我們最擔(dān)心繼續(xù)出一堆東西，那一堆東西其中有一些準(zhǔn)備使用的核武器，你干嘛非得讓他把核武器都用出來？

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　新政下的中國房地產(chǎn)，一場地產(chǎn)英雄間的論劍，地產(chǎn)泰斗們過招的思想擂臺，一場可能改變中國地產(chǎn)行業(yè)命運的對話。

　　12日晚間，博鰲房地產(chǎn)論壇的經(jīng)典環(huán)節(jié)“博鰲之夜 精英對話”正式上演，本場對話的嘉賓主持為：

　　恒隆地產(chǎn)有限公司董事長 陳啟宗先生

　　首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長 劉曉光先生

　　參與對話的嘉賓包括有：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長 樊　綱先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強(qiáng)先生

　　中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長 孟曉蘇先生

　　中原集團(tuán)主席 施永青先生

　　復(fù)地集團(tuán)董事長 范　偉先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任 鐘　偉先生

　　劉曉光：今天在座的都很有份量，題目是博弈中的政策徘徊，咱們把今天的對話做得活一點。首先我想讓任志強(qiáng)講一講。聽說任志強(qiáng)最近改口了，不說漲價了？

　　任志強(qiáng)：博客上寫的很清楚了，房子漲價還得漲價，說降價不是叫市場行為，是政府行為。政府讓降價。“兩會”的時候都說了“不行也得行”，你干脆讓他行了算了。

　　他強(qiáng)奸你不從，不從他還是強(qiáng)奸你。

　　劉曉光：據(jù)說是因為你改口了，才有央視芮成鋼那個對話？

　　任志強(qiáng)：沒有那個事。政府有時候希望做事的時候，你就得配合。我們最擔(dān)心繼續(xù)出一堆東西，那一堆東西其中有一些準(zhǔn)備使用的核武器，你干嘛非得讓他把核武器都用出來？你要從了，他就不把核武器拿出來了。

　　其二，王石下山（珠穆朗瑪峰）的時候，記得是5月份。我跟王石說的，你趕快降價，其實他嘴上不講價，第二天就偷偷告訴毛大慶要降價了。你看這次萬科中報出來了，多好看。

　　去年我們很清楚一個東西，7月份以后，投資開始上升。特別9月份以后，開工最高的時候一個月開了6億多平方米，到今年8、9月份應(yīng)該是供應(yīng)量急劇增長。

　　我們想9月份供應(yīng)量最少要增加50%以上，那你還不如降了算了。我們08年國內(nèi)外形勢都不好，你想買買不起，因為國內(nèi)GDP也開始掉，外國GDP也開始掉，所以那個時候降價也沒有人要。

　　今年不一樣了，GDP兩個點不要了也沒有關(guān)系，對宏觀經(jīng)濟(jì)沒有影響。你要是降了，別人買的起，收入在猛漲，所以配合政府是理所當(dāng)然的。你們干嘛非得跟政府對著干？跟著從了算了吧。

　　劉曉光：樊綱，你回答他政府還會出一些什么東西？

　　樊　綱：這個我回答不了，這個得問政府。我們從邊上觀察，只是建議而已，建議不聽，那也沒有辦法。從現(xiàn)在情況來看，政策剛剛出臺沒多久，3個月，這個還要看效果?，F(xiàn)在再出臺應(yīng)該是不合理，就是你還沒有看清整個政策的效果。所以現(xiàn)在讓我建議的話，我建議現(xiàn)在不再出新的東西，以觀后效。你從了以后，再看看。

　　劉曉光：按樊綱教授的說法，“以觀后效”，建議不再增加新的東西，這是大家的希望。孟總，你能不能說一下整個宏觀調(diào)控到現(xiàn)在是一個什么效果，有一個什么樣的說法？

　　孟曉蘇：我接著樊綱的話說，樊綱教授有一句話講的很透徹，他說“宏觀政策歷來是短期政策”。本來政府的調(diào)控行為就是一個反周期行為，天太熱了幫你脫下衣服，天太涼了，幫你穿上衣服。

　　我們?nèi)ツ甓荚谟懻撜咦冞€是不變，大家都希望不變，因為去年8月份政策確實好。果然博鰲開完會后，半年就沒有變化。但是半年后，沒開博鰲會后，政策就變了，可見這個博鰲會只能管半年。

　　現(xiàn)在調(diào)控100天過去了，我認(rèn)為調(diào)控效果已經(jīng)充分顯現(xiàn)。調(diào)控是非常英明的、非常及時的，而且調(diào)控效果是非常好的、非常到位的。調(diào)控目標(biāo)是很清楚的，是堅決遏制部分城市房價過快上漲，還要求是在一些房價上漲過快的城市可以在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，講的非常清楚，部分城市房價過快上漲，把地域劃定，又把目標(biāo)、方式也都確定了。

　　這些都實現(xiàn)了，所以調(diào)控取得了完全的成功，我們?yōu)閲鴦?wù)院的成功感到高興，為它驕傲和歡呼。但是調(diào)控還沒有完呢，樊綱講了還要“以觀后效”。

