從理論上，從邏輯上來講，降低房子價格沒有任何意義。他只是為了滿足社會和諧的需要。　　

　　觀點網(wǎng) 陳小麗 對于媒體追問的樓市政策以及房價走勢問題，任志強每每都會怒目相向：“這個你得問政府，問溫總理，你問我是錯的。”但是，在記者們的輪番追問下，任志強一般都還是會開口。

　　這成為了任志強發(fā)表樓市意見的窗口。在任志強看來，政府一直在強調(diào)政策的靈活性和不確定性，所以開發(fā)商也一直在防著各種不確定性，防著政府采取靈活性的政策。而對于政府臨時或者不得不采取的措施，開發(fā)商應該響應政府的號召，適度降低房子的價格。

　　任志強借用了一個煮餃子的說法調(diào)侃政策，“甚至可以往里頭倒涼水，倒多了，他就不開了。但是，你不能倒涼水的時候，你還讓它開著，那它就會倒更多涼水。你與其希望他倒更多涼水，不如我們給人家一個面子，不要讓他再出臺更多的政策”。

　　但任志強始終堅持“從沒說過房價要降”的觀點，在其看來，從市場角度分析以及從供需方面而言，沒有降價的可能，任志強調(diào)指出，最近幾個月其建議開發(fā)商降價，主要是基于“為了給政府一點面子要降一點”。

　　以下是任志強在2010博鰲房地產(chǎn)論壇期間，就當下樓市的熱點問題接受觀點新媒體及相關(guān)媒體的采訪實錄：

　　問題：2010博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“新政下的中國房地產(chǎn)”，您對一系列新政下的樓市變化如何評價？

　　任志強：住建部不已經(jīng)說基本上達到目的了嗎？這不是我的評價，是政府的評價，我們沒有權(quán)利去評價政府的做法，我們認為這些政策都是好的政策。所有的人都認為大概跟貨幣有關(guān)系，為什么會跟貨幣會產(chǎn)生關(guān)系呢？今年五月份提到一點，國十條出臺以后，才會注重匯率。去年，要是注重匯率，今天就不會有這樣的結(jié)果。去年，你要沒有這個幾萬億的信貸，可能也沒有這個結(jié)果。所以，如果你真的認為這是一個貨幣問題，可是解決的辦法不是以貨幣來解決的，他一定不是一個好的手段?？赡芫褪且粋€臨時，或者必要，或者說不得不采取的一個措施，這是有好處的。所以，正因為你不得不的辦法，所以我才說我們應該響應政府的號召，適度降低房子價格。但是，從理論上，從邏輯上來講，降低房子價格沒有任何意義。他只是為了滿足社會和諧的需要，我們舉個最簡單的例子。去北京“長陽”地區(qū)萬科的地盤，他就能夠迅速的賣掉，一天就搶光了，原因是什么？就是價格降低了，但是，我們可以想一想，他的價格降低以后，老百姓買第二套房沒有，無非是這一批老百姓占了便宜。因為，掉過頭來以后，他明年就可以用更高的價格賣給市場。對市場來說，不等于價格就降下來，沒有用。

　　問題：開發(fā)商降價，能解決問題嗎？

　　任志強：沒有用，用這種辦法去解決問題，不同于用貨幣的角度和其他的角度去解決問題，試圖用一手房房價的方法去解決問題，沒有用。你現(xiàn)在解決了二手房的價格問題了，沒有用。當然，你用行政命令的辦法，或者你把大門關(guān)上的話，大家一定無路可走。你用這個辦法選擇你政策的正確性，我覺得不一定，應該不能解決問題。如果我們的貨幣總量仍然在不斷加大的話，那可能貨幣還存在很多的問題。周其仁先生講得非常清楚，我們不是土地的問題在制約中國經(jīng)濟的發(fā)展，也不是人均總量在土地上貧窮得不得了。就是從耕地上來說，我們實際上人均占有率比較低的。但是，從人口密度，每平方公里人來統(tǒng)計，我們排在一百多位，前面一百多個國家比我們更緊張。大家知道的新加坡是不是比我們更緊張，日本是不是比我們緊張，不管是耕地還是什么都很緊張。但是，人家人均GDP很好，生活比我們好多了。那么，我們實際上完全不是叫資源被迫性的約束，我們完全有更好的辦法去解決，還是制度性問題。不從制度問題上解決，不從貨幣上去解決，希望房價打下去有點想當然。短期時間可能實現(xiàn)，所以樊綱先生用了一個，短期之內(nèi)的波動和長期的一個看好，兩個詞來解釋。短期這個問題確實得看政府，長期可能永遠是爭市場。因為政府如果長期違背市場規(guī)律的話，他就會非常痛苦。所以，只能說短期為了調(diào)整，在這個浪高浪低的一個過程，可以采取一些行政措施去調(diào)節(jié)，但是你不能永遠去跟大環(huán)境搏斗，非常簡單的一個道理。

