隨著上海土地儲備的坐吃山空，以及先后幾次出售上海優(yōu)質(zhì)項目，上實發(fā)展在上海的土地儲備僅剩朱家角一隅。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 8月27日，正在重組過程中的上實發(fā)展公布了上半年的營運(yùn)狀況，期內(nèi)上實發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)額達(dá)到17.03億元，比去年同期增加46.71%。

　　上海失守

　　報告期內(nèi)，上實發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)利潤3.98億元，比上年同期增加171.16%，實現(xiàn)凈利潤為1.65億元，比去年同期曾增加62.57%，凈利潤增加主要原因為新增子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益所致。中報顯示，期內(nèi)上實發(fā)展的實現(xiàn)營業(yè)利潤率為46.77%，比去年上升了大約11.48個百分點(diǎn)。

　　在這串漲幅不錯的數(shù)字背后，實際上隱藏著上實發(fā)展面臨的窘境。

　　在今年的1月份，上實發(fā)展將旗下子公司上海海際房地產(chǎn)100%的股權(quán)作價4億元出售與上海旭輝地產(chǎn)，上海海際房地產(chǎn)主要的資產(chǎn)為上海市楊浦區(qū)鞍山新村“海東海”項目。該地塊緊鄰地鐵8線鞍山新村站，為地鐵蓋上物業(yè)，南臨控江路，北至錦西路，西側(cè)為鞍山二村，東側(cè)為同濟(jì)綠園，總建筑面積約6.5萬平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊有較好升值的潛力。

　　中報顯示，該筆交易給上實發(fā)展帶來了大約7244萬元的收益，占到了上實發(fā)展上半年的收益的44%，扣除這筆收益，上實發(fā)展的物業(yè)銷售帶來大利潤大約為0.92億元，母公司應(yīng)占利潤實際上比去年同期的1.01億元有所下跌。

　　不僅如此，在銷售收入?yún)^(qū)域分布上，上半年來自華北區(qū)的結(jié)算收入達(dá)到了12.8億元，達(dá)到了總銷售收入的70%。而來自于上實系大本營華東地區(qū)的銷售銳減62.13%，僅為人民幣1.91億元，僅占全部的銷售收入的23%，銷售收入銳減的原因在于，在去年到今年上半年，上實發(fā)展在上海幾乎無樓可賣。

　　等待著母公司注入資產(chǎn)的上實發(fā)展，近年來，幾乎沒有在華東地區(qū)土地市場活動。隨著上海土地儲備的坐吃山空，以及先后幾次出售上海優(yōu)質(zhì)項目，上實發(fā)展在上海的土地儲備僅剩朱家角一隅。

　　重組背后

　　上實發(fā)展業(yè)績?nèi)毡∥魃?，實際上加快了上實系地產(chǎn)重組進(jìn)程。

　　公告顯示，上實集團(tuán)旗下的另一地產(chǎn)平臺上實控股擬出資51.3億元收購上實集團(tuán)持有上實發(fā)展的63.65%股權(quán)，成為后者的控股股東。

　　根據(jù)重組協(xié)議，上實控股以每股7.44元的價格收購上實發(fā)展的股票，該價格較其資產(chǎn)凈值折讓14%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此價格不算吸引，因為一般內(nèi)地發(fā)展商的平均折讓都有37%。

　　更多的業(yè)內(nèi)人士指出，上實控股剛剛在6月份才完成收購中新地產(chǎn)45%權(quán)益，理應(yīng)需要時間及資源進(jìn)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合及改善盈利能力，但是這時又立刻進(jìn)行另一項更大型的收購，時間及資源的需求等問題或許令股份短期內(nèi)出現(xiàn)波動。

　　盡管上實控股選擇收購上實發(fā)展的時機(jī)并不是很恰當(dāng)，然而上實發(fā)展的業(yè)績表現(xiàn)令人失望，以及上海本地國企的整合迫在眉睫，使得上實集團(tuán)不得不對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組做出了抉擇。

　　截至去年底止，上實控股手頭現(xiàn)金104億元，足以應(yīng)付收購中新地產(chǎn)以及上實發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今次收購會令上實控股負(fù)債比率有所上升，然而在完成收購后，上實將擁有內(nèi)地和香港兩個上市平臺。

　　上實系的重組亦給上實發(fā)展帶來了生機(jī)。重組消息一出，上實發(fā)展的股票接連三天上漲達(dá)到20%。

　　日前，上實發(fā)展重新參與上海土地拍賣，在8月20日，以7.1億元競得位于上海市金山區(qū)的一塊宅地。該地塊位于上海市金山區(qū)金山新城中心城區(qū)西北部，容積率為1.2，可建地上建筑面積約為16萬平方米。項目總投資約為14.9億元，預(yù)計于2011年開工。