從去年9月份至今，中國(guó)建筑宣布投資類(lèi)似于門(mén)頭溝區(qū)這樣的區(qū)域城鎮(zhèn)計(jì)劃已有數(shù)個(gè)，對(duì)類(lèi)似城鎮(zhèn)的綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額約860億元。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 門(mén)頭溝，這個(gè)北京西部山區(qū)的小城鎮(zhèn)，正因?yàn)橐粋€(gè)500億的投資藍(lán)圖而開(kāi)始變得讓人注目。日前，央企巨頭中國(guó)建筑與北京門(mén)頭溝區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃在未來(lái)幾年向門(mén)頭溝投資500億元，開(kāi)發(fā)門(mén)頭溝新城。

　　500億投資計(jì)劃

　　根據(jù)中國(guó)建筑發(fā)布的公告披露，中國(guó)建筑與門(mén)頭溝區(qū)簽訂的合作項(xiàng)目包括永定鎮(zhèn)、門(mén)城老城區(qū)的整體開(kāi)發(fā)，雙方合作范圍包括城市總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、公用建筑和道路交通基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造及回遷安置房建設(shè)、土地整理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。至于具體項(xiàng)目的合作模式，雙方將另行協(xié)商并單獨(dú)簽訂協(xié)議。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體就此項(xiàng)目致電中國(guó)建筑，但中國(guó)建筑方面并未透露雙方合作中涉及的項(xiàng)目面積、開(kāi)工時(shí)間及資金如何分配等問(wèn)題。

　　“500億元的投資計(jì)劃，現(xiàn)在只是一個(gè)大體的概念，不是實(shí)際”，北京業(yè)內(nèi)人士陳寶存在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，根據(jù)中國(guó)建筑公告中談及的合作內(nèi)容：雙方合作包括但不限于城市總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、棚戶(hù)區(qū)改造及回遷安置房建設(shè)，中國(guó)建筑的的投資計(jì)劃似乎還只是一個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃，“就像是替北京土地儲(chǔ)備中心整理土地。”

　　正略鈞策管理咨詢(xún)房地產(chǎn)行業(yè)咨詢(xún)中心張朝峰也告訴觀(guān)點(diǎn)新媒體稱(chēng)：“這只是一種合作意向?？赡苁前ㄩ_(kāi)發(fā)、建筑、甚至可能包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的一攬子計(jì)劃。與北辰投資長(zhǎng)沙三角洲那種真金實(shí)銀一次性拿出90多億性質(zhì)完全不一樣。所以從哪里起步，可能合作雙方都還沒(méi)有想清楚。就好像幾年前有些企業(yè)號(hào)稱(chēng)在某個(gè)項(xiàng)目上投資300億，其實(shí)根本零頭都不到。”

　　盡管如此，海通證券分析師江孔亮還是認(rèn)為，如果該項(xiàng)目最終實(shí)施，將推動(dòng)中國(guó)建筑多項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，“至少能帶動(dòng)中國(guó)建筑設(shè)計(jì)、施工、房地產(chǎn),甚至潛在的BT等業(yè)務(wù)的發(fā)展”,江孔亮估計(jì)，假如項(xiàng)目實(shí)施周期為五年,則中國(guó)建筑未來(lái)每年要投入的自有資金規(guī)模大約在30-40億元左右。

　　在陳寶存看來(lái)，中國(guó)建筑選擇門(mén)頭溝仍然有其合理之處。“北京西部以山區(qū)為主，主要是門(mén)頭溝和石景山區(qū)，受首鋼搬遷的因素影響，一直沒(méi)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。北京的城市發(fā)展一直寄望于東擴(kuò)，河北燕郊成為了北京市民購(gòu)房的主要區(qū)域，隨著北京市人口的急劇增長(zhǎng)，北京地少人多，建筑密度大的矛盾日益突出，疏散是必然的,平衡南城以及西部山區(qū)的發(fā)展其實(shí)也是方向之一。”

　　但事實(shí)上，門(mén)頭溝并非是規(guī)劃圖中看起來(lái)的“寶地”。“在北京六環(huán)以外的門(mén)頭溝，區(qū)域一般，土地價(jià)值不會(huì)很高，整理土地作為土地儲(chǔ)備的意義可能還明顯，只有石景山成熟之后，門(mén)頭溝才會(huì)逐步成熟。從規(guī)劃地圖上可以看到，該片區(qū)開(kāi)發(fā)基本上還是一片空白”，陳寶存表示。

　　城市運(yùn)營(yíng)商的夢(mèng)想

　　然而，中國(guó)建筑似乎不這么認(rèn)為，其一直把“參與城鎮(zhèn)化建筑，打造綜合性的城市運(yùn)營(yíng)商”作為自身的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。

　　據(jù)公開(kāi)資料的不完全統(tǒng)計(jì)，從去年9月份至今，中國(guó)建筑宣布投資類(lèi)似于門(mén)頭溝區(qū)這樣的區(qū)域城鎮(zhèn)計(jì)劃已經(jīng)有數(shù)個(gè)，對(duì)類(lèi)似城鎮(zhèn)的綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額約860億元。

　　2010年4月21日，中國(guó)建筑與西安灃渭新區(qū)管委會(huì)簽署了總投資100億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在先灃渭新區(qū)城市空間布局和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域開(kāi)展全面合作。

　　2010年3月5日，中國(guó)建筑與株洲國(guó)家高區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方的合作范圍包括高新區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，涉及總投資金額62億元，同時(shí)，尚有涉地面積4200余畝商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并未計(jì)算在62億元的投資額中。

　　2009年9月2日，中國(guó)建筑宣布，擬與湖南發(fā)展投資集團(tuán)公司合作開(kāi)發(fā)長(zhǎng)株潭“兩型”社會(huì)試驗(yàn)區(qū)“3+5”城市群（長(zhǎng)株潭+岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)）的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，計(jì)劃總體目標(biāo)為5年內(nèi)擬合作投資200億元。

　　而今，上述投資計(jì)劃似乎都還沒(méi)有傳出更多值得關(guān)注的進(jìn)展。門(mén)頭溝，不過(guò)是中國(guó)建筑接下來(lái)的又一個(gè)投資站點(diǎn)。

　　“隨著開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)逐步回歸理性，尋找新的增值環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)商面臨的新挑戰(zhàn)，央企利用各種優(yōu)勢(shì)做綜合型城市運(yùn)營(yíng)是一個(gè)很好的嘗試。作為央企而言，資金上的風(fēng)險(xiǎn)可能還并不足慮，但類(lèi)似這樣超百億的協(xié)議合作投資，投資回報(bào)期很長(zhǎng)，其回報(bào)率多少顯得有點(diǎn)難以預(yù)測(cè)”，一名分析人士表示。