么影響，重慶到現(xiàn)在沒(méi)有限購(gòu)政策，也沒(méi)有影響到我們的銷售。

　　總之，限購(gòu)對(duì)公司某一個(gè)區(qū)域的銷售會(huì)有一定的影響，但我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化來(lái)調(diào)整銷售策略。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司受限購(gòu)令影響的面積大概占多少？

　　首創(chuàng)置業(yè)：北京的項(xiàng)目基本上都受限購(gòu)令的影響，但限購(gòu)只是說(shuō)北京人民只能買兩套，不能再買第三套，北京以外的人購(gòu)房有個(gè)額外的要求，但是市場(chǎng)的剛性需求仍然是非常龐大的。

　　產(chǎn)品能不能銷售出去，第一個(gè)要看定位是否準(zhǔn)確，是否適銷對(duì)路，是不是剛性需求，有沒(méi)有滿足市場(chǎng)客戶的需要。

　　政府的限購(gòu)并不是要打擊房地產(chǎn)，而是打壓泡沫、打壓投機(jī)需求。政府對(duì)土地有剛性的需求，這一點(diǎn)，我們還是非常有信心的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年政府要建1000萬(wàn)套保障房，首創(chuàng)有沒(méi)有參與保障房建設(shè)？萬(wàn)科、保利等都稱找不到保障房盈利模式，您是怎么看的？首創(chuàng)發(fā)完債后，目前現(xiàn)金流的情況怎樣？今年重點(diǎn)的拿地區(qū)域在哪里？目前首創(chuàng)在房地產(chǎn)基金方面的發(fā)展情況如何？

　　首創(chuàng)置業(yè)：現(xiàn)金流是非常好的，隨著項(xiàng)目的擴(kuò)大，我們有幾大重點(diǎn)區(qū)域：一是京津地區(qū)，二是長(zhǎng)三角推出項(xiàng)目的地區(qū)，第三是已經(jīng)推出的九江一線，這也包括了沿海項(xiàng)目的拓展。

　　去年底公司有84億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，我們也希望在宏觀調(diào)控下有積極的應(yīng)對(duì)方法。因?yàn)閺?008年開(kāi)始，公司已經(jīng)開(kāi)始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，除了傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)外，公司已經(jīng)開(kāi)始以?shī)W特萊斯商業(yè)為核心的區(qū)域建設(shè)，這會(huì)帶來(lái)一個(gè)生活方式的轉(zhuǎn)變，這跟宏觀調(diào)控是相吻合的。

　　另外我們可能會(huì)在二三線城市尋找新的發(fā)展機(jī)遇，在2011年會(huì)有更大的擴(kuò)張和發(fā)展。

　　我們以中高端住宅的發(fā)展為主要業(yè)務(wù)。同時(shí)，作為上市公司，給股東的回報(bào)也是重要的任務(wù)。作為一個(gè)成長(zhǎng)中的企業(yè)，希望在不影響公司股東盈利的情況下，可以尋到一些恰當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)，來(lái)展開(kāi)保障性住房的業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您覺(jué)得今年內(nèi)地的房?jī)r(jià)會(huì)下降多少？另外，我們看到上海公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，就是房?jī)r(jià)的升幅不可以高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，很多內(nèi)地的城市都會(huì)有類似的做法，公司的盈利會(huì)不會(huì)受到影響？如果用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度來(lái)壓制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，會(huì)不會(huì)對(duì)公司有影響？

　　首創(chuàng)置業(yè)：我們沒(méi)有做房?jī)r(jià)的市場(chǎng)調(diào)查，我們的增長(zhǎng)了10%，所以也相信整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是在10%以內(nèi)。

　　公司2011年的項(xiàng)目土地成本沒(méi)有受影響，畢竟2011年房?jī)r(jià)還會(huì)比2010年有所上升，所以現(xiàn)在對(duì)我們沒(méi)有比較大的影響。

