計(jì)劃在未來的五年中商業(yè)地產(chǎn)占到集團(tuán)投資的20%。希望五年以后商業(yè)地產(chǎn)總的資產(chǎn)能夠達(dá)到600億。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 曹萍 3月18日，金地集團(tuán)召開2010年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，金地高管黃俊燦、李剛、徐家俊等出席并與媒體交流。

　　2010年金地的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，但規(guī)模增長(zhǎng)仍受困擾。正如金地高管層指出的，對(duì)金地而言，追求規(guī)模增長(zhǎng)一直是一個(gè)努力方向。為了解決這個(gè)問題，金地最近會(huì)在此方面下功夫，致力于提升提供的系統(tǒng)效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)的加速，從而達(dá)到提升規(guī)模的目的。

　　2010年在品牌開發(fā)商紛紛高調(diào)強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的重要性的時(shí)候，金地也展開布局。計(jì)劃在2011年投資1-2個(gè)綜合體項(xiàng)目，力爭(zhēng)在五年內(nèi)使商業(yè)地產(chǎn)的投資占整個(gè)集團(tuán)的20%，在5年后，金地的商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)將達(dá)到600億元。

　　事實(shí)上，現(xiàn)在的開發(fā)商也逐漸完成轉(zhuǎn)型，逐漸從一個(gè)單純的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個(gè)綜合型的城市運(yùn)營(yíng)商，而這正是城市化發(fā)展的必然要求。

　　除了盈利，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在也開始注重社會(huì)角色，金地稱，公司會(huì)積極參與保障房建設(shè)，今年這一塊盈利不會(huì)作為一個(gè)考量點(diǎn)。

　　面對(duì)2011年嚴(yán)峻的形勢(shì)，金地高管黃俊燦還稱，目前的調(diào)控只是打掉了許多需求，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下滑或崩盤的一個(gè)可能性非常小的，今年更多的是會(huì)有一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。

　　以下為金地業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

　　媒體提問：在一線的開發(fā)商里，金地的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)比較快，但規(guī)模這一塊比較受困擾，未來的規(guī)模發(fā)展怎樣？對(duì)這個(gè)規(guī)模和效益職能的情況又是什么樣的？公司在募集美元資金，目前相對(duì)銀行融資和股權(quán)融資而言，公司在海外募集資金是不是成本更低？這一塊給股東的回報(bào)是多少？

　　金地：規(guī)模問題確實(shí)大家都在關(guān)心。從目前評(píng)價(jià)規(guī)模指標(biāo)的來看，基本上都是看銷售額。我覺得銷售的數(shù)字跟收入、利潤(rùn)等等的比較有一定的科學(xué)性，評(píng)價(jià)一個(gè)公司的成長(zhǎng)，我覺得復(fù)合增長(zhǎng)率可能也是一個(gè)方面。

　　對(duì)金地來講，追求規(guī)模增長(zhǎng)一直是我們的努力方向?？梢钥吹?，金地的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的排名比銷售規(guī)模排名還靠前，這就提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，就是說我們應(yīng)該是去提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。

　　所以，我們最近會(huì)在這方面下功夫，也就是說，在整個(gè)集團(tuán)的體系效率上去做一些提升，這樣可以使整個(gè)集團(tuán)的系統(tǒng)效率提高，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)的提高，這樣銷售規(guī)模會(huì)有一個(gè)比較大的提高。

　　關(guān)于海外融資成本這一塊，我們做的美元基金，實(shí)際上是一個(gè)股權(quán)型的基金，所以跟一般意義上的債務(wù)融資成本是有差別的，因?yàn)樗枪蓹?quán)融資、股權(quán)成本。股權(quán)就意味著他投到你這個(gè)項(xiàng)目上來，是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，沒有義務(wù)提供固定的回報(bào)，只是一起去參與到這樣一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中間來。

　　從這個(gè)意義上來講，這樣的一種項(xiàng)目合作行為可以使集團(tuán)的規(guī)模變得更大一點(diǎn)。比方說，原來有500億資金，在外面如果能夠找到100億的股權(quán)基金，那就可以做600億的生意。我們也希望通過這樣一個(gè)股權(quán)合作，使規(guī)模效益進(jìn)一步體現(xiàn)出來，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。