　　國四條你光執(zhí)行了一條，后面還有三條，要加大供應(yīng)量、加大保障房建設(shè)；國十條你就是堅決遏制了房價過快上漲，后面還有九條，基本上也是要加大供應(yīng)量。所以宏觀政策還要繼續(xù)，主要就是要執(zhí)行好“國四條”后面的三條和“國十條”后面的九條，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　劉曉光：講的非常好，如果是國務(wù)院總理講這個話，那就更好了。陳總，我把第一圈問完了，你再問第二圈。

　　陳啟宗：這個題目是博弈中的政策徘徊，博弈就是要兩方，到底那兩方是誰呢？是政府跟房地產(chǎn)商還是市場跟一切的人，也就是說市場跟政府也在博弈，市場跟房地產(chǎn)商也在博弈，還是怎么回事？

　　劉曉光：是任志強(qiáng)跟媒體。任總是不是這樣的？

　　任志強(qiáng)：陳總香港待時間長了，不了解中國文化，中國文化就是發(fā)出指令的人和接受指令的人博弈。接受指令的人不管什么東西，市場也好、消費者也好、開發(fā)商也好，凡是你不是發(fā)出指令的人，就是另外一方。

　　陳啟宗：但是不是每一個人名字都是叫任志強(qiáng)。

　　任志強(qiáng)：不需要叫任志強(qiáng)，叫房子也行，叫地方政府也行，因為地方政府也是接受指令。你香港可能沒有這個事，但是內(nèi)地有這個事。

　　陳啟宗：施永青，你是在中國內(nèi)地出生，但是在香港長大，你同意任志強(qiáng)說的嗎？真的每個人都像任志強(qiáng)那么壞嗎？

　　施永青：他剛才說的是主要矛盾，就是有人要發(fā)號施令，發(fā)號施令的人想改變市場的趨勢，這個就造成博弈。問題是現(xiàn)在發(fā)號施令的人覺得他是為了你們好，他就覺得我這樣做是對的，我自己看也不能完全說他錯了。

　　現(xiàn)在的房價剛才任志強(qiáng)說，其實市場在升，如果政府不出手的話，現(xiàn)在中國富起來的人這么多，資金這么多，又沒有地方儲藏，一定有很大一部分流到房地產(chǎn)市場里面。

　　我相信現(xiàn)在還是有人在等，現(xiàn)在有人想買，知道政府打壓，他是觀望一下，如果他覺得這個打壓已經(jīng)完成了，他又會流出來。因為我們在中國也有30個城市里面有分行，差不多2萬多人在了解這個市場變化。

　　我們發(fā)現(xiàn)5、6月份這個成交量是大幅萎縮的，在大城市，北京、深圳、上海跌了差不多60%，有些70%也有，但是到了7月份情況開始改變。

　　首先改變的是深圳，深圳因為調(diào)整比較快，價格也做了一定調(diào)整，10%左右，現(xiàn)在已經(jīng)反彈了。這個月我發(fā)現(xiàn)不但是深圳，其他一些第二線的城市也明顯交投量增加。

　　就是民間已經(jīng)等不及了，覺得既然這個政策出來好像效果不太大的話，也積累了一定的需求。我自己看如果政府沒有新的政策出來了，8、9月份的形勢可能會好一點，交投增加，價格也會上來。問題就是政府還會不會出手呢？

　　孟總說成效很好，但是有些人好像感覺這個成效還不夠。他們覺得價錢調(diào)整還不夠，所以我自己還是有一定的擔(dān)心，就是政府還會出手，尤其是你價錢又上來了，交投量又上升了，社會上媒體就呼聲要政府再出手，所以我擔(dān)心好兩三個月之后，還會再有壓力，這是我的擔(dān)憂。

　　陳啟宗：范偉，我讀到一篇文章叫“壞孩子任志強(qiáng)”，你不是壞孩子，剛才任志強(qiáng)說政府有人要發(fā)號施令，但是問題是國家土地是在他們手上。土地?fù)碛袡?quán)、管理權(quán)在他手上，他一定要有一些措施出來。從你的角度，政府應(yīng)該采取什么地位、什么位置，該做什么事？

　　范　偉：陳總出了一個很高難度的問題，我還先講講關(guān)于價格的事情。

　　現(xiàn)在大家都比較關(guān)心價格，我也希望通過論壇、通過媒體把一線實際情況告訴民眾、政府。我們大家說價格的時候，首先對價格要有一個定義，我的觀點就是就成交的那個價格才是真的價格。

　　如果說從這個角度來講，我相信大家在座只要是搞房地產(chǎn)的都能夠得到一個共識，也就是說在現(xiàn)在所謂的熱點城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的價格比4月份的價格是確確實實下降了，下降幅度在10%到15%。

　　當(dāng)然你也可以說不是降價，因為這段時間很多樓盤是新開樓盤，沒有可比較性。但是相對所在位置其他樓盤，價格確實是調(diào)下來了，這個就是事實。

　　所以應(yīng)該很清楚告訴大家，房價已經(jīng)不是4月份的房價了，已經(jīng)是7月份的房價了。7月份有成交量的房價比4月份房價低了10%-15%，效果很明顯，政策已經(jīng)起作用了。大家該買的應(yīng)該可以買了，交易量已經(jīng)回升一點了，這就是大家希望看到的好結(jié)果。