　　問題：現(xiàn)在很多開發(fā)商都選擇降價，并且預測下半年市場可能也會降，您覺得呢？

　　任志強：不是現(xiàn)在降，早就降了。短期政府老在那打，政府要把貸款一刀切死了，都不貸款，他怎么不降，這不是很明擺著的事嗎，這個不是經(jīng)濟學，政府的行動干預不要把他當成經(jīng)濟學，經(jīng)濟學沒有這樣干的。但從長期來看，房價不會降。

　　問題：那您預測是否還有調(diào)整的時間？

　　任志強：這個你得問政府，問溫總理，他要說，他下一步要把貸款都卡了，就一套房也不給你貸款了，你看你會怎么樣，你得問他，你問我是錯的。

　　我們只能從市場角度出發(fā)，但是我們絕不會從行政角度出發(fā)，行政角度出發(fā)的話，我們做不了決定，我們不知道他想干嘛。溫總理一直在強調(diào)靈活性不確定性。什么叫不確定性，我們也是防著不確定性，他說靈活性，不知道他會采取什么靈活政策，我們也得防著他采取靈活性政策，很難判斷。

　　問題：對于之前出臺的樓市新政，您建議繼續(xù)實行還是有所調(diào)整？

　　任志強：繼續(xù)執(zhí)行沒有什么問題，不執(zhí)行就更錯了。我們國家從來都是一年調(diào)一次政策，沒到一年的時候就別著急。今年已經(jīng)調(diào)了兩次了，國11條和國10條已經(jīng)調(diào)了兩次了，還嫌調(diào)得少？一到七月份已經(jīng)出臺了19個文件，你還調(diào)得少，還想接著調(diào)？

　　問題：之前您一直說房價要上漲，但是最近這幾個月，您卻建議開發(fā)商降價。你覺得降價是一個短期性的行為，還是應對市場的這個需求呢？

　　任志強：我從來沒說過房價要降，我寫的博客是很清楚的。為了給政府一點面子要降一點。從長期的歷史，或者經(jīng)濟學的角度來講，或者說從市場角度分析，從供需來說，沒有降價的可能，你有沒有這么多的貨幣政策，怎么會有降價的可能。我用了一個煮餃子的說法，就是甚至可以往里頭倒涼水，倒多了，他就不開了。但是，你不能倒涼水的時候，你還讓它開著，那它就會倒更多涼水。你與其希望他倒更多涼水，不如我們給人家一個面子，不要讓他再出臺更多的政策。就像萬科這次給了政府面子了，他用很低的價格把他的樓盤很快的賣掉，他一天賣了800多套。

　　問題：一天就賣800多套，說明什么問題？

　　任志強：這一期只有這么多，但是，800多套最后進入市場的時候，也有可以所有人都可以把他轉(zhuǎn)手賣掉。當然，有人需要去住，我說的是絕對情況下來講。他并沒有解決到最終價格是普遍維持在一個穩(wěn)定的，這個合理的價格。所以，他還會在二手房轉(zhuǎn)移的時候，還會說我賺錢了。那么，最后養(yǎng)成一個社會的心理，就是大家排隊就是為了多賺錢，而不是為了解決住房。因為，你沒有創(chuàng)造因為個合理的定價機制，這是我們擔心的。可能今天大家看到的這個價格，在各種各樣的被動環(huán)境下，或者說非正常的干預之下，他出現(xiàn)了一個下滑也好，不再上漲也好，但是以后不一樣。長遠上，沒有從機制上解決問題，土地問題沒有解決，貨幣問題沒有解決，內(nèi)部問題沒有解決，供需問題沒有解決，還有一大堆問題沒有解決，以后怎么辦？

