2011年1月6日，全國(guó)百家媒體、幾十家金融、專業(yè)機(jī)構(gòu)及權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員、行業(yè)精英將駕臨羊城，共同分享城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2010年度論壇的精彩。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專題：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2010年度論壇

　　直播實(shí)錄（一）：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2010年度論壇

　　直播實(shí)錄（二）：2010年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜（地產(chǎn)G30）暨卓越表現(xiàn)榜發(fā)布儀式

　　直播實(shí)錄（三）：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2010年度精英對(duì)話

　　直播實(shí)錄（四）：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2010年度論壇

　　主持人：接下來(lái)進(jìn)入今天下午的年度討論環(huán)節(jié)，2011年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必然受到政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨大影響。在艱難時(shí)刻，從企業(yè)模式、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)安全到營(yíng)銷等方面，如何更進(jìn)一步？

　　這個(gè)環(huán)節(jié)的主題是戰(zhàn)國(guó)策，重籌競(jìng)爭(zhēng)力之模式、研判、個(gè)案、融資。就從四各環(huán)節(jié)分別討論2011年房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。首先請(qǐng)出這個(gè)環(huán)節(jié)的總主持世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生。

　　黎振偉：謝謝主持人。很榮幸會(huì)議在廣州召開(kāi)，我自己也是廣州人。在白天鵝賓館來(lái)到廣州一定會(huì)看廣州是什么，他是中國(guó)改革開(kāi)放的先行者，也是中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新的先行者，今天的會(huì)議在中國(guó)即將面臨新挑戰(zhàn)的開(kāi)始，這個(gè)賓館是1979年建設(shè)的，已經(jīng)31年，是中國(guó)第一個(gè)五星級(jí)級(jí)。下面的論壇改變方式，上午用了專家、學(xué)者很多數(shù)字，我想大家聽(tīng)了覺(jué)得這么多數(shù)字，我們?cè)撛趺醋觯?dāng)然對(duì)話已經(jīng)有案例操作。陳詩(shī)濤見(jiàn)到我問(wèn)我在廣州有什么建議呢？我說(shuō)廣州最大的兩個(gè)事，一個(gè)是亞運(yùn)城，這是非常令人振奮的。上個(gè)地王在長(zhǎng)沙，拍完了兩年還沒(méi)有建設(shè)。而廣州的地王拍完馬上就建設(shè)了。還有一個(gè)案例就是大家一定很關(guān)心的我們從事土地的解決，我推薦三舊改造，是廣州廣東省在2009年開(kāi)始中央給廣州的特殊政策。大家很關(guān)心，后面還有競(jìng)爭(zhēng)力的討論，但是我想大家來(lái)到廣州我希望奉獻(xiàn)兩個(gè)比較接近廣州的案例。

　　第一個(gè)對(duì)話討論關(guān)于三舊改造與土地面粉的，先請(qǐng)出廣東省房協(xié)三舊改造課題組成員，廣東國(guó)土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，他剛才已經(jīng)做了演講。第二位嘉賓是廣東新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生，他是老廣州人，他的項(xiàng)目都在廣州老城區(qū)，是長(zhǎng)期做舊城改造的。第三位是廣東市社會(huì)科學(xué)院研究所彭澎博士，他是廣東地產(chǎn)也是新聞界的熱點(diǎn)人物，很多的話題都跟他有關(guān)，他提了對(duì)廣州幾年的城市發(fā)展有很多的見(jiàn)解。第四位是恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生，他是福建人。第五位是著名的城市規(guī)劃及建筑評(píng)論家賀承軍先生，他也是博士。深圳和廣州都是中國(guó)兩個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的地方，他的改造也很特點(diǎn)。還有一位來(lái)自華南理工大學(xué)土木與交通建設(shè)研究員、經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所的所長(zhǎng)王幼松教授，他是清華大學(xué)畢業(yè)的，他對(duì)香港地產(chǎn)很有研究。最后一位是廣州市華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士，她們公司做園林設(shè)計(jì)跟很多大公司是合作的。

　　黎振偉：我做主持有點(diǎn)難了，在座這么多都是專家，我們?cè)趺礃幽贸鼍傻膶?duì)話給大家分享，我要求嘉賓這個(gè)環(huán)節(jié)不要說(shuō)虛話。第一位還是先問(wèn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始。曹總拍地很高，三舊改造給了我們的好的機(jī)會(huì)，因?yàn)椴恍枰?jìng)拍，你怎么看待廣州這次機(jī)會(huì)呢？三舊改造參與怎么參與更好呢？

　　曹志偉：我只是一點(diǎn)感受，三舊改造的話題很熱，經(jīng)常開(kāi)發(fā)商坐在一起就說(shuō)你簽了多少村。中介公司也簽村，實(shí)際我感覺(jué)到現(xiàn)在村長(zhǎng)受歡迎的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府官員。我感覺(jué)到土地資源在利用和再分配，我們自己本身有兩加工廠很多年前買的，這次也在三舊的范圍內(nèi)。當(dāng)然也碰到一些實(shí)際操作上的問(wèn)題，我們?cè)诟脑爝^(guò)程中也面臨選擇，實(shí)際上的操作上不是招拍掛，如果是住宅的話，大家看到南站廣鐵的也拍上去了，大家覺(jué)得廣鐵自己拍回來(lái)很劃算，只給三成的錢。但是這本身就是他的地啊，我想企業(yè)還是要企業(yè)所得稅，然后拍賣得價(jià)我不知道要不要交營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際上原來(lái)的地主沒(méi)有拿很多。而且這些地都是長(zhǎng)期投資，很大的壓在那里，我們也碰到這些問(wèn)題，另外從社會(huì)的角度大家看，如果做政協(xié)委員的角度，我們一邊在不斷做舊村的改造，當(dāng)然也不斷創(chuàng)造新的三舊。這段時(shí)間我在廣東地區(qū)周邊看，廣東省建設(shè)特別有差異，哪怕跟安徽這個(gè)地方比都感覺(jué)亂。樓比較亂，新的三舊已經(jīng)不斷地出現(xiàn)，并且三舊改造的政策，等于鼓勵(lì)新的三舊亂的出現(xiàn)。另外三舊的目的在于把原來(lái)的宅基地舊廠房改造，但是現(xiàn)在相當(dāng)大部分單純把這部圈進(jìn)去改造根本不行。當(dāng)時(shí)去做征地的時(shí)候，我也幫他們劃過(guò)平方，改得七八成也照配，這種只有提高容積率去解決問(wèn)題，我們往后的所有的宅基地盡管違章盡管往上蓋。這種做法我想市場(chǎng)讓出一部分份額，出來(lái)做一件好事情，但是實(shí)際上的管理能不能系統(tǒng)地管理到位，我深表疑慮，我也有這些疑問(wèn)，包括是不是所有三舊都改造，這也是在舊城的基礎(chǔ)上。當(dāng)年我是提出方案怎么保護(hù)安寧路，把它改造稱廣州的新天地，這也是規(guī)劃上的問(wèn)題。當(dāng)然我們當(dāng)年也些專家說(shuō)廣州是沒(méi)有文化的，所以就沒(méi)有保留。我那天晚上大概去看了一下西關(guān)，去請(qǐng)這個(gè)專家吃了一碗云吞面。他說(shuō)我能不能再吃一碗。我說(shuō)不請(qǐng)了，你不是說(shuō)廣州沒(méi)有文化嗎？其實(shí)這也是文化。

