由于舊改項(xiàng)目仍處于拆遷階段，項(xiàng)目不具備銀行信貸融資的條件，采用股權(quán)信托融資就此成為福星惠譽(yù)理所當(dāng)然的選擇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華 時(shí)隔一個(gè)月，福星惠譽(yù)再一次通過信托產(chǎn)品，為旗下一個(gè)舊改項(xiàng)目“漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)改造”項(xiàng)目注入了10億的發(fā)展資金。

　　6月18日，福星惠譽(yù)宣布將計(jì)劃與“吉林信托”合作設(shè)立“漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)改造(危改)”項(xiàng)目的股權(quán)投資單一資金信托，由民生銀行募集10億資金，用于項(xiàng)目公司漢陽地產(chǎn)的增資。而在此前的5月11日，福星惠譽(yù)已經(jīng)與中融國際就為其“三角路·B地塊”項(xiàng)目信托融資了10億元，兩次的利率水平均在12%左右。

　　信托路徑

　　兩次幾乎如出一轍的信托計(jì)劃，勾勒出了福星惠譽(yù)的信托融資路徑。

　　本次信托融資開發(fā)的“漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)改造(危改)”項(xiàng)目，是福星惠譽(yù)在2007年以12.25億元競(jìng)得。地塊位于漢陽大道、鸚鵡大道、攔江路及北城路、南城路圍合區(qū)域內(nèi)，面積171.71畝。據(jù)了解，項(xiàng)目將結(jié)合歷史建筑和名宅，建歷史文化步行街區(qū)和旅游商業(yè)區(qū)。

　　與之相似的是，今年5月信托融資啟動(dòng)的“三角路·B地塊”項(xiàng)目，也是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。而更為重要的是，素有“舊改王”之稱的福星惠譽(yù)，目前其城中村項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備就達(dá)522萬平方米，占其用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備很大一部分。

　　“基本上跟之前的舊改項(xiàng)目的情況一樣，無論是舊城改造，還是城中村改造，都是需要項(xiàng)目拆遷工作完成以后，才能夠得到土地證。”福星股份證券事務(wù)代表?xiàng)钔婆勘硎尽?/p>

　　然而，由于該等舊改項(xiàng)目目前仍處于拆遷階段，土地證仍未到手，故項(xiàng)目不具備銀行信貸融資的條件。因此，采用股權(quán)信托融資的方式進(jìn)行融資就此成為福星惠譽(yù)理所當(dāng)然的選擇。

　　在定向增發(fā)融資仍遙遙無期，銀行貸款條件又尚未具備的時(shí)候，盡管利率較高，但信托卻是為數(shù)不多的可供利用的融資手段之一。楊望云強(qiáng)調(diào)：“銀行貸款的融資成本肯定要比信托要低一些，待拆遷完成，如果條件具備，福星惠譽(yù)是一定會(huì)采用銀行貸款這種融資手段的。”

　　推盤計(jì)劃

　　這種信托融資方式有可能成為目前融資環(huán)境下福星惠譽(yù)的慣常選擇。因?yàn)閾?jù)此前市場(chǎng)消息，其除了目前現(xiàn)有的522萬平方米的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備外，福星惠譽(yù)還將有類似的500萬平米舊改項(xiàng)目的新增計(jì)劃。

　　“500萬平方米的新增項(xiàng)目計(jì)劃，基本上已經(jīng)包括了我們此前已經(jīng)簽訂了協(xié)議的舊改項(xiàng)目。比如說我們之前簽的賀家墩、和平村還有紅橋村等類似的三四塊地。”楊望云解釋稱。

　　楊望云表示：“在土地掛牌之前，我們雙方溝通簽訂了協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，可用于建設(shè)發(fā)展的土地會(huì)在條件成熟后掛牌競(jìng)拍，500萬平方米的計(jì)劃新增項(xiàng)目，已經(jīng)涵括在這些已簽訂舊改協(xié)議的項(xiàng)目里。至于以后還將新增哪些項(xiàng)目，就要看現(xiàn)在正在跟蹤協(xié)商的項(xiàng)目最終結(jié)果如何，以及房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響效果會(huì)是怎樣的了。”

　　根據(jù)楊望云的描述，通過舊城改造協(xié)議取得的土地儲(chǔ)備，一是地價(jià)比較便宜。二是，即便是必須通過信托等相對(duì)利率較高的融資手段進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)，對(duì)福星惠譽(yù)的資金也不會(huì)有影響。楊望云透露稱，此前“三角路”項(xiàng)目的信托融資計(jì)劃，福星惠譽(yù)已有打算提前贖回。

　　“在信托計(jì)劃面就有約定，福星惠譽(yù)可以提前半年選擇歸還信托資金的權(quán)利。如果到時(shí)現(xiàn)金流充裕的話，我們就會(huì)提前半年歸還。

　　由于目前福星惠譽(yù)的”水岸星城“項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢。”按我們的思路，一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，就必須有另一個(gè)新盤推出。“楊望云表示，福星惠譽(yù)在下半年將推出的新盤將包括賀家墩項(xiàng)目的一期，以及之前進(jìn)行過信托融資的三角路項(xiàng)目的一期。

　　“賀家墩項(xiàng)目將作為本年度的新增銷售項(xiàng)目，而三角路項(xiàng)目也會(huì)在今年第四季度入市。”楊望云最后講到。顯然，盡管是通過信托等較高成本融資方式進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)，但步入正軌后的舊城改造項(xiàng)目開發(fā)即將為福星惠譽(yù)創(chuàng)造利潤(rùn)。