　　“早在海南發(fā)布國際旅游島建設(shè)計劃之前，海南島東部海岸線已經(jīng)被央企以及海內(nèi)外大小資本家瓜分殆盡，其中，50%土地被新的開發(fā)商所圈，還有50%是上個世紀90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時期就被島內(nèi)外大型地產(chǎn)公司收入囊中，魯能就是在那時候在三亞、?？谂荞R圈地。”海南的一位業(yè)內(nèi)人士向觀點新媒體透露稱，據(jù)說魯能在海南擁有項目土地19平方公里。

　　在調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，1993年，魯能進軍海南，首個項目起名“山海天”，如今，其在海南已經(jīng)擁有四大項目，已是島上土地儲備最具規(guī)模優(yōu)勢的開發(fā)商。

　　“魯能在海南的項目土地基本都是成片拿地，大盤開發(fā)，而且大部分土地都在2006年海南房價尚未開始新一輪上漲前拿到的，部分項目儲備是和當?shù)卣炗喓献鲄f(xié)議獲得的地塊，鎖定了土地開發(fā)成本，享受土地增值。”

　　有分析師指出，魯能位于海南各地的項目儲備占地面積均在千畝以上，有的甚至是幾千畝，如魯能海口迎賓島項目，占地5100畝，魯能三亞灣新城項目(包括土地一級開發(fā))超過1萬畝，大規(guī)模土地開發(fā)使得公司具有區(qū)域壟斷優(yōu)勢。

　　不過，在海南當?shù)亓鱾饕粋€說法：魯能在海南的土地儲備是很多，但實際上并不在魯能手上，據(jù)悉，當初魯能和當?shù)卣炗喠藚f(xié)議，根據(jù)協(xié)議，政府將這些土地分批給魯能，開發(fā)完了再給。

　　從魯能在三亞及?？诘姆康禺a(chǎn)項目布局來看，魯能基本上能把握整個城市的發(fā)展方向，提前布局，獲得超預(yù)期的收益。“魯能除了三亞的三亞灣新城外，還在三亞開發(fā)了養(yǎng)生大宅山海天項目，并且在?？陂_發(fā)擁有海口東海岸一線海景、2000畝的海藍椰風與位于西海岸11平方公里的海藍福源項目。”分析人士指出。

　　海岸線三亞造新城

　　“憑借國企背景和當?shù)卣邔拥奶厥怅P(guān)系優(yōu)勢，數(shù)年前魯能就在三亞灣22公里海岸線的核心地段一舉拿下6.8平方公里的土地，打造魯能三亞新城，現(xiàn)已公開對外發(fā)售海景公寓、聯(lián)排別墅，售價高達5萬元/平米”一業(yè)內(nèi)人士直言。

　　在大多數(shù)人看來，占地6.8平方公里，擁有9公里長海岸線的三亞灣新城比廣州珠江新城CBD還要大，在海南建設(shè)“國際旅游島”的大戰(zhàn)略實施之后，該項目將會成為三亞乃至海南國際化發(fā)展的標桿。

　　資料顯示，魯能三亞灣新城位于三亞市主城區(qū)西部，擁有6.8平方公里的二線海景，整個項目(包括土地一級開發(fā))約1萬畝土地面積，東西長約9公里，依照邁阿密作為整體發(fā)展的規(guī)劃藍圖，三亞灣新城是個大型復(fù)合式休閑度假綜合體，囊括各種物業(yè)形態(tài)，即有別墅、公寓等住宅項目，又有酒店、高爾夫球場、游艇碼頭、綜藝場館等高檔休閑業(yè)態(tài)等，目前整個項目已開發(fā)30%。

　　“根據(jù)規(guī)劃，該項目由1600畝邁阿密游艇社區(qū)、2500畝商業(yè)娛樂生活城、2500畝城市高爾夫綠地社區(qū)三個板塊構(gòu)成，2010年，魯能三亞灣新城將推出美麗3區(qū)、游艇2區(qū)2期兩大別墅項目，休閑企業(yè)會所、國際文化會所兩大會所，”魯能方面相關(guān)人士介紹稱，且將全面開展1500畝國際標準18°綠地、9600平米高爾夫主題溫泉別墅會所、體育公園、美麗MALL、私屬沙灘的配套建設(shè)。