　　黎振偉：謝謝曹總，你是也責(zé)任感和文化的開(kāi)發(fā)商，他不是拿了地拆。如何保護(hù)城市，如何拆改造，還有很多難題，這方面我想請(qǐng)彭澎博士，怎么看三舊改造，其他城市做的時(shí)候如何吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　彭澎：我正在做幾個(gè)和三舊改造有關(guān)的項(xiàng)目和策劃。其中有一個(gè)是舊村的對(duì)開(kāi)發(fā)商是必須跟村里面談的，完全可以合作。還有一個(gè)舊廠房的，我看了一下里面實(shí)際上很優(yōu)美的環(huán)境，但是如果說(shuō)保護(hù)性地開(kāi)發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，從商業(yè)上成功得不多，所以大家還是想把它轉(zhuǎn)變成住宅。這里面對(duì)開(kāi)發(fā)商講我跟很多開(kāi)發(fā)商談過(guò)，開(kāi)發(fā)商最頭痛不得不合作。原來(lái)的企業(yè)是遷走了，現(xiàn)在很多企業(yè)都知道有油水就去做。有些開(kāi)發(fā)商是非常討厭合作，長(zhǎng)期合作可能對(duì)舊廠、舊村的改造是比較大的難題。我想舊城改造當(dāng)中是不是全部拆掉，那么多當(dāng)年的地產(chǎn)我們都搞不清楚，現(xiàn)在能不能保護(hù)下來(lái)，提升他的使用價(jià)值，這些是我們舊城改造的面臨的體系的問(wèn)題。廣州和深圳是兩個(gè)一線的城市，除了北京、上海是兩個(gè)一線城市，廣東在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中一舉一動(dòng)都會(huì)影響全國(guó)。三舊改造給廣東乃至全國(guó)提出了一個(gè)新的土地路徑。廣東土地沒(méi)有了，只能去想三舊土地。這可能增加了我們獲得土地的難度和復(fù)雜性，這點(diǎn)是講具有今后普遍意義的事情。這是我的看法。

　　黎振偉：謝謝彭博士，他講看起來(lái)是一個(gè)好機(jī)會(huì)，但是這個(gè)機(jī)會(huì)背后非常復(fù)雜，因?yàn)榱看笠占?。如果他們錯(cuò)過(guò)了就不行了，大家很精明。這個(gè)話題真的很復(fù)雜。不過(guò)廣州是一個(gè)千年老城，三舊改造是不用說(shuō)了。但是深圳從一個(gè)漁村發(fā)展到現(xiàn)在只有30年的城市，為什么也同樣需要改造。深圳改造說(shuō)起來(lái)是一個(gè)很難的話題，這么短的城市，以后城市發(fā)展當(dāng)中如何發(fā)展得更好避免改造。

　　賀承軍：可能亞運(yùn)會(huì)的時(shí)候微博老百姓可以罵政府，今天上午來(lái)了一個(gè)廣州的朋友，他是亞運(yùn)會(huì)的策劃。節(jié)目單討論一個(gè)月出來(lái)。公布了一個(gè)順序，廣東很中國(guó)這是一個(gè)調(diào)侃。通過(guò)調(diào)侃來(lái)說(shuō)三舊改造的問(wèn)題，前面是開(kāi)發(fā)商一位是研究專家，我當(dāng)過(guò)開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在在深圳搞研究。首先確定一個(gè)問(wèn)題，土地政策三舊改造不光是廣州連深圳也要重視了。到2002年-2004年轉(zhuǎn)變，招牌掛還是有問(wèn)題，立馬舊改就出來(lái)了。我個(gè)人非常反對(duì)土地壟斷，覺(jué)得這是一個(gè)很壞的東西。在合法的土地壟斷的市場(chǎng)上來(lái)建房地產(chǎn)市場(chǎng)。我個(gè)人來(lái)說(shuō)，違法建筑，中國(guó)不是一個(gè)純粹的市場(chǎng)，政策式的。政策也是運(yùn)動(dòng)員，沒(méi)有辦法，利潤(rùn)博一下，歷史階段看大市場(chǎng)。反而我覺(jué)得高房?jī)r(jià)不怕，大量的違法建筑占地占了50%，住的人超過(guò)了70%。所以在這個(gè)問(wèn)題上我們談就改，為什么深圳搞了6年就改實(shí)際上真正完善的沒(méi)有什么。據(jù)我所知，推動(dòng)最快的項(xiàng)目最公正透明的唯一一個(gè)項(xiàng)目是村民占股份的。我覺(jué)得這就是未來(lái)三舊改造的真正的實(shí)際情況。我們的村集體土地是可以和開(kāi)發(fā)商合作來(lái)做，這是政府愿不愿意做開(kāi)發(fā)商的馬前卒，和平談判必須村民參股。剛才兩個(gè)基本的建議，一個(gè)是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服務(wù)，作為舊城改造的必由之路。非常切實(shí)地合法化成本太高。謝謝。

　　黎振偉：賀先生談的要點(diǎn)是政府參股。賀先生講廣州真的是一個(gè)很平和的城市，寬松的城市。我想問(wèn)一下恒億集團(tuán)的主席郭建平先生，你們企業(yè)做了很多年的房地產(chǎn)，你們對(duì)土地拿地很厲害，你們對(duì)三舊改造是怎么樣考慮的，你們覺(jué)得拍第更好還是三舊改造好呢？

　　郭建平：我覺(jué)得國(guó)土資源部給廣東非常好的政策，三舊改造。實(shí)際上這二十年發(fā)展都留下的城中村需要改造。農(nóng)民是具體地沒(méi)有收益你要強(qiáng)行征用很難，只有政府出臺(tái)政策可以改造，談起來(lái)就容易了。第二隨著二十年的發(fā)展早期規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，隨著二十年變成了中心城市，這些廠房實(shí)際上也是可以作為商業(yè)的，只是沒(méi)有政策。第三就是一些城里面?zhèn)鹘y(tǒng)的建筑風(fēng)格需要保留。像上海新天地保留了傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑，所以我覺(jué)得三舊改造一個(gè)是非常好地節(jié)約利潤(rùn)土地，一個(gè)是可以改造城市的大面貌。拍賣地的時(shí)候不去用，沿街的全部買，后面全國(guó)下來(lái)了成了城中村。每年撥款很多去改造城中村，所以我覺(jué)得三舊政策出臺(tái)之后，能夠盡快地想全國(guó)推，也讓我們其他省份能夠早日受益。聽(tīng)說(shuō)福建也要馬上出臺(tái)，如果能夠及時(shí)地出臺(tái)，我想給可以大大緩解土地的壓力。

　　黎振偉：有沒(méi)有想來(lái)廣州嘗試一下

　　郭建平：我覺(jué)得像這種舊城改造適合本地做，因?yàn)橐习傩沾蚪坏馈?/p>

　　主持人：希望福建也盡快開(kāi)始。有一個(gè)敏感話題是容積率，還有如何補(bǔ)償，容積率抬高會(huì)破壞環(huán)境，這個(gè)帳很難算，所以廣州有一段時(shí)間都是跟一幫專家提出來(lái)政府拆遷過(guò)程中太高容積率了，所以政府和專家吵起來(lái)了。還有建筑文物怎么保護(hù)的問(wèn)題，所以挺不容易的。王博士你是做房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的，怎么平衡這個(gè)更合適，這也是廣東的經(jīng)驗(yàn)，怎么找到平衡點(diǎn)更好一點(diǎn)。

　　王幼松：關(guān)于三舊改造我覺(jué)得最重要的是合法，經(jīng)濟(jì)利益能夠均衡，第二個(gè)問(wèn)題實(shí)際上今天我們?cè)趶V東省的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)會(huì)上有一篇論文做了分析。今天很有幸來(lái)參加觀點(diǎn)的論壇，所以我也把我的觀點(diǎn)說(shuō)一下。因?yàn)樵跇I(yè)界主要是做地產(chǎn)的。第一是依托文化和實(shí)物，建筑和住宅都是歷史的文化的載體，在歷史發(fā)展里面是一條軌跡。像廣州2000年的歷史有長(zhǎng)的軌跡，不應(yīng)該用新的點(diǎn)來(lái)看，對(duì)大量的拆建我們要留一下文化文脈。第二要尊重科學(xué)和專業(yè)，通過(guò)國(guó)內(nèi)發(fā)展的情況來(lái)看，還是主要靠行政力量主導(dǎo)。這個(gè)過(guò)程在未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該逐漸地淡化。第三我們現(xiàn)在從市場(chǎng)的了解，中國(guó)經(jīng)過(guò)了30年的房地產(chǎn)的發(fā)展，人均居民的面積在世界上不低，而且發(fā)現(xiàn)控制率很高，現(xiàn)在很多子建了之后沒(méi)有人住在里面額資源浪費(fèi)了。謝謝。