　　陳啟宗：8、9、10月份情況會怎么樣呢？

　　范　偉：這個我不敢預(yù)測，如果能預(yù)測就是上帝了。有人開始買了，開發(fā)商也出來了，這中間又是一種博弈。如果對某一個看法不是達(dá)到完全一致，這才是市場。如果完全達(dá)成一致，那就不是市場經(jīng)濟(jì)了。

　　現(xiàn)在是一個很好的局面，大家應(yīng)該可以放輕松一點，不要再去關(guān)心價格到底降了沒有，事實已經(jīng)擺在那里，效果已經(jīng)有了。

　　陳啟宗：鐘偉，你是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，問你一個問題，要知道這幾個月房價走勢怎么樣？首先要問一個問題，政府想他怎么樣？剛才樊綱說都是短期措施，到底政府想做什么？

　　鐘　偉：第一，我只是大學(xué)老師，政府想做什么我不知道；第二，在目前情況下，如果沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，大概國慶后這段時間我想交易價格還是平穩(wěn)的，但是交易量復(fù)蘇會比較明顯。

　　我們估計今年全年大概交易量、銷售面積比去年下降15%，但是銷售金額只下降5%左右。

　　第三，現(xiàn)在價格體系統(tǒng)計上有一個問題，像范總講新盤入市，統(tǒng)計上看的并不明顯。房價只統(tǒng)計70個大中城市，沒有統(tǒng)計300個地級市和2800個縣，只統(tǒng)計一線城市的新房。

　　整個情況我覺得到四季度應(yīng)該是成交上升、價格平穩(wěn)。同時我想說的是，房價就像堰塞湖一樣，注水注的越大，垮塌的風(fēng)險越大。與其這樣，還不如價格平穩(wěn)，交易量放大。

　　劉曉光：鐘偉教授，未來15年房地產(chǎn)的發(fā)展，任志強(qiáng)肯定非?？春?。據(jù)說你寫了一個文章，講未來10年不會有以前黃金10年的狀態(tài)，你是什么意見？

　　鐘　偉：未來10年中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是過坎的時候，一個是10%增長期已經(jīng)過去了，GDP增長08年9.1%，09年也是9.1%，今年大概9.4%左右，明年也好不到哪里去。

　　中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從08年開始下滑，并且面臨很多挑戰(zhàn)。中國耗用30%、40%資源，僅僅提供10%增長。這是一個非常低效增長方式，依照這種增長方式再增長10年是不可能的事情。

　　房地產(chǎn)過去很輝煌，未來十年也不錯，但是絕對不是輝煌。投資每年增長30%，銷售面積每年增長20%，以銷售面積增長20%推算一下，再過兩年左右再建面積就50多億平。

　　過去十年，我們房地產(chǎn)行業(yè)從銷售面積來講正好十倍多一點，未來十年銷售面積能增長2倍半就很不錯了。所以總體來講，今后兩到三年，看政府換屆效應(yīng)，政策比較平穩(wěn)，房價也比較平穩(wěn)，交易量會稍微好一點。今后三年到五年或者更長一點時間，這段時間房地產(chǎn)行業(yè)中性偏好一點，到2020年之后房地產(chǎn)好時候就過去了。

　　陳啟宗：農(nóng)民進(jìn)城每年1000多萬，過了5年、7年他們就買房子了？這些是新購買力。還有一個換房的問題，現(xiàn)在很多人住的太小了，愿意換大的。會不會像任志強(qiáng)那么樂觀，前途更美好呢？

　　鐘　偉：不會。人口因素僅僅是其中一個因素，將來中國到什么時候有多少人，現(xiàn)在說不清。有的說2027年人口到頂峰，有的是2030年、2037年。

　　中國未來20年增加多少人口現(xiàn)在還不知道，要看計劃生育政策。農(nóng)民進(jìn)城這塊也說不清，因為到底有多少農(nóng)民能進(jìn)城，這些農(nóng)民進(jìn)城形成多大購買力也說不清楚。

　　第三，98年之前老舊房子拆掉后怎么樣，有可能城市老舊社區(qū)永遠(yuǎn)就這么老舊下去了，因為拆遷太貴。所以人口因素僅僅能夠支持未來10年房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)增長，不能支持房地產(chǎn)行業(yè)加速增長。

　　從00年到09年城市化轉(zhuǎn)移的人口已經(jīng)在減少。人口因素對房地產(chǎn)未來10年高速增長不夠支撐力，對房地產(chǎn)穩(wěn)定增長有一定支撐力。

　　范　偉：我剛才聽鐘教授講中國20%人口消耗30%、40%資源產(chǎn)出10%產(chǎn)品，這說明我們水平還不算太高，這個其實就是巨大的潛力。

　　如果我們用20%資源貢獻(xiàn)20%產(chǎn)品，這個增速15%都有可能了，這就是巨大潛力了。中國為什么效率這么低呢？大家找找原因，我們每個中國人都那么勤奮、聰明，大家聚在一起為什么效率偏低？這個后面原因大家找一找，不就是我們發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿幔?/p>

