在面臨產(chǎn)業(yè)洗牌集中”越來越高的情況下，我們的企業(yè)就要開一個(gè)什么樣的模式。

　　黎振偉：我在講課的時(shí)候經(jīng)常講項(xiàng)目，最近經(jīng)常要將企業(yè)管理，我推薦許多講企業(yè)管理的老師，注重企業(yè)競爭力進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的討論，上午我記得大家有一個(gè)論壇，金科地產(chǎn)的感覺機(jī)制，下一個(gè)環(huán)節(jié)就由李總來主持，企業(yè)的萬科三千億與模式之辯。順便我?guī)屠羁傇谘垘孜患钨e：美佳華實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理陳培源先生；北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱仝；蘭德咨詢中國有限公司董事長宋延慶；深圳眾廈事業(yè)發(fā)展有限公司董事長郭澍楠；《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社編委黃波。把主持交給李總。

　　李戰(zhàn)洪：主持了很多場對話，第一個(gè)是讓自己說話得時(shí)間非常少，第二控制時(shí)間，第三讓嘉賓不想說不敢說的盡量說出來。我們的題目是萬科三千億與模式之辯。首先我自己是開發(fā)商，我就想讓開發(fā)商這一塊后講，先請黃波，我現(xiàn)在看到三千億很吃驚，怎么想包括亞運(yùn)城50個(gè)億也完成的這么漂亮，這造就了千萬的樓。我認(rèn)為包括限購包括央視和媒體一直說房子的事情，我想請媒體的角度請黃總談一談。

　　黃波：我想我是代表媒體說兩句。李總說到一個(gè)話題大家誰在做營銷，我毫不夸張地說一句，李總本人就是營銷大師。說起做營銷其實(shí)我覺得整個(gè)市場圈層和跟房子有關(guān)的方方面面的機(jī)構(gòu)和企業(yè)，甚至包括所有的學(xué)員都在做營銷。打廣告是營銷，買房子口碑宣傳也是一種營銷。他這個(gè)政策是好是壞不論，但是給房地產(chǎn)傳遞出來一個(gè)信號。

　　李戰(zhàn)洪：如果央視不天天說房價(jià)，如果政策進(jìn)入常態(tài)，我想這個(gè)房地產(chǎn)更正常一點(diǎn)，你認(rèn)同不認(rèn)同？

　　黃波：李總不能把責(zé)任推到媒體身上。其實(shí)在開始的時(shí)候，我覺得三千億已經(jīng)萬科放言了，很具有浪漫情節(jié)。上海萬科的活動(dòng)今天我們上海突破100億，其實(shí)這個(gè)萬科集團(tuán)的1000億都跟我們傳遞這個(gè)市場上其實(shí)一個(gè)信號，我看了觀點(diǎn)這次的G30的排序，從2010年房地產(chǎn)超過600萬有3家，超過500家有7家。未來從今年到2011年到2012年三年的時(shí)候，我覺得200億以下的規(guī)模的銷售額在國內(nèi)市場上不管是話語權(quán)、聲音不如以前那么風(fēng)生水起了。所以我覺得三千億很浪漫，但是我覺得也不是遙不可及的。萬科和現(xiàn)在正在異軍突起的保利，不管是上市公司企業(yè)管理模式能不能跟得上服務(wù)，現(xiàn)在我們知道萬科在城市公司之上和總部之間設(shè)置了一個(gè)層級，從總部到華東大區(qū)，能不能起到真正的有效的管理。其實(shí)分擔(dān)總部的職能有些比較務(wù)實(shí)有些不行。

　　李戰(zhàn)洪：我說當(dāng)萬科三千億的時(shí)候，說明市場集中度越來越高，其實(shí)不需要看到中國房地產(chǎn)的中石油，如果出現(xiàn)的時(shí)候未來的分家G30將控制話語權(quán)，萬科是一種模式，大家商業(yè)模式不一樣，各自發(fā)展。在面臨產(chǎn)業(yè)洗牌集中”越來越高的情況下，我們的企業(yè)就要開一個(gè)什么樣的模具，請北京的朱總，在這種態(tài)勢之下我們要開一個(gè)什么樣的模具？