　　問題：那您覺得下半年這種被迫降價方式還會繼續(xù)延續(xù)下去嗎？

　　任志強：我想會，沒有看到政策需要變化的條件。一般可能到明年的某個時間才開始有新的準備，因為我們連續(xù)十年都是這樣，所以，只有對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生一些不良影響的時候，才會對市場采取一個政府認為合理的一種調(diào)整。至于新的政策是不是符合于市場，我們也不知道，但是至少可能他會用，我們08年采用的是地方政策先動，然后中央政府才動。這樣的話，就選出一個地方差別，因為不是所有的政府都需要動，也不是說政府所有的地區(qū)的這個價格都需要，都不能夠調(diào)整，因為有些地方確實供過于求，有些地方是供不應求。所以，地方政策常常彌補的就是中央政策遇到區(qū)域的差別，他可能更側(cè)重于國內(nèi)一個不平衡發(fā)展的一個特點，因為我們國家太大了。有的地區(qū)在上的時候，有的地區(qū)在降，有的地區(qū)在漲的時候，有的地區(qū)在落。不同的病人中，一種藥方，大家常常吃這種藥一定會出現(xiàn)很多問題。

　　問題：以北京城市為例，您覺得價格調(diào)整的空間會有多大呢？

　　任志強：北京為什么要調(diào)整，這個調(diào)整完了以后結(jié)果就是所有的人都北京來了。北京肯定容不下來了，北京現(xiàn)在規(guī)劃大概有已經(jīng)要從現(xiàn)在的1900多萬人調(diào)到2500萬，再調(diào)整到5千萬。我們沒有辦法去管行政命令，老百姓管不了，老百姓只能管自我選擇。只要到政策結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題之后，應該是大家用腳去命令。

　　問題：華遠地產(chǎn)在海南會拿地做項目嗎？

　　任志強：我不會，海南如果都這么去拉投資的話，海南就瘋了，現(xiàn)在整個全島的供應量還不夠一個公司開發(fā)。就像萬科一個人就占了400多億，全年下來800多億，你讓萬科都來的話，全都要死。地方政府不希望這樣，這是個愚蠢的做法。

　　問題：是不是二、三線的城市發(fā)展空間會更大一些？

　　任志強：二、三線城市看你用什么來發(fā)展了。你什么都沒有，你靠什么發(fā)展，因為有一點才能靠發(fā)展。比如說交通，二、三線城市太多了。

　　問題：您現(xiàn)在關(guān)注的二、三線城市是哪一個呢？

　　任志強：我都不關(guān)心，我只關(guān)心宏觀。具體到某一個城市，除非我在那個城市有項目，因為你關(guān)心不過來，中國城市太多了。一百多個，兩百多個，二、三線城市要都算進來的話，都有將近180個城市。我們超過160萬以上的人口的縣城，大概是270多個，你怎么能關(guān)心過來，你一周得要看多少數(shù)據(jù)呀，每個人只能關(guān)心自己的重點。每個企業(yè)的戰(zhàn)略不一樣，所以你不能去邀請所有企業(yè)都去關(guān)心。一些二三線城市也許有人會關(guān)心，比如說萬科，但我們不關(guān)心。

　　問題：任總，新政出臺百日有余，像廣州，上海一些城市，整體成交開始有所釋放了，您怎么看待目前這種狀況？

　　任志強：現(xiàn)在即使在漲，確實七月底有一些恢復，恢復了有什么用，庫存還是在加大?；謴偷乃俣葲]有庫存的速度加大，還是競爭越來越激烈，最后差距會越來越大。

　　問題：是否可以這樣理解，9、10月份成交量會降下來，供應量會提高？

　　任志強：本來供應量就提高，去年九月份之后，大部分確實是增長了，今年周期就應該是在這時候推出來，今年九月份以后供應量會迅速加大，沒有調(diào)控也會加大。因為去年前期指標已經(jīng)表明了，不懂的人才覺得好像如何如何，懂得的人都知道。

