按照目前恒大業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)60%的速度計(jì)算，兩年之后，恒大即可跨越千億的銷(xiāo)售門(mén)檻。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 12月8日，恒大地產(chǎn)公布了11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2010年11月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額65.6億元，同比2009年同期的26.7億元，增長(zhǎng)145.9%，再次刷新今年以來(lái)單月最高銷(xiāo)售金額。

　　在下午舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)副主席夏海鈞再次表示了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看好，以及對(duì)恒大布局二三線(xiàn)城市的認(rèn)可。

　　夏海鈞還多次表示，因恒大的二三線(xiàn)策略，國(guó)家的很多調(diào)控政策對(duì)其影響甚微。

　　477億元

　　據(jù)報(bào)告稱(chēng)，2010年1-11月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額477.2億元，相比2009年同期的262.7億元，增長(zhǎng)81.7%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積756.3萬(wàn)平方米，相比2009年同期的498.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)51.8%。

　　2010年1-11月，恒大累計(jì)已完成全年400億元合約銷(xiāo)售目標(biāo)的119.3%，這一合約銷(xiāo)售額是2009年全年303億元的157.5%。

　　2010年11月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額65.6億元，同比2009年同期的26.7億元，增長(zhǎng)145.9%，再次刷新今年以來(lái)單月最高銷(xiāo)售金額；同時(shí)恒大的11月業(yè)績(jī)比10月的55.6億元，增長(zhǎng)18%；合約銷(xiāo)售面比10月的89.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9%。

　　恒大執(zhí)行董事、副總裁賴(lài)立新介紹，11月合約銷(xiāo)售額占比較高的地區(qū)包括：鄭州、重慶、西安、長(zhǎng)沙、武漢、成都等地。

　　截止11月底，恒大在售項(xiàng)目達(dá)56個(gè)，分布于中國(guó)27個(gè)城市，其中11月的新開(kāi)盤(pán)4個(gè)，新盤(pán)全月合計(jì)銷(xiāo)售11億元。賴(lài)立新稱(chēng)，新盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表明恒大在二、三線(xiàn)城市有效開(kāi)拓了市場(chǎng)，同時(shí)規(guī)避了宏觀(guān)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，使其在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控中處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀態(tài)。

　　千億目標(biāo)

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，夏海鈞對(duì)恒大未來(lái)的發(fā)展速度也給予了回復(fù)。

　　夏海鈞稱(chēng)，按照目前恒大業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)60%的速度計(jì)算，兩年之后，恒大即可跨越千億的銷(xiāo)售門(mén)檻。

　　但夏海鈞同時(shí)也表示，恒大銷(xiāo)售達(dá)到千億元，還要取決于恒大上市之后資本市場(chǎng)表現(xiàn)良好和國(guó)家大的宏觀(guān)環(huán)境整體較好兩個(gè)因素。

　　夏海鈞續(xù)指，恒大集團(tuán)并不會(huì)硬性規(guī)定銷(xiāo)售千億的時(shí)間期限，主要還是看以后的市場(chǎng)決定。

　　今年12月1日，萬(wàn)科突破了銷(xiāo)售金額千億的門(mén)欄，將中國(guó)房企的年銷(xiāo)售額提升至了千億大關(guān)。

　　夏海鈞則表示，今年恒大業(yè)績(jī)過(guò)500億元肯定是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　“恒大2009年在香港實(shí)現(xiàn)上市，有了國(guó)際資本市場(chǎng)的平臺(tái)，加上國(guó)家這兩年宏觀(guān)調(diào)控的政策，給恒大帶來(lái)了前所未有的歷史機(jī)遇”。夏海鈞稱(chēng)。

　　據(jù)夏海鈞解釋?zhuān)愦蠼衲甑目焖侔l(fā)展主要是有兩個(gè)原因，一是源于資金渠道打開(kāi)了。國(guó)內(nèi)宏觀(guān)緊縮的時(shí)候，恒大在資本市場(chǎng)取得資金的支持，今年年初雖然國(guó)家進(jìn)行了宏觀(guān)調(diào)控，但恒大進(jìn)行了兩次融資，融資達(dá)到13.5億美元，而國(guó)內(nèi)的上市企業(yè)增發(fā)債的難度非常大。

　　二是因?yàn)閲?guó)家的宏觀(guān)調(diào)控，市場(chǎng)集中度會(huì)向大企業(yè)、資金雄厚的企業(yè)靠攏，為恒大去年、今年乃至明年整合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供良好的機(jī)遇。夏海鈞表示：“相信恒大在未來(lái)三年會(huì)有高速增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)。”

