越秀房托管理層表示，會(huì)以廣州、北京、上海等一線城市作為主要的擴(kuò)張目的地，很可能會(huì)是上海。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華 內(nèi)地首只上市房地產(chǎn)信托投資基金——越秀房地產(chǎn)投資信托基金在8月5日舉行了2010年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　受益于目前商業(yè)地產(chǎn)的整體回暖，越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)在上半年的整體出租率達(dá)到了98.96%。越秀房地產(chǎn)信托基金董事長(zhǎng)梁凝光表示：“今年上半年旗下物業(yè)的平均出租率達(dá)到了歷史高點(diǎn)。”

　　從其公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，越秀房產(chǎn)基金在2010年上半年實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入2億4043萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)4.3%。物業(yè)收入凈額約為1億8756萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.8%。

　　廣州搞“裝修”

　　實(shí)際上，越秀房托基金在2005年赴港上市時(shí)，所打包的物業(yè)就包括位于廣州的4項(xiàng)物業(yè)，分別是白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)。而在2008年，其又向母公司越秀投資收購(gòu)得建筑面積約為6.2萬(wàn)平方米的另一個(gè)同樣位于廣州的項(xiàng)目“越秀新都會(huì)大廈”。

　　截至目前，越秀房產(chǎn)基金旗下5個(gè)項(xiàng)目的總產(chǎn)權(quán)面積約為22.36萬(wàn)平方米，可供出租總面積約為21.10萬(wàn)平方米，截至本次報(bào)告期，市值約為52.2億元。

　　正是這21.10萬(wàn)平方米的可出租面積，加上目前已達(dá)98.96%的整體出租率，提供了越秀房產(chǎn)基金這半年的全部收入來(lái)源。

　　其中，出租面積僅占整體23.8%的白馬大廈，卻提供了半年?duì)I收的57.2%即1.37億元。“作為核心物業(yè)，今年我們會(huì)繼續(xù)推進(jìn)白馬大廈的資產(chǎn)提升。像目前已經(jīng)改造完成的白馬大廈3樓，該部分的租金上漲的幅度達(dá)到10%。”越秀房產(chǎn)基金行政總裁劉永杰表示。同時(shí)據(jù)其透露，目前白馬大廈的整體租金水平已經(jīng)到了460元每平方米，大大高于大廈所處商圈的平均水平。

　　顯然，白馬大廈通過(guò)改造所帶來(lái)的顯著效果，讓越秀房產(chǎn)基金對(duì)旗下物業(yè)的價(jià)值提升更為注重。據(jù)劉永杰提供的數(shù)據(jù)，越秀房產(chǎn)基金自攜4項(xiàng)物業(yè)在2005年上市以來(lái)，總計(jì)投入6000萬(wàn)元對(duì)旗下物業(yè)進(jìn)行資本性改造，但僅在2010年上半年，這些資本性改造支出就已經(jīng)達(dá)到了2700萬(wàn)元。

　　上海謀擴(kuò)張

　　“這已經(jīng)不是中國(guó)的上海，它是世界的上海。”越秀房托基金管理層對(duì)受過(guò)世博祝福的上海之投資環(huán)境極為推崇。

　　董事長(zhǎng)梁凝光分析，商業(yè)地產(chǎn)的租金上漲步伐，總是會(huì)滯后于物業(yè)資產(chǎn)值的上漲速度。“之前一段時(shí)間，中國(guó)商辦物業(yè)的資產(chǎn)值上漲速度很快，所以那段時(shí)間我們沒有進(jìn)行更多的投資。而現(xiàn)在，資產(chǎn)值的上漲速度已經(jīng)維穩(wěn)，租金開始快速上漲的時(shí)機(jī)已經(jīng)可以預(yù)見，所以會(huì)伺機(jī)投資新的物業(yè)。”

　　越秀房托管理層表示，會(huì)以廣州、北京、上海等一線城市作為主要的擴(kuò)張目的地，很可能會(huì)是上海。

　　“上海的商辦物業(yè)的租金上漲速度是比較快的，上半年的一個(gè)幅度是10%左右。”越秀房托行政總裁劉永杰表示。由于越秀房托在上市時(shí)有7%左右的回報(bào)率承諾，顯然，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)大好的上海成為了其異地?cái)U(kuò)張的首選。

　　“因?yàn)槲覀僐EITs的特點(diǎn)，每期分派的資金占我們當(dāng)期收入的90%以上。而這次，我們是100%的分派，我們手中是沒有錢的，有的都派完了。”越秀房托董事長(zhǎng)梁凝光開玩笑般表示：“所以我們要投資新的項(xiàng)目，或舉債或再發(fā)基金單元?，F(xiàn)階段我們肯定先考慮舉債，因?yàn)楝F(xiàn)在我們的負(fù)債率只有31%，根據(jù)上市時(shí)的協(xié)議，我們的負(fù)債率最高可以達(dá)到45%，這部分借債，以我們現(xiàn)在的規(guī)模，或許可以再籌措10億元左右的資金。”

　　“集團(tuán)在珠江新城的西塔這么一個(gè)大項(xiàng)目，以我們現(xiàn)在的規(guī)?？隙ㄊ遣荒苷w拿下來(lái)，但上市時(shí)的各種規(guī)定，又決定了不能只拿其中一部分。所以，我們先把自己做大做強(qiáng)是很實(shí)際的需求。”梁凝光續(xù)稱。

　　“但上海我們確實(shí)已經(jīng)定下了目標(biāo)，具體還不好透露，到時(shí)坐地起價(jià)就麻煩了。”梁最后說(shuō)到。