　　任志強(qiáng)：我比他（鐘偉）好，他比我壞。有一年就在這個講臺里，他在上面打著一個表，告訴我們多少年前水果多少錢一斤，然后說今年多少錢一斤，他就是告訴我房地產(chǎn)價格已經(jīng)很低很低了，所以他比我還壞。

　　他說的道理也是對的，人口不會持續(xù)增長，我們連續(xù)10年時間每年增長2100-2400萬人口，這是城市化率最高峰的時期，但是10年后已經(jīng)下降到1400萬，現(xiàn)在大約也就1400萬。為什么這個比例顛倒了？因為過去城市人口少，農(nóng)村人口多，所以需要1%的話，數(shù)量巨大才能到1%，現(xiàn)在基本一半一半了，所以每個1%實際上是農(nóng)村戶籍人口和非城市外地戶籍人口進(jìn)城，大概就1200-1400萬之間，這個已經(jīng)連續(xù)發(fā)生了4年多時間。

　　往后基本是這樣一個規(guī)律。但是我不同意鐘偉說的增長問題，我覺得這幾年增長最主要是土地價格的增長，銷售面積沒有增長太多，我們銷售面積08年是490多萬套，09年是550萬套，面積差不多，為什么呢？因為戶型少了。

　　如果要達(dá)到340平方米左右，我們完成建設(shè)部當(dāng)年提出的城鎮(zhèn)人均30平方米目標(biāo)，大概一年17億平方米，還比鐘偉說的翻兩倍。

　　鐘　偉：其實從現(xiàn)在看，今后五年到十年左右，房地產(chǎn)本身特點不是在建面積、銷售面積增加，而是價格增幅會比面積增幅大。

　　任志強(qiáng)：投資增長還會繼續(xù)增加，這一部分可能跟土地有直接關(guān)系。我們現(xiàn)在投資增長要把10%多的土地增長砍掉，才是你的凈增長。如果砍掉的話，凈增長就沒有那么多了。

　　我們每年銷售10億平方米左右的房子，還不夠多嗎？這個量大家還吃不飽??？算完后，還有一個什么結(jié)果呢？如果假定按照現(xiàn)在500萬套翻一番，翻到1000萬套，按照城市家庭戶籍來看，4%到5%，加上二手房10%，美國每百戶家庭17個人買房?，F(xiàn)在2008年危機(jī)之后，平均7-8。而中國到現(xiàn)在為止加上二手房交易5%都不到，所以我們這個交易還會翻番。交易你說提到10%，香港過去這幾年基本3萬套左右。如果按照這樣算，二手房交易有多少？

　　施永青：二手房有十萬套。

　　任志強(qiáng)：我們現(xiàn)在不到4%，你是超過了。所以到成熟階段，基本上就要翻，翻的是后面這塊，一手房減少了，二手房交易加大了，整個市場達(dá)到10%。

　　鐘偉說的兩個因素，一個是計劃生育因素，如果放開計劃生育因素，現(xiàn)在這些變量都不對了。還有一個是我們勞動力60歲退休還是65歲退休，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家很多已經(jīng)變成68歲退休了。

　　按照現(xiàn)在來說，三年后我們老年人多了。如果把老齡化人口時間往后移了，移到65歲、68歲，我們老齡化人口就推后30-50年了，所以這個時間概念是不一樣的概念。因此中國未來也可能還有一個很長周期，但是問題是前面這幾個因素不發(fā)生變化。如果土地因素發(fā)生變化，跟現(xiàn)在的時間就完全不一樣了。

　　陳啟宗：孟老師、樊老師，你們剛才都提到剛性方面，沒有說到投資這部分，一個人可以有兩三套房，在?？谝惶住⑷齺喴惶?，這方面的發(fā)展，你們怎么看？

　　孟曉蘇：下半年的事還沒講明白了，就談30年，可見開發(fā)商的心情都很輕松，資金鏈沒有斷，還能坐在這里談30年。

　　要說30年，說得太久。但是說起來我倒是一個樂觀派，未來老百姓房屋需求還會持續(xù)相當(dāng)長時間。剛才鐘偉教授所說的很有價值，任志強(qiáng)說的也很有價值。

　　我覺得中國老百姓至少五個方面需求會持續(xù)拉動產(chǎn)業(yè)，第一，現(xiàn)有城市居民還要繼續(xù)買房，從量的追求到量質(zhì)追求，這里面就包括了陳老板所講的投資性購房，這個一會兒讓貨幣委員會專家說。

　　第二，農(nóng)民進(jìn)城。農(nóng)民進(jìn)城大概一年1600萬人，兩年就和加拿大總?cè)丝凇?/p>

　　第三，人口出生率，人口出生下降了，現(xiàn)在一年1600萬人，但是這也是兩年一個加拿大。我們是兩年一個加拿大，一年一個保加利亞，人口紅利要延續(xù)20年后返還作用。

