房地產(chǎn)主要的融資渠道都受到了很大的限制。除一些類似地下錢莊的途徑，中小房企目前就只能選擇信托融資的途徑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉  12月8日，銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司逐筆分析房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，合理把握規(guī)模擴(kuò)展。

　　就在近日，武漢南國(guó)置業(yè)與交銀國(guó)際宣布了一起的1.7億元信托計(jì)劃，在銀監(jiān)會(huì)已要求信托公司收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)后，大部分信托公司已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)背景下，這一起最新的房地產(chǎn)信托計(jì)劃引起了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。

　　1.7億元信托

　　公告披露，在這一信托計(jì)劃中，武漢南國(guó)置業(yè)將以全資子公司武漢大本營(yíng)商業(yè)管理有限公司為主體，通過交銀國(guó)際信托有限公司發(fā)行兩年期總額不超過1.7億元的信托。

　　而交銀國(guó)信將以募集的信托資金1.7億元對(duì)大本營(yíng)公司進(jìn)行增資，其中2000萬元用于增加大本營(yíng)公司的注冊(cè)資本，剩余1.5億元計(jì)入大本營(yíng)公司資本公積。

　　按照信托計(jì)劃安排，南國(guó)置業(yè)的控股股東許曉明將以持有的南國(guó)置業(yè)相應(yīng)數(shù)額股票作質(zhì)押擔(dān)保。

　　據(jù)了解，此次信托期限為兩年。南國(guó)置業(yè)承諾到期收購(gòu)交銀國(guó)信以信托資金對(duì)大本營(yíng)公司進(jìn)行增資所對(duì)應(yīng)持有的大本營(yíng)公司全部股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)交銀國(guó)信的退出。

　　南國(guó)置業(yè)將在信托到期前支付信托收益（按交銀國(guó)信支付的增資款金額不超過13%/年計(jì)算），并承諾信托到期后按照1.7億元的價(jià)格收購(gòu)交銀國(guó)信所持有的大本營(yíng)公司股權(quán)。

　　對(duì)此，有證券分析師表示，雖然目前銀行借貸的利率為7%，但是地產(chǎn)開發(fā)商去銀行申請(qǐng)不到，相對(duì)民間借貸30%的利率，此次南國(guó)置業(yè)信托的13%年利率，還是相對(duì)比較低。

　　據(jù)了解，武漢大本營(yíng)商業(yè)管理有限公司成立于2005年6月，注冊(cè)資本3000萬元，系南國(guó)置業(yè)全資子公司，法定代表人許曉明。

　　武漢大本營(yíng)公司下設(shè)南國(guó)大武漢生活廣場(chǎng)位于漢口解放大道與建設(shè)大道交匯處，總建筑面積約40.5萬平方米，是目前武漢市最大的家裝建材市場(chǎng)，幾乎囊括了武漢家裝建材各門類的主流總代理商戶。

　　股權(quán)投資型信托

　　更早之前的消息顯示，銀監(jiān)會(huì)11月已下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》給各信托公司，要求信托公司自查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

　　具體內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等等條件。

　　此舉被認(rèn)為是繼規(guī)范銀信合作模式、實(shí)施凈資本管理等措施之后，監(jiān)管部門針對(duì)目前信托公司尚未受到嚴(yán)格監(jiān)管，銀行得以通過信托公司向房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，避開政府對(duì)房地產(chǎn)貸款限制行為，打出的一記重拳。

　　有業(yè)內(nèi)人士就指出，今后隨著信貸政策的收緊，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心將傾向以股權(quán)投資和權(quán)益投資類為主的投資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而不再是“貸款類”的融資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，融資型與投資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的最大區(qū)別在于運(yùn)作主體完全不同。

　　前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)信托資金回購(gòu)或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應(yīng)債權(quán)形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當(dāng)貸款中介角色。

　　但在投資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實(shí)際運(yùn)作過程里，信托公司必須參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，并從項(xiàng)目開發(fā)收益中獲取利益。

　　此次武漢南國(guó)置業(yè)的信托融資，無疑是屬于股權(quán)投資和權(quán)益投資類的信托類型。增資完成后，武漢大本營(yíng)公司的注冊(cè)資本為5000萬元，其中武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司持有其60%股權(quán)，交銀國(guó)際信托有限公司持有其40%股權(quán)。

　　融資的華容道

　　資料顯示，這已是今年以來南國(guó)置業(yè)第四次通過信托融資，總?cè)谫Y額達(dá)8.68億元。

　　5月17日，南國(guó)置業(yè)擬以全資子公司通過武漢新天地投資有限公司為主體，通過江西國(guó)際信托股份有限公司發(fā)行兩年期總額為3億元的信托。

　　10月27日，南國(guó)置業(yè)以全資子公司武漢北都商業(yè)有限公司為主體，通過方正東亞信托有限責(zé)任公司發(fā)行兩年期總額為1.98億元的信托。

　　11月8日，南國(guó)置業(yè)通過江西國(guó)際信托股份有限公司，對(duì)其子公司武漢南國(guó)創(chuàng)新置業(yè)有限公司的相關(guān)債權(quán)發(fā)行總額為2億元，期限為30個(gè)月的債權(quán)信托。

　　但在目前信托遭遇壓力收緊的背景下，南國(guó)置業(yè)為什么還要選擇信托融資呢？觀點(diǎn)新媒體為此致電南國(guó)置業(yè)，但是南國(guó)置業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人以不方便透露為由，拒絕了采訪。

　　有業(yè)內(nèi)證券分析師表示，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道比較窄，再融資與開發(fā)貸款被收緊后，現(xiàn)在合法解決現(xiàn)金流困難的途徑只剩信托這條途徑了。

　　雖然地產(chǎn)開發(fā)商也還可以通過民間借貸來解決現(xiàn)金流問題，但是畢竟民間借貸的利率也不低。綜合比較，開發(fā)商走信托融資還是比較安全，同時(shí)利率也相對(duì)比較低。

　　而西安某信托研究所相關(guān)人士也認(rèn)為，類似南國(guó)置業(yè)這樣的中小型房企當(dāng)然希望有更多的融資渠道，但是目前房地產(chǎn)主要的融資渠道都受到了很大的限制。除一些類似地下錢莊的途徑，中小房企目前就只能選擇信托融資的途徑。而現(xiàn)在看來，信托融資也是受到很大的限制的。

　　他認(rèn)為，此次南國(guó)置業(yè)信托融資是否成功，將主要取決于南國(guó)置業(yè)選擇哪家信托公司，以及自身?xiàng)l件是否嚴(yán)格符合銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托融資方面的規(guī)定。

　　如果滿足以上條件，該人士認(rèn)為南國(guó)置業(yè)的信托融資還是有可能通過的。