萬科目前就是保持穩(wěn)定增長，我們不可能實(shí)行百分之百的增長。如果把萬科整個(gè)的這個(gè)歷史拉長的話，本身規(guī)模不是我們的一個(gè)追求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 2010年已經(jīng)過半，在萬科副總裁肖莉看來，這一輪調(diào)控讓萬科變得更為成熟，這種成熟不論是表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上還是在銷售市場(chǎng)上，都是如此。“這輪調(diào)控，讓萬科能夠反思，也更加關(guān)注品質(zhì)。其實(shí)還是回到一個(gè)原點(diǎn)，就是客戶，品質(zhì)，成本控制，費(fèi)用管理等等。就是一個(gè)有質(zhì)量，有效率的增長，而不是說像07年那樣的，一下子翻了，市場(chǎng)很興奮，結(jié)果又翻番了。”

　　盡管如此，還是有不少人在追問，萬科的成長增速放慢所遇到的壓力和瓶頸，但肖莉的回答是，實(shí)現(xiàn)過去的翻番并不是萬科所追求的。“這并不是萬科增長的瓶頸，恰好是這樣的一個(gè)增長，才是可持續(xù)的。”

　　以下是2010年博鰲房地產(chǎn)論壇期間，萬科副總裁肖莉接受觀點(diǎn)新媒體獨(dú)家專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科今年上半年已經(jīng)獲取了38個(gè)項(xiàng)目，下半年在拿地方面是如何的態(tài)度？

　　肖莉：上半年的38個(gè)項(xiàng)目，共890萬平方米，價(jià)格大概就是2300元/平米。所以，我們覺得無論是從這個(gè)項(xiàng)目本身，因?yàn)橹饕€是做大眾住宅的，還是項(xiàng)目的類型分布，包括地價(jià)，都是一個(gè)不錯(cuò)的狀況。下半年，我們還會(huì)要拿地，我們認(rèn)為下半年還會(huì)有拿地的機(jī)會(huì)。

　　在市場(chǎng)特別亢奮的時(shí)候，在一線城市拿地比較難，因?yàn)榇蠹夷繕?biāo)都瞄著一線城市。那市場(chǎng)調(diào)整之后呢，可能在一線城市也會(huì)有這樣的機(jī)會(huì)，如果是有我們肯定會(huì)拿。但是，我們還是會(huì)堅(jiān)持我們的原則，不拿地王。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整以后，就很多開發(fā)商，他都會(huì)說，我想在一線城市拿，那如果大家都這樣看好的話，那這個(gè)價(jià)格會(huì)是一個(gè)什么樣的狀況，我們沒辦法去預(yù)測(cè)。所以，我們現(xiàn)在只是去關(guān)注，去密切關(guān)注一些相關(guān)的信息，如果出現(xiàn)這種機(jī)會(huì)，我們就去拿，但是我們的原則是不拿地王。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年，您說錯(cuò)過了最好拿地的機(jī)會(huì)。那今年如果要用一句話來評(píng)價(jià)今年萬科在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，您會(huì)怎么去評(píng)價(jià)？

　　肖莉：08年到現(xiàn)在，萬科無論是在土地市場(chǎng)上，還是在銷售這一塊，我們面對(duì)市場(chǎng)、順應(yīng)市場(chǎng)的能力都非常成熟了。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科之前也曾經(jīng)表示現(xiàn)在不是說完全不涉足商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)做一部分的體量。目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的情況如何？

　　肖莉：這個(gè)不代表說萬科在我們的整個(gè)主業(yè)的方向有任何改變，或者是什么我們的盈利模式改變，都沒有改變?，F(xiàn)在是隨著土地市場(chǎng)的變化，市區(qū)的地越來越少，下一個(gè)十年，更多的會(huì)面對(duì)舊城改造。

　　城鎮(zhèn)化的過程中會(huì)面臨這樣舊城改造。在舊城改造的過程中，在供應(yīng)住宅的時(shí)候，會(huì)有配置一定的商業(yè)地產(chǎn)，大概就是6%。通常在土地的供應(yīng)的時(shí)候，會(huì)有這樣的一個(gè)量的要求。

　　在之前，萬科就會(huì)找合作伙伴，比方說我們就找過像新加坡的GIC（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司），我們商業(yè)的部分讓他們?nèi)プ?，我們只是去做住宅，這是萬科以前的方式。但是住宅配套的那部分的商業(yè)，比方說一個(gè)商業(yè)街，那些小的商業(yè)，我們一直還是自己做的。只是說那種類似于綜合體這樣的一個(gè)，體量比較大的，我們就不做，通常沒有做。

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，舊城改造的方式越來越多之后，如果我還是找別人做商業(yè)，整個(gè)決策的周期、拿地、談判等等，都會(huì)降低效率。所以，我們就覺得我們今后也要來參與這個(gè)商業(yè)，就是說我們不再去回避了。但是，這并不是一個(gè)說我們一下子做很多，我們也會(huì)去慢慢的嘗試，慢慢的去做。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前有好多人在置疑萬科的增長利潤問題。像去年是30%，那今年就是萬科覺得還能做到30%嗎？

