VMO項目最早報價為3.6萬元每平米，而目前其售出價格卻在1.9萬元每平米，甚至都低于周邊一些公寓的銷售單價。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 周茉 一直堅持住宅專業(yè)化市場的萬科，在2010年也將觸角伸進商業(yè)地產(chǎn)市場。近日不斷有消息稱，萬科在上海首個商業(yè)項目銷售甚好，項目一期一周售馨，令整個上海商業(yè)市場驚嘆。

　　該項目位于上海浦江商務(wù)園區(qū)，由萬科與中糧集團合作開發(fā)，案名為VMO，是集商務(wù)獨棟別墅、花園廣場多層寫字樓于一體。

　　值得注意的是，整個項目約9萬平方米的占地面積中，建筑用地只占了約3.8萬平米，而綠化用地卻占地將近5萬平米。

　　因此，按照萬科的說法，項目VMO如同置身于5萬平方米V-park意式生態(tài)公園中，并且其景觀的設(shè)計是由日本資深景觀設(shè)計團隊打造，創(chuàng)造了“綠色辦公、生態(tài)辦公”的優(yōu)越環(huán)境。

　　日前多家媒體報道該項目在沒有大張旗鼓做廣告的前提下，自12月11日至12月19日開盤的短短9天內(nèi)，VMO第一期便已完成88%的認購率。

　　第二批商務(wù)辦公樓也將在今年三月推出，包括6棟商務(wù)別墅和6套雙拼商業(yè)別墅。另外，VMO項目的銷售預(yù)計會占到上海萬科2011年總銷售量的10%-20%。

　　多方猜測

　　萬科上海VMO項目的熱銷，引來了媒體與業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，為何萬科首次進軍上海商業(yè)市場就能取得如此驕人的成績？

　　中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心魯教授在接受觀點新媒體采訪時表示，萬科此次熱銷的VMO此類項目，事實上叫做總部基地，之前在上海也有此類項目體的建設(shè)。

　　而萬科上海VMO的熱銷，他認為，這很有可能是因為上海作為國際金融中心，再加上后世博時代的到來，市場出現(xiàn)的需求多樣化，因此，市場對獨棟商辦寫字樓有一定的需求。

　　此外，他還補充說，萬科的市場定位應(yīng)該也比較恰當，目前上海市場上該類寫字樓項目并不多，反而市中心的高樓租賃寫字樓占主要份額，因此總部基地式的寫字樓在上海來說應(yīng)該屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　對于萬科打造的VMO總部基地式建筑，易城中國副總裁尹寶軍也補充道，此類項目的買家多為一些研究機構(gòu)或者國外公司在中國設(shè)定的辦事處，買家購買后多為自用，其最早出現(xiàn)在北京中關(guān)村，是由中關(guān)村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發(fā)。

　　而且總部基地式辦公樓還有一些顯著的特征就是，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地，每棟建筑面積在500-2000平米不等。

　　浦江鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司的副總經(jīng)理蔣明榮卻表示，VMO項目熱銷主要應(yīng)該歸結(jié)于萬科對它獨特的的規(guī)劃設(shè)計理念，遠離市區(qū)的擁堵，將空間、綠化、建筑巧妙的結(jié)合為一體，與生態(tài)平衡，這應(yīng)該是最大的賣點所在。

　　熱銷原因

　　以上關(guān)于VMO項目熱銷的原因可謂是眾說紛紜，但是在進一步深入求證中卻發(fā)現(xiàn)，事實并非如此，熱銷的背后實質(zhì)是該項目的大額降價。

　　上海一位業(yè)內(nèi)人士向觀點新媒體透露，VMO項目最早報價為3.6萬元每平米左右，而目前其售出價格卻在1.9萬元每平米左右，甚至都低于周邊一些公寓的銷售單價。

　　該項目周邊也并非交通便利，這位知情人士表示，項目附近至今沒有一路公交線，離最近的地鐵站走路起碼需要30分鐘路程，雖然離黃浦江邊不遠，但是江邊附近化工廠居多，每到夏季，該項目周圍都會有廢氣污染。

　　而這樣的地塊，為何萬科依然要建設(shè)VMO這種獨棟商業(yè)寫字樓？有業(yè)內(nèi)人士分析指出，建設(shè)VMO項目是要與其在同浦江區(qū)域的別墅項目建設(shè)商業(yè)配套。

　　據(jù)悉，萬科在浦江已有一個名為翡翠別墅的項目，項目地塊為上海浦江鎮(zhèn)127號出讓地塊，總占地面積30萬平方米，總建筑面積25萬平方米。

　　根據(jù)規(guī)劃要求，該地塊需配建一定比例的商業(yè)配套項目，浦江商務(wù)園區(qū)的配套設(shè)施并不完善，該區(qū)域基本沒有太大的消費能力，而在這樣的區(qū)域建設(shè)商業(yè)配套項目，首選的也只能是此類獨棟別墅寫字樓項目。

　　上述分析人士解釋稱，事實上，萬科本次低于預(yù)期價格的一半售出VMO項目，總體來說并不影響其盈利。

　　據(jù)悉，09年初，萬科上海翡翠別墅一期每平方米的成交均價超過3.5萬元，總價達1600萬-2300萬元；2009年第四季度翡翠別墅二期推出之時，根據(jù)易居提供的數(shù)據(jù)，其售價已經(jīng)漲至7.2萬元/平方米。