華僑城2009年末的賬面資金只有29.99億元，大部分的收入已用于還債，短期借款占比仍很高。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 在高速擴(kuò)張的背后，華僑城還得要面對其資金鏈缺口大的事實，融資早已是迫在眉睫。

　　20億票據(jù)

　　華僑城7月29日發(fā)布公告稱，公司8月3日發(fā)行20億元3年期中期票據(jù)。

　　公告顯示，本期中期票據(jù)采用簿記建檔、集中配售方式面值發(fā)行，票面利率根據(jù)簿記建檔結(jié)果確定，債券起息日和繳款日均為2010年8月4日，上市流通日為8月5日。

　　據(jù)了解，本期中期票據(jù)無擔(dān)保。中國工商銀行和中國建設(shè)銀行擔(dān)任本次發(fā)行的聯(lián)席主承銷商。

　　華僑城表示，本期債券募集資金將用于補(bǔ)充營運(yùn)資金和置換銀行貸款。

　　根據(jù)此次中期票據(jù)募集說明書顯示，華僑城待償還債務(wù)融資工具余額共計50億元，分別是2011年3月29日到期的20億元短期融資券，及2012年9月1日到期的30億元中期票據(jù)。

　　如若加上本次的20億元中期票據(jù)，華僑城共計需待償還債務(wù)融資工具余額70元，已是債臺高筑。

　　資金緊繃

　　經(jīng)歷了2009年的火爆銷售，華僑城地產(chǎn)收入達(dá)到82.95億元，現(xiàn)金流本已得到改善。但實際上，華僑城2009年末的賬面資金只有29.99億元，大部分的收入已用于還債，短期借款占比仍很高。

　　與此同時，華僑城還在不停地投資擴(kuò)張。今年以來，華僑城已斥資近150億拿地，并在上海、武漢兩地各創(chuàng)造了一個“地王”。

　　聯(lián)合資信日前一份評估報告顯示，2010年1-3月，華僑城購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金88.13億元，較上年同期增長166.66%，主要是上海蘇河灣地塊的預(yù)付土地款增加所致，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-32.63億元。

　　此外，華僑城投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-16.10億元和77.27億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為28.51 億元； 現(xiàn)金收入比為117.35%。

　　聯(lián)合資信指出，由于華僑城經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額存在一定的波動性，投資規(guī)模和外部融資需求較大。

　　事實上，在某專業(yè)機(jī)構(gòu)的一份內(nèi)部報告中就曾指出，在各大房企當(dāng)中，華僑城的資金缺口最大。

　　有業(yè)內(nèi)人士直指，這與華僑城慣有的“旅游+地產(chǎn)”模式有關(guān)。通過主題公園的打造，帶動周邊地價上升，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)與旅游項目的共贏。

　　但根據(jù)華僑城的2009年年報，華僑城地產(chǎn)的旅游及綜合業(yè)務(wù)收入占華僑城集團(tuán)業(yè)務(wù)收入約70%的比例，但卻占全部盈利的二成左右。而酒店及地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊收入雖占30%，但卻得到高達(dá)八成的盈利。

　　地產(chǎn)與旅游板塊同樣存在占用資金多、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)。雖然毛利率高于同行均值，部分產(chǎn)品毛利率更高達(dá)80%以上，但存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻遠(yuǎn)低于同行均值0.47倍。數(shù)據(jù)顯示，2008年、2009年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別只有0.28倍、0.31倍。

　　與此同時，華僑城逐漸加快了第二輪擴(kuò)張的步伐，各地新項目大量上馬，但存量項目回款不暢。據(jù)了解，2009年之前的三年地產(chǎn)業(yè)務(wù)合計才70多萬平米結(jié)算面積，回款比較緩慢。

　　融資解困

　　為了緩解資金鏈的壓力，華僑城打起了香港上市公司的華僑城(亞洲)的主意，企圖實踐曲線融資。

　　原以紙包裝為主營業(yè)務(wù)的華僑城(亞洲)，已多次注資參股華僑城集團(tuán)旗下內(nèi)地旅游地產(chǎn)項目，到目前為止，華僑城(亞洲)公布計劃參股房地產(chǎn)公司已經(jīng)達(dá)到三個，包括武漢、西安及成都華僑城，總注資金額將近10億元。

　　華僑城集團(tuán)管理層強(qiáng)調(diào)公司現(xiàn)金流無問題，但還是做好了準(zhǔn)備，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)A股整體上市后，對香港平臺華僑城(亞洲)進(jìn)行了一定的資源傾斜。

　　華僑城(亞洲)總裁兼執(zhí)行董事倪征亦曾表示，華僑城(亞洲)將在繼續(xù)做大紙包裝及印刷業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，密切配合華僑城集團(tuán)核心主營業(yè)務(wù)和區(qū)外重點(diǎn)項目的戰(zhàn)略發(fā)展。

　　當(dāng)然，對于資金鏈緊繃的華僑城而言，放棄任何一個能融資的機(jī)會都不應(yīng)錯過。有深圳業(yè)內(nèi)人士指出，華僑城的融資能力還是很強(qiáng)，此次發(fā)行20億票據(jù)融資，與市場預(yù)計下半年市場環(huán)境及政策環(huán)境回暖有關(guān)。