雖然世茂房地產(chǎn)是以合作開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)入華南市場(chǎng)，但其涉入的均為“巨無(wú)霸項(xiàng)目”，難免令外界擔(dān)憂。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陶鯉，見(jiàn)習(xí)編輯 周茉 雖然溫總理說(shuō)“左一個(gè)(國(guó))十條，右一個(gè)(國(guó))五條，但房?jī)r(jià)就是壓不下來(lái)”，但大大小小的開(kāi)發(fā)商們卻似乎都已在探尋調(diào)控與資金壓力下的“出逃之路”。

　　合作開(kāi)發(fā)無(wú)疑成為了首選之一。無(wú)論是王石所言的“2010年萬(wàn)科75%的銷售收入來(lái)自合作項(xiàng)目”，還是綠城追尋的“代建模式”，都顯示開(kāi)發(fā)商逐漸放棄單打獨(dú)斗的傳統(tǒng)。

　　而在2010胡潤(rùn)地產(chǎn)富豪榜名列第三的許榮茂也攜旗下世茂房地產(chǎn)，精心選擇了“華南五虎”之一富力地產(chǎn)開(kāi)展合作。

　　11月8日，世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)位于惠州的富茂威尼斯灣項(xiàng)目奠基，這是繼亞運(yùn)城及天津項(xiàng)目之后，世茂房地產(chǎn)第三次與富力地產(chǎn)聯(lián)手，合作開(kāi)發(fā)超大型項(xiàng)目。

　　同時(shí)，這也是世茂房地產(chǎn)在完成長(zhǎng)三角和環(huán)渤海布局后，再次穩(wěn)固華南市場(chǎng)。

　　富茂威尼斯灣

　　富茂威尼斯灣項(xiàng)目定位為集濱海度假休閑為主要特色的超大型綜合項(xiàng)目，由世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)聯(lián)手組建的惠州富茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)。

　　該項(xiàng)目位于廣東省惠州市東部巽寮灣區(qū)的稔山鎮(zhèn)范和港跨海大橋旁，距廣州約180公里，距深圳約70公里，距惠州市中心約80公里。

　　富茂威尼斯灣項(xiàng)目建筑產(chǎn)品類型主要由獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、濱海公寓、高層住宅等組成，而公建配套方面包括：超五星級(jí)酒店、主題購(gòu)物中心、高端會(huì)所、尊貴游艇會(huì)、國(guó)際會(huì)議中心、社區(qū)教育機(jī)構(gòu)及綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。

　　據(jù)世茂相關(guān)人士透露，富力與世茂聯(lián)合組建的惠州富茂公司的股權(quán)架構(gòu)的股權(quán)各占50%。

　　對(duì)于與富力的合作開(kāi)發(fā)，世茂房地產(chǎn)董事局副主席許世壇在奠基儀式上表示，世茂未來(lái)將借著與華南優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，重點(diǎn)布局華南市場(chǎng)。

　　資料顯示，目前世茂房地產(chǎn)在華南的項(xiàng)目?jī)H有廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目及惠州威尼斯灣項(xiàng)目，而且均以合作開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)入。

　　有接受觀點(diǎn)新媒體采訪的標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師認(rèn)為，考慮到市場(chǎng)的波動(dòng)性、國(guó)家宏觀調(diào)控的影響以及企業(yè)周轉(zhuǎn)資金等方面，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今后會(huì)更加普遍地采取“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的模式。

　　對(duì)于此前專注于長(zhǎng)三角及環(huán)渤海發(fā)展的世茂房地產(chǎn)在近年來(lái)大舉涉足海西及華南市場(chǎng)的問(wèn)題，該位標(biāo)普分析師表示，世茂不會(huì)把華南當(dāng)作主力市場(chǎng)，畢竟世茂在全國(guó)市場(chǎng)上都有很多項(xiàng)目，布局華南是處于均衡發(fā)展考慮。

　　他強(qiáng)調(diào)：“廣州和惠東項(xiàng)目只是世茂在華南市場(chǎng)的逐漸深入，不能就此判定世茂今后就會(huì)把華南市場(chǎng)當(dāng)作主力市場(chǎng)。”

　　400億的猜疑

　　雖然世茂房地產(chǎn)是以合作開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)入華南市場(chǎng)，但其涉入的均為“巨無(wú)霸項(xiàng)目”，難免令外界擔(dān)憂。

　　事實(shí)上，除去地價(jià)就已255億的亞運(yùn)城不說(shuō)，世茂及富力聯(lián)合拿下的7000畝富茂威尼斯灣項(xiàng)目的總投資就將達(dá)到400億元。

　　在資金方面，世茂房地產(chǎn)目前手持現(xiàn)金約人民幣120億元，前十月銷售額累計(jì)已達(dá)236.57億元。此外，世茂房地產(chǎn)人士也表示，富茂威尼斯灣項(xiàng)目400億的資金投入，不會(huì)影響世茂的資金鏈。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃是分很多年完成，也是分期建設(shè)，世茂房地產(chǎn)不可能一下投入400億資金，同時(shí)，在富茂威尼斯灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有其他項(xiàng)目的資金回籠。

　　但一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，在調(diào)控日漸深入的市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)難于從銀行及資本市場(chǎng)獲取現(xiàn)金的大型房企，很大一部分資金來(lái)源依靠于銷售回款。

　　瑞銀最新發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，受政策收緊影響，世茂房地產(chǎn)整體銷售勢(shì)頭可能在2010年11月、12月放緩，預(yù)計(jì)其凈杠桿比率將在2010年年底前升至86%。

　　在融資方面，世茂房地產(chǎn)最近的一筆融資是在7月，計(jì)劃發(fā)行于2017年到期本金總額5億美元的優(yōu)先票據(jù)，此項(xiàng)5億美元的融資首先對(duì)2010年到期借款和2011年11月到期的2.5億美元浮動(dòng)利率債券進(jìn)行再融資，剩余募集資金將主要用于支付土地出讓金。

　　可見(jiàn)，世茂房地產(chǎn)該次融資是以新債還舊債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，世房在5月份也完成了一筆為期3年的4.6億美元銀團(tuán)貸款。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，世茂房地產(chǎn)的負(fù)債總額可能將在2010年大幅上升。而世茂房地產(chǎn)主席許榮茂也曾在8月份表示，世房之前兩度集資，負(fù)債率增加到了70%。許榮茂稱：“我們覺(jué)得現(xiàn)在一個(gè)買相對(duì)便宜的地的好機(jī)會(huì)，上半年也買了很多地。”

　　面對(duì)日益高企的負(fù)債率以及可能進(jìn)一步萎縮的樓市，世茂房地產(chǎn)或許應(yīng)該早做打算。