瑞信分析師表示，奇盛是一家以做投資和物業(yè)非常簡單的上市公司，未來會成為遠(yuǎn)洋一枚在物業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域重要的“棋子”。

　　觀點網(wǎng) 陳小麗 最近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行新型的證券以及收購一家小型的上市公司平臺的頻頻舉措吸引了市場的高度關(guān)注，對此，我們在不同場合分別求解遠(yuǎn)洋高層關(guān)于融資，戰(zhàn)略及對市場態(tài)勢的看法，他們坦言這并非一時心血來潮，這些舉措與公司戰(zhàn)略密切相關(guān)。

　　收購、融資，資本市場日漸熟捻

　　發(fā)行可轉(zhuǎn)換證劵籌資9億美元以及收購奇盛集團(tuán)，遠(yuǎn)洋高層曾向媒體披露，此次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換證劵是一個創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，不同于傳統(tǒng)意義上的可轉(zhuǎn)換債，在地產(chǎn)行業(yè)尚屬首例，該產(chǎn)品介于可轉(zhuǎn)換債和優(yōu)先股之間的新型產(chǎn)品，由于公司業(yè)務(wù)一直在持續(xù)健康發(fā)展，特別是在財務(wù)結(jié)構(gòu)模式上堅持穩(wěn)健和持續(xù)的經(jīng)營策略，所以不會采取高息短期的行為。這種產(chǎn)品介乎于優(yōu)先和可轉(zhuǎn)換之間的創(chuàng)新產(chǎn)品

　　如果非常簡單理解實際上是優(yōu)先債，這次發(fā)債是希望兼顧市場、原有投資者、公司發(fā)展和上市等各方面利益情況下擴(kuò)大公司的規(guī)模。“對于此次創(chuàng)新投資，遠(yuǎn)洋高層顯然有充足的準(zhǔn)備。

　　在關(guān)于發(fā)行可轉(zhuǎn)換證劵的公告中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的行政總裁李明表示，可轉(zhuǎn)換證券的發(fā)行，一方面有利于我們抓住每個市場周期中出現(xiàn)的優(yōu)秀并購機(jī)會，同時讓更多理念與公司一致的長線投資者得到與公司共同發(fā)展的機(jī)會，實現(xiàn)共贏。

　　對此，遠(yuǎn)洋高層還進(jìn)一步解釋發(fā)行可轉(zhuǎn)換證劵是基于公司業(yè)務(wù)本身進(jìn)一步發(fā)展所需。遠(yuǎn)洋這個”本錢“最貴，所以公司做的就是要促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，不斷擴(kuò)大企業(yè)資本實力，同時靠健康的財務(wù)結(jié)構(gòu)謀取低成本的企業(yè)成本，公司在資金管理上就這樣一個思路。

　　投資市場也用實際行動表達(dá)了對”遠(yuǎn)洋本錢“的積極反映和對遠(yuǎn)洋的長期發(fā)展充滿信心，市場消息顯示，遠(yuǎn)洋的可轉(zhuǎn)換證券于24小時內(nèi)已獲得超額認(rèn)購。

　　對于此前遠(yuǎn)洋收購奇盛集團(tuán)的行為，瑞信分析師表示，奇盛一家以做投資和物業(yè)非常簡單的上市公司，遠(yuǎn)洋公司應(yīng)是從長遠(yuǎn)投資的觀點來考慮的，有可能會作為一個平臺來使用，不會影響目前遠(yuǎn)洋公司的主營業(yè)務(wù)，但未來會成為遠(yuǎn)洋一枚在物業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域重要的”棋子“。

　　“從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上來說，遠(yuǎn)洋具有很強(qiáng)的投融資能力，通過收購了一些小上市公司平臺，進(jìn)行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，這不是心血來潮，符合了多項國際通行的投資市場的游戲規(guī)則。對此，摩根大通亞洲投資銀行副主席兼中國投資銀行行政總裁方方表示，此次遠(yuǎn)洋作為中國企業(yè)首次發(fā)行永續(xù)可換股證劵的創(chuàng)新產(chǎn)品，反映中資企業(yè)在運(yùn)作資本市場上愈趨成熟

　　走出去，多元化，遠(yuǎn)洋健康模式第三步

　　在稍早在上海舉行的某投資會上，遠(yuǎn)洋高層坦言，就目前市場狀況而言肯定是有壓力，但公司上半年銷售按計劃完成了，相信通過努力可以完成年初制定180億元的任務(wù)目標(biāo)。

　　“我們的新項目主要在集中在下半年推出，另外，根據(jù)客戶需求，根據(jù)項目開發(fā)手續(xù)辦理情況，還會進(jìn)行調(diào)整，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上會根據(jù)市場的變化進(jìn)行調(diào)整。”遠(yuǎn)洋高層還表示，即便在面臨信貸收緊的情況下，公司也不會減慢建設(shè)速度，在建項目一個都沒有減，而且加快建設(shè)。

　　盡管自今年3月后北京土地市場上基本屬于“冰封”狀態(tài)，但遠(yuǎn)洋對土地資源依然高度重視。據(jù)介紹，北京市場的重點工作是集中精力把已拿的地做好，新的地塊如果價格低，市場樂觀的話，遠(yuǎn)洋仍會按市場規(guī)則去參與。同時，除了既有的傳統(tǒng)重點環(huán)渤海地區(qū)外，下半年，遠(yuǎn)洋的重點放在沿海和沿江兩條線上，這也是國內(nèi)地產(chǎn)商普遍看重的中國最具潛力的地區(qū)。

