此次廣州重提限價房建設(shè)，不少業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)市場出現(xiàn)調(diào)整之時，限價房比商品房還貴的情況可能還將存在。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 備受關(guān)注的“夾心層”住房問題讓“限價房”重回人們的視野。廣州市市長張廣寧近日表示，廣州將于今年重新推出限價房，今年廣州的限價房供應(yīng)量將達到800套左右。

　　“調(diào)節(jié)器”

　　在廣州市政府的眼中，限價房已成為樓市的“調(diào)節(jié)器”，張廣寧表示，房價高時則推，房價低時則不推。

　　在2007房價高企之際，為緩解在廣州創(chuàng)業(yè)工作的“夾心層”的住房壓力，廣州曾率先推出限價房。但2008年樓市調(diào)整期間，廣州停止了限價地的供應(yīng)，限價房亦從此“消失”。

　　2009年下半年，廣州房價上漲迅猛，致使“夾心層”的住房問又開始顯現(xiàn)。為平抑物價，有效地緩解住房問題，廣州政府想出不少“新招”，除了廉租房及經(jīng)適房之外，限價房的建設(shè)亦列入了今年廣州市政府的工作日程。

　　根據(jù)廣州市政府新一輪的限價房需求調(diào)查結(jié)果，目前廣州市大約有1.2萬戶有限價房的需求。對此，廣州房管局負責(zé)人表示，房管局將根據(jù)實際需要來確定廣州限價房的土地儲備量和建設(shè)量。

　　盡管限價房的出現(xiàn)，對平抑房價、解決夾心層的住房問題有一定的作用，但這并不是調(diào)控房價的主要方法，無論有無限價房的存在，當(dāng)房價到達一定的高點，還是會回落。

　　廣州地產(chǎn)評論人士彭澎指出，在房價高時推出限價房，或會出現(xiàn)一定的滯后性。這當(dāng)中涉及限價房的建設(shè)周期，或許限價房出來之時候房價已經(jīng)下降。這個問題一直沒有得到很好的解決，主要因為政府也很難預(yù)測房價何時開始漲，只能根據(jù)現(xiàn)時的房價來確定何時推出限價房。

　　彭澎還稱，要縮短建設(shè)周期，最重要就是對土地要有很明確的規(guī)劃。他建議，把現(xiàn)在曬太陽的地塊或價格相對低廉的地塊趕快用起來，并選擇建設(shè)周期比較快的開發(fā)商，盡量使用產(chǎn)業(yè)化的建材，盡快完工，并盡早讓限價房提前進入預(yù)售程序，進入市場。

　　三大問題

　　根據(jù)以往經(jīng)驗，廣州在以往限價房的建設(shè)銷售中，做得并不成功。2008年樓市出現(xiàn)調(diào)整，商品住宅價格有所下跌，曾一度鬧出限價房比商品房還貴的“笑話”，導(dǎo)致大量的限價房因被“棄購”而出現(xiàn)滯銷。

　　此次廣州重提限價房的建設(shè)，不少廣州業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)市場再出現(xiàn)調(diào)整之時，限價房比商品房還貴的情況可能還將存在。

　　地產(chǎn)專家韓世同認為，根據(jù)現(xiàn)行的限價房的管理辦法，由開發(fā)商“限戶型限售價”，并由開發(fā)商來主導(dǎo)開發(fā)，容易出現(xiàn)一系列的問題。

　　因此，對限價房用地供應(yīng)和限價房銷售管理政策的完善尤為迫切。廣州市國土局局長謝曉丹亦曾表示，限價房推出，最關(guān)鍵是要確定建設(shè)模式和定價。

　　根據(jù)今年廣州準(zhǔn)備試點政府主持建設(shè)限價房的計劃。謝曉丹認為，這能夠避免開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)出現(xiàn)的一些問題。

　　對此，韓世同建議，還不如讓保障辦直接轉(zhuǎn)換為非盈利的社會機構(gòu)組織，成立類似于香港房委會的組織，由政府直接撥地，保障辦操作建設(shè)限價房。因為根據(jù)經(jīng)驗，由公共機構(gòu)主持建設(shè)的租屋，較由開發(fā)商建設(shè)要節(jié)省三成以上成本，且質(zhì)量更有保證。

　　韓世同稱，如此一來，限價房就不需事先來考慮土地事先作價或房屋事先定價，因為原有的定價機制太死板，在土地出讓時就定銷售價格相當(dāng)不合理。

　　而限價房的定價，一直都被視為最難確定的一塊。不少業(yè)內(nèi)人士建議，定價機制可參考新加坡及香港的做法，按照市值70%來定價。

　　彭澎提醒，定價機制還需結(jié)合我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場情況，倘若預(yù)期房價會跌，那么房價也不會看好，等限價房建好以后，房價可能跌至70%了。

　　韓世同亦稱，當(dāng)房價過低，商品房甚至達到經(jīng)適房一樣價格的話，限價房就沒必要搞了。目前經(jīng)適房約為4000多元每平方米，當(dāng)限價房價格與經(jīng)適房趨同，經(jīng)適房的存在也就同樣沒必要。

　　另外，限價房的選址問題亦令購房者較為頭痛。韓世同表示，限價房亦可選擇市中心城區(qū)較偏僻的位置，定價時可按照當(dāng)?shù)氐膬r格來設(shè)定，當(dāng)周邊房價為1.5萬元/平方米之時，限價房的價格可適當(dāng)達到1.2萬元/平方米。

　　對于新限價房的具體選點，謝曉丹表示，在最新的限價房需求調(diào)查中，廣州共定出4個點，分別為番禺華南新城旁、蘿崗中心區(qū)、天河龍洞和增城新塘。

　　他表示，政府將根據(jù)市民對地點選擇的意見再定出具體地塊進行土地儲備。土儲完成后這些項目將由政府投資建設(shè)。

　　謝曉丹稱，限價房的建設(shè)僅需要啟動資金，然后可通過商業(yè)貸款來建設(shè)，樓盤推出后也能立刻收回成本。