　　媒體提問：與同行相比，金地目前單位的產(chǎn)出率大概有多少？?jī)衾遣皇潜韧懈懈?jìng)爭(zhēng)力？另外，黃總說金地面臨一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)很多開發(fā)商來說應(yīng)該說是一個(gè)比較不容易突破的，那么在講到的一個(gè)新起點(diǎn)上，金地有什么樣的底氣再造一個(gè)金地？

　　金地：產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是非常重要的，比如說市場(chǎng)好的時(shí)候，不管是好產(chǎn)品還是壞產(chǎn)品都能賣得好，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候才知道誰的產(chǎn)品好，最終這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就應(yīng)該落到一個(gè)產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)。雖然房?jī)r(jià)上升了，但是也可以看到我們的產(chǎn)品應(yīng)該比以前的產(chǎn)品在品質(zhì)方面、配套方面也都有了一些很大的提高。

　　至于單位產(chǎn)出率，不能從每套房子去比較，更多是從公司的毛利率比較，我們現(xiàn)在的毛利率水平應(yīng)該還算是比較高的。

　　另外，現(xiàn)在已經(jīng)有了一個(gè)好的基礎(chǔ)去做商業(yè)地產(chǎn)。一方面，城市化進(jìn)程到一定程度之后，很多城市都提供了去做商業(yè)綜合體項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；另一方面，居民收入增長(zhǎng)之后，未來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這一塊的支持都有很大的提高。

　　所以，如果我們?cè)谝婚_始就能夠去解決好商業(yè)地產(chǎn)的定位，解決好未來在資本市場(chǎng)的定位問題，我們完全可以達(dá)到規(guī)劃的想法。

　　媒體提問：在商業(yè)地產(chǎn)上，2011年金地要投資一到兩個(gè)綜合體項(xiàng)目？這些綜合體主要是考慮主要布局在哪些區(qū)域？未來商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)集團(tuán)的比重大概是多少？此外，這些商業(yè)項(xiàng)目獲得的方式是什么樣？新開工是怎樣的情況？今年有沒有更多的拿地計(jì)劃？

　　金地：是要獲取一到兩個(gè)綜合體項(xiàng)目。我們商業(yè)地產(chǎn)投資的方向會(huì)以二線城市為主，也會(huì)兼顧三線城市的機(jī)會(huì)，但目標(biāo)還是會(huì)在二線城市，相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一些城市。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)未來在集團(tuán)中的比例，我們計(jì)劃在未來的五年中占到集團(tuán)投資的20%。大的目標(biāo)是，希望五年以后商業(yè)地產(chǎn)總的資產(chǎn)能夠達(dá)到600億。

　　至于新開工和拿地，我想新開工可以看到，是不是覺得今年新開工的面積跟去年新開工的面積略有降低？略有降低是因?yàn)槲覀冊(cè)?009年拿的土地比在2010年拿的土地多，所以我們2009年拿的地在2010年開工，2010年拿的地在2011年開工，所以略有降低。

　　但是，我們整個(gè)2011年全年可供銷售的貨源比2009年要高的，所以不用擔(dān)心貨源不足的問題。

　　我想公司在有一定的土地儲(chǔ)備量的情況下，新開工和拿地可以更加靈活一些。如果土地儲(chǔ)備不夠，新開工更多是看供貨的結(jié)構(gòu)，拿地則是看機(jī)會(huì)和實(shí)力。

　　拿地永遠(yuǎn)是一個(gè)要去面對(duì)的問題，但不會(huì)跟新開工面積有什么關(guān)連，更多的是看到的土地的機(jī)會(huì)和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，還有在不同的區(qū)域所體現(xiàn)出來的這些機(jī)會(huì)。

