希望我們的企業(yè)要堅定信心，順應政策的調整，做好市場定位，加強企業(yè)管理，促進企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　以下為中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一12日上午的現(xiàn)場演講實錄：

　　朱中一：各位領導、各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，上午好！很高興前來博鰲參加本次論壇，下面我受主辦方的委托，就當前的房地產市場形勢談一點個人的看法。

　　我的有些觀點是借鑒了不少專家，包括在座的一些專家的觀點，當然有一些不對的地方，也歡迎大家批評指錯，由我本人負責。

　　下面我談兩個問題：第一，“國十條”出臺以來的房地產市場運行情況。

　　今年以來，中央政府對房地產市場調控措施不斷，但1-4月份收效甚微。部分城市還出現(xiàn)了房價、地價越調越高的問題，為堅決遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，國務院于今年4月17號下發(fā)了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。該通知規(guī)格高，對遏制投機性的炒作態(tài)度堅決、措施有力。投機購房行為基本得到遏制。一些城市房價過快上漲的勢頭得到了初步的遏制，土地出讓的溢價水平明顯下降，安居工程建設明顯加強。但同時也出現(xiàn)了市場交易量萎縮、觀望情緒濃厚的問題，具體表現(xiàn)為： 

　　1、房價漲幅整體回落，部分城市有所下降

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，今年4月份全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達到12%，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計數(shù)據以來的新高。

　　5月份部分城市過快上漲的勢頭得到了遏制，全國70個大中城市中，12個城市房屋銷售價格出現(xiàn)了下跌。

　　二是住宅的銷售價格環(huán)比下跌0.4%，是09年3月份以來的首次環(huán)比下跌。

　　6月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。

　　7月份全國70個大中城市新建商品住房和二手房價格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個月回落。像上海、杭州、廈門、深圳，也可能包括三亞，已經三個月環(huán)比下降。 

　　2、商品房市場明顯萎縮

　　國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，1-5月份，全國商品房銷售面積3億平方米，同比增長22.5%，增速較1-4月份回落了10.3個百分點。

　　1-6月份全國商品房銷售面積3.935億平方米，同比增長15.4%。增速較1-5月份回落了7.1百分點。

　　1-7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年又回落了5.7個百分點。7月當月全國商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。 

　　3、房地產投資和新開工面積依然高位增長

　　去年房地產投資是上升的，今年由于受慣性影響，和政府對土地出讓市場加大了監(jiān)管力度，1-7月份房地產投資和新開工面積依然高位增長。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示1-7月份全國房地產開發(fā)投資額為23865億元，同比增長37.2%；商品房新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長12.6%；住房竣工面積2.31億平方米，同比增長10.5%。

　　但同時也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面積在同比下降，這里我有1-6月份40個城市的數(shù)字，1-6月份在40個重點城市當中，有17個城市是同比下降的。比如像北海、貴陽、福州、三亞、海口、廈門、武漢、廣州、長沙、鄭州、寧波、上海、青島、西安、北京、天津等。

　　北海同比下降64%，北京同比下降6.9%。這說明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應不足的問題。

　　4、土地供應量上半年明顯放大

　　土地的價格明顯趨穩(wěn)，但完成供應計劃不足1/3。國土資源部7月30號公布全年18.5萬公頃的住房用地供應計劃比去年明顯放大。但上半年只供應了5.6萬公頃，雖然比去年同期實際供應的2.4萬公頃相比，增加了135%，但完成全年計劃不到1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個省區(qū)市完成供應計劃都沒有達到一半。

　　在完成的天津、北京、江蘇這三個城市當中，保障性住房比例還是比較高，商品住房比例不是很高。 

　　在價格方面，國土資源部下屬的中國土地勘查，今年2季度全國地價總體水平呈小幅上升態(tài)勢。全國105個主要城市地價水平每平方米2756 元，環(huán)比增長1.52%，同比增長9.29%。其中2季度城市商業(yè)居住工業(yè)用地環(huán)比地價較一季度分別下降0.36%、1.2%、0.53%。 

　　5、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房市場未受新政影響

　　1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售增速分別為39.4%和36.6%。住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份辦公樓銷售額同比增長74.3%、商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的情況也高于住宅。 

　　6、保障性用房建設明顯加快

　　2010年保障性用房計劃580萬套。改造農村危房120萬戶的任務已經全部分解到地方。中央補助的資金643億已經全部下發(fā)。住建部和各地都簽訂了目標責任合同。此外，江蘇、重慶、廈門、深圳、天津、福州等地還加強了公共租賃住房建設。多數(shù)地方保障性按安居工程建設進展順利。 