　　朱仝：剛才聽了各位的發(fā)言很有啟發(fā)，首先說一下咱們這個(gè)論壇的主題是三千億，現(xiàn)在萬科實(shí)現(xiàn)的一千億，三千億可能在不遠(yuǎn)的將來。2003年的時(shí)候博鰲王石的辯論能不能達(dá)到100億，從那個(gè)時(shí)候到現(xiàn)在沒有多少年。當(dāng)然當(dāng)年不一樣，當(dāng)然的房價(jià)是5000塊現(xiàn)在不一樣了，肯定要增長。就拿我們公司北京賣分是8000多塊一平米，等到后期的時(shí)候18000一平米，一平米漲了1萬塊錢。關(guān)于錢數(shù)的問題可以說得很漂亮，萬科也可以說得非常好聽，但是實(shí)際上欣喜之余，我認(rèn)為要清醒地看到整個(gè)價(jià)格漲上去了之后的數(shù)字。一定要鎮(zhèn)定地安靜地想一想到底是怎么回事兒。第二關(guān)于發(fā)展模式，我認(rèn)為在中國來說，是一個(gè)大政府小社會(huì)的模式，跟歐美不一樣，市場經(jīng)濟(jì)充分。現(xiàn)在尤其在北京，大政府小社會(huì)的概念我們充分地體會(huì)到了非常厲害。想讓你供多少地就供多少地，說不好聽土地局就那么幾十號人忙死了也供應(yīng)不過來。

　　李戰(zhàn)洪：面對新的形式有硬工夫怎么都不怕。國家有一些企業(yè)通過這些早早就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，包括收購和兼并、合作，我們現(xiàn)在請了深圳陳培源，

　　陳培源：我是美佳華實(shí)業(yè)專門做商業(yè)地產(chǎn)的，尤其是在三線城市。從今天早上有很多嘉賓談到轉(zhuǎn)型，原來很多大的住宅開發(fā)商現(xiàn)在也逐步進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是我們企業(yè)現(xiàn)在商業(yè)模式堅(jiān)持在三線城市的核心位置開發(fā)，這個(gè)模式比較穩(wěn)妥?，F(xiàn)在一二線城市個(gè)別城市的開發(fā)蛋糕有點(diǎn)過了，所以我們對三線城市的開發(fā)比較有相信。有幾個(gè)原因：一個(gè)是城市化，今天大家都談到城市化進(jìn)程。一個(gè)是消費(fèi)的增長。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在很多沿海城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，這個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對將來三、四線城市有非常大的空間。第二點(diǎn)通過我們做了這么多年的體會(huì)，真正要把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功地運(yùn)營，有一定的難度會(huì)碰到很多困難。現(xiàn)在大家都拼命地開發(fā)通過轉(zhuǎn)型實(shí)際上各種的一些苦衷我們也是深有體會(huì)。所以整個(gè)成功的運(yùn)營商業(yè)中心、購物中心不容易。第三我們覺得對三線城市的意識，他運(yùn)營好不太容易，如果商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)過勝了之后可能比住宅過量開發(fā)更加可怕和被動(dòng)，所以也希望在轉(zhuǎn)型期間大家有一個(gè)適度的合理的安排。我接這個(gè)機(jī)會(huì)講一些體會(huì)。

　　李戰(zhàn)洪：是不是開一個(gè)關(guān)健詞三線城市，三線項(xiàng)目，中心地段。難得的宋總經(jīng)常寫文章，你最后做總結(jié)發(fā)言，因?yàn)槟惆阉麄冏詈蟮慕ㄗh。

　　郭澍楠：來了深圳我是眾廈地產(chǎn)的，他是上陣房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們有15年的經(jīng)驗(yàn)，我個(gè)人有18年的從事經(jīng)驗(yàn)。我看從房地產(chǎn)發(fā)展到高潮到低潮低潮又高潮，從今天和下午聽的各個(gè)專家對市場的看法，我覺得整體總結(jié)一下目前我們中國房地產(chǎn)的市場。有些是怨政府，有些是怨開發(fā)商，有些是怨我們的民間財(cái)務(wù)太多，但是我覺得這些都是正常的現(xiàn)象。我把中國房地產(chǎn)市場形容在健康發(fā)展中的部分不健康的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)從規(guī)劃和產(chǎn)品來講，我覺得我們所有老百姓都獲益了，在這個(gè)過程中有13億多的人，房地產(chǎn)開發(fā)只有12年，我們要對房地產(chǎn)市場有那么完美的要求我覺得是不現(xiàn)實(shí)的。第二今天話題是萬科三千億，我自己認(rèn)為萬科的三千億如果從今年的1000多億我估算在第五年他就能達(dá)到三千億，或者未來可能會(huì)出現(xiàn)凡壟斷的階段。我曾經(jīng)看過萬科的預(yù)測在2014年可以達(dá)到兩千億。這些不是以開發(fā)商是神，或者不是他們有多大能耐，我覺得以來的是中國龐大的市場，我們在這樣的民間財(cái)務(wù)不段增加，消費(fèi)方式也不斷增加。所以未來的市場我甚為是一個(gè)巨大的市場。所以我一直對開發(fā)商所的話，我們大膽地去發(fā)展。另外代說一下重籌競爭力，早期的是資源型的競爭?，F(xiàn)在是產(chǎn)品型的競爭。我今天下午聽了海爾盧董事長的云社區(qū)我覺得這就是他對產(chǎn)品競爭力的開始。我覺得未來不管市場政策怎么走，我們?nèi)绾未蛟飚a(chǎn)品，讓這樣一種用家、商家、政府能共贏的現(xiàn)狀。要提升產(chǎn)品的品質(zhì)，我覺得可能要兩個(gè)。1、在未來房產(chǎn)開發(fā)要產(chǎn)業(yè)化。2、不但要產(chǎn)業(yè)化還要產(chǎn)業(yè)整合。所以未來如果是一個(gè)整合者的身份變化產(chǎn)業(yè)化的方式，我想我們的方式會(huì)更大。謝謝大家。