　　目前金地土地儲(chǔ)備在2010年底是1600多萬平方米，這個(gè)土地儲(chǔ)備還是足夠的。

　　媒體提問：2011年金地計(jì)劃安排一個(gè)189億的投資額，具體安排在哪些領(lǐng)域，是拿地還是商業(yè)地產(chǎn)，或者說本身投資這個(gè)基金領(lǐng)域？穩(wěn)盛投資基金在未來的規(guī)劃中會(huì)不會(huì)和現(xiàn)在金地的地產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行拆分？另外，剛才提到穩(wěn)盛投資未來會(huì)進(jìn)入保障房領(lǐng)域，現(xiàn)在有沒有投資保障房項(xiàng)目？

　　金地：穩(wěn)盛是一個(gè)基金管理公司，所以我們不需要在上面有多大的投資，更多的是為我們的投資貢獻(xiàn)資源。

　　第二就是在3月份會(huì)有一到兩個(gè)綜合體的項(xiàng)目，就是會(huì)根據(jù)綜合體所在城市地價(jià)的需求把握機(jī)會(huì)；第三個(gè)，189億還是投在住宅和商業(yè)。

　　第二個(gè)問題我理解為是不是穩(wěn)盛將來去分拆上市，我覺得主要還是看穩(wěn)盛經(jīng)營(yíng)發(fā)展的情況，還要看管理資產(chǎn)規(guī)模怎么樣，還有盈利能力，以及資本市場(chǎng)對(duì)這樣的方式是不是都比較認(rèn)同，有機(jī)會(huì)我們也不排除，也會(huì)去做。

　　此外，目前我們?cè)诒Ｕ戏炕疬€沒有任何的投資，也沒有看到有哪些基金去投資保障房。

　　媒體提問：調(diào)控后品牌開發(fā)商都非常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，是不是意味著一個(gè)新的階段的到來？或者說從房地產(chǎn)的開發(fā)轉(zhuǎn)化為在開發(fā)的同時(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)營(yíng)這樣一個(gè)決策的轉(zhuǎn)化，在為這樣一個(gè)轉(zhuǎn)化做準(zhǔn)備？

　　金地：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程，將來開發(fā)商應(yīng)該會(huì)去做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)橐恍┑胤匠鞘谢M(jìn)行到一定程度后再去做住宅，發(fā)展?jié)摿]有去做商業(yè)地產(chǎn)那么大。

　　在很多發(fā)達(dá)的城市，城市化程度比較高的地方，很多開發(fā)商肯定不是只做住宅，是住宅和持有型的商業(yè)一起做。未來我們中國(guó)也會(huì)往這方面走，開發(fā)商也必須去建立這樣的一個(gè)能力。

　　媒體提問：去年金地的一個(gè)考核標(biāo)準(zhǔn)是由季度改成月度，在今年可能面對(duì)的更嚴(yán)格的一個(gè)調(diào)控環(huán)境下，會(huì)不會(huì)對(duì)每個(gè)月開盤的去化率有個(gè)更準(zhǔn)確的考核？假設(shè)不達(dá)標(biāo)的話，會(huì)不會(huì)降價(jià)、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)？對(duì)這個(gè)保障房的目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)期有多少？

　　金地：任何一個(gè)管理制度都要跟所處的環(huán)境去適配的，一個(gè)月考核應(yīng)該是比較合適的。市場(chǎng)不好，每天考都沒用，還有一個(gè)管理成本的問題。

　　面對(duì)這樣一個(gè)形勢(shì)肯定是會(huì)去采用多種方法，而不只是僅僅是揮動(dòng)一個(gè)指揮棒，大家就能夠把活干好。金地不光要做好績(jī)效管理的一個(gè)導(dǎo)向，更多的是會(huì)去給項(xiàng)目更多的一些支持、幫助和指導(dǎo)，用各種各樣的方法去實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的目標(biāo)。

　　保障房方面，我們參與保障房建設(shè)更多的是希望作為一個(gè)開發(fā)單位能夠盡到一定的社會(huì)責(zé)任。

　　今年政府提出要建1000萬套保障房，如果每套算60平方米的話，將會(huì)有6億平方米，這相當(dāng)于去年全年全國(guó)銷售的竣工商品房面積。這一定是要我發(fā)商去參與的，我們也非常樂意去做這樣的事，在這方面盈利不會(huì)作為一個(gè)主要的考量點(diǎn)。

