10月銷售持續(xù)上漲主要得益于公司調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采取隨行就市的銷售策略，對(duì)價(jià)格進(jìn)行了適當(dāng)微調(diào)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 恰逢上市一周年，加上撇清12億的賠償債務(wù)，在11月8日召開的10月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼主席許家印顯得心情相當(dāng)不錯(cuò)。

　　即使遇上今年的二次宏觀調(diào)控，市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)向低迷，恒大10月銷售依然保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，繼9月之后，再度錄得單月50億元以上的銷售額。

　　銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，10月恒大實(shí)現(xiàn)銷售額55.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.9%，同比增長(zhǎng)達(dá)984.5%，這是恒大今年以來(lái)單月最高成交紀(jì)錄。

　　此外，恒大10月實(shí)現(xiàn)的銷售面積為89.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.1%，同比增長(zhǎng)950.5%。合約銷售均價(jià)每平方米6231元，同比增長(zhǎng)3.2%。

　　期間，恒大新開盤四個(gè)項(xiàng)目，分別為淮安恒大名都、長(zhǎng)春恒大綠洲、遼陽(yáng)恒大綠洲、宜昌恒大綠洲，全月合計(jì)銷售額合計(jì)12億元。

　　恒大表示，10月銷售持續(xù)上漲主要得益于公司調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采取隨行就市的銷售策略，對(duì)價(jià)格進(jìn)行了適當(dāng)微調(diào)。

　　500億在望

　　值得注意的是，截止10月末，恒大就提前完成400億的全年銷售目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒大今年累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售額411.6億元，完成全年400億元合約銷售目標(biāo)的102.9%，相比2009年同期的236億元，增長(zhǎng)74.4%。這讓恒大成為首家提前并超額完成上調(diào)后全年銷售目標(biāo)的房企。

　　在2009年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大宣布今年銷售目標(biāo)為360億元。今年7月，恒大宣布上調(diào)全年銷售目標(biāo)至400億元，比2009年錄得的合約銷售總額增長(zhǎng)約30%，高于預(yù)定的20%。

　　按照目前的銷售速度，恒大有望在今年實(shí)現(xiàn)500億元的全年銷售額。

　　許家印亦表示，三月份開始，恒大每月的銷售基本上是環(huán)比增長(zhǎng)?，F(xiàn)在離年末還有兩個(gè)月的時(shí)間，年底還將有10多個(gè)新項(xiàng)目推出，按照目前的銷售水平，預(yù)計(jì)今年能實(shí)現(xiàn)500億元的收入。

　　許家印透露：“根據(jù)今年的情況，明年我們的計(jì)劃和目標(biāo)都肯定會(huì)有所提升，大概在今年的銷售額基礎(chǔ)上提升20~30%，我相信恒大一定會(huì)超額完成任務(wù)。”

　　三線布局

　　許家印在當(dāng)天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾如此感慨：“上市之后一年中，也是中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)最多最嚴(yán)厲的一年。在這一年中，我們的體會(huì)是恒大的很多地方都贏在戰(zhàn)略。”

　　許家印口中的“贏在戰(zhàn)略”，主要是指三線城市的提前布局。

　　實(shí)際上，恒大銷售快速增長(zhǎng)，很大程度上來(lái)自于二三線城市項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。而從今年3月開始，恒大就開始加大三線城市的投入。

　　恒大10月新開盤的四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，其中三個(gè)是位于非省會(huì)城市的三線城市項(xiàng)目。10月全月合約銷售額占比較高的地區(qū)也屬于武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、成都等二三線城市。

　　與此同時(shí)，恒大10月新進(jìn)入的長(zhǎng)春、淮安、宜昌、遼陽(yáng)4個(gè)城市均是二三線城市。

　　恒大透露，截止10月底，恒大在售項(xiàng)目達(dá)52個(gè)，分布在25個(gè)主要城市。

　　“確切來(lái)說(shuō)，前幾年恒大主要進(jìn)入二線城市。”許家印指出，隨著大批房企涌進(jìn)二線城市，恒大轉(zhuǎn)向三線城市發(fā)展，并不意味著二線城市呈現(xiàn)飽和，“因?yàn)樾枨罅窟€是很大的。”

　　許氏稱，選擇進(jìn)入三線城市主要從商機(jī)的角度考慮，希望能站在一個(gè)制高點(diǎn)上抓住更多更好的地。“我們?nèi)孢M(jìn)入三線城市以后才知道，290個(gè)三線城市，好多都沒有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。”

