人民幣基金其實有三個關(guān)鍵問題，第一，錢從哪里來；第二，錢往哪里去；第三，怎么賺錢。

　　2010年8月11日-14日，觀點新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為高和投資董事長蘇鑫先生13日下午的現(xiàn)場演講實錄：

　　蘇鑫：各位朋友，大家下午好！我的演講題目叫人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金的模式探討。

　　如果換一個題目，我估計可能聽的人可能更多一些，如果你有錢，還想做商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該怎么辦，我希望我這個演講能夠給大家提供一些啟示。

　　跟大家討論話題分三個部分：第一，地產(chǎn)基金到底現(xiàn)在發(fā)展?fàn)顩r怎么樣。第二，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)基金的思考。第三，商業(yè)地產(chǎn)基金實例。

　　為了搞懂地產(chǎn)基金的狀態(tài)，7月份跟幾個朋友搞了一個沙龍，7月8號由北京華本俱樂部、地產(chǎn)雜志舉辦了一場私募基金論壇。幾乎涵蓋了北京所有從事人民幣地產(chǎn)基金的，一共50多位從業(yè)人員參加，14位嘉賓進行了探討。

　　我希望這種模式，以后博鰲論壇可以借鑒，他把每個人的商業(yè)模式借鑒過來。先看看從事這個行業(yè)的都是什么樣的人，其實是三類：開發(fā)商直接組建的地產(chǎn)開發(fā)公司、外幣基金或者PE領(lǐng)域擴展的人民幣基金、創(chuàng)業(yè)類，由地產(chǎn)或金融背景高管出來創(chuàng)業(yè)。融資渠道也有三個：私募、私人銀行平臺、代理公司理財渠道。

　　人民幣基金其實有三個關(guān)鍵問題，第一，錢從哪里來；第二，錢往哪里去；第三，怎么賺錢。一個問題一個問題看一看。

　　錢從哪里來？剛才我已經(jīng)提到，直接私募實際上對管理者的要求是非常高的，就是你必須跟你的投資人在以前有很好的信用關(guān)系。私人銀行可能要求你這些管理人有一定的成功經(jīng)驗，你的專業(yè)性要能夠體現(xiàn)出來。第三方平臺要求更嚴格一些，能不能有“次級”的保證。 

　　第二個問題，錢往哪里去。基金也分為三類，核心基金、增值基金、特殊機會基金，所謂特殊機會基金就是投PRIPO。增值基金就是你擁有一個穩(wěn)定收益的物業(yè)，然后讓他資產(chǎn)升值，最后再賣出去。投向也是雙方都要考慮的，一類是基金公司選擇什么樣的項目。有信用的開發(fā)商。要特別關(guān)注項目開發(fā)的時間風(fēng)險。開發(fā)商怎么樣選擇基金？除了基金要有規(guī)范運作，其中最關(guān)鍵一點，就是這個基金能有關(guān)沒有能力創(chuàng)造額外市場價值?；鹬阅軌蚴崭叩氖找?，就是他可以創(chuàng)造比其他融資平臺更多的市場價值。

　　第三個問題，怎么才能賺錢。作為基金要有風(fēng)險意識、適當(dāng)?shù)母軛U率。賺錢最關(guān)鍵的就是能不能退出。退出商業(yè)地產(chǎn)其實是最難的。現(xiàn)在人民幣地產(chǎn)基金是一個熱點，很多朋友都參與其中，其實有各種各樣的模式，到底什么樣的模式是可持續(xù)、最好的模式，無外乎有以下幾個特點：首先能賺錢就是對的。再一個，這個模式要有可復(fù)制性才是好的。第三，這種模式能不能把基金公司特有的能力發(fā)揮出來，能夠創(chuàng)造額外的市場價值。 

　　第二部分，我們討論一下商業(yè)地產(chǎn)基金模式的思考。先看一看商業(yè)地產(chǎn)的背景，對比日本，中國房地產(chǎn)的未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將越來越重要。我們看到未來十年商業(yè)地產(chǎn)如火如荼是一些趨勢，商業(yè)地產(chǎn)需要大量的錢，但是很多開發(fā)商沒有那么多錢，那么怎么辦？我們把房子建起來，商業(yè)地產(chǎn)出口也是一個很大問題。

　　可喜的是現(xiàn)在有兩個破冰，可能給我們提出一些現(xiàn)象。第一，REITs，5、6年前大家就在討論REITs，現(xiàn)在可能會出來。但是它的方向應(yīng)該是廉租房市場。7月30號剛剛公布的保險投資運用管理暫行規(guī)定準許保險公司使用總資產(chǎn)的10%投資不動產(chǎn)，預(yù)計千億資金用如商業(yè)地產(chǎn)。