　　黎振偉：王博士提出另外一個(gè)觀點(diǎn)，城市不能大拆大建，改完之后就沒(méi)有歷史沒(méi)有文化了。那是廣州的歷史，在廣州沒(méi)有很多了，一下子恢復(fù)了廣州對(duì)自己都很自信了，我覺(jué)得對(duì)廣州我也很贊同三舊改造不能大拆大建，否則這個(gè)城市就完了。來(lái)自華譽(yù)景觀公司的，剛才聽(tīng)到王博士很多舊村的改造拆遷之后密度減少了，你們作為景觀公司如何在智能改造中創(chuàng)造新的居住環(huán)境，你們有什么好的經(jīng)驗(yàn)給大家分享。

　　張明燕：剛才幾位專家談到在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中有很多的潛在的問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中我發(fā)現(xiàn)真正做這一塊經(jīng)營(yíng)者是非常沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的。我們提到舊城改造就是到舊城鎮(zhèn)到新居住的改造，實(shí)際上并不是把拆掉的農(nóng)民房建城高樓大廈就可以了，實(shí)際上也很需要城市功能的體現(xiàn)。在這一塊所體現(xiàn)的城市功能是什么，是從居住層面。從城市層面和商業(yè)的層面，我們接觸到在佛山那邊有一個(gè)項(xiàng)目，跟村落里面去合作的，但是他的問(wèn)題他想建很多的商業(yè)的，但是做什么產(chǎn)業(yè)不知道，完全是帶著很大的偶然性的。這樣很可能當(dāng)你把產(chǎn)業(yè)建起來(lái)之后沒(méi)有人來(lái)你這里組沒(méi)有買，有很多跟經(jīng)濟(jì)相關(guān)的方面。在我們的工作當(dāng)中是跟很多地產(chǎn)商大交道，我們有很深的體會(huì)。另外關(guān)于環(huán)境方面，實(shí)際上作為對(duì)于國(guó)外的案例我們會(huì)研究地比較多，實(shí)際上現(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)粗放型的經(jīng)營(yíng)，將來(lái)到不可持續(xù)將來(lái)更高的水準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)模式，所以我們看到國(guó)外當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地越來(lái)越高，他的三舊改造的比例會(huì)越來(lái)越大。我不知道大家留意到?jīng)]有，世博會(huì)德國(guó)的展館里面他們有專門的舊區(qū)域改造，舊的是什么樣，新的建成是什么樣，實(shí)際上發(fā)達(dá)國(guó)家到了一定程度他的這種改造已經(jīng)占到開(kāi)發(fā)量的大半。而我們國(guó)家現(xiàn)在還是拿新的土地占絕大多數(shù)，所以我想通過(guò)這樣的論壇給大家一個(gè)更新的信息，重視這一塊將來(lái)土地獲取的重要的方面。這是我們?cè)谠O(shè)計(jì)中看到的一些方面。

　　黎振偉：謝謝張總。張總說(shuō)的問(wèn)題他們見(jiàn)了很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，所以結(jié)果很多一時(shí)的沒(méi)有了，講到綠化，看這個(gè)城市有沒(méi)有歷史，就看這個(gè)城市有沒(méi)有大樹(shù)。在廣州有兩個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是值得大家去研究的，他們都是在2000年前策劃，我參與了一個(gè)廣島花園，創(chuàng)造了很好的主題叫做大榕樹(shù)下建造生活。另外一個(gè)中海做的，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)老的紡織廠，他有一個(gè)很好的概念叫做嶺南新加坡都市新生活。但是他里面生態(tài)概念很好，所以張總我很認(rèn)同你，其實(shí)環(huán)境在舊城改造有很多的題目要做。黃博士你研究了很多的三舊改造的案例，現(xiàn)在給你換一個(gè)角色，你是開(kāi)發(fā)商你明天拿到舊村你怎么做？

　　黃鵬：如果換一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商我可能不管怎么樣都會(huì)把利益放在第一位。在這個(gè)利益包括的情況下我要盡可能維護(hù)好相關(guān)的剛才各個(gè)專家、領(lǐng)導(dǎo)提出來(lái)的各種方面的景觀怎么處理我才能去改造。如果拿到一個(gè)項(xiàng)目即便做得再高我沒(méi)有錢賺也不會(huì)做。大家在任何城市那到的地如果是三舊，當(dāng)然廣東不一樣因?yàn)橛姓咭扇〔煌膽?yīng)對(duì)措施。就一般而言，你拿到這個(gè)東西你不是一拿到實(shí)際上在前期要做很多的工作。比如城中村你要做大量的調(diào)查去協(xié)調(diào)，如果真正意義上要做最終要?dú)w結(jié)到拆遷的難度，風(fēng)險(xiǎn)的控制，在前期要完成。另外專家也提出來(lái)我有些產(chǎn)權(quán)東西，專家提了，深圳有專家公司，廣州其他地方城中村是散的，有一個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社就不錯(cuò)了。對(duì)于這種產(chǎn)權(quán)和有些時(shí)候房屋的產(chǎn)權(quán)人不清楚的情況下怎么去辦。我要對(duì)整個(gè)區(qū)域情況要有初步的摸查。為了使拆遷更順利一下，第一輪咨詢90%愿意拆遷，做方案，這個(gè)方案有2/3的人簽了你才能去拆。實(shí)際上可能在時(shí)間讓你帶來(lái)的利益是成本提高的問(wèn)題，可能使你后面很多面臨的釘子戶、問(wèn)題戶減少到最低。我認(rèn)為前提的研究居民的基本的狀況對(duì)方案的理解程度都要有一個(gè)理解。然后才能實(shí)行拆遷。對(duì)這塊包括房源安置，包括廣州這個(gè)地方愿意原地安置，都有他自己的特點(diǎn)，我作為開(kāi)發(fā)商我愿意原地安置，你首先還是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間進(jìn)度，這樣才能讓你的效益最大。

　　黎振偉：利益第一、風(fēng)險(xiǎn)第二，方式方法第三。好，進(jìn)行下一場(chǎng)討論，有請(qǐng)第一位嘉賓也是第二場(chǎng)論壇主持黎文江先生。

　　黎文江：還是繼續(xù)請(qǐng)你主持，我知道有一些觀點(diǎn)碰撞，還是你來(lái)。

　　黎振偉：好，第二位三遠(yuǎn)集團(tuán)副總裁陳章勃先生，第三位是廣州房地產(chǎn)專業(yè)的名嘴寒銅投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同，第四是自身地產(chǎn)評(píng)論人王世泰先生，最后是中山大學(xué)教育學(xué)員培訓(xùn)中心主任徐曉良先生。

　　黎振偉：亞運(yùn)城是大家都很關(guān)注的大盤，做得這么成功不容易，我們來(lái)解剖一下這個(gè)事情。首先合富輝煌集團(tuán)，我們請(qǐng)黎文江先生做介紹。

　　黎文江：因?yàn)槲矣X(jué)得有五個(gè)特別的地方和一般的案例有區(qū)別：第一是地段特別，離中心城區(qū)很遠(yuǎn)，一般做押運(yùn)村亞運(yùn)會(huì)的運(yùn)動(dòng)員居住的地方，離主要的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)比較遠(yuǎn)，為什么會(huì)在這個(gè)地點(diǎn)，是由于廣州市政府對(duì)廣東新城的規(guī)劃，把它起動(dòng)廣東新城的意向，所以放得很偏遠(yuǎn)，大概是在番禺的西南邊。第二他是樓盤比較特別，這個(gè)樓盤是政府全部做好之后，8000套，運(yùn)動(dòng)員、媒體、官員都住在里面，全部建好把打包賣給開(kāi)發(fā)商，這是跟其他樓盤不一樣的地方，政府完全做好之后，包括小區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、道路全部做好了。政府在這方面投入了160億，然后賣了255億，雖然255億是比較高的價(jià)，實(shí)際上政府拿了90個(gè)億，所以這個(gè)是第二個(gè)比較特別的地方。第三是比較特別的時(shí)間，銷售時(shí)間是比較特別，9月16日開(kāi)始銷售，過(guò)了十幾天來(lái)了一個(gè)外地人不能買，本地人只能買一套。這8000套怎么銷售時(shí)間上也是很特點(diǎn)的。第四本身的營(yíng)銷也是非常特別，本來(lái)還要邀請(qǐng)經(jīng)緯等營(yíng)銷專家，第一個(gè)有現(xiàn)樓不能去看，由于安保的原因，除了運(yùn)動(dòng)員不能進(jìn)去，其他只能在外面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看，而且還沒(méi)有樣板房，直到有4000套買了之后搞了一個(gè)樣板房。在賣的時(shí)候9月16日沒(méi)有戶型圖、樣板房只有一個(gè)沙盤。價(jià)錢也比原來(lái)的要高，但是我們拿出來(lái)的時(shí)候是12000，超過(guò)媒體預(yù)期。第五是銷售得非常好，我們沒(méi)有銷售場(chǎng)，只有兩個(gè)賣點(diǎn)。13天里面就認(rèn)購(gòu)了4000多套，到現(xiàn)在基本上超過(guò)了50億。最近上個(gè)星期也賣了103套，基本上每天15套到20套，到現(xiàn)在限購(gòu)令之后也是這樣。