　　問題：您對那些開發(fā)商拿高價地王怎么看？

　　任志強：我沒覺得他們拿高價地王，你們什么依據(jù)說人家拿高價地王，今年的土地還是上漲的。現(xiàn)在的土地市場就沒有冷靜，上個月20個城市的數(shù)據(jù)是4100多塊錢，比去年的3700多塊錢住宅價高出不止10%。

　　個別城市流拍，是地方政府的期望值太高了，你把地擺到那么高，高到天上去了，當然流拍了，那不表示多數(shù)城市的情況。

　　問題：之前陳淮主任認為，未來20年中國城鎮(zhèn)的住房一半以上得拆了重建，您如何看待這個問題？

　　任志強：因為計劃經(jīng)濟的時候讓我們的房子蓋得又破又小，然后有一個是市場問題，媒體一報道就是這是浪費，為什么就拆了，你不看舊得多破。老說人家英國多少年，美國多少年，確實，人家是市場經(jīng)濟蓋的，一百年以前就是以市場經(jīng)濟蓋的。這樣蓋的想大就大，想小就小。中國前50年是分配制，告訴你房子只能蓋這么小，不能蓋大。這個基礎(chǔ)就奠定了你房子一定要不斷的拆，因為這個基礎(chǔ)太差了。

　　我們應該說95年以后蓋的房子都沒有什么問題，80年代以后蓋的房子，質(zhì)量上，結(jié)構(gòu)上也都沒有問題，我們可以放70年，80年都沒有問題，一百年都沒問題，但是他的格局很差，設(shè)計很差。比如說，我們80，81年后的圖紙，現(xiàn)在已經(jīng)都開始拆掉。那時的標準就是，一居是不能大于40平米，最高是39平米；兩居室不能大于60，最高59平米?，F(xiàn)在已經(jīng)不適合需求了，因為沒有廳，沒有衛(wèi)生間，不能叫衛(wèi)生間，只能叫廁所，大部分圖紙的標準是0.9平米，然后廚房平均是4平米到4.5平米，無法再用了，冰箱裝不進去了，不是因為它質(zhì)量達不到，而是它站在最好的城市位置上，最繁華的大街旁邊，設(shè)計質(zhì)量是最差的，沒有人性化需求，不符合居住標準，可不還得有一些要拆了嗎。

　　紐約平均68年的樓齡，但是沒有經(jīng)過改造的大概不到5%，95%的樓都經(jīng)過改造，可是他的結(jié)構(gòu)很好，他可以改造，隨便改造。中國的不行，中國的那個磚頭結(jié)構(gòu)一改不就塌了嗎，所以你只能把它拆了才能改造，對吧。那個小廚房，小衛(wèi)生間都是結(jié)構(gòu)墻，你要想改造擴大，你擴大不了，人家都是非結(jié)構(gòu)墻，所以人家隨便改，英國很多都是把三套房合并成一套房，兩套房合并成一套房，中國改不了，所以他還得拆了，對吧。

　　50年代初期的時候，56年末，赫魯曉夫當政的時候也一樣。當時的蘇聯(lián)人都住在二戰(zhàn)之后的破房子里，蓋了這么一大堆破房子，和我們計劃經(jīng)濟時候蓋的那個小房子是一模一樣，現(xiàn)在到莫斯科去看基本都拆了。為什么都拆了，因為他適合現(xiàn)在人的生活條件和發(fā)展條件了。沒辦法，你的生活標準高了，你可能穿一個好的衣服，你這么爛的衣服你不穿了，就這么簡單。所以，那么不要一直想著為什么我們蓋的房子非要堅持說不能拆。

　　問題：那么拆遷會不會導致地價上漲？

　　任志強：拆遷導致地價上漲是一個福音，窮人不就富了嗎。拆遷又不能遷，所以拆遷戶不都改造了嘛，不都提高生活水平了嗎，有什么不對嗎？現(xiàn)在拆遷大部分拆遷破房子，有幾個是拆了好房子的。