　　觀點新媒體查詢資料獲悉，美麗城一區(qū)共11棟，前9棟已經(jīng)建成，項目售罄，均價約2萬元/平米，而美麗MALL項目2009年5月銷售均價1.4萬萬元/平米，目前2.9萬元/平米；游艇會只有一個項目，目前已售完；高爾夫社區(qū)共5個別墅項目，目前已經(jīng)開發(fā)了2個，聯(lián)排別墅售價在3萬元/平米，獨棟售價約4萬元/平米。

　　“該項目很早獲得，土地成本很低，值得注意的是處于三亞市的標桿性區(qū)域，樓市開發(fā)趨于成熟，預(yù)計三亞灣新城項目為公司貢獻權(quán)益凈利潤約46.6億元。”有分析師認為。

　　除此之外，魯能在海南的主要項目還包括?？谑械聂斈芎Ｋ{椰風、魯能海藍福源。據(jù)介紹，魯能海藍椰風項目為純別墅項目，規(guī)劃建筑面積約為40萬平方米，綜合容積率0.45，分六期開發(fā)，目前已開發(fā)三期，前三期建筑面積約20萬平方米，剩余未銷售面積約1萬平方米，四期至六期正在規(guī)劃設(shè)計階段。而魯能海藍福源項目占地面積約5100畝，基本上為別墅項目，容積率為0.35左右，建筑面積約11.39萬平方米。光大證券預(yù)計稱，該項目處于開發(fā)銷售初期，銷售均價為1.5萬/平米，未來有提升的空間，保守預(yù)計銷售價值為170.85億元。

　　“上述兩個項目都是很早獲得的，土地成本很低，估計分別為500元/平米以及約1100元/平米，根據(jù)計算，這兩個項目可為公司貢獻權(quán)益凈利潤31.8億元。”上述人士續(xù)稱。

　　溢利一級土地開發(fā)

　　和首創(chuàng)、中信一樣，魯能在海南也控制了大量一級開發(fā)土地。“魯能除了目前在開發(fā)旅游地產(chǎn)項目外，手中還擁有三亞灣4760畝一級開發(fā)權(quán)，為二線海景地，從總投資及可出讓土地面積可預(yù)計土地一級開發(fā)成本約40萬元/畝，綜合現(xiàn)有項目的二級及土地一級開發(fā)，這些項目將給公司帶來144.2億元收益。”分析人士表示。

　　公開資料顯示，魯能三亞灣土地一級開發(fā)項目在建項目為三亞灣水系工程，該項目開發(fā)總面積10297.65畝，可出讓土地6522.92畝，不可出讓的公共土地面積37774.7畝，預(yù)計總投資257938.5萬。完成征地拆遷約4333.15畝，通過政府“招牌掛”已完成土地出讓1760.29畝，剩余土地一級開發(fā)面積約為4762.63畝。

　　有業(yè)內(nèi)人士向觀點新媒體介紹稱，開發(fā)商進入海南的一級開發(fā)市場是從05、06年開始，目前一級開發(fā)的市場已經(jīng)所剩無幾，從魯能三亞灣售價來看，銷售均價為2.5萬/平方米，扣除合理開發(fā)成本，預(yù)計每畝拍賣價格最少在500萬/畝以上，因此魯能通過土地一級開發(fā)項目每畝利潤約為164萬元。事實上，根據(jù)2006年7月海南省人民政府出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，土地經(jīng)一級整理出讓后，“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。”換而言之，一級開發(fā)商最高可以獲得70%的土地純收益。

　　“魯能在三亞灣的土地一級開發(fā)項目和政府很可能是4：6分成，因此，魯能通過土地一級開發(fā)項目可為公司帶來凈利潤約為66億元。”分析人士還指出，“該一級土地開發(fā)項目與公司正在三亞灣的二級開發(fā)項目連為一體，公司獲取相應(yīng)的二級開發(fā)權(quán)的可能性較大。”