　　李戰(zhàn)洪：給我們提一下建議。

　　宋延慶：10余家媒體簽了協(xié)議，說三點(diǎn)：剛才李總說說點(diǎn)真話、實(shí)話大膽的話。第一三千億有兩點(diǎn)值得置疑。首先是不是真的是1000億。分析了萬科2010年的數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)非常詭異的曲線，詭異在什么地方？比如去年合同額是600多家，合同銷售額是400多家，我個(gè)人覺得他個(gè)人結(jié)算是700多個(gè)億。這就是做財(cái)務(wù)的技巧。第二1000億是不是第一，也未必。我為了求證這個(gè)事情我問了萬達(dá)，萬達(dá)是這樣說的我們今年合同銷售額能夠確保600多億以上，同時(shí)還沉淀300萬平米的持有物業(yè)，如果按照15000千來算保守來算是什么概念。另外還有一個(gè)中海的兩家企業(yè)，這兩家加起來也是非常高的。所以我說的第一點(diǎn)是不是1000億，是不是第一。我個(gè)人表示疑問的。

　　第二三千億，也懷疑也不懷疑。所謂不懷疑如果未來10年符合遞增的話，絕對沒有問題。但是我表示懷疑有三點(diǎn)：1、王石要退居二線，因?yàn)闆]有一個(gè)企業(yè)家的旺盛精力保持20年。2、目前萬科的產(chǎn)品線還不是全覆蓋的。我們真正房地產(chǎn)的產(chǎn)品線可能在六七個(gè)才能全覆蓋，目前萬科的產(chǎn)品線略窄了一些。3、是模式。1月份給樓市寫了兩萬之爭的后世，萬達(dá)的商業(yè)模式是現(xiàn)金滾動(dòng)資產(chǎn)模式，他通過滾動(dòng)讓自己的資產(chǎn)越來越多，越玩越輕松的模式。一個(gè)是越玩越累計(jì)模式，大家可以比較一下。另外還有模式之外，他兩個(gè)比較可喜的都是標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖開發(fā)復(fù)制，我們在座的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)走得是差異化的模式，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)樣，差異化的模式很難整合幾個(gè)專家，我們建議要向兩家學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制模式。

　　李戰(zhàn)洪：最后問一句話就結(jié)束這次的主題論壇，首先問陳總，就三線城市做五萬平方米需要自主資金

　　陳培源：每個(gè)城市沒個(gè)地塊都不一樣，具體沒有辦法說。

　　李戰(zhàn)洪：朱總你說什么樣的三線模式企業(yè)單項(xiàng)目才能讓自己的企業(yè)立于不敗之地。

　　朱仝：我們也是出擊把自己的事情做好，其他的變化再說，只有把自己的事情做好了，才能已不變應(yīng)便謝謝。

　　宋延慶：關(guān)于模式的研究我有很多文章，說起來比較復(fù)雜。

　　李戰(zhàn)洪：做顧問公司現(xiàn)在很不好作

　　郭澍楠：的確很難做，這個(gè)市場很嚴(yán)格，政策也很難作，大概是20%左右。

　　李戰(zhàn)洪：認(rèn)為真的許多房價(jià)降嗎，大多數(shù)都買了，我想問一下你覺得人真正的愿意房價(jià)降嗎？

　　黃波：每一個(gè)人希望自己的不動(dòng)產(chǎn)增值，有希望自己買的下一套越來越便宜，我想整個(gè)人類都是在整個(gè)糾結(jié)不斷前進(jìn)。

　　李戰(zhàn)洪：感謝各位專家，感謝在座的嘉賓。

　　黎振偉：今天上午曹總給我說現(xiàn)在很多公司都在抓緊安排年底銷售，所以資金回籠很重要，最后一個(gè)環(huán)節(jié)艱難時(shí)刻、上市、信托、基金無余融資，這一輪的主持是平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民先生，請上來主持。