　　第二，在同樣的情況下，像我們這樣大規(guī)模的開(kāi)發(fā)公司，除了業(yè)務(wù)增長(zhǎng)以外還強(qiáng)調(diào)內(nèi)部的管理。所以我們也在內(nèi)部花錢，要降低成本把工作做得更好，以此來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格成本對(duì)我們的影響。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年的投資盈利大概是多少？今年的基本開(kāi)支大概是多少？多少是用于土地方面的，多少是備用？截至去年年底，銷售還沒(méi)有入賬的項(xiàng)目平均的售價(jià)大概是多少？毛利率今年上升的幅度大概是多少？

　　首創(chuàng)置業(yè)：2010年公司核心的盈利增長(zhǎng)了90%。在開(kāi)支方面，截止到2010年底現(xiàn)金有84億，2011年未支付的土地款有5億，加上2011年預(yù)計(jì)建設(shè)的支出約115億，再加上2010年已收入的將配比的現(xiàn)金流150億，預(yù)計(jì)2011年的投資金額在是50-60億之間。

　　2010年簽約未入賬的金額大概是80億元，大概有76億會(huì)在2011年結(jié)算。銷售的單價(jià)上，2010年12月31號(hào)北京項(xiàng)目的單價(jià)預(yù)計(jì)可能超過(guò)3萬(wàn)元，要比2010年高一些，這些高端的項(xiàng)目還沒(méi)有結(jié)算。而外地的項(xiàng)目預(yù)計(jì)單價(jià)大概在6500元左右，比2010年7000的單價(jià)稍微低一些。

　　預(yù)計(jì)2011年毛利保持一個(gè)穩(wěn)定的水平，與2010年差不多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在一線城市拿地的成本上升，會(huì)不會(huì)影響在一線城市的計(jì)劃？另外，公司高端住宅和中低端的住宅的理念是什么？

　　首創(chuàng)置業(yè)：一線城市拿地的成本漲得非常快，往往也包括市場(chǎng)的火爆，拿到的土地價(jià)格往往會(huì)變，所以前幾年我們堅(jiān)持不去拿地王，堅(jiān)持發(fā)揮運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，公司也通過(guò)蓋保障房來(lái)參與政府鼓勵(lì)的政策，也拿到了一些土地。

　　重點(diǎn)策略是采取科學(xué)的商業(yè)模式，比如說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)綜合項(xiàng)目是以?shī)W特萊斯為核心的業(yè)務(wù)來(lái)拿地，從土地開(kāi)發(fā)階段就開(kāi)始采取一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的擴(kuò)張，在去年底和今年年初也拿到了很好的項(xiàng)目。

　　一線城市的土地仍然很稀缺，其中不止土地價(jià)格高，還會(huì)有房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控如限購(gòu)、限貸，我們反而會(huì)有一些機(jī)遇，但這些機(jī)遇不一定是說(shuō)保障房影響了銷售，保障房也可能帶來(lái)機(jī)會(huì)。

　　我們不會(huì)放棄，會(huì)密切跟蹤北京等一線城市，也加大在二三線城市的力度，特別是在沿海長(zhǎng)三角一線等經(jīng)濟(jì)區(qū)的一些主要城市。我們希望擴(kuò)大市場(chǎng)，拿到好地，方法是：事先鎖定、以業(yè)務(wù)的組合、采取我們推出的商業(yè)模式為主，根據(jù)這種方式去拿地。

　　公司以中高端的住宅為主，中檔住宅占比80%以上，高端的住宅大概在15%左右，這樣可以保證有較好的盈利；另一方面這樣也不會(huì)受政策影響而產(chǎn)生太大的波動(dòng)。在2011年，我們會(huì)加大中小套型、總價(jià)比較低的項(xiàng)目推盤力度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：售價(jià)會(huì)不會(huì)有比較大的下降？

　　首創(chuàng)置業(yè)：現(xiàn)在雖然有限購(gòu)政策，但是高端的樓盤是在城市的最核心地段，它也是城市未來(lái)的稀缺資源；第二，它面對(duì)的客戶群也不是普通的客戶群。所以，我認(rèn)為不會(huì)過(guò)分大漲，可能會(huì)保持比較平穩(wěn)的價(jià)格。