　　按照恒大如今年增速60%計(jì)算，那么明年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)是否將達(dá)到800億元？夏海鈞對(duì)此也進(jìn)行了否認(rèn)，表示800億元不是公司明年的目標(biāo)，具體數(shù)字還得等到2010年報(bào)公布。

　　土地并購(gòu)

　　近期，中央政府可能會(huì)在明年試點(diǎn)房產(chǎn)稅并進(jìn)行三次調(diào)控的傳言已經(jīng)不絕于耳。

　　對(duì)于今年已出的宏調(diào)政策，夏海鈞認(rèn)為取得了不錯(cuò)的效果，其稱(chēng)年初房地產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)在全年得到了有效的控制，目前的情況是平穩(wěn)和均衡的，政策起到了調(diào)控的作用。

　　夏海鈞同時(shí)指出，類(lèi)似今年這樣的宏調(diào)政策也將造成市場(chǎng)的進(jìn)一步集中。

　　他認(rèn)為，根據(jù)中國(guó)整體房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律形成的，國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策下，市場(chǎng)進(jìn)一步分化造成以下現(xiàn)象，如中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的現(xiàn)金壓力，包括銀行的融資和市場(chǎng)的銷(xiāo)售，中小企業(yè)越來(lái)越困難，融資單一依靠國(guó)內(nèi)銀行的企業(yè)更加困難；像恒大等香港上市公司，依靠國(guó)際市場(chǎng)，有了更加廣闊的融資渠道，同時(shí)，老百姓追求品牌企業(yè)，這些企業(yè)在本輪的宏觀(guān)調(diào)控中，迎來(lái)了市場(chǎng)的機(jī)遇。

　　“也就是說(shuō)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)便宜的土地，或者是并購(gòu)一些企業(yè)，使這些企業(yè)的效益在今年產(chǎn)生集聚的上升，這種上升不是代表全行業(yè)的上升，有的企業(yè)是困難的，有的企業(yè)是好的。”

　　自上市之后，恒大通過(guò)招拍掛拿地的比例大幅增加，從最近兩個(gè)月看，恒大也在全國(guó)四處拿地。

　　10月25日，于安徽省投資說(shuō)明會(huì)暨項(xiàng)目?jī)x式上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)合肥公司正式簽約淮北市濉溪縣舊城改造與銅陵市五星級(jí)酒店二個(gè)項(xiàng)目。

　　11月3日，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局出讓5幅土地，恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)春有限公司以13億的總成交價(jià)競(jìng)得了四幅。

　　11月8日，蘭州市國(guó)土局公開(kāi)出讓12宗地塊，恒大以6000萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)得G1011號(hào)兒童公園和體育公園及配套的商住用地，地塊面積70萬(wàn)平方米。

　　11月15日，天津成功出讓7宗地，累計(jì)出讓面積439032平方米，總成交金額為6.36億。其中恒大地產(chǎn)集團(tuán)天津有限公司以1.74億獲得武清區(qū)泗村店鎮(zhèn)兩宗城鎮(zhèn)住宅用地。

　　土地儲(chǔ)備面積已經(jīng)邁進(jìn)7000萬(wàn)平米，早已成為“中國(guó)地主”的恒大似乎并沒(méi)有停止土地?cái)U(kuò)張的野心。從恒大年銷(xiāo)售面積近千萬(wàn)平米，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率60%的速度來(lái)看，為保證未來(lái)恒大業(yè)績(jī)的持續(xù)上漲，加大拿地力度似乎已經(jīng)難于停止。

　　政策預(yù)期

　　近日市場(chǎng)普遍預(yù)期，明年中央會(huì)收緊內(nèi)銀新增信貸額度，由今年的7.5萬(wàn)億元人民幣，降至6.5萬(wàn)億至7萬(wàn)億元人民幣。夏海鈞認(rèn)為，中央不會(huì)停止對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸，因?yàn)樾袠I(yè)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)緊密相連，但銀行日后或會(huì)選擇性地批出貸款予優(yōu)質(zhì)房企。

　　夏海鈞強(qiáng)調(diào)，公司與銀行的關(guān)系一直保持良好，故沒(méi)有壓力；加上恒大已上市，增加國(guó)際資本融資的渠道，相信未來(lái)購(gòu)入更便宜的土地，或透過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　被問(wèn)及加息的影響時(shí)，夏海鈞亦承認(rèn)，加息對(duì)整個(gè)行業(yè)均有影響，但由于恒大產(chǎn)品多集中在二、三線(xiàn)城市，客戶(hù)對(duì)按揭成本上升敏感度較低，而對(duì)恒大的開(kāi)發(fā)成本亦無(wú)太大影響。