　　肖莉：從需求和這個(gè)行業(yè)的空間來看，以及萬科的管理資源和能力來看，我們暫時(shí)還看不到這個(gè)增長的瓶頸。所以，我們認(rèn)為保持目前的一個(gè)持續(xù)增長，還是可以的。

　　我們的增長也沒有慢，我們就是08年調(diào)了一下，08年就是負(fù)增長。萬科目前就是保持穩(wěn)定增長，我們目前不可能實(shí)行百分之百的增長。就是說，那個(gè)時(shí)候可能是一百億，兩百億，四百億是這樣一個(gè)增長，那我們現(xiàn)在到目前這個(gè)體量不能像那樣子增長。但是，如果我們把萬科整個(gè)的這個(gè)歷史拉長的話，本身規(guī)模不是我們的一個(gè)追求。

　　我們還是從股東回報(bào)這個(gè)角度去看的，就是我們還是希望是股東的一個(gè)盈利的增長，就是說是每股收益的增長。那其實(shí)你要實(shí)現(xiàn)這個(gè)增長的話，那你就要有一個(gè)相應(yīng)的規(guī)模去匹配。所以，萬科在過去大概就是20%多的一個(gè)復(fù)合增長率。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前萬科沒有成長方面的瓶頸？

　　肖莉：第一，萬科過去增長的路徑和速度是20%到30%這樣一個(gè)速度，過去這么多年一直這樣。第二，我們行業(yè)有沒有這個(gè)體量大的公司，我覺得沒有，行業(yè)的大的公司集中度還會(huì)在不斷的上升。第三，我們?cè)賮砜催@個(gè)公司本身，從管理資源，包括人力資本等等這些管控能源，是要我們這么多年積累。而且，我們就是現(xiàn)在已經(jīng)是開始來做標(biāo)準(zhǔn)化。

　　因?yàn)檫@一輪調(diào)控其實(shí)給萬科帶來了很多，對(duì)萬科是一個(gè)好事。一方面我們來反思我們自己在07年那個(gè)中間，我們出的那些錯(cuò)，來做這個(gè)反思。第二就是說，我們來關(guān)注在這個(gè)時(shí)候，我們來關(guān)注品質(zhì)，客戶和成本。因?yàn)?，你看?8年價(jià)格下來之后，包括一些降價(jià)之后，客戶投訴呀什么的，那品質(zhì)就很重要。那如果你的品質(zhì)過關(guān)了，那業(yè)主說我要退房什么的，那他沒有理由呀，他只是說房價(jià)跌了，那構(gòu)不成退房的理由。所以，就是這一輪他帶給我們的思考，其實(shí)還是回到一個(gè)原點(diǎn)，就是你的一個(gè)客戶，你的品質(zhì)，包括你的成本控制，費(fèi)用管理等等。這就是一個(gè)所謂有質(zhì)量，有效率的增長這樣一個(gè)話題，而不是說像07年那樣的，一下子翻了，市場(chǎng)很興奮，結(jié)果又翻番了。那這幾年其實(shí)更多的回到一個(gè)非常穩(wěn)定增長的這樣一個(gè)軌道上，那我們覺得恰好是這樣一個(gè)增長，是可持續(xù)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您相信一些地方政府會(huì)把地價(jià)定的比較低嗎？

　　肖莉：到目前為止，地價(jià)的底價(jià)是沒有降低的。整個(gè)行業(yè)都是如此，因?yàn)槲覀儎傋鐾平?，我們有一個(gè)圖表，政府的底價(jià)是在一個(gè)最高位，但是土地成交價(jià)格下來了?；旧夏壳暗囊粋€(gè)成交價(jià)跟政府的底價(jià)就會(huì)比較接近了，去年的情況是這個(gè)差距非常的大，但是政府的底價(jià)并沒有下降，還是在歷史的高位。

　　媒體提問：很多人說其實(shí)地方政府是不愿意降低底價(jià)的，你是不是這樣認(rèn)為的？

　　肖莉：其實(shí)這個(gè)不是說政府愿不愿意去降這個(gè)底價(jià)的問題，所謂的底價(jià)理論上就是他要支出的成本，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)我們開發(fā)的鏈條，開發(fā)商有錢了就去買地，政府收了去就去做開發(fā)，所以整個(gè)開發(fā)的要求又多。你看現(xiàn)在包括人工費(fèi)、勞動(dòng)力成本都在上升。所以你說要他這個(gè)降下來，還不是說他愿不愿意和賺多賺少的問題，因?yàn)樗绻u不出去的話，他什么都沒得賺，實(shí)際上我覺得這個(gè)中間主要還是一個(gè)很深的拆遷成本。所以我們會(huì)能夠在這一塊有更多的民間資本參與進(jìn)來，提高這個(gè)土地供應(yīng)的效率。比方說你的開發(fā)的時(shí)間比較慢的話，這個(gè)效率也不夠，隨著民間資本的參與那部分像學(xué)校、醫(yī)院等配套的東西，我們覺得是可以的，包括公共交通之類的讓民間資本參與的，這樣的話土地供應(yīng)的效率就會(huì)提升。