　　再一個就是舊城改造。我們多少人住的房子還很破。包括我們中房在80年建的房子都該拆了，46平米一套。你看看現(xiàn)在到處都在拆舊城。

　　我前一段去西安，他們告訴我你不知道為什么把中國叫china，都在拆呢。我們到海南，一看多少人在這里買，一買房就只是住一季。夏天東北老百姓到這里住著長痱子，他只有冬季才過來。

　　這么多需求都會推動中國老百姓需求增長。而老百姓需求模式，主體模式會不會是香港模式呢？我看不是，應(yīng)該更像美國模式，因為我們土地遼闊，還有廣大農(nóng)村土地可以使用。一部分人住高樓大廈，另一方面愿意住別墅，因為我們祖祖輩輩都是住別墅，到現(xiàn)在我們53%農(nóng)民也還在住別墅。

　　所以未來老百姓肯定是想住上有天、下有地的別墅，誰說中國沒有土地蓋別墅？把農(nóng)宅騰出來，一周轉(zhuǎn)，那都是蓋別墅的地。

　　從未來看，我們很樂觀。關(guān)于房價上漲不上漲的問題，我看主要是貨幣問題，是票子毛了，票子一毛，什么都漲。這些問題是貨幣問題，還是請貨幣委員會前委員來講。

　　樊　綱：現(xiàn)在時間已經(jīng)過十點了，我是當(dāng)教授，不是貨幣委員，當(dāng)教授就是挑毛病，看誰有錯。

　　剛才我聽下來，大家很多謬誤。我要發(fā)言要解決你們問題得重頭批判起，很得罪人，我說咱們后面是酒會，咱們酒會去，不要在這里批了。

　　孟曉蘇：投資性購房，90年代我給我們提出建議，住房商業(yè)，希望像儲備糧、儲備豬肉那樣建立這樣一個水庫。這個建議最后被采納了，被誰拿出來錢建水庫，就是被千億老百姓建了水庫，每家都買了房儲備起來，這種儲備是要消費的。

　　這個就形成了現(xiàn)在的住房商業(yè)，如果沒有投資性購房，就不會有住房商業(yè)，更不會有完善的住房租賃業(yè)?，F(xiàn)在投資性購房受到過多指責(zé)，我看是不應(yīng)當(dāng)?shù)?。但是過度的投資性購房應(yīng)該限制。

　　我當(dāng)處長的時候，分我一個房子就是在西邊門，那個樓就是黑燈樓，現(xiàn)在那個樓燈火輝煌。說明這里有一個成熟過程，而老百姓在這里面有一些投資性購房，他也有利于穩(wěn)定市場，所有商業(yè)行為都要謀取一定的利益，所以老百姓賺點錢也是正當(dāng)?shù)模绻瘸墒旌笤儋I房，就要比當(dāng)年買房價格貴兩倍，應(yīng)當(dāng)理解老百姓這個行為，更要理解住房商業(yè)這樣一種住房商業(yè)在各國都存在并且非常合理的行為。

　　樊　綱：我說至少應(yīng)該區(qū)分幾種情況。今天我跟海南那位記者說，我不同意你們老拿海南這個說事。昨天記者招待會統(tǒng)計局的也拿海南的說，真正為自己買一個別墅是屬于消費行為，到海南買一個，還是消費行為。

　　什么是投資行為呢？就是我不是自己住，不管我三個月侯鳥型住還是養(yǎng)老型住，不是這種情況，就是真正的投資行為。你說的那個能夠租出去他就不屬于投資行為，買能租出去的房子，對于他來講是投資的，但是在市場上還是有人消費。

　　現(xiàn)在要解決的問題，什么叫過多的投資性購房？我買了后，我也不準(zhǔn)備租出去，就擱在那里升值，這種就等于因為我們制度缺陷、保有成本太低，結(jié)果他買了房子又不能租出去，然后留在那里占用過多土地。這種投資行為是要為那些買房是要消費的讓路，否則的話，中國沒有那么多土地。

　　所以你說這個調(diào)節(jié)在哪調(diào)節(jié)呢，應(yīng)該增加大家別墅式的消費。然后發(fā)展租房市場，但是要抑制過多的、過度的那種投資性的買房。

　　劉曉光：時間也差不多了，我出一個題目，到現(xiàn)在這個階段初見成效，很好?，F(xiàn)在已經(jīng)是8月份了，未來還有4個月時間，會不會現(xiàn)在就比較平穩(wěn)？價格略上有上漲，每個人做一個判斷？

　　任志強(qiáng)：我明天準(zhǔn)備講這個，今天要講完了，明天就沒得講了。

　　劉曉光：你得回答我這個命題，或者這個判斷是正確還是錯誤，你怎么看？

　　任志強(qiáng)：我覺得7月份交易量上來，不表示8月份還會上。但是7月份降價，交易量上來。8月份再降點價，交易量還會上來。

　　我們可能出現(xiàn)四種結(jié)果，一種是價格下來，交易量上去；一種是價格下來了，交易量不上去；還有一種就是價格沒有下來，交易量也上去；另外一種是價格沒有下來，交易量沒有上去。