　　此外，近兩日國(guó)內(nèi)媒體皆報(bào)道稱(chēng)中國(guó)很快將推行房產(chǎn)稅改革，最可能的時(shí)間是在明年3月的“兩會(huì)”之前。報(bào)導(dǎo)說(shuō)，上海、重慶已進(jìn)入首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市名單，但具體開(kāi)征時(shí)間尚未確定。

　　而夏海鈞表示，目前中國(guó)房產(chǎn)稅從稅收到政策制定等各方面的配套都還不完善，在全國(guó)推廣開(kāi)來(lái)并不會(huì)那么快。

　　夏海鈞稱(chēng)，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)選擇一線(xiàn)城市如北京、上海，而恒大的主要項(xiàng)目基本都在二線(xiàn)城市，受房產(chǎn)稅影響不大。

　　三線(xiàn)城市

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大高層一如既往地反復(fù)強(qiáng)調(diào)三線(xiàn)城市對(duì)恒大業(yè)績(jī)作出的貢獻(xiàn)和對(duì)恒大未來(lái)的重要意義。

　　夏海鈞表示，今年三線(xiàn)城市的幾個(gè)新盤(pán)對(duì)公司的銷(xiāo)售產(chǎn)生了很大貢獻(xiàn)，未來(lái)還會(huì)有大量的新盤(pán)，陸續(xù)于今明兩年在三線(xiàn)城市推出。他稱(chēng)，三線(xiàn)城市戰(zhàn)略決策是公司保持高速增長(zhǎng)，為股東帶來(lái)豐厚回報(bào)的重要舉措，這一戰(zhàn)略決策所帶來(lái)的業(yè)績(jī)也會(huì)在未來(lái)的二、三年內(nèi)顯現(xiàn)。

　　夏海鈞續(xù)指，2010年開(kāi)始，恒大將三線(xiàn)城市定為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)及戰(zhàn)略目標(biāo)，今明兩年將有大量位于三線(xiàn)城市的新盤(pán)推出，此舉亦有利該集團(tuán)應(yīng)對(duì)調(diào)控措施。

　　恒大方面表示，恒大已是中國(guó)覆蓋省會(huì)城市最多的開(kāi)發(fā)商，恒大進(jìn)入的三線(xiàn)城市中有90%是中國(guó)前20強(qiáng)甚至100強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)未進(jìn)入的，而大部分產(chǎn)品都面向老百姓，高性?xún)r(jià)比精品住宅刺激三線(xiàn)市場(chǎng)剛需，順應(yīng)三線(xiàn)城市城市化發(fā)展趨勢(shì)。

　　恒大主席許家印在10月業(yè)績(jī)會(huì)上也曾清楚表示，選擇進(jìn)入三線(xiàn)城市主要從商機(jī)的角度考慮，希望能站在一個(gè)制高點(diǎn)上抓住更多更好的土地。“我們?nèi)孢M(jìn)入三線(xiàn)城市以后才知道，290個(gè)三線(xiàn)城市，好多都沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。”

　　“我們進(jìn)入三線(xiàn)城市后選地的原則跟二線(xiàn)城市不同。二線(xiàn)城市的位置是離市中心10-15公里，三線(xiàn)城市則要求離市中心在3-4公里。項(xiàng)目規(guī)模方面，二線(xiàn)城市一個(gè)項(xiàng)目要求100萬(wàn)平方米左右，三線(xiàn)城市則控制在50-80萬(wàn)平方米。相對(duì)而言，三線(xiàn)城市是價(jià)格洼地和土地成本的洼地。” 許家印坦言。

　　雖然恒大的二三線(xiàn)策略目前看起來(lái)效果不錯(cuò)，但值得警惕的是，在12月8日中國(guó)社科院最新發(fā)布2011年《住房綠皮書(shū)》中清楚表示，中國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價(jià)格比例的50%以上。

　　而據(jù)夏海鈞透露，目前恒大除了福州、杭州、西藏和青海沒(méi)有項(xiàng)目之外，其他省會(huì)城市都已經(jīng)完成了布局，這其中自然也包括南寧、天津、蘭州和石家莊。

　　事實(shí)上，根據(jù)中國(guó)社科院的研究結(jié)果，二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)甚至已經(jīng)超過(guò)一線(xiàn)城市。