未來參與開發(fā)嶗山區(qū)舊城改造的企業(yè)將采取聯(lián)合開發(fā)的模式，如同魯商置業(yè)聯(lián)合金帝，或海信聯(lián)合環(huán)宇等四家企業(yè)的形式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 姚燕云 2011年，青島嶗山區(qū)大規(guī)模舊城改造拉開序幕。

　　魯商+金帝

　　1月11日晚間，魯商置業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司山東省魯商置業(yè)有限公司聯(lián)合福建金帝集團(tuán)有限公司，以50億元的總價(jià)拿下青島市嶗山區(qū)午山村莊改造項(xiàng)目，樓面地價(jià)7000元/平方米。

　　資料顯示，該項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)濱海大道以東、規(guī)劃環(huán)午山路以西、青島二中以北、規(guī)劃翠嶺路以南。土地面積47.9139萬平方米，地上總建筑面積71.2445萬平方米。

　　魯商置業(yè)內(nèi)部人士透露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)周期為六年，結(jié)算周期為四年。

　　青島業(yè)內(nèi)人士則稱，預(yù)測該項(xiàng)目高層與小高層建筑將占很大的比例，而且嶗山區(qū)寸土寸金，容積率一定會很高。

　　“另外，按目前市場情況來看，周邊的多層均在3萬元/平方米，未來該項(xiàng)目的定價(jià)或?qū)⒏哂谶@個(gè)價(jià)格。”上述人士續(xù)稱。

　　根據(jù)一份研究報(bào)告，參考周邊樓盤愛丁堡國際公館銷售均價(jià)2.4萬元/平方米，如該項(xiàng)目按2.4萬元/平方米的價(jià)格計(jì)算，在8%的折現(xiàn)率下，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可貢獻(xiàn)公司RNAV增值約24.86億元。

　　對于魯商置業(yè)選擇與金帝合作方面，一位分析人士稱，三、四年前，金帝就特別想進(jìn)駐山東，特別是青島，更是在山東設(shè)立以青島為核心的常駐機(jī)構(gòu)；而魯商置業(yè)原來為山東商業(yè)廳企業(yè)，上市后其于山東的影響力還是不變的，特別是青島啟動(dòng)的幾個(gè)項(xiàng)目，再加上其經(jīng)濟(jì)實(shí)力與土地資源，雙方合作就成了最順理成章的事情。

　　目前，魯商置業(yè)于青島有5個(gè)項(xiàng)目，包括青島魯商·一山一墅、河馬石·四季景園、青島魯商動(dòng)感世代、青島燕兒島項(xiàng)目等等，銷售情況都挺不錯(cuò)。

　　特別是魯商燕兒島項(xiàng)目，一期推出380套單位，僅售余20套，售價(jià)2.7萬元/平方米。

　　2011年，魯商燕兒島項(xiàng)目將為魯商置業(yè)于青島重點(diǎn)推出的大盤項(xiàng)目，包括5萬平方米住宅、5萬平方米商業(yè)。

　　海信聯(lián)合體

　　除午山村莊改造項(xiàng)目外，同屬于嶗山區(qū)的四姜片區(qū)項(xiàng)目，則由青島海信房地產(chǎn)股份有限公司在1月6日聯(lián)合青島環(huán)宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青島青建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、青島源誠投資有限公司、青島嶗山五環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司四家房地產(chǎn)企業(yè)競得，成交總價(jià)56.02億元。

　　資料顯示，該四姜片區(qū)項(xiàng)目位于青島市東南部，嶗山區(qū)石老人觀光園以東、沙子口以西、嶗山東路兩側(cè)，系沙子口街道辦事處東姜、西姜、南姜和北姜四個(gè)社區(qū)舊村改造項(xiàng)目，土地面積85.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積117.3萬平方米。

　　其中，海信地產(chǎn)與環(huán)宇地產(chǎn)、嶗山五環(huán)負(fù)責(zé)開發(fā)東姜、西姜和北姜片區(qū)，總規(guī)劃建筑面積74.7萬平方米；青建地產(chǎn)與源誠投資則負(fù)責(zé)開發(fā)南姜片區(qū)，總規(guī)劃建筑面積37.4萬平方米。

　　海信地產(chǎn)稱，擬將該項(xiàng)目打造成青島東部高端濱海生態(tài)養(yǎng)生大型社區(qū)，建成后可惠及4.5萬名居民。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，五家開發(fā)商均擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且不乏高端住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，四姜片區(qū)改造必將有新的開頭。

　　但實(shí)際上，該片區(qū)的改造從2001年就已開始。

　　2002年，環(huán)宇地產(chǎn)與頤和地產(chǎn)合作開始該片區(qū)的頤和星苑項(xiàng)目，但后來頤和地產(chǎn)退出該項(xiàng)目的開發(fā)。一直到近期海信加盟，與其他四家開發(fā)商合作開發(fā)該片區(qū)。

　　“雖有五家企業(yè)合作，但最主要的還是海信與環(huán)宇地產(chǎn)，一來海信有一定的品牌效應(yīng)，環(huán)宇地產(chǎn)則于該片區(qū)有十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。”業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充說明。

　　嶗山區(qū)舊城改造

　　目前，嶗山區(qū)政府已編制完成《姜哥莊片區(qū)控規(guī)》和《沙子口片區(qū)控規(guī)》，規(guī)劃范圍就包括“四姜一灣”和沙子口街道駐地及漢河區(qū)域。

　　同時(shí)，嶗山區(qū)將圍繞“一河兩線”，突出“八個(gè)片區(qū)”的規(guī)劃布局，從中韓街道不斷向北宅、沙子口和王哥莊街道區(qū)域拓展。重點(diǎn)項(xiàng)目包括由海信聯(lián)合體拿下的四姜片區(qū)項(xiàng)目、中韓片區(qū)項(xiàng)目、中北嶗項(xiàng)目與由魯商聯(lián)合金帝拿下的午山項(xiàng)目。

　　中韓片區(qū)村莊改造涉及中韓、東韓、車家下莊、宋家下莊等四個(gè)社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積約241.88萬平方米。其中，住宅建筑面積約139.57萬平方米，公共服務(wù)設(shè)施建筑面積約3.73萬平方米，教育科研設(shè)計(jì)建筑面積約46.05萬平方米，商業(yè)建筑面積52.53萬平方米。

　　中北嶗項(xiàng)目涉及中嶗、北嶗、南嶗、于哥莊、石灣社區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約18.4萬平方米，用地約476.85畝，安置房面積5.7萬平方米，用地96.57畝，商品開發(fā)建筑面積12.7萬平方米，用地380.28畝。

　　“80年代以前，青島最好的地段在八大關(guān)；80年代末至今，最好的地段屬沿八大關(guān)往東走的香港路一線與東海路一線；而未來，因舊城改造，最好的地段將會在嶗山區(qū)沿海一線，而且這里會是豪宅的聚集地。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　而且，未來參與開發(fā)嶗山區(qū)舊城改造的企業(yè)將采取聯(lián)合開發(fā)的模式，如同魯商置業(yè)聯(lián)合金帝，或海信聯(lián)合環(huán)宇等四家企業(yè)的形式。

　　一分析人士如是解釋：“舊城改造前期需要投入大量的時(shí)間與精力，并非一、二年亦可，而是需要十年、八年的投入；后期需要拆遷各方面的配合，如單是外地企業(yè)開發(fā)，不管資金有多雄厚，都不如本地企業(yè)熟知當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情。但如果是本地企業(yè)，資金量的要求還是比較大的。