高周轉(zhuǎn)是禹洲評(píng)估項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)之一。林龍安表示，三年內(nèi)將項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢是公司的標(biāo)準(zhǔn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 8月31日，禹洲地產(chǎn)在香港舉行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安、財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡等悉數(shù)出席并向媒體一一介紹禹洲大半年來(lái)的發(fā)展情況。

　　追求利潤(rùn)率

　　2010年上半年，禹洲分別在廈門(mén)、上海、泉州新購(gòu)入三塊優(yōu)質(zhì)的土地，總建筑面積達(dá)到241萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)大幅低于市場(chǎng)水平。

　　禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安特別介紹了禹洲在選擇土地方面的策略。

　　“我們以利潤(rùn)率達(dá)到20%來(lái)作為選擇項(xiàng)目的依據(jù)。另外，要求項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)，加速周轉(zhuǎn)期。”林龍安表示，公司要求當(dāng)年買(mǎi)的項(xiàng)目要當(dāng)年開(kāi)工，兩年要收回成本，三年內(nèi)收回利潤(rùn)。

　　“如果你在偏遠(yuǎn)的地區(qū)，或者是四、五線城市拿的，因?yàn)楸容^偏遠(yuǎn)，是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然房?jī)r(jià)有可能達(dá)到要求，但是銷(xiāo)量上不去。”林龍安進(jìn)一步指出，上市以前，禹洲是立足在臨海一、二線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)為主。上市以后，還是秉承著立足在沿海、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)區(qū)域發(fā)展去布局。

　　有媒體質(zhì)疑禹洲要求快速周轉(zhuǎn)但同時(shí)利潤(rùn)率又要保持在20%以上這種模式的矛盾之處，林龍安表示，公司選擇拓展中高端項(xiàng)目，并且開(kāi)發(fā)大體量的綜合體項(xiàng)目來(lái)降低每平方米的運(yùn)營(yíng)成本。

　　林龍安認(rèn)為：“我們主要的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是在廈門(mén)、一個(gè)在上海，都是東部臨海城市，包括我們現(xiàn)在涉及的華北區(qū)域、華南區(qū)域、華東區(qū)域，都在進(jìn)一步的拓展。布局完成了以后，凈利潤(rùn)水平會(huì)有提升。第二個(gè)，我們有足夠的土地供應(yīng)，要確保利潤(rùn)率可以達(dá)到20%以上，就要利用我們土地價(jià)格的相對(duì)低廉，逐步采用流動(dòng)性的開(kāi)發(fā)，然后確保土地成本能夠達(dá)到設(shè)定的一個(gè)估值。還有就是選擇高端項(xiàng)目，那我們從09年開(kāi)始以后，就轉(zhuǎn)向高端住宅的開(kāi)發(fā)。另外我們現(xiàn)在準(zhǔn)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)量有630萬(wàn)平方米，一般以大項(xiàng)目為主，而且大多三、五十萬(wàn)平方米以上。”

　　要求高周轉(zhuǎn)

　　高周轉(zhuǎn)是禹洲評(píng)估項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)之一。林龍安表示，三年內(nèi)將項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢是公司的標(biāo)準(zhǔn)。“泉州區(qū)域的項(xiàng)目有230萬(wàn)平方米，我們會(huì)分成兩到三期。以每一期開(kāi)發(fā)量一百萬(wàn)平米來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)最長(zhǎng)的時(shí)間，每一期不超過(guò)三年的時(shí)間。這個(gè)是我們比較有特色的地方，就是確保我們整個(gè)上升的空間。”

　　據(jù)悉，泉州城市綜合體規(guī)劃區(qū)總面積約為1359.62畝，總建筑面積約223.8萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積近20萬(wàn)平方米，辦公建筑面積不少于5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目擁有10%的持有性物業(yè)、90%的高端公寓。

　　禹洲的厲害之處是以低廉的價(jià)格取得該超級(jí)項(xiàng)目，據(jù)了解，該項(xiàng)目平均每平方米地價(jià)低于300元，項(xiàng)目整體投資預(yù)計(jì)約30億。而在取得泉州地塊后，禹洲的土地儲(chǔ)備由約400萬(wàn)平方米，大幅增加至620萬(wàn)平方米，平均土地成本則降至約1100元/平米。

　　根據(jù)禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡的介紹，下半年禹洲地產(chǎn)的資本開(kāi)支大概16個(gè)億左右，包括拿地的5、6個(gè)億左右。

　　謀求一線擴(kuò)張

　　“最低谷的時(shí)候也是我們最好的時(shí)機(jī)。”林龍安解釋禹洲的土地策略。林龍安介紹，公司在09年便已察覺(jué)到市場(chǎng)將發(fā)生變化，于是采取“往前壓，往后推”的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　上半年，禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售的大多數(shù)是尾盤(pán)，下半年將有5個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)。其中7月份推出的新項(xiàng)目，位于廈門(mén)的城上城，兩天就賣(mài)出去200多套，給禹洲的銷(xiāo)售帶來(lái)明顯的補(bǔ)充。

　　禹洲地產(chǎn)希望能在2010年完成結(jié)轉(zhuǎn)57.6萬(wàn)平米的目標(biāo)，這個(gè)數(shù)字與禹洲去年結(jié)轉(zhuǎn)18.7萬(wàn)平米相比有一個(gè)比較大的增長(zhǎng)。其中上半年已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了17萬(wàn)平方米，差不多相當(dāng)于去年全年禹結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售面積，其中已經(jīng)售掉40萬(wàn)平方米。

　　林龍安表示，在土地儲(chǔ)備方面，禹洲的目標(biāo)是在2012年，使土地儲(chǔ)備達(dá)到1000萬(wàn)平方米，即每年新增不低于300萬(wàn)平米的土儲(chǔ)。林龍安表示，公司目前現(xiàn)金流充足，暫不考慮合作方式進(jìn)行布局。

　　同時(shí)一直強(qiáng)調(diào)要在一二線發(fā)達(dá)城市布局的禹洲地產(chǎn)，表示今年內(nèi)將新進(jìn)入一兩個(gè)城市。林龍安透露，北京將是重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。