　　媒體提問：金地在保障房今年預(yù)計(jì)會(huì)投入多少？今年說要在境外考慮搭建融資平臺(tái)，具體的考慮是怎樣的？很多開發(fā)商去年就是加大開工量，所以今年很多開發(fā)商供貨量都非常大，金地今年也下限也是400萬平方米。今年這個(gè)市場(chǎng)下半年走向如何？

　　金地：我們?cè)诒Ｕ戏糠矫鏇]有專門的投資，因?yàn)楸Ｕ戏炕旧鲜钦氖虑?，是政府資金要投入。我們所做的事情就是，一些商品房的地塊里面包含的保障房的面積。

　　關(guān)于海外融資平臺(tái)這件事，現(xiàn)在資本肯定是在全球流通的。當(dāng)國(guó)內(nèi)的資金比較緊的時(shí)候，我們也在考慮國(guó)外有沒有一些合適的資金，其他很多開發(fā)商都在考慮這方面的問題。

　　其實(shí)，以往幾年我們?cè)谶@方面也做了一些工作，包括一些美元貸款，包括跟瑞銀合作投資的基金，都是海外融資的體現(xiàn)。至于今年的具體計(jì)劃，我們會(huì)繼續(xù)把這個(gè)工作做好，在這個(gè)基礎(chǔ)上想一想有沒有新的渠道去做，目前還沒有一個(gè)具體的計(jì)劃去披露。

　　第三個(gè)就是說今年下半年局勢(shì)，一方面除了要從市場(chǎng)方面來判斷，還要從政策方面來判斷。市場(chǎng)方面的判斷因素就很多，很難判斷，更何況加上一個(gè)無法判斷的行政和政策的因素。

　　總體來說，一個(gè)基本觀點(diǎn)是，現(xiàn)在的住宅供應(yīng)和需求的關(guān)系還沒有得到根本的改變，調(diào)控只是把很多需求打掉了，所以為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅下滑或崩盤的一個(gè)可能性是非常小的。

　　更多的是會(huì)有一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展，但是也不可能再躥得很高，因?yàn)樵谶@樣一個(gè)環(huán)境下是不可能，所以今年應(yīng)該會(huì)是相對(duì)平穩(wěn)的一年，我想這也是管理層愿意看到的一個(gè)調(diào)控結(jié)構(gòu)。

　　媒體提問：管理層是否有考慮過現(xiàn)在是一個(gè)收購的好時(shí)期，或者有沒有比較好的提議？金地最近在深圳或者在其他地方舊改方面介入的力度如何，這個(gè)在整個(gè)集團(tuán)的布局是否會(huì)影響你們的積極性？

　　金地：關(guān)于收購應(yīng)該是兩類：一類是企業(yè)的并購；一類是單項(xiàng)目的收購。實(shí)際上一直以來，我們對(duì)于這兩類的土地機(jī)會(huì)，應(yīng)該說一直是積極參與的。也是我們這幾年拿地的大方針之下主要做的一個(gè)事情。

　　可以看到，金地在全年拿的地里面差不多有15%是都是通過并購的方式去獲得，包括這種并購、協(xié)議或者是合作的方式。

　　舊改的話，金地這兩年也在積極地探索，或者說去尋求這樣的一些發(fā)展機(jī)會(huì)。比如金地在深圳崗廈有項(xiàng)目，在其他地方我們也參與了一些舊改的機(jī)會(huì)。從目前的城市發(fā)展區(qū)域來看，如果是一些城市的核心區(qū)的話，獲取土地的機(jī)會(huì)也是越來越少，對(duì)企業(yè)來說，舊改也是獲得土地的一個(gè)很好方式。

　　所以，目前我們也是會(huì)去一些拆遷相對(duì)有把握的地方去尋找一些拿地機(jī)會(huì)。崗廈的話，目前我們完成的拆遷已經(jīng)到97%左右，局部的一些土地也已經(jīng)開始進(jìn)入施工準(zhǔn)備的階段，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)很快進(jìn)入到開工的階段。

