　　觀點網(wǎng) 鄧敏華 向來以激進(jìn)著稱的綠城，對于下半年的市場判斷卻不再顯得樂觀。8月24日，綠城中國在香港舉行業(yè)績發(fā)布會，面對670億元的銷售目標(biāo)，以及高達(dá)158%的負(fù)債率，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年坦然表示，綠城在完成銷售目標(biāo)和降低負(fù)債率上均存在著困難。

　　綠城的中期業(yè)績表現(xiàn)并不如人意。截止到6月30日，綠城實現(xiàn)銷售收入相比去年同期上漲99.5%至38.7億元，錄得股東應(yīng)占溢利3.32億元，較2009年同期略微增長了2.64%。

　　4月份新政出臺以后，綠城的銷售處于呆滯的狀態(tài)，7月份，市場已經(jīng)稍稍回暖，這個月萬科實現(xiàn)了85億元的銷售，中海完成了大約40億元，恒大完成了50億元，而綠城只完成26億元銷售。

　　“下半年可能有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺”，這是壽柏年的判斷。綠城預(yù)計下半年有70個項目（或項目分期）推盤，預(yù)計新增可售面積約為325萬平方米。“能賣得了多少就是多少吧”，壽柏年表示，綠城已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

　　截止到2010年，綠城的總授信額度為人民幣660億元，除已用授信額度外，尚有約人民幣400億元的可用授信額度。

　　然而高負(fù)債仍然是綠城無法回避的問題，6月30日，綠城中國借貸總額達(dá)到303億元，集團(tuán)的現(xiàn)金以及銀行存款人民幣為110.5億元，其一年內(nèi)到期的流動負(fù)債達(dá)到105.2億元。

　　要降低綠城負(fù)債率，壽柏年認(rèn)為或許可以通過房地產(chǎn)基金和商業(yè)代建方面來考慮，對于資金的渴求，綠城也欲加入到在這股房地產(chǎn)基金熱的大潮之中。

　　媒體提問：綠城將要成立的房地產(chǎn)基金規(guī)模，具體會投向那些項目？

　　壽柏年：房地產(chǎn)基金方面，國內(nèi)許多同行都在這方面有非常積極的探索，綠城現(xiàn)在也正在跟多家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行一系列的洽談，準(zhǔn)確的來說，這是一個類基金的管理，主要通過一些金融機(jī)構(gòu)的廣告把社會上的投資人的錢聚集起來，然后由專業(yè)的團(tuán)隊進(jìn)行投資管理。我們希望今年下半年到明年上半年，在房地產(chǎn)基金上面有一個具體的進(jìn)展。

　　我們的基金跟其他房企有不同之處，我們成立基金，我們希望成為投資人，同時也參加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司來管理。

　　我們還會給基金提供在房地產(chǎn)開發(fā)方面的人力和物力。我們會把這個基金的資金的投向定位在綠城，即由綠城進(jìn)行開發(fā)管理或者跟綠城合作的項目上，換句話說，我們希望今后能夠把借來的資金主要投到綠城的項目或者由綠城管理的項目，這也許我們的基金與其他房企有區(qū)別的地方。

　　我們現(xiàn)在還沒有已經(jīng)確定的投資人。但是，我相信會有投資人對我們這個基金感興趣。

　　媒體提問：綠城下半年土地儲備方面的計劃？

　　壽柏年：從今年下半年來看，我們買地會比較謹(jǐn)慎一些。大家可能注意到在去年綠城買了450多億的合同金額的土地。今年上半年買了115億。公司已經(jīng)有3000多萬平方米的土地儲備，比較充足，所以下一步我們會根據(jù)公司的資金情況來比較謹(jǐn)慎的買地。

　　當(dāng)然，在買地的過程中，我們也不一定是完全用自己的錢，我們會用合作的策略，會用基金這種投資方法，會用替經(jīng)營商業(yè)代建的模式。有人來投資，我們替他來管理，用這樣的模式來進(jìn)一步擴(kuò)展我們公司的業(yè)務(wù)。

　　媒體提問：上半年的銷售沒有完成目標(biāo)的一半，今年有信心完成銷售目標(biāo)嗎？

　　壽柏年：關(guān)于銷售目標(biāo)，670億有困難。我們現(xiàn)在也不想再給自己定一個新的目標(biāo)。我們只能告訴大家，我們可能要完不成，但是我們努力爭取完成多少算多少。

　　至于開工面積問題，我們年初計劃的開工面積是1100萬平方米?，F(xiàn)在我們大概會下調(diào)200萬平方米左右。這個也是根據(jù)市場的情況，因為今年在成交量有一個明顯的下降。