　　劉曉光：你就回答是什么樣。

　　任志強(qiáng)：我不知道什么樣，我只知道有的是政府愿意看見，有的是政府不愿意看見的，有的是全世界都不愿意看見的。

　　樊　綱：你剛才說兩個都上去，我說NO。

　　孟曉蘇：調(diào)控有理性調(diào)控，非理性調(diào)控，我們要看下半年到底是怎么樣，是理性調(diào)控還是非理性調(diào)控，就看他是不是適時和適度。

　　施永青：8月份我們看到上半年情況，交易量還在上去，上的速度比7月份還快，在這種情況下，價格跟交易量在未來兩個月都是上的，如果政府不出手的話，到年底甚至明年初還是要上的。

　　范　偉：這個問題真的非常難回答，我講一個題外話題，世博會的故事。世博會分浦東、浦西，浦東是國家館，浦西是城市最佳實踐區(qū)，最佳實踐區(qū)很少人去參觀。參加城市最佳實踐區(qū)展方商量對策，東西聯(lián)動。要看浦東，來浦西敲章，敲多少就可以給一個預(yù)約券。但是馬上碰到新問題，只來敲章，不參觀。

　　又想到一個補(bǔ)救辦法，要蓋章的人來參觀，回答問題，答對了就給積分。馬上發(fā)現(xiàn)那幾個人回答問題每次總是對的，那幾個人就是賣預(yù)約券的黃牛。

　　這個事情是一個很小的事情。說明其實人性是很難測的，制度制定是很難的事情。要制定一個合理的游戲規(guī)則，確實要大家貢獻(xiàn)智慧。現(xiàn)在正在發(fā)起一個城市智慧探索之旅，我們希望全國人民在自己周邊，希望讓大家獨立思考，用制度設(shè)計、用游戲規(guī)則設(shè)計去解決我們生活當(dāng)中碰到的問題，真正達(dá)到城市讓生活更美好，回答房價回答不了。

　　任志強(qiáng)：你的意思就是政府比較笨？

　　范偉：說明政府的東西一直在改進(jìn)之中，但是世界上其實是沒有上帝，沒有人可以預(yù)先預(yù)測什么東西，這個東西需要大家互動，大家去貢獻(xiàn)智慧，才能解決問題。因為抱怨是沒有用的，大家都實事求是來解決問題，這才是最終的方向。

　　鐘偉：如果指的是商品房的同比價格，如果指的是商品房現(xiàn)房交易量，第四季度，10月份開始可能兩個都上。

　　劉曉光：我的看法是這樣，我希望量上去，價格平穩(wěn)。我再給大家10分鐘時間，大家有什么問題，可以直接提，問的問題簡單一點。

　　觀眾提問：我問任總一個問題，我說物業(yè)稅的問題，先問任總，然后孟總再做補(bǔ)充。因為孟總是物業(yè)稅的提倡者。我們的物業(yè)稅是學(xué)習(xí)西方先進(jìn)發(fā)達(dá)國家，但是我們忽略了一個問題，物業(yè)稅究竟向誰收，我們的物業(yè)究竟是誰的。西方發(fā)達(dá)國家他們的產(chǎn)權(quán)是永久的，在我們國家是70年，我們買的房子相當(dāng)于70年房租一次性交了。其實并沒有真正有他的產(chǎn)權(quán)，這種情況政府應(yīng)該向誰出產(chǎn)權(quán)？我們交的是租金，產(chǎn)權(quán)不在我們手上。第一個問題，我就想問任總怎么看這個問題？誰是真正的房東？

　　任志強(qiáng)：你說的好像不太對，在英國是所有土地是女皇的，英國沒有產(chǎn)權(quán)問題，英國只有所有權(quán)問題，所以英國很多土地是租賃的，只有使用權(quán)。他把使用權(quán)變成可交換的使用權(quán)，類似于我們所說的產(chǎn)權(quán)，所以你這個概念不完全對。英國在租賃性土地上也收物業(yè)稅。這是回答你第一個問題。

