在“去央企化”路上再次邁出了一大步的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，旗下北京單體規(guī)模最大的保障房項(xiàng)目遠(yuǎn)洋潤園即將推上市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 在2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直積極參與的保障房建設(shè)，為公司發(fā)展提供了新的空間及趨于多元化的盈利模式。目前，經(jīng)過近一年打造的北京單體規(guī)模最大的雙限房項(xiàng)目遠(yuǎn)洋潤園將推上市場(chǎng)。

　　首次參與保障房建設(shè)

　　“遠(yuǎn)洋潤園這個(gè)項(xiàng)目保障分兩期建設(shè)，首期的1125套(約9萬平米)雙限房已于去年四季度開工，目前大部分樓座已接近封頂，計(jì)劃明年5月竣工入住。第二期的約1582套雙限房和252套廉租房在今年5月已全面開工建設(shè)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面向觀點(diǎn)新媒體介紹，首兩批的保障房選房活動(dòng)已分別于6月28、29日，8月9、10日順利完成，共950戶中低收入家庭選到住房，預(yù)計(jì)第二期的保障房預(yù)計(jì)將會(huì)在年底前推向市場(chǎng)。

　　據(jù)介紹，遠(yuǎn)洋潤園是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一個(gè)包含保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于2008年底通過招標(biāo)方式取得的管莊限價(jià)房項(xiàng)目用地，項(xiàng)目總建筑面積約23萬平米，建成后將提供商品房和雙限房各占一半(雙限房2707套)，其中還包括1萬平米的廉租房(252套)。此外，配套幼兒園、菜市場(chǎng)等社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施也將同期竣工并投入使用。

　　對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)而言，雖然參與保障房建設(shè)尚屬首次。但除了這個(gè)規(guī)模最大的雙限房項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首個(gè)含政策性租賃房的石景山石槽E04項(xiàng)目也已在議事日程。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，加大對(duì)保障房的建設(shè)是整個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略布局上考慮的問題，不僅僅是政策調(diào)控下的原因。此外，這更是房地產(chǎn)企業(yè)走向成熟，日益注重企業(yè)社會(huì)責(zé)任的一個(gè)重要表現(xiàn)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明曾坦言，對(duì)于介入這些項(xiàng)目有兩個(gè)考慮。“一方面是，國家在兩三年之前已經(jīng)提出加大建設(shè)保障性住房，作為主流開發(fā)商肯定加大力度參與和介入保障性住房建設(shè)當(dāng)中；另一方面是，從事住宅地產(chǎn)開發(fā)就躲不開保障性住房建設(shè)這個(gè)問題，所以是由整個(gè)保障性住房部門決定我們企業(yè)參與的力度。”

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，商品房和保障房建設(shè)都是企業(yè)發(fā)展中不可缺少的部分，是企業(yè)發(fā)展中業(yè)績(jī)?cè)鲩L與品牌建設(shè)的“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

　　“從政策上來看，保障房市場(chǎng)受到政策的支持和鼓勵(lì)，貼近民生，發(fā)展前景具有有力支撐；從企業(yè)自身來看，遠(yuǎn)洋在尋求贏利性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目‘適當(dāng)均衡’。通過合理核定保障房建造成本和利潤率，兼顧建筑成本波動(dòng)、成本回收周期等外部因素，并使合理的節(jié)約成本回歸企業(yè)。這樣，在造價(jià)既定情況下，可以通過企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化管理來降低成本、擴(kuò)大回報(bào)空間。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不掩飾對(duì)保障房市場(chǎng)發(fā)展空間的看好。

　　“去央企化”后 遠(yuǎn)洋的天平

　　對(duì)于當(dāng)前包括遠(yuǎn)洋、萬科、保利、綠城在內(nèi)的房企不斷加大對(duì)保障房的投入力度，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：“在宏觀調(diào)控之下，住宅市場(chǎng)陷入低迷，調(diào)控政策重點(diǎn)傾向加大對(duì)保障性住房建設(shè)的決心。此外，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)高漲導(dǎo)致利潤空間縮小，住宅開發(fā)的利潤率未來還會(huì)持續(xù)走低，保障房業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)未來可能更加明顯，保障性住房市場(chǎng)是一片藍(lán)海。”

　　該人士還指出：京津滬廉租房用地極少。其實(shí)每個(gè)企業(yè)都愿意做保障房，但是保障房項(xiàng)目太少，主要在商品房中搭配一部分，幾乎每個(gè)拿地的企業(yè)都在做。此外，地價(jià)低才能做保障房，可以為企業(yè)帶來一些其他的土地和機(jī)會(huì)。實(shí)際上，保障房一直是央企國企的專利，小開發(fā)企業(yè)根本沒資格做。”

　　但實(shí)際上，早在今年3月中旬，國資委發(fā)出78家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的“限退令”后，中遠(yuǎn)國際就明確表態(tài)將在半年內(nèi)退出其持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)16.85%股權(quán)。

　　8月中旬，中遠(yuǎn)國際亦再次宣布，公司擬于一年內(nèi)擇機(jī)以不低于每股5.4港元的價(jià)格出售至多9.499億股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份。

　　同樣，就在8月30日，就中遠(yuǎn)國際宣布出售遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)一事，中遠(yuǎn)國際執(zhí)行董事執(zhí)行董事梁巖峰明確表示，目前對(duì)于出售房地產(chǎn)暫時(shí)未有安排時(shí)間表，需要先獲得股東大會(huì)通過，但未來會(huì)擇機(jī)出售。梁巖峰坦言，有興趣洽購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資者，包括機(jī)構(gòu)投資者，為數(shù)眾多。

　　有業(yè)內(nèi)人士就評(píng)論指出：“中遠(yuǎn)從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)退出將不是一朝一夕的事，幾年以來退出過程會(huì)是持續(xù)的，在‘去央企化’路上的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，參與保障性房建設(shè)將是對(duì)于自身產(chǎn)業(yè)模式的拓展和業(yè)績(jī)?cè)鲩L點(diǎn)上繼續(xù)有效的平衡。”

　　一名熟悉保障房運(yùn)作的行業(yè)人士就表示，參與保障性房建設(shè)，盡管沒有商品房開發(fā)的利潤高，但無需承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并能獲得3%的凈利潤和2%的管理費(fèi)率。在目前商品房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，通過加強(qiáng)保障房的建設(shè)，有利于提高公司資金利用率和回籠現(xiàn)金流。

　　此外，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松近日就撰文稱，保障性住房對(duì)開發(fā)商的影響是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

　　巴曙松在文中就寫到，首先，雖然保障房建設(shè)利潤率為3%-5%左右的水平，但是隨著政策層面對(duì)保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，未來保障房的需求量與建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長，而且供應(yīng)的收入群體也比較穩(wěn)定。其次，保障性建設(shè)與商品房相比，不僅不容易受到調(diào)控政策的沖擊，而且也將受到政府的鼓勵(lì)，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。

　　巴曙松指出，按照3%-5%的保障房利潤率，5倍左右的自有資金杠桿將使開發(fā)商獲得15%-25%的資金收益率，相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場(chǎng)，這一收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。