　　遠(yuǎn)洋高層指出，對土地方面，會重點增加二三線城市的土地儲備，但投資會更加謹(jǐn)慎，保證公司資金的安全，增強(qiáng)免疫性。根據(jù)遠(yuǎn)洋公告顯示，于4月30日，遠(yuǎn)洋手握現(xiàn)金應(yīng)該在136億元左右，負(fù)債也是0.6，整體資金狀況應(yīng)屬良好等級。

　　實際上，2010年對于遠(yuǎn)洋而言是關(guān)鍵性的一年。“2010年是我們實行第三步發(fā)展戰(zhàn)略的第一年，第三步發(fā)展戰(zhàn)略主要目標(biāo)要實現(xiàn)區(qū)域業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)公司今年我們已經(jīng)進(jìn)入到了重慶、成都、青島等等地區(qū)。”

　　業(yè)內(nèi)分析師表示，從經(jīng)營規(guī)模上來說，遠(yuǎn)洋一直保持著較高的增長率，據(jù)測算其年復(fù)合增長率應(yīng)在45%-50%，2010年是其戰(zhàn)略發(fā)展第三階段的元年，雖然在上半年遇到了宏觀調(diào)控政策的影響，但其增長應(yīng)不低于30%，從遠(yuǎn)洋最近的動作來看，遠(yuǎn)洋對于2010年的成長性寄予厚望。

　　加碼商業(yè)地產(chǎn)

　　事實上，在大多數(shù)住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型嘗試商業(yè)地產(chǎn)的同時，遠(yuǎn)洋也在加快在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)程，商業(yè)地產(chǎn)在未來三年業(yè)務(wù)比例中會有極大提升，持有型物業(yè)竣工面積將達(dá)到100萬平方米。

　　實際上，涉足商業(yè)地產(chǎn)對于遠(yuǎn)洋而言已經(jīng)不是一個新的問題，在遠(yuǎn)洋看來，目前要解決的是如何加快，如何提高商業(yè)運(yùn)營能力的問題。商業(yè)地產(chǎn)和住宅的開發(fā)，和經(jīng)濟(jì)規(guī)律及經(jīng)濟(jì)能力是有不同的，可能需要看得更長遠(yuǎn)，需要更多的資本投入，需要更多的實踐經(jīng)營，關(guān)注的客戶對象也不一樣。住宅項目流動性強(qiáng)，客戶多，民生聯(lián)系緊，周轉(zhuǎn)快，商業(yè)地產(chǎn)客戶少，所以是不一樣的。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，對于商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是學(xué)習(xí)和摸索的過程，雖然有了一定的經(jīng)驗和基礎(chǔ)，但現(xiàn)階段重點還是埋頭抓緊做。

　　遠(yuǎn)洋方面還透露，“太古是公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重要的合作伙伴之一，我們會加大合作力度，在成都我們也有新的項目在做。希望通過遠(yuǎn)洋的開發(fā)建設(shè)能力，加強(qiáng)與有商業(yè)經(jīng)驗的公司合作，以加快商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”

　　遠(yuǎn)洋看形勢

　　對于宏觀政策，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層在今年上半年曾在不同場合均表示，“國家調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，我們認(rèn)為這一系列國家和各級政府出臺的調(diào)控政策目標(biāo)明確、措施有力，對遏制房價的非理性上漲，促進(jìn)保障性住房建設(shè)，促進(jìn)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展、引導(dǎo)合理消費(fèi)都起到顯著效果”。

　　對于當(dāng)前形勢，遠(yuǎn)洋還是持較樂觀的態(tài)度，“政策效果很明顯，同時也沒有出現(xiàn)08年那種急劇下滑，房價頻頻拐點的情況，開工量沒有影響，投資量沒有下降房地產(chǎn)市場的周期性波動都是正常的，而市場調(diào)整將進(jìn)一步提升行業(yè)集中度，并進(jìn)而提升行業(yè)的專業(yè)水平，有利于遠(yuǎn)洋等大型企業(yè)參與市場競爭，調(diào)控很有成效，。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，價格最終還是取決于供需情況規(guī)定的，不能單純依據(jù)政策，從現(xiàn)在判斷來說，因為人們對市場預(yù)期的降溫，使得供應(yīng)上來，需求下去，單從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上講是到了拐點，這個拐點一個是供需關(guān)系造成的，需求降溫造成的。對于房價的問題，經(jīng)過一系列調(diào)控政策后，內(nèi)地一線城市不合理的樓價受到有關(guān)措施所冷卻,而合理的部份會繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

　　去年十二月份國家發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)文明健康的四條意見，實際上就決定了今年一年房地產(chǎn)政策基本調(diào)子，所以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要積極、主動、全面去理解國家的政策，不從小政策推斷大政策，到了今年三月份出臺了新的國十條以后，遠(yuǎn)洋始終認(rèn)為國四條跟新十條是一樣的，沒有什么本質(zhì)性的區(qū)別，都是要加快保障性住房建設(shè)，保證自住性需求，抑制投機(jī)需求。遠(yuǎn)洋將持續(xù)、密切關(guān)注政策調(diào)整，并進(jìn)行相應(yīng)的政策研究，但對于國家政策出臺的時間，企業(yè)沒有辦法作出準(zhǔn)確的判斷，遠(yuǎn)洋將會嚴(yán)格按照政策的相關(guān)要求規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為。整體來說，遠(yuǎn)洋對中國房地產(chǎn)住宅行業(yè)長期向好的大趨勢仍然信心滿滿。