　　黎振偉：黎先生做了介紹，那我在里面聽(tīng)這個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷案例很好，對(duì)這么大的項(xiàng)目是不是營(yíng)銷特別，特別的項(xiàng)目特別的營(yíng)銷項(xiàng)目，特別的時(shí)間特別的價(jià)格，現(xiàn)在還有許多不同的觀點(diǎn)呢，在營(yíng)銷上面還有更多的東西決定成功？

　　韓世同：這個(gè)調(diào)控整個(gè)市場(chǎng)在8月份之前幾乎沒(méi)有投機(jī)性的購(gòu)購(gòu)房需求的情況下可以造出這樣的情況，我覺(jué)得還有幾點(diǎn)，第一他是五大開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，有了輿論效應(yīng)。包括我都要封口，我這個(gè)罪名絕對(duì)擔(dān)當(dāng)不起，但是我再問(wèn)亞運(yùn)城把房?jī)r(jià)這么高，未來(lái)怎么辦，這是一個(gè)問(wèn)題。還有廣州新城發(fā)展是200平方公里，不是僅僅地738萬(wàn)的建筑面積，未來(lái)的發(fā)展空間到底是猛火滾湯好呢，還是老火燉湯好呢？還有政府為什么要把這個(gè)好處給開(kāi)發(fā)商呢，那么你剩下的300多萬(wàn)平方米，這樣做到底合適不合適，我們要提什么價(jià)值，政府亞運(yùn)會(huì)的確給廣州帶來(lái)了翻天覆地的變化，要不要一次性地?fù)苹貋?lái)。但是我承認(rèn)這次五大開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，讓所有的媒體驚聲，甚至導(dǎo)致的或了第三波調(diào)控都有關(guān)系，到底好還是不好。我們現(xiàn)在所處的環(huán)境我認(rèn)為是對(duì)經(jīng)濟(jì)、政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、消費(fèi)者都不好，后面的生意該怎么做這是我的擔(dān)憂。

　　黎振偉：當(dāng)時(shí)拍這個(gè)地是萬(wàn)科、保利、中海，后來(lái)按道理國(guó)企不比民企差，這個(gè)項(xiàng)目立意很大，拍不到這個(gè)很后悔；我想問(wèn)一下三遠(yuǎn)集團(tuán)，如果你是開(kāi)發(fā)商遇到這種情況你們?cè)趺慈ッ鎸?duì)這么大的項(xiàng)目？

　　陳章勃：我們福建開(kāi)發(fā)商這種大項(xiàng)目很少，我們福建從福建跑到廣東開(kāi)發(fā)樓盤，在大家眼里也算大盤，但是比起亞運(yùn)城還是小巫見(jiàn)大巫了。這個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是民營(yíng)企業(yè)可以借鑒的地方，因?yàn)閺?qiáng)強(qiáng)優(yōu)勢(shì)都結(jié)合起來(lái)了。我認(rèn)為這個(gè)是亞運(yùn)城是最成功的一點(diǎn)，能這樣成功地銷售出去，我認(rèn)為是主要的原因跟力量。這是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方。

　　黎振偉：如果有機(jī)會(huì)去看看這個(gè)項(xiàng)目會(huì)更加深刻。深圳大運(yùn)會(huì)有沒(méi)有項(xiàng)目，如果有你怎么操作，王世泰你從深圳的角度怎么看這個(gè)項(xiàng)目？

　　王世泰：在2010年史上最嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，亞運(yùn)城取得如此驕人的銷售，我覺(jué)得可以寫入中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)典大全。向廣州同行致敬，很了不起。第二表達(dá)一種感觸，我們現(xiàn)在亞運(yùn)開(kāi)過(guò)了，我們今天坐在這里其實(shí)是后亞運(yùn)時(shí)刻，可以使我們從熱鬧和喧囂當(dāng)中走出來(lái)，回顧這個(gè)經(jīng)歷，能保持對(duì)樓市觀察和思考的理性。我想說(shuō)一種判斷，但是都說(shuō)營(yíng)銷是很多國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，我承認(rèn)這是對(duì)的。同時(shí)不要忘記了亞運(yùn)城頭上的符號(hào)，亞運(yùn)。政府超過(guò)1000億的投入讓公眾對(duì)這塊的期望值飆升，我們除了要向廣州的同行致敬，其實(shí)向政府表達(dá)心中的敬意。還有為什么政府花了這么多錢來(lái)投入，使這個(gè)亞運(yùn)城的價(jià)值有了極大的提升，其實(shí)他是城市的公共利益被誰(shuí)分享了？政府得了好嗎？政府目前的狀況我用家鄉(xiāng)一句老化，花了燈油錢、坐了黑地上。因?yàn)檎拶J要限購(gòu)，少錢的鋼需會(huì)買你限貸。2010年的民間的評(píng)論，調(diào)控很猛，結(jié)局很窘，樓市很瘋、百姓很蒙。同樣廣州市政府不能避開(kāi)這個(gè)層面。1000多億公共的投入一個(gè)直接的指向是為了辦亞運(yùn)會(huì)，改善交通。所以政府很難以逃過(guò)民間輿論的這種批評(píng)，包括韓世同老師說(shuō)的。謝謝。

　　黎振偉：這是來(lái)自深圳的聲音，確實(shí)這種現(xiàn)象今后講很多，因?yàn)樵谥袊?guó)很多城市我聽(tīng)說(shuō)在深圳開(kāi)大運(yùn)會(huì)的時(shí)候，世界都很驚訝，我相信亞運(yùn)會(huì)也會(huì)驚訝，奧運(yùn)會(huì)也會(huì)驚訝，這就是中國(guó)。所以回過(guò)頭去亞運(yùn)的成功政府的作用最大。這個(gè)最大的作用是否最大的利益怎么去分享，這要冷靜地思考。作為開(kāi)發(fā)商考慮的是自己的，你作為評(píng)論人考慮公眾的利益這是不矛盾。徐教授你作為學(xué)者的教授這個(gè)案例你怎么評(píng)估？

　　徐曉良：亞運(yùn)城的成功從各個(gè)層面進(jìn)行了剖析，我作為學(xué)?？傮w的判斷，我覺(jué)得亞運(yùn)城也好，還是其他成功的項(xiàng)目都有共同的共性，今天討論這個(gè)主題，重籌競(jìng)爭(zhēng)力要進(jìn)一步剖析一下，我覺(jué)得可能從五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行解讀。

　　第一、做好一個(gè)項(xiàng)目要有經(jīng)濟(jì)的硬實(shí)力。說(shuō)白了就是地產(chǎn)商口袋里有多少錢，但是今天討論還不僅僅是從這個(gè)層面解決，剛才蘇鑫經(jīng)濟(jì)的硬實(shí)力，這個(gè)可能是現(xiàn)在時(shí)下大家比較關(guān)注的房地產(chǎn)基金。因?yàn)樵趯W(xué)校里面我們也要比較，但是都很關(guān)注這塊，我們自己也有資金，今天在座的還有幾位同學(xué)都是這方面的專業(yè)人士，有專業(yè)做券商的同學(xué)，也有做法律事物方面的同學(xué)。我們的基金之前是投一些企業(yè)的項(xiàng)目，我相信蘇總的判斷，2010年基金元年，2011年可能是房地產(chǎn)基金元年。