　　城市化的發(fā)展使得舊改成為開發(fā)商將來必須要掌握的能力，舊改當(dāng)然比去舉一下牌出個(gè)價(jià)難得多，辦不到也不會(huì)挫傷我們的積極性，反而會(huì)積累更多舊改的經(jīng)驗(yàn)，為將來做更多的舊改項(xiàng)目提供一些借鑒和方法。

　　媒體提問：管理層一直在強(qiáng)調(diào)去年的這個(gè)去化率很高，那這個(gè)高去化率是迫于資金增長(zhǎng)的壓力，還是基于去年調(diào)控下的策略？未來關(guān)于這個(gè)去化率會(huì)不會(huì)做一些控制和調(diào)整？

　　金地：我們并沒有刻意控制去化率的指標(biāo)，也沒有說因?yàn)楝F(xiàn)金流的原因，沒這方面的問題。另外來講，在去年整體的毛利率水平比上前一年還是有所上漲的，例如結(jié)算的毛利率水平都上升了一個(gè)多點(diǎn)，實(shí)際上未結(jié)算的毛利率水平會(huì)更高。

　　實(shí)際上，我們?nèi)ツ甑馁Y金鏈還是很寬松的，在去年年末貨幣資金就已經(jīng)達(dá)到163個(gè)億，應(yīng)該說在同行中是一個(gè)很高的資金儲(chǔ)備。

　　媒體提問：別墅市場(chǎng)受調(diào)控的影響很大，你們對(duì)別墅市場(chǎng)的規(guī)劃是怎樣，今年的規(guī)劃如何？

　　金地：我們沒有真正意義上的別墅，只有一些類別墅，類別墅產(chǎn)品總體上來講是受限購的影響會(huì)大一些。

　　應(yīng)對(duì)來講，第一還是會(huì)繼續(xù)去把產(chǎn)品品質(zhì)做好，還是會(huì)有一些客戶去買，在減少客戶的基礎(chǔ)上盡量增加市場(chǎng)占有率；第二個(gè)是要把營(yíng)銷服務(wù)做好，在2008年那樣的影響下都能夠完成目標(biāo)，今年也一樣能夠達(dá)到目標(biāo)。

　　當(dāng)然，我們也會(huì)去調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，增加更多的剛性需求產(chǎn)品的供應(yīng)，相應(yīng)減少一些高端產(chǎn)品的供應(yīng)。

　　媒體提問：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房地產(chǎn)再融資還沒有開禁。一旦開禁的話，公司可能會(huì)更偏向于股權(quán)融資還是債券融資？第二，公司推出的四條產(chǎn)品理念為何？有哪些類型的消費(fèi)者？

　　金地：我們?nèi)ツ暧幸粋€(gè)再融資的議案，目前還在有效期內(nèi)，所以不會(huì)再考慮新的再融資議案。目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的再融資相對(duì)來說是比較嚴(yán)格，我們也在等待政策的一個(gè)窗口或者是放行，目前還沒有任何松動(dòng)的跡象或消息。

　　產(chǎn)品這一塊現(xiàn)在推出的是天系列、賀氏系列，這兩個(gè)系列現(xiàn)在都已經(jīng)正在落地。天系列主要是針對(duì)一些比較高端的市場(chǎng)，它是以相對(duì)高端的配置、相對(duì)典雅的一些風(fēng)格突出他的品質(zhì)感。賀氏系列主要針對(duì)的是中產(chǎn)階級(jí)。

　　賀氏街區(qū)原來在紐約的中產(chǎn)階級(jí)中間比較接受，現(xiàn)在是把它去研發(fā)適合我們中國(guó)這樣的一個(gè)風(fēng)格，怎么樣讓這樣一種原來適合歐美的風(fēng)格在國(guó)內(nèi)，能夠讓我們這些中端的客戶去接受去欣賞。其實(shí)，每一系列都有很多的內(nèi)容。