　　“我們進(jìn)入三線城市后選地的原則跟二線城市不同。二線城市的位置是離市中心10-15公里，三線城市則要求離市中心在3-4公里。項(xiàng)目規(guī)模方面，二線城市一個(gè)項(xiàng)目要求100萬(wàn)平方米左右，三線城市則控制在50-80萬(wàn)平方米。相對(duì)而言，三線城市是價(jià)格洼地和土地成本的洼地。” 許家印坦言。

　　許家印表示，為有效控制成本，降低調(diào)控形成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)將謹(jǐn)慎介入一線城市的項(xiàng)目，繼續(xù)擴(kuò)張二、三城市布局。

　　隨行就市

　　今年以來(lái)，恒大在營(yíng)銷策略上的舉動(dòng)顯得尤為突出。4月新政調(diào)控出臺(tái)后，恒大以“八五折優(yōu)惠”成為降價(jià)的先驅(qū)。而在9月二次調(diào)控襲來(lái)之時(shí)，恒大再次啟動(dòng)“全國(guó)促銷”。

　　11月5日，恒大推出“全國(guó)聯(lián)銷10億大優(yōu)惠活動(dòng)”，參與聯(lián)銷活動(dòng)的恒大地產(chǎn)旗下樓盤共計(jì)60個(gè)，分布在廣州、重慶、成都、武漢等全國(guó)22座城市。

　　許家印把這一系列的促銷舉動(dòng)歸結(jié)為“恒大對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)比較敏感”。

　　至于促銷優(yōu)惠將持續(xù)到何時(shí)，許家印沒有正面回應(yīng)，僅表示“不管市場(chǎng)發(fā)生什么情況，公司都會(huì)隨行就市。”

　　許家印表示，恒大旗下的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)好，價(jià)位合理，“這是老百姓最受歡迎的根本”。此外，恒大在二三線城市所拿的土地多數(shù)位于城鄉(xiāng)布局，且是升值潛力較大的區(qū)域，土地成本較低。

　　許氏稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論如何變化，剛性需求始終存在，加上高品質(zhì)、低成本以及強(qiáng)大的成本控制能力，“在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，我們還是很有把握。”

　　而恒大副主席兼行政總裁夏海鈞亦表示，除了優(yōu)惠促銷，今年恒大先后于1月及4月兩次在資本市場(chǎng)融資13.5億美元，“這些超前的戰(zhàn)略使公司應(yīng)對(duì)了今年以來(lái)兩次的房地產(chǎn)調(diào)控。”

　　許家印另稱，目前公司現(xiàn)金流充足，公司發(fā)展較為穩(wěn)健，短期內(nèi)不會(huì)有融資的計(jì)劃。

　　性價(jià)比的矛盾

　　長(zhǎng)期以來(lái)，恒大一直號(hào)稱“土儲(chǔ)王”。根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年恒大新增土地儲(chǔ)備2221萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備達(dá)7238萬(wàn)平方米。

　　然而該名“土儲(chǔ)王”卻陷入規(guī)模與項(xiàng)目數(shù)量的矛盾。

　　許家印表示，按照目前恒大的品質(zhì)，產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)比現(xiàn)有售價(jià)高，但由于規(guī)模數(shù)量、項(xiàng)目數(shù)量的要求，總目標(biāo)設(shè)定后，項(xiàng)目數(shù)量過(guò)少就會(huì)影響到銷售的價(jià)格。

　　許家印指出，所以公司積極增加土地儲(chǔ)備以解決該矛盾，計(jì)劃在年底前完全可以解決這個(gè)問題。許氏透露，接下來(lái)恒大仍會(huì)繼續(xù)增加土儲(chǔ)。

　　“我們主要從數(shù)量上考慮這個(gè)計(jì)劃，比如說(shuō)我們有要達(dá)到130到150個(gè)項(xiàng)目這樣一個(gè)目標(biāo)。如果說(shuō)去年27個(gè)項(xiàng)目賣303億，平均一個(gè)項(xiàng)目就賣11個(gè)億，但今年只賣了9個(gè)億。如果我的一個(gè)項(xiàng)目賣到7個(gè)億的時(shí)候，我相信我們的產(chǎn)品會(huì)有一個(gè)更加合理的性價(jià)比。”許家印稱。