　　然而公司的銷售情況還是比較好的，到8月份為止，我們推出去的房子，“去房率”，達(dá)到67%。也就是說，大部分房子都能賣到60%以上，目前才賣了半年，我們得到67%的“去房率”。

　　盡管這個和我們?nèi)ツ耆ツ?9%的“去房率”還是有下降。因此，我們也要審時度勢，合理控制開工節(jié)奏和銷售節(jié)奏，

　　這并不意味著我們對下半年的市場看壞，我們認(rèn)為下半年市場仍然面臨著宏觀調(diào)控再加強(qiáng)的環(huán)境，還有就是我們根據(jù)市場的情況，把這個開工的節(jié)奏放慢一點，銷售是多銷還是少銷呢，這隨時是可以調(diào)節(jié)的。

　　媒體提問：萬科21號在杭州開盤，據(jù)悉售價比預(yù)期有所下降，公司杭州市場有什么看法？

　　壽柏年：萬科在杭州新開一個樓盤。最近杭州的一些中高端的樓盤銷售情況都可以。最近杭州的“濱江房產(chǎn)”最近有個“萬家星城”推出，一天把670套房子全部賣掉，價錢是4萬的。

　　公司在七月份和八月份推出“西溪誠園”兩期，7月8號推出來的到現(xiàn)在已經(jīng)賣掉88%，獲得將近14個億的銷售。八月份是8月18號推出的，到現(xiàn)在也賣掉150多套房子，賣掉了76%。這些樓盤的售價，定價還是比較合理，但是比原來的價錢還是略有上升。

　　萬科的價錢定得也不是很高，七月份，我們“西溪誠園”定價的是2.9萬塊，我們在今年七月份開第二期，7月8號我們定價是32000塊，又隔了一個月定價是33000塊。所以我們得出的結(jié)論是不能籠統(tǒng)講市場上房價漲還是跌。真正好的產(chǎn)品在市場上還是稀缺的，還是會得到追捧。

　　媒體提問：您是否認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)達(dá)到效果，下半年的政策走向您有什么看法？

　　壽柏年：應(yīng)該說調(diào)控政策到現(xiàn)在為止已經(jīng)取得了明顯的效果，因為調(diào)控至少是達(dá)到了要抑制部分城市房價的過快上漲，

　　但是，我們可以預(yù)計大概下半年的宏觀調(diào)控不會放松。但是這個不會放松的重點是防止出現(xiàn)報復(fù)性的上漲，而不是為了進(jìn)一步打壓房價，而且可能對一些部分城市，可能還會出臺更進(jìn)一步新的政策。

　　中央是希望房地產(chǎn)這個行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，宏觀調(diào)控的目的絕不是把房地產(chǎn)這個行業(yè)做崩盤。我們也不去做一個預(yù)測專家了，只是把公司的產(chǎn)品做好，把公司的現(xiàn)金流管好。

　　媒體提問：公司下半年要支付的地價款？有沒有一個開支的預(yù)算，負(fù)債率方面會降低嗎？

　　壽柏年：年內(nèi)公司還有不到一百個億這個土地款要支付。我們也有一些合作伙伴可能會和我們已經(jīng)取得的一些土地合作。地價款要支付，工程也要支付。大概從7月1號開始到下半年的工程款還會有110個億左右，我們都做了充分的安排。

　　下半年，公司還會有600個億的房屋可以拿出來，我們預(yù)計賣掉半數(shù)房子就有300個億。下半年的現(xiàn)金流，盡管有土地款支付，開工也在增加，但是確定是可以保障的。

　　至于負(fù)債率，我們也不敢說下半年會怎么樣，取決于房子的銷售的速度。負(fù)債率我們目前還會持高水平，等到公司的房地產(chǎn)基金、商業(yè)代建模式成立以后，可能負(fù)債率適當(dāng)?shù)氐玫揭恍┛刂啤?/p>

　　媒體提問：那么發(fā)展保障房以及商業(yè)代建，是綠城出于現(xiàn)金流方面的考慮嗎？

　　壽柏年：保障房建設(shè)，我們是不掏錢的，替政府代建，我們把保障房建設(shè)看成是一個企業(yè)對城市承擔(dān)的一種社會責(zé)任。

　　除了保障房建設(shè)以外，公司會成立一個新的發(fā)展業(yè)務(wù)，就是商業(yè)的代建房。并且視為未來利潤一個新的增長點。這種商業(yè)代建房是人家來投資，我們像酒店管理公司一樣，派出精英團(tuán)隊，然后按照銷售來分配，按照這個利潤一定的比例來分配。我們估計大概能分到利潤的25%左右。