穆迪投資者服務(wù)公司向禹洲地產(chǎn)股份有限公司首次授予B1公司家族評級，同時(shí)對禹洲地產(chǎn)擬發(fā)行的美元高級無抵押債券授予暫行(P)B2評級。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊：11月9日，穆迪投資者服務(wù)公司向禹洲地產(chǎn)股份有限公司首次授予B1公司家族評級，同時(shí)對禹洲地產(chǎn)擬發(fā)行的美元高級無抵押債券授予暫行(P)B2評級。

　　穆迪助理副總裁/分析師曾啟賢稱：“禹洲地產(chǎn)的B1公司家族評級反映了該公司在波動性高的中國房地產(chǎn)市場作高速增長的計(jì)劃及只有短暫的運(yùn)營歷史，所產(chǎn)生的執(zhí)行和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　曾啟賢亦是穆迪負(fù)責(zé)該公司的主分析師，他表示：“該B1評級亦考慮到禹洲地產(chǎn)較小的運(yùn)營規(guī)模，使公司的業(yè)務(wù)地區(qū)和現(xiàn)金流均高度集中于幾個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要位于廈門。”

　　盡管如此，禹洲地產(chǎn)在廈門卻享有領(lǐng)先的市場地位和優(yōu)質(zhì)的土地儲備，在一定程度上提高了銷售穩(wěn)定性，因此可部分緩解上述挑戰(zhàn)。此外，由于其主要市場的投機(jī)性需求較低，因此政府進(jìn)一步出臺的房地產(chǎn)緊縮政策，對公司的影響較小。

　　再者，禹洲地產(chǎn)低成本的土地儲備和不俗的利潤率，將使公司具有一定的靈活性去調(diào)整價(jià)格，而無需在市場放緩時(shí)嚴(yán)重?fù)p害利潤率。

　　由于禹洲地產(chǎn)將會以債務(wù)來為其未來增長提供部分資金，因此其調(diào)整后的債務(wù)/資本值比率會從2010年6月的41.5%，上升至未來1-2年的約50-55%。預(yù)測EBITDA利息覆蓋率會在未來兩三年維持在4-5倍，亦處于B1評級的水平。

　　禹洲地產(chǎn)在中國數(shù)家大型銀行獲得了銀行信貸，但公司仍需擴(kuò)大其境內(nèi)外銀行的關(guān)系，同時(shí)分散其融資渠道以提高其財(cái)務(wù)靈活性，才能更有效地緩解中國受到重大監(jiān)管的銀行市場的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　禹洲地產(chǎn)的債券評級被下調(diào)至B2，反映了結(jié)構(gòu)性和法律從屬地位的風(fēng)險(xiǎn)。截至2010年6月，有抵押及子公司債務(wù)對總資產(chǎn)的比率約21.3%，由于公司將繼續(xù)動用境內(nèi)銀行貸款來為其建設(shè)工程提供資金，因此該比率會在未來2-3年維持在大約15-20%。

　　穩(wěn)定的評級展望反映了穆迪預(yù)期禹洲地產(chǎn)將以穩(wěn)定的利潤率實(shí)現(xiàn)溫和的業(yè)務(wù)增長，同時(shí)為其建設(shè)工程維持境內(nèi)銀行的融資渠道。

　　假如禹洲地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)以下各項(xiàng)，則中期內(nèi)評級可能會被上調(diào)：1) 建立以穩(wěn)定的利潤率來實(shí)現(xiàn)計(jì)劃中銷售增長的運(yùn)營業(yè)績；2) 從均衡的組合中產(chǎn)生銷售，而無需承擔(dān)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)；3) 實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況，并沒有進(jìn)行大規(guī)模的土地收購；4) 以擴(kuò)大后的銀行業(yè)關(guān)系來增強(qiáng)其流動資金，同時(shí)增強(qiáng)其自由現(xiàn)金流來支持其運(yùn)營規(guī)模。

　　穆迪將會留意的信用指標(biāo)包括：調(diào)整后債務(wù)/資本值比率跌至低于45-50%，EBITDA/利息覆蓋率升至高于5倍。

　　假如禹洲地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況因?yàn)橐韵乱蛩囟鴲夯湓u級就可能會被下調(diào)：1) 銷售表現(xiàn)比預(yù)期疲弱；2) 進(jìn)取的開發(fā)或土地收購；3) 流動資金轉(zhuǎn)弱，以致不能支持其運(yùn)營。

　　穆迪在下調(diào)評級時(shí)將會考慮的信用指標(biāo)包括：調(diào)整后債務(wù)/資本值比率升至高于55-60%，EBITDA/利息覆蓋率跌至低于2-3倍。

　　禹洲地產(chǎn)股份有限公司（禹洲地產(chǎn)）是一家以福建為基地的開發(fā)商，專注廈門的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。該公司擁有規(guī)模小而集中性高的土地儲備，已持有土地證的建筑面積約為490萬平方米，分布于廈門、福州、合肥和上海。廈門本身占該土地儲備的約50-55%。