在CPI處于高位的時(shí)候，房?jī)r(jià)不可能下降，反而會(huì)帶領(lǐng)投資行為的上漲。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陶鯉 1月10日，戴德梁行舉行的2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新聞發(fā)布會(huì)上，戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事黎慶文、商業(yè)部高級(jí)助理董事李慧敏分別就2011年廣州土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)等預(yù)測(cè)，闡述了各自的看法。

　　土地市場(chǎng)

　　在全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)年初較快復(fù)蘇后，世界各國(guó)達(dá)成初步共識(shí)：繼續(xù)寬松貨幣政策。美國(guó)和日本等國(guó)，在寬松的貨幣政策推動(dòng)乏力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢的背景下，采取了更大程度的寬松貨幣政策。

　　2010年前十一個(gè)月中國(guó)城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(CPI)同比增長(zhǎng)3.2%，超出市場(chǎng)預(yù)期。在2010年廣州地王頻現(xiàn)的背景下，黎慶文指出，目前國(guó)內(nèi)一線城市地塊供應(yīng)相對(duì)緊缺，各大房企正逐年加大買地成本所占銷售收入比例。

　　黎慶文認(rèn)為，廣州是大型房企持續(xù)關(guān)注的市場(chǎng)，目前開(kāi)發(fā)商資金充裕，房企要求全面布局，保證一線城市的土地儲(chǔ)備。廣州作為重點(diǎn)市場(chǎng)之一，將吸引各大開(kāi)發(fā)商投資。

　　住宅市場(chǎng)

　　對(duì)于所有人都關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，黎慶文則表示，2010年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(CPI)持續(xù)攀升，通脹壓力大。隨著CPI的持續(xù)上漲，中心城區(qū)成交比重加大，消費(fèi)者更多的關(guān)注中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在CPI處于高位的時(shí)候，房?jī)r(jià)不可能下降，反而會(huì)帶領(lǐng)投資行為的上漲。

　　限購(gòu)令出臺(tái)后，郊區(qū)買家紛紛轉(zhuǎn)向市中心。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2010年廣州51%的成交量來(lái)自于越秀、荔灣、天河、海珠、白云和黃埔六個(gè)中心城區(qū)，成交總占比高于去年同期的5個(gè)百分點(diǎn)。

　　回顧2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策，為什么房?jī)r(jià)越調(diào)越漲？黎慶文分析首先是城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)CPI過(guò)高，其次是中國(guó)人口聚集過(guò)快，最后是國(guó)人的投資渠道過(guò)窄。通過(guò)對(duì)近年廣州住宅成交量與價(jià)格的對(duì)比，廣州住宅價(jià)格雖然呈周期性變化，但難改上升趨勢(shì)。

　　雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)和加息預(yù)期不明朗，黎慶文預(yù)計(jì)2011年廣州樓價(jià)仍然上升，但升幅將趨于平緩，不會(huì)超過(guò)2010年房?jī)r(jià)的漲幅。

　　商業(yè)市場(chǎng)

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，從2008年起廣州商鋪市場(chǎng)的成交價(jià)格逐年增加。2010年全年廣州市場(chǎng)商鋪除了6、7、8三個(gè)月供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量，其余月份成交量均大于供應(yīng)量或與之持平。

　　目前廣州主要商圈首層租金水平分別為：體育中心商圈租金范圍為550-2300元/平方米/月，同比增長(zhǎng)8.6%；北京路商圈租金范圍為600-1400元/平方米/月，同比增長(zhǎng)5.0%；環(huán)市東商圈租金范圍為1000-2000元/平方米/月，同比增長(zhǎng)4.3%。

　　優(yōu)質(zhì)物業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)催生出現(xiàn)新業(yè)態(tài)，差異化經(jīng)營(yíng)成為市場(chǎng)大勢(shì)所趨。今年廣州預(yù)計(jì)落成的商業(yè)物業(yè)包括：位于珠江新城CBD的高德置地四季商場(chǎng)；位于天河路與天河?xùn)|路交匯處的太古匯；位于珠江新城馬場(chǎng)路東的珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)。

　　廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)成供應(yīng)交量從2007年逐年遞增，而一手市場(chǎng)的成交量則在2009年稍有下滑。在寫(xiě)字樓租金與售價(jià)方面，只有在2008年，寫(xiě)字樓租金高于售價(jià)，其余年份售價(jià)均高于租金。

　　目前廣州主要寫(xiě)字樓的售價(jià)與租金水平分別為：體育中心CBD售價(jià)28000元/平方米，同比增長(zhǎng)40%，租金范圍為127.56元/平方米，同比增長(zhǎng)1.9%。珠江新城CBD售價(jià)36000元/平方米，同比增長(zhǎng)40%，租金范圍為138.53元/平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和價(jià)格均稱上漲趨勢(shì)。

　　今年廣州預(yù)計(jì)落成的寫(xiě)字樓包括：位于珠江新城CBD的恒大中心、位于珠江新城CBD的廣州國(guó)際金融中心、位于體育中心CBD的太古匯、位于珠江新城CBD的利通廣場(chǎng)。

　　李慧敏分析，大型房企、金融機(jī)構(gòu)投資寫(xiě)字樓物業(yè)，珠江新城總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)突顯，隨著來(lái)廣州消費(fèi)的國(guó)內(nèi)旅客大幅增加，交通軌道完善及商圈的快速發(fā)展，未來(lái)華南區(qū)將成為極具影響力的商業(yè)片區(qū)。