　　第二、文化的軟實(shí)力。亞運(yùn)城做得這么成功，還有海爾的云社區(qū)解決的問(wèn)題，主要是對(duì)樓盤軟實(shí)力的體現(xiàn)，一方面通過(guò)產(chǎn)品大家能看到確實(shí)認(rèn)為很好?？赡懿粌H要從產(chǎn)品體現(xiàn)因?yàn)槲幕a(chǎn)品體現(xiàn)不出來(lái)，要通過(guò)人品來(lái)實(shí)現(xiàn)。有的人說(shuō)人品不能直接看，可能好的項(xiàng)目做出來(lái)別人也不一定能聽(tīng)懂，但是通過(guò)良好的信息好的方面來(lái)解讀，競(jìng)爭(zhēng)力很重要的一點(diǎn)，在座的各位高層管理者，對(duì)人品和產(chǎn)品的加工的能力。

　　第三、政治的巧實(shí)力。我覺(jué)得政商互動(dòng)在中國(guó)是很大的課題?？赡芪疫@里解讀的巧實(shí)力是關(guān)注整個(gè)社會(huì)的變化，因?yàn)槲乙苍谒伎?，說(shuō)城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了需求，所以很多人要買房子。背后的工業(yè)化是在工業(yè)需求，更多的人到了城鎮(zhèn)，但是我前段時(shí)間去了東莞考察，是不是伴隨了調(diào)整工業(yè)化進(jìn)程是在加快還是在減退。

　　第四、社會(huì)的和實(shí)力。剛才談到土地征收，也看到一個(gè)數(shù)據(jù)有70%的上訪是跟土地有關(guān)，在城市里面就是三舊改造，在農(nóng)村就是土地征收。怎么樣能夠用一種社會(huì)的和實(shí)力構(gòu)建和諧的社會(huì)不至于出現(xiàn)釘子戶，不至于澆汽油把自己燒死，這是開(kāi)發(fā)商的技巧。

　　第五、我接到觀點(diǎn)的任務(wù)之后，又去了一次亞運(yùn)城就是感覺(jué)就是生態(tài)的美實(shí)力。我平時(shí)在生態(tài)大學(xué)，剛才說(shuō)看一個(gè)歷史就要看大樹(shù)。我們吃了一頓兩百塊錢超大火鍋那未來(lái)確實(shí)會(huì)非常旺，整個(gè)環(huán)境非常優(yōu)美。謝謝。

　　黎振偉：果然是教授，我想他的硬實(shí)力、軟實(shí)力、巧實(shí)力、和實(shí)力、美實(shí)力不光是對(duì)亞運(yùn)城對(duì)所有的項(xiàng)目都是一樣的。謝謝各位！

　　黎振偉：我在講課的時(shí)候經(jīng)常講項(xiàng)目，最近經(jīng)常要將企業(yè)管理，我推薦許多講企業(yè)管理的老師，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的討論，上午我記得大家有一個(gè)論壇，金科地產(chǎn)的管理機(jī)制，下一個(gè)環(huán)節(jié)就由李總來(lái)主持，企業(yè)的萬(wàn)科三千億與模式之辯。順便我?guī)屠羁傇谘?qǐng)幾位嘉賓：美佳華事業(yè)有限公司總經(jīng)理陳培源先生；北京世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱仝；蘭德咨詢中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)宋延慶；深圳眾廈事業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)郭澍楠；《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社編委黃波。把主持交給李總。

　　李戰(zhàn)洪：主持了很多場(chǎng)對(duì)話，第一個(gè)是讓自己說(shuō)話得時(shí)間非常少，第二控制時(shí)間，第三讓嘉賓不想說(shuō)不敢說(shuō)的盡量說(shuō)出來(lái)。我們的題目是萬(wàn)科三千億與模式之辯。首先我自己是開(kāi)發(fā)商，我就想讓開(kāi)發(fā)商這一塊后講，先請(qǐng)黃波，我現(xiàn)在看到三千億很吃驚，怎么想包括亞運(yùn)城50個(gè)億也完成第這么漂亮，這造就了千萬(wàn)的樓。我認(rèn)為包括限購(gòu)包括央視和媒體一直說(shuō)房子的事情，我想請(qǐng)媒體的角度請(qǐng)黃總談一談。

　　黃波：我想我是代表媒體說(shuō)兩句。李總說(shuō)到一個(gè)話題大家誰(shuí)在做營(yíng)銷，我毫不夸張地說(shuō)一句，李總本人就是營(yíng)銷大師。說(shuō)起做營(yíng)銷其實(shí)我覺(jué)得整個(gè)市場(chǎng)圈層和跟房子有關(guān)的方方面面的機(jī)構(gòu)和企業(yè)，甚至包括所有的學(xué)員都在做營(yíng)銷。打廣告是營(yíng)銷，買房子口碑宣傳也是一種營(yíng)銷。他這個(gè)政策是好是壞不論，但是給房地產(chǎn)傳遞出來(lái)一個(gè)信號(hào)。

　　李戰(zhàn)洪：如果央視不天天說(shuō)房?jī)r(jià)，如果政策進(jìn)入常態(tài)，我想這個(gè)房地產(chǎn)更正常一點(diǎn)，你認(rèn)同不認(rèn)同？

　　黃波：李總不能把責(zé)任推到媒體身上。其實(shí)在開(kāi)始的時(shí)候，我覺(jué)得三千億已經(jīng)萬(wàn)科放言了，很具有浪漫情節(jié)。我看了觀點(diǎn)這次的G30的排序，從2010年房地產(chǎn)超過(guò)600萬(wàn)有3家，超過(guò)500萬(wàn)的有7家。未來(lái)從今年到2011年到2012年三年的時(shí)候，我覺(jué)得200億以下的規(guī)模的銷售額在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上不管是話語(yǔ)權(quán)、聲音不如以前那么風(fēng)生水起了。所以我覺(jué)得三千億很浪漫，但是我覺(jué)得也不是遙不可及的。萬(wàn)科和現(xiàn)在正在異軍突起的保利，不管是上市公司企業(yè)管理模式能不能跟得上服務(wù)，現(xiàn)在我們知道萬(wàn)科在城市公司之上和總部之間設(shè)置了一個(gè)層級(jí)，從總部到華東大區(qū)，能不能起到真正的有效的管理。其實(shí)分擔(dān)總部的職能有些比較務(wù)實(shí)有些不行。

　　李戰(zhàn)洪：我說(shuō)當(dāng)萬(wàn)科三千億的時(shí)候，說(shuō)明市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，其實(shí)不需要看到中國(guó)房地產(chǎn)的中石油，如果出現(xiàn)的時(shí)候未來(lái)的分家G30將控制話語(yǔ)權(quán)，萬(wàn)科是一種模式，大家商業(yè)模式不一樣，各自發(fā)展。在面臨產(chǎn)業(yè)洗牌集中"越來(lái)越高的情況下，我們的企業(yè)就要開(kāi)一個(gè)什么樣的模具，請(qǐng)北京的朱總，在這種態(tài)勢(shì)之下我們要開(kāi)一個(gè)什么樣的模具？

　　朱仝：剛才聽(tīng)了各位的發(fā)言很有啟發(fā)，首先說(shuō)一下咱們這個(gè)論壇的主題是三千億，現(xiàn)在萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)的一千億，三千億可能在不遠(yuǎn)的將來(lái)。2003年的時(shí)候博鰲王石的辯論能不能達(dá)到100億，從那個(gè)時(shí)候到現(xiàn)在沒(méi)有多少年。當(dāng)然當(dāng)年不一樣，當(dāng)然的房?jī)r(jià)是5000塊現(xiàn)在不一樣了，肯定要增長(zhǎng)。就拿我們公司北京賣分是8000多塊一平米，等到后期的時(shí)候建設(shè)了地鐵，一下子就賣到18000一平米，一平米漲了1萬(wàn)塊錢。關(guān)于錢數(shù)的問(wèn)題可以說(shuō)得很漂亮，萬(wàn)科也可以說(shuō)得非常好聽(tīng)，但是實(shí)際上欣喜之余，我認(rèn)為要清醒地看到整個(gè)價(jià)格漲上去了之后的數(shù)字。一定要鎮(zhèn)定地安靜地想一想到底是怎么回事兒。第二關(guān)于發(fā)展模式，我認(rèn)為在中國(guó)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)大政府小社會(huì)的模式，跟歐美不一樣，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分?，F(xiàn)在尤其在北京，大政府小社會(huì)的概念我們充分地體會(huì)到了非常厲害。想讓你供多少地就供多少地，說(shuō)不好聽(tīng)土地局就那么幾十號(hào)人忙死了也供應(yīng)不過(guò)來(lái)。在這種模式下開(kāi)發(fā)商的發(fā)展就落實(shí)到企業(yè)上，采取什么變化和模式做。都說(shuō)咱們是在夾縫中生存，住宅不行了，是不是轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)也很多形式，像旅游、文化我們是不是模式上轉(zhuǎn)變一下。最近北京十家地產(chǎn)和少林寺談文化旅游，最后張藝謀有意向理想，在少林寺可能跟馮小剛音樂(lè)家、導(dǎo)演合作做少林禪宗文化大典，在少林寺旁邊的山上已經(jīng)有這個(gè)東西了。可能在環(huán)北京地區(qū)有北少林寺，在那兒京地區(qū)做文化地產(chǎn)可能也是新的發(fā)展的模式。所以在中國(guó)政策不斷變化，幾個(gè)開(kāi)發(fā)商包括萬(wàn)科，萬(wàn)科原來(lái)是堅(jiān)持做住宅地產(chǎn)，我們也是跟萬(wàn)科學(xué)我們就做住宅不要做別的。但是現(xiàn)在萬(wàn)科也在轉(zhuǎn)變，只有變才能順應(yīng)形勢(shì)適者生存。