　　第二個問題你說的70年使用權(quán)我也不太同意。按道理中國物權(quán)法規(guī)定物權(quán)歸政府，但是目前同時規(guī)定70年使用權(quán)繼續(xù)續(xù)約，沒有說不續(xù)約，自動續(xù)約沒有說你再交不交租金，還是一個問號。如果不交租金，你就可以續(xù)約到永遠(yuǎn)，所以你這個問題也還是不太對。但是我個人認(rèn)為在發(fā)展中國家，還沒有哪一個國家收財產(chǎn)性稅收，這是前稅務(wù)局副局長說的。所以到我們到發(fā)達(dá)國家程度的時候可能就收了，在發(fā)展中國家不應(yīng)該收，另外我們的稅收制度是說收物業(yè)稅在持有期間增加稅收，但是它要綜合替代原來在生產(chǎn)期間和獲得期間之前的一些稅收，要減掉一部分，所以一減一差，也可能沒有最后增加稅費，只是環(huán)節(jié)不同，從前頭的環(huán)節(jié)到后頭環(huán)節(jié)了，這個東西我們沒有看到正式文件，我不能討論。如果這樣的話，也等于說把你說的一次性交的70年租金給你減了一部分，你也沒有吃虧?？傊?，任何一個國家的國民絕不會同意國家去增加稅費，這是很傻的做法，如果他沒有增加稅費，而是轉(zhuǎn)換稅費持有方式或收取方式，從而一次性的把地方財政收入變成了可持續(xù)的地方財政收入，不過是前面減了后頭加了，也就變成了另外一種情況。總的稅費是降低了，你也沒有什么可不同意的。所以我們說根本在短期之內(nèi)不會出臺物業(yè)稅，也別討論了，而現(xiàn)在討論的基本上跟你的想法差不多，大部分前提討論錯了。最終世界上對國土的管理一定是從產(chǎn)權(quán)變成規(guī)劃權(quán)，這個是世界統(tǒng)一的。我不管你的產(chǎn)權(quán)是誰的，但是我可以規(guī)劃這個地方只能蓋樓、種糧食，這是政府可以管的，但是產(chǎn)權(quán)是私人的、還是公家的、還是租賃可以不管。最終我們要系統(tǒng)解決中國的問題，才有可能最終解決稅收問題。

　　樊綱：發(fā)展中國家也還是有一些國家收物業(yè)稅，在一些大城市。這是第一。第二，中國以前也收物業(yè)稅，我母親是學(xué)建筑的，她第一個工作在上海房管局去勘測各種房子的價值，怎么來測量房產(chǎn)稅。所以我們后來是全部房子充公，這件事也就充公了，實際上我們中國人自己原來也是交稅的。當(dāng)然那個時候整個體制不太一樣。土地出讓金的問題我同意你的說法，這個是對使用權(quán)的征稅，這是第一。第二，如果實現(xiàn)物業(yè)稅，房價、地價里面一定不能包括一次性的，本身資金流這么走，人們預(yù)期也就這么走。為什么房價一定會降下來，地價一定會降什么？因為人們的預(yù)期包含在里面，市場上的博弈大家都會找到一個方法去博弈。

　　任志強(qiáng)：他說上海征收這個主要在租界地區(qū)，而且上海當(dāng)年市政收入90%來自物業(yè)稅，非常高。但是他說的這個是租界引進(jìn)的，租界是按發(fā)達(dá)國家的方式引進(jìn)來的。中國主要是實行大陸法，不是海洋法，這個東西海洋法是不產(chǎn)生的。

　　孟曉蘇：任志強(qiáng)也說錯了，確實不少發(fā)展中國家也有物業(yè)稅，像菲律賓也有物業(yè)稅。為什么收物業(yè)稅？征保有稅是居民有財產(chǎn)以后他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的一部分稅負(fù)，為什么我們中國過去沒有征收財產(chǎn)稅，你說我們有什么財產(chǎn)？你說我們上一輩有什么財產(chǎn)，到后來慢慢才有房子，形成房產(chǎn)也是最近這些年。所以在上一輪調(diào)控的時候，在2003年曾副總理到上?？疾斓臅r候，就提出了把流轉(zhuǎn)稅變成保有稅，叫輕流轉(zhuǎn)，重保有，其實我們中國稅負(fù)不少了，稅種太多了，我們需要的是調(diào)整稅收的結(jié)構(gòu)。過去光從開發(fā)商還有銷售環(huán)節(jié)來征，該保有的保有，占一套房子的人和占50套房子的人都是有目標(biāo)，整個城市建設(shè)需要各項投入，包括政府要投資道路、橋梁、治理大氣，都在提高房屋價值，還有這么多公務(wù)員為你服務(wù)，所以香港把這種物業(yè)稅叫差餉。這個就是物業(yè)稅的來源。