　　問題：之前華遠關(guān)于兩塊保障房項目地塊因為沒有經(jīng)驗沒有中標，那么，今后還會繼續(xù)競標嗎？

　　任志強：這個是政府的事情，跟我沒關(guān)系，你怎么知道我以前沒蓋保障房。我以前跟華遠沒分家那個時候我蓋的保障房多得去了。只是中國比較僵硬的認為你換了一個公司的名字就不行了，歷史就不算了。你不能因此就認為我沒蓋過，你不了解歷史。

　　問題：現(xiàn)在很多開發(fā)商現(xiàn)在都開發(fā)那種中小戶型，90平米以下的。如果長期這樣下來的話會不會產(chǎn)生一些影響？

　　任志強：你不能說是開發(fā)商，這跟開發(fā)商沒有什么關(guān)系。要沒有90/70的話，大家不會這么干，應該說政府非讓他們干，出了問題以后接著拆，政府愿意讓他拆，你就得接著拆。我們想不干能行嗎，你看最近出了一個什么法，說這個戶型不合格，說超過90/70的標準，讓他拆了重建，是政府讓他拼命干的壞事，他不是什么好事。因為未來發(fā)展的結(jié)果，可能大家是要住大房子，因為老母親要擱在一塊住。但是我們的房子考慮的不是，考慮的仍然當前是做小，做小家庭戶型。

　　問題：縮小到多少呢？

　　任志強：現(xiàn)在縮小家庭戶型，實際上都是用舊房子，可是我們的年輕人都不愿意用舊房子，一結(jié)婚就好像舊房子不能結(jié)婚，逼著政府沒辦法，就讓新房子都去結(jié)婚了。原來那些舊房子，小房子沒人去住呀，沒辦法。

　　別以為大房子有多少，全國都算起來，大于一百米的房子不到20%，北京大于一百米的房子不到17%，大家都說上海房子大，其實上海是全國那個戶型所排在倒數(shù)第五位的，平均面積只有66.1平米。上海有700萬套鴿子樓，就是文革以前，或者早期蓋的那種小房子?，F(xiàn)在大概只拆了200萬套，還有400多萬套。你們以為這些房子不拆，這400多萬套最后都得拆了。本來應該是這400多萬套的人搬到新建的大房子里去，然后把這個小房子去這個小家庭。不去呀，年輕人不愿意去住那個鴿子樓，所以就只能逼著政府新房子蓋小。如果是在完全市場化的時候，怎么會是這種情況呢。完全市場化就不聽政府的，就沒有這種，他會自我調(diào)節(jié)，就逼著那些人去住那些小房子，然后新建的是大房子，這樣的話就不會拆來拆去的，非常簡單的道理，我們不行。我們年輕人已經(jīng)被政府捧得就是非要住一個又大又好的房子才娶。

　　問題：現(xiàn)在農(nóng)民這么多，如果城鄉(xiāng)一體化步伐加大的話，接下來政府應該怎么做？

　　任志強：你有能力加大嗎，你沒有能力加大，我們想一天之內(nèi)都把它解決，你解決得了嗎。老忘了一個基礎(chǔ)，我們是發(fā)展中國家，你以為是發(fā)達國家。發(fā)展中國家，你要想把城市化迅速提高，怎么提高得了，我們一年能提高1個點到1.5個點已經(jīng)很好了。從96年開始，大概每年有2100萬到2400萬人口進城，這段時間是最高速，現(xiàn)在已經(jīng)降到了1200萬至1400萬左右。你沒有這么多能力，你不改善土地制度，就那點地，你擠得出嗎，擠不出來。

　　所以，等著看三五規(guī)劃吧，可能每年仍然是一個點，他都不敢提高。因為一個點的話，還有25年到30年，才能基本解決城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)相對合理的一種條件，早著呢。所以，從長期看，不管是任何一個人，都會說房地產(chǎn)是看好的。但是短期誰也不知道，就是短期不知道溫總理要干嘛。