　　李戰(zhàn)洪：面對(duì)新的形式有硬工夫怎么都不怕。國(guó)家有一些企業(yè)通過(guò)這些早早就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，包括收購(gòu)和兼并、合作，我們現(xiàn)在請(qǐng)了深圳陳培源。

　　陳培源：我是深圳美佳實(shí)業(yè)專門做商業(yè)地產(chǎn)的，尤其是在三線城市。從今天早上有很多嘉賓談到轉(zhuǎn)型，原來(lái)很多大的住宅開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也逐步進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。但是我們企業(yè)現(xiàn)在商業(yè)模式堅(jiān)持在三線城市的核心位置開(kāi)發(fā)，這個(gè)模式比較穩(wěn)妥?，F(xiàn)在一二線城市個(gè)別城市的開(kāi)發(fā)蛋糕有點(diǎn)過(guò)了，所以我們對(duì)三線城市的開(kāi)發(fā)比較有相信。有幾個(gè)原因：一個(gè)是城市化，今天大家都談到城市化進(jìn)程。一個(gè)是消費(fèi)的增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在很多沿海城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，這個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)將來(lái)三、四線城市有非常大的空間。第二點(diǎn)通過(guò)我們做了這么多年的體會(huì)，真正要把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功地運(yùn)營(yíng)，有一定的難度會(huì)碰到很多困難?，F(xiàn)在大家都拼命地開(kāi)發(fā)通過(guò)轉(zhuǎn)型實(shí)際上各種的一些苦衷我們也是深有體會(huì)。所以整個(gè)成功的運(yùn)營(yíng)商業(yè)中心、購(gòu)物中心不容易。第三我們覺(jué)得對(duì)三線城市的意識(shí)，他運(yùn)營(yíng)好不太容易，如果商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)勝了之后可能比住宅過(guò)量開(kāi)發(fā)更加可怕和被動(dòng)，所以也希望在轉(zhuǎn)型期間大家有一個(gè)適度的合理的安排。我接這個(gè)機(jī)會(huì)講一些體會(huì)。

　　李戰(zhàn)洪：是不是開(kāi)一個(gè)關(guān)健詞三線城市，三線項(xiàng)目，中心地段。難得的宋總經(jīng)常寫文章，你最后做總結(jié)發(fā)言，因?yàn)槟惆阉麄冏詈蟮慕ㄗh。

　　郭澍楠：我是眾廈地產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們有15年的經(jīng)驗(yàn)，我個(gè)人有18年的從事經(jīng)驗(yàn)。我看從房地產(chǎn)發(fā)展到高潮到低潮、低潮又高潮，從今天和下午聽(tīng)的各個(gè)專家對(duì)市場(chǎng)的看法，我覺(jué)得整體總結(jié)一下目前我們中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)。有些是怨政府，有些是怨開(kāi)發(fā)商，有些是怨我們的民間財(cái)務(wù)太多，但是我覺(jué)得這些都是正常的現(xiàn)象。我把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形容在健康發(fā)展中的部分不健康的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)從規(guī)劃和產(chǎn)品來(lái)講，我覺(jué)得我們所有老百姓都獲益了，在這個(gè)過(guò)程中有13億多的人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只有12年，我們要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有那么完美的要求我覺(jué)得是不現(xiàn)實(shí)的。第二今天話題是萬(wàn)科三千億，我自己認(rèn)為萬(wàn)科的三千億如果從今年的1000多億我估算在第五年他就能達(dá)到三千億，或者未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)凡壟斷的階段。我曾經(jīng)看過(guò)萬(wàn)科的預(yù)測(cè)在2014年可以達(dá)到兩千億。這些不是以開(kāi)發(fā)商是神，或者不是他們有多大能耐，我覺(jué)得以來(lái)的是中國(guó)龐大的市場(chǎng)，我們?cè)谶@樣的民間財(cái)務(wù)不段增加，消費(fèi)方式也不斷增加。所以未來(lái)的市場(chǎng)我甚為是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。所以我一直對(duì)開(kāi)發(fā)商所的話，我們大膽地去發(fā)展。

　　另外代說(shuō)一下重籌競(jìng)爭(zhēng)力，早期的是資源型的競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在是產(chǎn)品型的競(jìng)爭(zhēng)。我今天下午聽(tīng)了海爾盧董事長(zhǎng)的云社區(qū)我覺(jué)得這就是他對(duì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)始。我覺(jué)得未來(lái)不管市場(chǎng)政策怎么走，我們?nèi)绾未蛟飚a(chǎn)品，讓這樣一種用家、商家、政府能共贏的現(xiàn)狀。要提升產(chǎn)品的品質(zhì)，我覺(jué)得可能要兩個(gè)。1、在未來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)要產(chǎn)業(yè)化。2、不但要產(chǎn)業(yè)化還要產(chǎn)業(yè)整合。所以未來(lái)如果是一個(gè)整合者的身份變化產(chǎn)業(yè)化的方式，我想我們的方式會(huì)更大。謝謝大家。

　　李戰(zhàn)洪：給我們提一下建議。

　　宋延慶：10余家媒體簽了協(xié)議，說(shuō)三點(diǎn)：剛才李總說(shuō)要說(shuō)點(diǎn)真話、實(shí)話、大膽的話。第一、三千億有兩點(diǎn)值得置疑。首先是不是真的是3000億。我們看了他們的數(shù)據(jù)也分析了萬(wàn)科2010年的數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常詭異的曲線，詭異在什么地方？比如去年合同額是600多家，合同銷售額是400多家，我個(gè)人覺(jué)得他個(gè)人結(jié)算是700多個(gè)億。這就是做財(cái)務(wù)的技巧。第二1000億是不是第一，也未必。我為了求證這個(gè)事情我問(wèn)了萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)是這樣說(shuō)的我們今年合同銷售額能夠確保600多億以上，同時(shí)還沉淀300萬(wàn)平米的持有物業(yè)，如果按照15000千來(lái)算保守來(lái)算是什么概念。另外還有一個(gè)中海的兩家企業(yè)，這兩家加起來(lái)也是非常高的。所以我說(shuō)的第一點(diǎn)是不是1000億，是不是第一。我個(gè)人表示疑問(wèn)的。

　　第二、三千億，也懷疑也不懷疑。所謂不懷疑如果未來(lái)10年符合遞增的話，絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題。但是我表示懷疑有三點(diǎn)：1、王石要退居二線，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)企業(yè)家的旺盛精力保持20年。2、目前萬(wàn)科的產(chǎn)品線還不是全覆蓋的。我們真正房地產(chǎn)的產(chǎn)品線可能在六七個(gè)才能全覆蓋，目前萬(wàn)科的產(chǎn)品線略窄了一些。3、是模式。1月份給樓市寫了兩萬(wàn)之爭(zhēng)的后世，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是現(xiàn)金滾動(dòng)資產(chǎn)模式，他通過(guò)滾動(dòng)讓自己的資產(chǎn)越來(lái)越多，越玩越輕松的模式。一個(gè)是越玩越累計(jì)模式，大家可以比較一下。另外還有模式之外，他兩個(gè)比較可喜的都是標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖開(kāi)發(fā)復(fù)制，我們?cè)谧拇蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)走得是差異化的模式，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)樣，差異化的模式很難整合幾個(gè)專家，我們建議要向兩家學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制模式。