　　但是可惜這兩個破冰如果想解燃眉之急還是難度非常大的。商業(yè)地產(chǎn)出口到底在哪里？我們認為如今民間的資本非常充裕，商業(yè)地產(chǎn)能不能考慮跟民間資本結(jié)合，這是我們應(yīng)該探討的。其實我們不應(yīng)該抱怨這個行業(yè)背景、環(huán)境多么差，實際每個行業(yè)都應(yīng)該有一個邊界，在這個游戲規(guī)則下能不能找到我們解決生存之道，是每個企業(yè)家思考的問題。

　　我認為可能的出路是安全性資本。安全性資本有特定屬性，首先他追求的是安全性，可以承受比較低的回報，需要有穩(wěn)定收益，他看中的是長期資產(chǎn)價值增值。這種錢絕對不會投機、炒住宅，他輕易不會相信一些產(chǎn)品。

　　我們再分析一下商業(yè)持有的一些特點。這個特點也和相象，他們也希望有穩(wěn)定收益，看重長期的資產(chǎn)升值。商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)資金需求也不一樣，開發(fā)環(huán)節(jié)、券商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)。不同錢在不同環(huán)節(jié)里配置。安全性資本最適合進入的就是商業(yè)地產(chǎn)后兩個環(huán)節(jié)，就是養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)。

　　商業(yè)地產(chǎn)基金我們?nèi)绻踩再Y本結(jié)合，有很多難題，其中最主要難題就是散賣的資產(chǎn)是非常難以管理。最終它的資產(chǎn)價值上升是不容易的。有沒有一些解決之道呢，我們可以做一些嘗試，比如購物中心可以不做，可以做底商、可以做辦公樓。對購買的物業(yè)我們能不能給安全資本提供資產(chǎn)管理。比方我們嘗試的資產(chǎn)精裝修，未來我們也希望真正走向國外一種模式，就是資產(chǎn)管理的模式。

　　什么叫資產(chǎn)精裝修？以前大家賣底商的時候都是期房的時候就賣了。在北京你會發(fā)現(xiàn)好的位置全部是代理公司。最終它的底商的價值是由租客決定、租金決定。能不能由基金先持有它，持有后我們招租、我們定位。在兩年前一個投資者買北京一個物業(yè)，差不多將近20個億，一次性付款，這種錢還是非常多樂觀。這樣就解決一個問題，他整個持有，你以前定位也不會打破。最終資產(chǎn)價值，經(jīng)過養(yǎng)商期后，商家穩(wěn)定了，最終價格體現(xiàn)，投資者安全性資本，他賺到錢了。還有一些前瞻性啟發(fā)思考，從國外經(jīng)驗來說，最終商業(yè)地產(chǎn)的擁有者應(yīng)該是機構(gòu)投資者，但是現(xiàn)在國內(nèi)沒有，我們知道有安全性資本，能不能事先嫁接。這樣成熟后，就可以跟REITs、保險資金對接。 

　　   第三部分，目前的商業(yè)地產(chǎn)案例，我是去年10月份從SOHO出來的，當(dāng)時跟潘總交流，我覺得商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險比較少。

　　高和投資這個基金叫閃電投資，第一個案例，去年1月份我們用杠桿收購了凱德華璽底商，整個底商賣一個人。

　　第二個案例，收購了中莎廣場，2.5萬平米，是今年4月份收購，我們進行了一些改造，然后一層一層賣安全資本，最后提供資產(chǎn)管理服務(wù)。從談判這個項目，我是3月份開始談判，銷售到50%，過了安全期，不到3個月時間。

　　從這個案例看，我們分析有一些要點：第一，閃電基金這種模式，錢是直接私募，這樣效率比較高、比較快。第二，錢主要投向北京、上海核心區(qū)域商班物業(yè)。第三，通過資產(chǎn)的升值賣給安全性資本，同時給他提供資產(chǎn)精裝修服務(wù)，后期提供資產(chǎn)管理服務(wù)。 

　　最后我們商業(yè)地產(chǎn)基金做一個展望，高和投資可能是第一家專門投資商辦物業(yè)的人民幣私募基因。預(yù)計在政策利好下，會有越來越多基金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)基金前景十分光明。

　　我套用任總一句話，任總講為富人建房，我們商業(yè)地產(chǎn)基金能不能用富人的勤勞的錢，然后賺富人的懶錢。這個懶錢就是安全資本，勤勞的錢就是富人私募的錢，但是你要有一個能力能夠提升資產(chǎn)的價值。謝謝各位！