對(duì)我們中國(guó)房地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資基金可能是走出房地產(chǎn)調(diào)控、反彈惡性循環(huán)的根本解決之道。

　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開(kāi)幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司董事長(zhǎng)張民耕先生13日下午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　張民耕：各位博鰲論壇最忠實(shí)的參與者，下午好！我向我們最忠實(shí)的參與者表示致敬，同時(shí)我相信大家的堅(jiān)守也是非常有收益的。

　　我剛才跟凌克董事長(zhǎng)在交流，下午的演講知識(shí)性非常強(qiáng)，大家收益一定比上午還要多。我今天講的也是私募房產(chǎn)投資基金，好像跟蘇鑫做了商量一樣，其實(shí)沒(méi)有商量。講的是同一件事情，講的是不同方面。

　　我先做一個(gè)解釋，上帝關(guān)上了一道門(mén)，我們打開(kāi)了一扇窗。這個(gè)上帝不是政府，政府也有很多事搞不定，這個(gè)上帝是各式各樣的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。我們也不是指我們，是指在金融領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新的工作人員。

　　近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)創(chuàng)新有各種各樣的產(chǎn)品，私募房地產(chǎn)投資基金只是其中一個(gè)方面或者一個(gè)產(chǎn)品。我這兒講的是被逼出來(lái)的地產(chǎn)金融創(chuàng)新，要講的實(shí)際上是形勢(shì)所迫。

　　房地產(chǎn)是十年九調(diào)控，在逐步調(diào)控中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)金融從業(yè)人員一直在尋找怎么走出一個(gè)調(diào)控怪圈的方法，我們發(fā)現(xiàn)私募房地產(chǎn)投資基金可能是解決這樣一個(gè)怪圈的一條路。

　　美國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新也是被逼出來(lái)的，第一項(xiàng)，住房抵押貸款、長(zhǎng)期低息分期付款。1932年美國(guó)總統(tǒng)簽署了房地產(chǎn)抵押貸款法，1934年國(guó)會(huì)通過(guò)了全國(guó)住房法后，就產(chǎn)生了住房抵押貸款、長(zhǎng)期低息分期付款。同時(shí)也帶動(dòng)了美國(guó)金融復(fù)蘇。

　　第二，REITs正式成立。二戰(zhàn)結(jié)束對(duì)住房需求膨脹，逼出了房地產(chǎn)投資基金的誕生，促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)和地產(chǎn)金融成熟。1960年，美國(guó)總統(tǒng)艾森豪爾簽署了國(guó)內(nèi)稅收法，這標(biāo)志著REITs正式創(chuàng)立。

　　第三，房地產(chǎn)金融證券法。60年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)又進(jìn)入了衰退，流動(dòng)性短缺，銀行貸出去的錢，房地產(chǎn)信托的錢不能進(jìn)入再循環(huán)，所以流動(dòng)性短缺，于是逼出了抵押貸款證券法，有一個(gè)品種叫MBS，由于房地產(chǎn)的貸款可以變成證券法，銀行可以把房地產(chǎn)貸款賣給信托公司、保險(xiǎn)公司、各種投資人，這樣就獲得了流動(dòng)性，使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)又活動(dòng)起來(lái)了，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的證券法。

　　每當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)面臨重大問(wèn)題和危機(jī)，往往是實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新解決重大問(wèn)題的契機(jī)。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)重要地位，也使得美國(guó)房地產(chǎn)制度創(chuàng)新同時(shí)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展動(dòng)力。對(duì)比我們來(lái)說(shuō)，就是不要怕創(chuàng)新，這種創(chuàng)新往往對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大動(dòng)力。美國(guó)房地產(chǎn)投資基金在城市化發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)成熟進(jìn)程中起到關(guān)鍵作用。