　　李戰(zhàn)洪：最后問(wèn)一句話就結(jié)束這個(gè)環(huán)節(jié)。首先問(wèn)陳總，就三線城市做五萬(wàn)平方米需要自主資金

　　陳培源：每個(gè)城市沒(méi)個(gè)地塊都不一樣，具體沒(méi)有辦法說(shuō)。

　　李戰(zhàn)洪：朱總你說(shuō)什么樣的三線模式企業(yè)單項(xiàng)目才能讓自己的企業(yè)立于不敗之地。

　　朱仝：我們也是出擊把自己的事情做好，其他的變化再說(shuō)，只有把自己的事情做好了，才能已不變應(yīng)便謝謝。

　　宋延慶：關(guān)于模式的研究我有很多文章，說(shuō)起來(lái)比較復(fù)雜。

　　李戰(zhàn)洪：做顧問(wèn)公司現(xiàn)在很不好做。

　　郭澍楠：的確很難做，這個(gè)市場(chǎng)很嚴(yán)格，政策也很難作，大概是20%左右。

　　李戰(zhàn)洪：認(rèn)為真的許多房?jī)r(jià)降嗎，大多數(shù)都買了，我想問(wèn)一下你覺(jué)得人真正的愿意房?jī)r(jià)降嗎？

　　黃波：每一個(gè)人希望自己的不動(dòng)產(chǎn)增值，又希望自己買的下一套越來(lái)越便宜，我想整個(gè)人類都是在整個(gè)糾結(jié)不斷前進(jìn)。

　　李戰(zhàn)洪：感謝各位專家，感謝在座的嘉賓。

　　黎振偉：好的，最后的環(huán)節(jié)最關(guān)注的資金，今天上午曹總給我說(shuō)現(xiàn)在很多公司都在抓緊安排年底銷售，所以資金回籠很重要。最后一個(gè)環(huán)節(jié)艱難時(shí)刻、上市、信托、基金無(wú)余融資，這一輪的主持是平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)鄒益民先生，請(qǐng)上來(lái)主持。

　　第二位嘉賓是廣州政協(xié)委員新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生，他是論壇的活躍分子。第三位福晟集團(tuán)常務(wù)副總裁何建華先生。第四為寧波白龍房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生先生。還有高和投資董事主長(zhǎng)蘇鑫先生以及莊凌顧問(wèn)張映光。

　　鄒益民：各位朋友，現(xiàn)在講到這個(gè)問(wèn)題，講到了錢的問(wèn)題，我想我們就干脆放開(kāi)來(lái)大家各自第一大家認(rèn)為是不是艱難時(shí)刻，第二認(rèn)為未來(lái)的一年或者最起碼本年會(huì)不會(huì)是最艱難的時(shí)刻，你作為開(kāi)發(fā)商你怎么去渡過(guò)這個(gè)艱難時(shí)刻，作為投資公司你有什么好的絕招告訴大家，應(yīng)該還有些什么方法可以做。

　　曹志偉：我們有太多的感受，說(shuō)艱難時(shí)刻我做這一行因?yàn)榉峙涞椒抗懿块T到國(guó)企、外企、民企每一年都是艱難的。只是說(shuō)你自己怎么認(rèn)清自己的定位，做企業(yè)還是做對(duì)能做的事情，至于說(shuō)上市很有融資這些，也面臨很多的東西，比如說(shuō)在企業(yè)角度講面臨生存和企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樯婕暗缴鲜泄尽４蠹铱匆幌律鲜泄镜姆旨t，根據(jù)上千家的公司給股東的分紅能不能拿到銀行的利息。也有過(guò)發(fā)展與誠(chéng)信之爭(zhēng)，我們的照顧項(xiàng)目的內(nèi)容和資產(chǎn)評(píng)價(jià)，這些很難說(shuō)。還有規(guī)模和責(zé)任爭(zhēng)這些掙扎的過(guò)程中我們還沒(méi)有選擇上市，只按照自己發(fā)展的速度自己能做的事情去經(jīng)營(yíng)。你說(shuō)艱難也艱難不艱難也挺輕松。按照今年國(guó)家政策，既然中央的會(huì)議已經(jīng)開(kāi)了，一定不會(huì)超過(guò)10天之內(nèi)，一定會(huì)出另外的調(diào)控政策。所以會(huì)不會(huì)說(shuō)像做股市一樣。

　　鄒益民：曹總用平常心對(duì)待，現(xiàn)在說(shuō)的最嚴(yán)厲的調(diào)控可能跟以往的相對(duì)最多就是多了一個(gè)限購(gòu)，其他一直都是一樣的。

　　曹志偉：限購(gòu)我現(xiàn)在壓制你趕緊買，到我松手的時(shí)候你還能買。

　　鄒益民：用這個(gè)心態(tài)去對(duì)帶就行了。

　　何建華：剛才曹總說(shuō)艱難不艱難年年都艱難，我贊成這個(gè)觀點(diǎn)，每年都說(shuō)艱難但是到年底還是一樣，中國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)雷曼兄弟，我覺(jué)得困難肯定有。我個(gè)人觀點(diǎn)2011年比2010年艱難很多，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)從最近的一段時(shí)間跟一些溝通的時(shí)候大家都感覺(jué)到2011年相關(guān)的政策也會(huì)出來(lái)。但是也不要悲觀，我覺(jué)得還是有很多的渠道，有信托、基金、私募等等，隨著說(shuō)2010年中央對(duì)融資信托開(kāi)始把關(guān)了，我想銀行其實(shí)跟信托一樣也是企業(yè)也要賺錢，資金我可以把它比喻成很簡(jiǎn)單的例子，就像水庫(kù)一樣，這個(gè)閘不防水，其他閘也要防水。很多渠道就是融資創(chuàng)新，今天談到上市，福晟集團(tuán)上市，企業(yè)做大做強(qiáng)企業(yè)是一個(gè)重要的途徑。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)上市太難了，我們有一個(gè)想法，我們?cè)谶M(jìn)入福建這個(gè)市場(chǎng)，我們收購(gòu)了福建的一個(gè)一級(jí)建筑企業(yè)是國(guó)家一級(jí)建筑企業(yè)也是福建省唯一上過(guò)魯班獎(jiǎng)的企業(yè)。最后我們還是剝離起來(lái)建筑做，我們想地產(chǎn)不行我們就借殼，要借助資本市場(chǎng)。所以我想上市這個(gè)也是企業(yè)做大做強(qiáng)的重要的途徑，所以其他細(xì)的方面就不重點(diǎn)講了。

　　鄒益民：何總講的是新年還會(huì)繼續(xù)艱難，盡量做上市是好的路子，寧波百隆房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生。

　　謝耀生：房地產(chǎn)行業(yè)年年都不好過(guò)，我感覺(jué)有一年比較好過(guò)，就是2009年。大家銷售把忖量房子都賣完了，應(yīng)該說(shuō)是比較好的。這個(gè)論壇的討論的題目是錢的問(wèn)題，實(shí)際上對(duì)我們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，錢是最重要的。為什么論壇前面說(shuō)是艱難時(shí)刻呢？實(shí)際上很敏感，從去年開(kāi)始到現(xiàn)在實(shí)際上我們房地產(chǎn)行業(yè)要步入艱難時(shí)刻了。都是因?yàn)殄X的問(wèn)題在作怪，本來(lái)貨幣政策是寬松、放松的，從去年下半年開(kāi)始幾次調(diào)高利息利率，這說(shuō)明貨幣政策進(jìn)入的觀點(diǎn)，像提息通道了。我們房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，不管是開(kāi)發(fā)商要錢，買房的人也要錢。沒(méi)有一個(gè)樓盤100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把我們的供應(yīng)的需求的這一量給壓縮了，所以我們明年的日子確實(shí)會(huì)慢慢開(kāi)始不好過(guò)。但是在座的也不要太灰心，因?yàn)橥ㄟ^(guò)2009年大放松的環(huán)境下，現(xiàn)在逐步收起，到今天這個(gè)位置上我們還是在比較寬松的情況下生活的。還是在一個(gè)低利率的狀況下進(jìn)行，如果說(shuō)我預(yù)計(jì)一下，把貸款提高到8%左右，在座的人要緊張起來(lái)。不要說(shuō)三千億，這個(gè)要跟政策配套。我想談這幾個(gè)點(diǎn)