　　第二，當前房地產市場發(fā)展中需要關注的幾個問題和對下半年市場走勢的預測分析。 

　　1、商品住宅的交易量已經從一線城市傳導到二三線城市。

　　隨著宏觀經濟形勢基本穩(wěn)定和房地產調控政策落實，估計一些城市在房價回調后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。 

　　2、怎樣把增加住房有效供給與盤活存量。包括閑置住房以及發(fā)展二手房市場、租賃市場統(tǒng)一結合起來，這里有很多問題需要研究。

　　首先由于目前市場觀望氣氛比較濃厚，所以一些開發(fā)商縮小了開發(fā)規(guī)模，拉長了開發(fā)周期，竣工量在低位運行。怎樣加強住房有效供給，我估計政府有關部門要加強督察的力度。

　　另外從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，目前空置商品房1.9億平方米，住宅為1億平方米，媒體上炒的比較兇的就是閑置房的數(shù)量。老百姓手上有2、3套的還占有一定比例。怎樣盤活二手房市場和租賃市場是亟待要解決的問題。

　　部分城市目前商品住房的租賃價格有所上升，特別是5、6、7月份，北京上漲了20%多一點，上海上漲10%多一點，深圳上漲了8%。由于房租價格上漲，既影響中低收入者居住的要求，又與物價指數(shù)上漲有關聯(lián)。所以國務院有關領導和國務院有關部門的領導對這個問題都十分關心。所以我們建議政府部門要抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范經技機構的行為，發(fā)展租賃市場。 

　　3、土地供應計劃完成難度較大。不少城市土地購置面積和完成土地的開發(fā)面積仍然在同比下降。

　　正如前面所說，國土資源部公布的數(shù)字，上半年完成的土地供應計劃還不足供應計劃的1/3。所以完成全年的住宅用地供應計劃難度很大。另外根據國家統(tǒng)計局的數(shù)字，從上半年的土地購置面積看，在40個重點城市中，同比下降的有8個城市，其中深圳同比下降99.7%，廣州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%，長春同比下降41.8%，南京同比下降41.3%，長沙同比下降33.9%，當然這幾個是下降幅度大的。

　　另外在土地開發(fā)方面，40個城市當中，上半年平均的同比下降是14.6%，其中下降幅度超過50%有9個城市，像西寧、昆明、北京、三亞、成都、太原、北海、長沙、西安，其中西寧同比下降98.6%，西安下降50.1%。

　　這些城市要促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，包括今年下半年、明年、后年市場怎么樣健康發(fā)展還有很多問題要研究。我們建議政府有關部門要適當調整土地的出讓底價，確保土地供應計劃的增加。 

　　4、保障性住房建設計劃完成難度我們認為比較大，多層次住房供應體系形成還需要進一步的制度完善。去年國家下達的保障性安居工程330萬套，根據全國人大檢查，完成的并不是太理想。

　　今年在房地產市場還不十分景氣的情況下，要完成580萬套保障性安居工程和120萬戶農村危改房，顯然還需要各個方面的努力。雖然住房和城鄉(xiāng)計劃建設部與各地已經簽訂了目標責任書，但我覺得還要加強督促檢查。

　　另外怎么樣保證市場商品房、公共租賃房、保障性安居工程合理比例，也需要結合各地實際，通盤考慮。 

　　綜上所述，盡管房地產市場出現(xiàn)了一些積極的變化，但各地房地產市場調整態(tài)勢不一，政策效果也存在很大差異性。

　　從抑制部分城市房價上漲過快上漲的情況看，調控效果已經很明顯。但觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符調控的措施要求。

　　鑒于今后幾個月，引發(fā)經濟二次探底的可能性不大，完成全年經濟增長保八的問題我估計也不大。所以本人估計中央政府調控樓市的政策不會松動，我們也建議中央政府要加大對房價上漲過快、房價上漲過高的城市調控力度，但又鑒于市場不確定因素比較多，包括房地產上下游影響，一些企業(yè)對購地問題、開發(fā)問題、進度的放慢也會影響明后兩年房地產市場，所以我們7月份跟國務院有關部門匯報當中，多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預期，要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內的調節(jié)作用，同時抓緊制定十二五城鎮(zhèn)住房建設規(guī)劃和中長期建設規(guī)劃，是短期調控措施和中長期發(fā)展制度相銜接。