　　過去我們沒有物業(yè)稅的時候靠什么維持城市運轉(zhuǎn)？靠廉價收農(nóng)民的地，高價再賣，這樣農(nóng)民吃了虧，城里人也承擔(dān)高房價的負(fù)擔(dān)，我們該不該拿農(nóng)民的錢去補(bǔ)貼城市呢？我們拿農(nóng)民的錢補(bǔ)貼城市主要是補(bǔ)貼誰？是你有十套房享受十套補(bǔ)貼，有五十套房享受五十套補(bǔ)貼，這個公平嗎？不公平。我們父輩打解放戰(zhàn)爭的時候是拿地主的土地分給農(nóng)民，現(xiàn)在是拿農(nóng)民的土地賣的錢分給地主，誰是地主？50套房的人就是地主，他有50塊地，所以現(xiàn)在我們需要調(diào)整這個政策，并不能光從城里人對城里人的角度，城市里沒有房子的人希望國家有財政稅收，通過轉(zhuǎn)移支付給他們建廉租房，政府又缺這個錢，所以從哪兒收？應(yīng)該從房子多的人身上收，這是個公平。對于房子多的人公不公平？也公平，他也受益，因為你交了稅，造成修橋、修路，你有五十套房全升值，而且由于有了物業(yè)稅，現(xiàn)在很多調(diào)控政策都可以不出臺都可以收回去。比如你投資性購房，行不行？行啊，你投吧，你買多少套房，交多少稅。你空置行不行？行啊，你控制物業(yè)要交物業(yè)稅，說開發(fā)商捂盤，開發(fā)商交稅。我們在美國開發(fā)的房子，沒有賣出去的都交稅。所以現(xiàn)在宏觀調(diào)控碰到很多問題都可以在這其中解決。還有一個可以解決的，就是小產(chǎn)權(quán)問題。小產(chǎn)權(quán)升值這么多年了，你說它違法，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)占城市居民住房的30%多，大街上有十個孩子，還有三個違法是超生的，你把他都?xì)⒘耍繗⒉涣?。我前年就提出要從小產(chǎn)權(quán)起征物業(yè)稅，而且他這個稅收得重一點，按照國際標(biāo)準(zhǔn)稅率，而城市居民是按照優(yōu)惠稅率買小產(chǎn)權(quán)房，這樣就把小產(chǎn)權(quán)問題解決了。不光讓老百姓放心，也合法了，而且他也愿意交，還讓政府下了臺階。我們看現(xiàn)在七部委下決心今年之內(nèi)解決小產(chǎn)權(quán)問題，我們期待他有別的辦法。如果不通過物業(yè)稅的辦法，他用什么辦法也是很難解決的，所以我們博鰲論壇已經(jīng)給他提供足夠智慧，我們相信這種智慧能夠影響到我們的政府機(jī)構(gòu)。

　　觀眾提問：我是浙江寧波一家公司的，我想請中國和大陸兩位，一個是樊綱老師，一個是施總，在十年前或者八年前，你們企業(yè)可能規(guī)模沒有那么大，整個人才引進(jìn)和流失率在八年前的狀況，以及現(xiàn)在人才的流失率和人才的引進(jìn)難度，現(xiàn)今與十年前的對比是怎么樣的？

　　樊綱：我不是做企業(yè)的，所以問企業(yè)家吧。

　　施永青：人才問題對于我來說，我采取一個跟其他公司不一樣的態(tài)度，我是什么人都用的。因為我發(fā)覺這個情況，說沒有人才都是老板，做員工的都說自己懷才不遇。其實你公司里面都很多人才，關(guān)鍵是你可不可以發(fā)揮他們的能力，所以你應(yīng)該定一個機(jī)制，讓你公司里面有能力的人發(fā)揮出來，其實每一個人的能力基本都用了10%左右，人的腦子是很強(qiáng)的，我是把重點放在發(fā)揮我們自己公司里面人才。另外我在用人才方面的態(tài)度：一個企業(yè)要用普通人才會大，如果一個企業(yè)總是要挑千里馬，世界上的千里馬很少，企業(yè)就沒法大了，所以現(xiàn)在我們公司里面我總是批評一些專要挑人才的主管，專挑人才的主管就是請不到人，公司長不大。我現(xiàn)在2、3萬人的方法就是用普通的人才。我們現(xiàn)在一些原料都是用普通材料，普通的元素，氫、氮、氧氣、水隨便都可以找到，我們可以用這些東西。如果你要找一些很稀有的，你就長不起來。所以這是我對人才的態(tài)度。所以我沒有你剛才問的那個問題，十年前怎么樣，今年怎么樣，你管十年前干嗎，你看眼前就夠了，這是我的看法。

　　觀眾提問：我補(bǔ)充一下我的問題，我的意思是本身企業(yè)大小、規(guī)模和對于人才的吸引力完全不一樣，上市公司對人才吸引力會很強(qiáng)，反過來規(guī)模相對是二、三線城市一些小的公司，他們對人才的薪酬、福利跟你們在座臺上的老總都沒法比。各位老總你們現(xiàn)今人才需求跟十年前，你們在十年前跟現(xiàn)在中小企業(yè)規(guī)模差不多的前提下，差異會不會非常大？

　　陳啟宗：我看時間差不多了，我答一答就結(jié)束了。施永青先生公司的性質(zhì)是一種，他的管理哲學(xué)也是適用于他的那一個公司，我們公司不是這樣，我們公司去年賺了222億，我們公司只有2000多人，每人平均利潤靠近1000萬，我們絕對是精英。城市十年前跟現(xiàn)在怎么比？十年前那個時候人才少不太多，今天經(jīng)過十年多的拼搏，從不同的公司里已經(jīng)有比較多的人才能夠出來，但是還是不夠，所以我們非常注重培養(yǎng)我們內(nèi)部已有的員工。也不能否認(rèn)你剛才說的一、二線城市的分別，我現(xiàn)在說一句話會得罪人，請你原諒。我十年前在上海有工廠，在上海一直下去100、200、300公里都有工廠。人才越離上海越遠(yuǎn)，人才水平是有明顯不一樣。這個也是告訴我們?nèi)瞬趴偸峭承┑胤郊?，你要找好的人總要去那些地方找。但是慢慢我也相信，國家那么大，人才也會慢慢從一城城市流向二、三線城市。

　　劉曉光：今天的對話到此結(jié)束，謝謝大家！