　　鄒益民：現(xiàn)在請(qǐng)高和的蘇總。

　　蘇鑫：我們?cè)谑袌?chǎng)上怎么融資，無(wú)外乎是銀行、信托、基金。如果是銀行先要看你有沒(méi)有東西可以抵押。如果我們找信托，我前兩天跟一個(gè)比較大的訂購(gòu)資產(chǎn)，我發(fā)現(xiàn)旁邊站一個(gè)男一個(gè)女的，我說(shuō)你怎么兩個(gè)秘書(shū)。他說(shuō)有一個(gè)是信托。我說(shuō)你跟信托合作基本上沒(méi)有希望了。你需要什么樣的錢看你企業(yè)的狀態(tài)，后面發(fā)現(xiàn)很多的開(kāi)發(fā)商做基金了，這時(shí)候跟基金合作是最好的、最被尊重的。但是我們要問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，是不是我們開(kāi)發(fā)商不缺錢，但是我不知道銀行是有資金來(lái)源，你會(huì)不會(huì)都去做銀行。其實(shí)沒(méi)有必要，我們最需要改變的是金融思維，關(guān)鍵只要市場(chǎng)還有錢有需要錢的地方就一定有機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。但是作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在你不缺錢的時(shí)候你能不能一些安排，在資金不緊張的時(shí)候做一些貸款。在2009年的時(shí)候好的企業(yè)大量借款發(fā)展，包括外幣和人民幣。我們會(huì)不會(huì)讓出一些股權(quán)給一些有資金來(lái)源的機(jī)構(gòu)，這樣實(shí)際上你的滾動(dòng)和發(fā)展會(huì)更快，可能也是一種思維的想法。我想在未來(lái)前景的情況下，趨勢(shì)緊的情況下對(duì)開(kāi)發(fā)商還不是每一個(gè)人都去做基金公司，而是要有金融的思維。

　　鄒益民：信托現(xiàn)在也是比較難進(jìn)入的門檻，下面請(qǐng)張映光發(fā)言。

　　張映光：這可以說(shuō)是沙龍里面是有一些專家的經(jīng)常探討問(wèn)題，說(shuō)明我們?cè)谀瓿踝鲞@一年的預(yù)測(cè)的時(shí)候往往是失策的，所以覺(jué)得意義不大。第一個(gè)錢到底是松還是緊。第二政策到底怎么走。這是大家每個(gè)人思考的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也影響最大。我覺(jué)得談一談?dòng)^點(diǎn)不做預(yù)測(cè)-錢是松還是緊，可能大家都認(rèn)為加息連加了兩次，錢可能是緊的。但是有沒(méi)有回到2008年的那個(gè)時(shí)候。我們今天看到去年的銀行貸款7.5萬(wàn)億，但是沒(méi)有體現(xiàn)在7.5萬(wàn)億。比如現(xiàn)在蘇總提到一個(gè)很有意思的事情，天津有一些公司用公司的名義買住宅、商業(yè)，買了之后用公司貸款的名義120%貸款出來(lái)。所以這些都說(shuō)明什么情況，說(shuō)明錢在往房地產(chǎn)行業(yè)涌。而且到今年2011年我們將探討的問(wèn)題是假如錢還是這么多，有什么概念呢？第一蓄水池里面是水往下抽在降低還是添水的速度在降低呢？我覺(jué)得是添水的速度在降低。我們貸出去的錢能不能停下來(lái)，不能。這些工程也是不能停下來(lái)的，在這個(gè)問(wèn)題是兩害相全取其輕，在這個(gè)問(wèn)題上政府不敢實(shí)現(xiàn)收貨幣。所以我覺(jué)得2011年錢還是很多，但是錢并不是均勻地放在每一個(gè)人那里，有的人很多錢，有的人沒(méi)有錢，所以在2011年有可能有很多的并購(gòu)出現(xiàn)。

　　第二是政策。政策誰(shuí)不敢臆段，但是最近溫家寶總理在采訪的時(shí)候兩段話，我們可以思考一下是什么意思。第一個(gè)問(wèn)題是問(wèn)溫家寶總理對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控滿意嗎？他說(shuō)不滿意，過(guò)去的兩次調(diào)控都沒(méi)有達(dá)到效果，所以還會(huì)加深。一下做房地產(chǎn)的人都寒了。第二個(gè)問(wèn)題總理說(shuō)不如總經(jīng)理。他說(shuō)不同意，總理管得是保障房，商品市場(chǎng)只是市場(chǎng)管，我只能管保障房。這兩個(gè)問(wèn)題第一個(gè)是讓我寒第二讓我暖。政策不會(huì)把房地產(chǎn)打死，所以房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)過(guò)沒(méi)有影響，所以誰(shuí)都不敢舍房地產(chǎn)。這兩個(gè)觀點(diǎn)供大家參考，是什么走勢(shì)不干判斷，可以思考錢是多還是少，政策是緊還是松。

　　鄒益民：政府的調(diào)控會(huì)繼續(xù)做下去，但是房地產(chǎn)的生存空間還是在的。我回過(guò)頭請(qǐng)較一下蘇總，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)象字樣的資金的安排，除了何總談到通過(guò)上市來(lái)募集資金是很重要的渠道，其他關(guān)于基金信托都談的比較少，你是做基金的你怎么樣看現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)商的名義在募集一些基金。

　　蘇鑫：當(dāng)時(shí)很多開(kāi)發(fā)商在做基金的時(shí)候社會(huì)上有兩個(gè)觀點(diǎn)，一種覺(jué)得是到了困境很難解決。另外對(duì)我來(lái)說(shuō)很容易理解，這都是中國(guó)特色。因?yàn)榛鹦枰?，開(kāi)發(fā)商他也有他的好處和優(yōu)勢(shì)，但是我相信他可是一個(gè)過(guò)程，或者慢慢也些開(kāi)發(fā)商有些機(jī)構(gòu)壯大了，這是中國(guó)特色很正常。還有從基金因?yàn)楫吘故墙o自己壯大，通過(guò)基金房地產(chǎn)融資，基金大家可以算一下。中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)融資的主要模式不可能短期改變，銀行還是大方向，預(yù)售也還是大方向。這個(gè)跟金融環(huán)境有關(guān)系，金融環(huán)境沒(méi)有放開(kāi)，談基金也不是大方向。我們應(yīng)該關(guān)注作為開(kāi)發(fā)商金融的思維來(lái)判斷房地產(chǎn)，這個(gè)可能啟發(fā)更大一些。

　　鄒益民：總得來(lái)講，大家都看到去年的房產(chǎn)調(diào)控，今年還會(huì)繼續(xù)存在，只要我們開(kāi)發(fā)商把這種平淡的心態(tài)去看問(wèn)題，然后你自己有一個(gè)自己控制自己的能力，不要一下子太急的特別是做商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)是沉淀資金很厲害的行業(yè)，如果能夠把握好自己的節(jié)奏，多有金融的思維除了傳統(tǒng)的銀行之外，通過(guò)其他的模式包括信托、基金，基金今后會(huì)是更大的更主要的瑞子的手段。通過(guò)各種各樣的想法發(fā)現(xiàn)你自己要把握住自己的節(jié)奏，自己的金融的想法。我想我們都是可以渡過(guò)這個(gè)時(shí)期，然后讓房地產(chǎn)走得更好。謝謝各位。

　　主持人：各位來(lái)賓，各位到最后的朋友們。親愛(ài)的朋友我們的城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2010年度論壇馬上就要結(jié)束了。我們相信通過(guò)我們所有人的努力，2011年將會(huì)是房地產(chǎn)值得期待的一年。再一次感謝今天參加論壇的各位來(lái)賓、各位朋友。

　　接下來(lái)請(qǐng)今天參與演講和對(duì)話的嘉賓到臺(tái)上留影。